【正文】 ............... 18 文化價(jià)值 .............................................................................................................................. 19 五、本項(xiàng)目未來(lái)價(jià)格預(yù)測(cè) ...................................................................................................................... 20 整體價(jià)格定位分析 ...................................................................................................................... 20 附、 2020 北京別墅消費(fèi)調(diào)查 表 一、 2020 年上半年北京別墅市場(chǎng)分析 北京別墅市場(chǎng)成交價(jià)格呈現(xiàn)持續(xù)上漲態(tài)勢(shì) 由于別墅用地受限加劇，存量進(jìn)一步消化，使得別 墅稀缺性更加明顯。再加上國(guó)內(nèi)通脹持續(xù)高企，人民幣對(duì)內(nèi)貶值，使得別墅建筑成本上升，別墅市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)上漲。同比去年， 08 年北京別墅市場(chǎng)前五個(gè)月的成交均價(jià)均有上漲，但漲幅呈逐月減緩態(tài)勢(shì)。 北京別墅市場(chǎng)供過(guò)于求，呈現(xiàn)階段性異常狀態(tài) 進(jìn)入 2020 年以來(lái)，由于國(guó)家貨幣、土地政策調(diào)控力度加大，尤其是今年上半年 5 次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，致使別墅供求受到嚴(yán)重的影響。 去年前 5 個(gè)月北京別墅銷售 2071 套 。 08 年前五個(gè)月北京別墅累計(jì)銷供比為 ： 1，使得市場(chǎng)呈現(xiàn)階段性的異常狀態(tài)。 據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示， 08 上半年 供應(yīng) 了 2172 套 別墅 、 萬(wàn)平米， （ 16 月底數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)） 與去年同期基本持平。 （ 2020 年 07月 18 日 07:25 21 世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 ） 08 年上半年北京 別墅 市場(chǎng) 的銷售量為 1244 套 ， （ 16 月底數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)） 從 2 月份開始，成交量逐月遞增，其中 5 月份銷售量達(dá)到 378 套， 6 月份有所回落也達(dá)到 249套。 （ 2020 年 07 月 18 日 07:25 21 世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 ） 2020 年 6 月 10 日，北京新增別墅項(xiàng)目 中純獨(dú)棟別墅僅為 1000 余套 ， 目前獨(dú)棟別墅的市場(chǎng)均價(jià)為 22181 元 /平方米，比去年同期上漲了 %，價(jià)格漲幅超過(guò)百分之百的項(xiàng)目并不少見 。 2020 年別墅市場(chǎng)現(xiàn)狀和趨勢(shì)分析 截止到今年的 5 月份北京別墅市場(chǎng)新增供應(yīng)量已經(jīng)超過(guò) 07 年同期水平，但銷售情況并沒(méi)有超過(guò)同期套數(shù)， 07 年 前 5 個(gè)月北京 別墅銷售 2071 套， 08 年同期銷售 776而 08 年上半年北京 別墅 市場(chǎng)全部 銷售量為 1244 套 (16 月底數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)） ， 顯然 別墅市場(chǎng)也受到了 整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的冷淡局面 的 影響 。 15 月北京別墅在售項(xiàng)目 70 多個(gè)，而去年同期市場(chǎng)在售別墅項(xiàng)目為 95 個(gè)。 但是 08 年別墅市場(chǎng)均價(jià)和成交價(jià)格卻高于往年， 在以大力發(fā)展保障性住房為主導(dǎo)的發(fā)展模式下，京城未來(lái)的土地資源會(huì)更多 的傾向于保障性住房的供給，容積率低于 的別墅項(xiàng)目用地已不再供應(yīng)，在此背景下，未來(lái) 高檔低密度住宅 將愈加稀缺，開發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期也十分看好，造成了別墅項(xiàng)目的開盤價(jià)格不斷提升。 2020 年 別墅市場(chǎng)產(chǎn)品多元化分析 北京別墅成交單價(jià)集中于 16000 元 /平方米以下價(jià)位，而套總價(jià)集中于 500 萬(wàn)元以內(nèi)，套型面積集中于 300 平方米以下，三項(xiàng)需求特征均能反映經(jīng)濟(jì)型別墅已完全成為北京別墅市場(chǎng) 發(fā)展的趨勢(shì) 。這就決定了今后即使是別墅項(xiàng)目也會(huì)出現(xiàn)聯(lián)排、雙拼、花園洋房、獨(dú)棟混存的局面。 但是 今年新開盤獨(dú)棟別墅項(xiàng)目，單套面積也出現(xiàn)了下降的趨勢(shì)，多為200350 平方米之間，而去年新開盤的獨(dú)棟別墅項(xiàng)目單套面積多在 500 平方米以上。目前新開盤的獨(dú)棟別墅項(xiàng)目，銷售率達(dá)到七成以上的項(xiàng)目有 2 個(gè)，分別是龍山新新小鎮(zhèn) 五 期 項(xiàng)目， 均價(jià) 11000 元 /平方米，總價(jià) 230500 萬(wàn) /棟 ， 和龍灣別墅四期項(xiàng)目，面積從 250343 平米，總價(jià) 750— 1100 萬(wàn) /棟。此外，高級(jí)白領(lǐng)隊(duì)伍的壯大和收入的提高，為經(jīng)濟(jì)型別墅提供了廣闊的市場(chǎng)需求空間。而這類人群 有一定的消費(fèi)能力和獨(dú)特的消費(fèi)觀念以及對(duì)高品質(zhì)生活的追求 ，他們更加青睞產(chǎn)品形式多樣、套型面積適中、總價(jià)相對(duì)較便宜的別墅產(chǎn)品。 2020 年北京市場(chǎng)客戶群分析 同樣可以看到高端別墅市場(chǎng)在這種情況之下也有這不錯(cuò)的銷售狀況，這部分人成為購(gòu)買別墅產(chǎn)品當(dāng)中的金字塔尖人群，這種高品質(zhì)、高價(jià)位的別墅項(xiàng)目也是為這樣的人群所服務(wù)的，但同時(shí)開發(fā)商也為更多的社會(huì)中堅(jiān)層人群提供了更多的經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品。中產(chǎn)階級(jí)人群他們有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，但是在購(gòu)買高檔產(chǎn)品的時(shí)候考 慮的更多的還是實(shí)用性，價(jià)格的敏感度比第一類型的人群要強(qiáng)，所以大面積高價(jià)格的別墅產(chǎn)品會(huì)吸引金字塔尖的人群來(lái)消費(fèi)，但這類人群在每個(gè)社會(huì)當(dāng)中畢竟屬于小部分，中產(chǎn)階級(jí)希望能改善自己的生活狀態(tài)，希望自己的經(jīng)濟(jì)能在保值的前提下有所提升，所以實(shí)用性不浪費(fèi)面積的別墅產(chǎn)品能得到他們的認(rèn)可。購(gòu)買人群以中等收入的購(gòu)房人群為主。 2020 年上半年房山區(qū) 別墅及高檔住宅發(fā)展 情況分析 房山區(qū)現(xiàn)有別墅項(xiàng)目在 20 個(gè)左右，獨(dú)棟項(xiàng)目在 10 個(gè)左右， 2020 年上半年正在銷售的項(xiàng)目為 7 個(gè)，在售的獨(dú)棟項(xiàng)目 2 個(gè)，分別為大寧山莊尾房和渡外云居，價(jià)格面 積分別為 670 平米，價(jià)格 800900 萬(wàn)之間。 7 月份即將入市