【正文】 累計(jì)入網(wǎng)數(shù) 累計(jì)去化率 環(huán)紫金山板塊月度成交及新增供應(yīng)分析 13 2 31221170 0 01431051015202530351 \2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 合計(jì)月度成交量 月度新增供應(yīng) 08 年上半年環(huán)紫金山板塊成交結(jié)構(gòu)分析 中 國(guó) 地 產(chǎn) 商域 網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 1380 0%%% %02468101214獨(dú)立 雙拼 聯(lián)排 疊加0%10%20%30%40%50%60%70%成交量 成交占比 %%%%獨(dú)棟 雙拼 聯(lián)排 疊加 08 年上半年環(huán)紫金山板塊供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析 21100 0%%% %0510152025獨(dú)立 雙拼 聯(lián)排 疊加0%10%20%30%40%50%60%70%80%新增供應(yīng)量 供應(yīng)占比 中 國(guó) 地 產(chǎn) 商域 網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) %%%%獨(dú)棟 雙拼 聯(lián)排 疊加 遠(yuǎn)郊板塊 累計(jì)供應(yīng)與成交 總?cè)刖W(wǎng)量 占全市 之比 總成交量 占全市 之比 總?cè)セ? 08年新增供應(yīng)量 08年去化量 1074 ％ 402 ％ ％ 221 112 遠(yuǎn)郊板塊的別墅供應(yīng)集中于溧水，上半年開(kāi)始受到廣泛關(guān)注，交通改善為最主要的引發(fā)因素，同時(shí)多個(gè)大型項(xiàng)目及品牌開(kāi)發(fā)商的入駐使板塊的地位和價(jià)值得以提升。 %%%%獨(dú)棟 雙拼 聯(lián)排 疊加 中 國(guó) 地 產(chǎn) 商域 網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 08 年上半年城 東板塊供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析 054221208%%%%050100150200250獨(dú)立 雙拼 聯(lián)排 疊加0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%成交量 成交占比 %%%%獨(dú)棟 雙拼 聯(lián)排 疊加 供應(yīng)結(jié)構(gòu)仍以聯(lián)排和疊加為主，兩者相加占比接近 90％。獨(dú)棟別墅的份額占比極小，但去化率高于全市平均水平。從長(zhǎng)期趨勢(shì)來(lái)看，后續(xù)供應(yīng)仍以聯(lián)排、疊加為主，但在地域分布上重點(diǎn)將有所轉(zhuǎn)移，熱點(diǎn)區(qū)域?qū)南晌魑恢棉D(zhuǎn)移到仙東板塊。雙拼及疊加的去化率均高于全市的平均水平。從市場(chǎng)效果來(lái)看，江北的聯(lián)排短期去化率低于獨(dú)棟別墅的去化率，長(zhǎng)期去化率則基本持平，總體來(lái)看，江北別墅板塊的價(jià)值和地位與 2020年前已經(jīng) 不可同日而語(yǔ)。 6 兩月供應(yīng)明顯放量，成交也因此水漲船高。 中 國(guó) 地 產(chǎn) 商域 網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 江北板塊月度成交及新增供應(yīng)分析 289 5 1039918160731162130501001502002501 \2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 合計(jì)月度成交量 月度新增供應(yīng) 上半年別墅在售項(xiàng)目?jī)H山河水、玫瑰園、香山湖一號(hào)、自然天城四家。山河水、 玫瑰園均采取小幅多次推盤的營(yíng)銷策略，去化速度基本上與推案節(jié)奏保持同步，存量滯銷產(chǎn)品少。 中 國(guó) 地 產(chǎn) 商域 網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 江北板塊 累計(jì)供應(yīng)與成交 總?cè)刖W(wǎng)量 占全市 之比 總成交量 占全市 之比 總?cè)セ? 08年新增供應(yīng)量 08年去化量 886 ％ 634 ％ ％ 213 91 江北板塊上半年交通利好不斷，在原有基礎(chǔ)上新增數(shù)條過(guò)江通道，過(guò)江交通工具種類也得以多樣化，推動(dòng)板塊地位繼續(xù)提升。 上半年成交量與新增供應(yīng)量之差僅 81 套，去化與推盤基本同步，供需兩旺，態(tài)勢(shì)良好。全區(qū)別墅總?cè)セ誓壳案哌_(dá) ％，上半年去化與新增供應(yīng)分別為 500 套、 580 套，總體供應(yīng)、需求兩旺。 中 國(guó) 地 產(chǎn) 商域 網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 第三部分 分板塊詳細(xì)統(tǒng)計(jì)及分析 江寧板塊 累計(jì)供應(yīng)與成交 總?cè)刖W(wǎng)量 占全市 之比 總成交量 占全市 之比 總?cè)セ? 08年新增供應(yīng)量 08年去化量 3958 ％ 3060 ％ ％ 581 500 江寧別墅的市場(chǎng)總份額已接近 60％。月度成交相對(duì)平穩(wěn)，而供應(yīng)則波動(dòng)明顯，月度差異較大。 2020 年上半年疊加別墅項(xiàng)目銷售明細(xì) 板塊 項(xiàng)目 月度成交 合計(jì) 價(jià)格（元 /平） 面積區(qū)間 1/2 3 4 5 6 江寧 山水華門 0 0 1 0 0 1 180 9000 奧斯博恩 11 9 4 26 16 66 5500 150－ 180 翠屏國(guó)際城 4 0 0 0 0 4 200340 6600 秦淮綠洲 1 1 0 1 1 4 7800 200－ 250 城東 城開(kāi)湯山公館 4 5 0 3 2 14 7500 100－ 150 山水風(fēng)華 3 1 24 2 13 43 9700 170－ 200 中 國(guó) 地 產(chǎn) 商域 網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 匯杰文庭 1 0 0 0 0 1 200340 6600 棲園 1 15 11 12 14 53 155220 11000 遠(yuǎn)郊 魯佩特花園 0 0 5 9 9 23 160— 210 3800 水岸康城 0 0 2 1 0 3 210— 230 4000 綠野楓景花園 5 1 0 0 0 6 200340 6600 主城 萬(wàn)科紅郡 0 0 17 1 8 26 240－ 319 18000 上半年江寧的奧斯波恩與城東的棲園銷售均超過(guò) 50 套，成為疊加別墅銷售的最主要支撐點(diǎn)。 聯(lián)排別墅去化板塊分布 35455 4808076%% %%%0050100150200250300350400江寧 江北 城東 環(huán)紫金山 遠(yuǎn)郊 主城0%10%20%30%40%50%60%70%80%成交量 成交占比 聯(lián)排別墅新增供應(yīng)板塊分布 中 國(guó) 地 產(chǎn) 商域 網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 3801802210880%21%%%%0050100150200250300350400江寧 江北 城東 環(huán)紫金山 遠(yuǎn)郊 主城0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%供應(yīng)量 供應(yīng)占比 聯(lián)排別墅的主供應(yīng)與成交片區(qū)為江寧區(qū)，其中又以九龍湖板塊最為突出， 1－ 6 月，頤和南園、康橋水岸分別成交 10 78 套，方山板塊亦表現(xiàn)強(qiáng)勁，以雷丁 TOWN 為代表。 中 國(guó) 地 產(chǎn) 商域 網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 聯(lián)排別墅 累計(jì)供應(yīng)與成交 總?cè)刖W(wǎng)量 總成交量 總?cè)セ? 08年新增供應(yīng)量 08年去化 量 08年月均新增量 08年月均去化量 3391 2445 ％ 869 465 145 77 2020 年上半年聯(lián)排別墅項(xiàng)目銷售明細(xì) 板 塊 項(xiàng)目 月度成交 合計(jì) 價(jià)格 面積區(qū)間 1/2 3 4 5 6 江寧 羅托魯拉 24 6 2 2 31 65 260 950010000 奧斯博恩 21 9 0 1 8 39 250— 280 6000 運(yùn)盛美之國(guó) 3 1 1 8 9 22 220— 240 10500 雷丁 Town 7 2 4 7 0 20 195220 9500 秦淮綠洲 4 3 0 2 3 12 260— 270 9300 康橋水岸 0 13 22 31 38 104 190230 8000 頤和南園 7 29 20 1 21 78 220240 9500 江北 金域豪庭 3 0 1 2 2 8 220 5400 香山湖一號(hào) 0 0 0 0 14 14 190－ 315 9000 自然天城 2 1 1 2 14 20 280－ 320 8000 華歐友好城 7 1 0 2 2 12 200－ 230 5000 城東 城開(kāi)湯山公館 4 4 2 7 0 17 180200 9500 銀河灣紫苑 2 0 0 0 0 2 150160 9500 棲園 0 3 3 5 4 15 260270 16000 東郊小鎮(zhèn) 0 0 14 0 0 14 140150 7600 遠(yuǎn)郊 伯爵山莊 0 0 0 1 4 5 173－ 190 4300 萬(wàn)福城 0 1 0 1 0 2 240 5000 中源陽(yáng)光城 0 0 1 0 0 1 240 3800 2020 年上半年聯(lián)排別墅月度新增供應(yīng)、成交情況 中 國(guó) 地 產(chǎn) 商域 網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 89 69 75 8215046520194179 199 196869020040060080010001 \2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 合計(jì)月度成交量 月度新增供應(yīng) 月度成交呈穩(wěn)定的上升狀態(tài)， 6 月底成交大幅放量，而新增供應(yīng)除 3 月出現(xiàn)谷底之外，其他月份均保持平穩(wěn)。從全市范圍 2020 年上半年的市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，雙拼別墅存在較為明顯的供不應(yīng)求的情況，上半年成交量大于新增供應(yīng)量，也是唯一的成交高于新增供應(yīng)的別墅種類。300。江北的供應(yīng)似乎有萎縮趨勢(shì)，上半年成交與供應(yīng)基本持平，但該區(qū)域潛在供應(yīng)較大，別墅大盤自然天城一直引而未發(fā)，在下半年將大量入市。江北在售的獨(dú)棟別墅項(xiàng)目?jī)H山河水、 玫瑰園兩家， 08 年前 6 月的成交量均達(dá)到了兩位數(shù)，月均去化超過(guò)兩 中 國(guó) 地 產(chǎn) 商域 網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 套。因此， 08 年上半年獨(dú)立別墅整體十分平穩(wěn)，呈現(xiàn)出理性運(yùn)行的良好發(fā)展態(tài)勢(shì)。 各類型別墅 08 年上半年月度新增供應(yīng)情況匯總 中 國(guó) 地 產(chǎn) 商域 網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 8636 41 42 35240540 0 46412220194179199 19686952 5227112 12399010020030040050060070080090010001 \2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 合計(jì)獨(dú)棟 雙拼 聯(lián)排 疊加 上半年各類型別墅新增供應(yīng)套數(shù)占總供應(yīng)量比例 %%%%獨(dú)棟 雙拼 聯(lián)排 疊加 在供應(yīng) 上，聯(lián)排別墅一頭獨(dú)大，占據(jù)了總供應(yīng)量的 ％的高比例，與之對(duì)比鮮明的是雙拼別墅供應(yīng)乏力，僅占 ％，約為獨(dú)棟別墅占比的一半。遠(yuǎn)郊的供應(yīng)量已超過(guò)江北，該板塊在下一階段將面臨一定程度的去化壓力。遠(yuǎn)郊板塊已逐漸放量，后起之秀的地位日益顯現(xiàn)。城東、遠(yuǎn)郊依次緊隨其后。與成交對(duì)比，供應(yīng)呈現(xiàn)一定程度的月度波動(dòng)。從單月的成交量來(lái)看，別墅市 場(chǎng)總體呈平穩(wěn)的上升態(tài)勢(shì)，月成交量在 150 套以上，從 3 月起每月小幅遞增，并于 6月出現(xiàn)顯著的高潮。 一、總體供應(yīng)及成交情況 截至 08 年 6 月底別墅總體供應(yīng)、成交情況796539588861867107486 943060634116740272 4653817 7 . 3 1 %7 1 . 6 0 %6 2 . 5 0 %3 7 . 4 0 %8 3 . 7 0 %4 8 . 9 0 %6 7 . 6 0 %0100020203000400050006000700080009000全市 江寧 江北 東郊 遠(yuǎn)郊 環(huán)紫金山 主城0%20%40%60%80%100%累計(jì)入網(wǎng) 累計(jì)成交量 累計(jì)去化率 二、月度成交及供應(yīng)分析 2020 年上半年南京別墅市場(chǎng)月度成交情況243156 177 18528410450200400600800100012001 \2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 合計(jì) 2020 年上半年，別墅共成交 1045 套。 ? 聯(lián)排別墅表現(xiàn)搶眼，引領(lǐng)別墅市場(chǎng)的供應(yīng)與成交，以頤和南園、康橋水岸為代表 中 國(guó) 地 產(chǎn) 商域 網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) ? 遠(yuǎn)郊板塊別墅日漸升溫，潛在供應(yīng)極大，未來(lái)短期呈井噴之勢(shì)。 截至 2020 年 6 月底，南京別墅累計(jì)入網(wǎng)量達(dá) 7965 套，累計(jì)銷售量為 5381套，總?cè)セ?％，別墅市場(chǎng)呈健康、良性的發(fā)展態(tài)勢(shì)，供應(yīng)充足、成交旺盛，供求較為均衡。2020 年 3 月，國(guó)土資源部明確下文，別墅用地禁批，別墅特別是高端獨(dú)棟別墅的稀缺性越發(fā)顯現(xiàn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩個(gè)部分出現(xiàn)了“冰火兩重天”的狀態(tài)。 中 國(guó) 地 產(chǎn) 商域 網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 2020 年上半年南京別 墅 市場(chǎng)總結(jié)報(bào)告 目 錄 第一部分：綜述 一、 總體供應(yīng)及成交情況 二、 月度成交及供應(yīng)分析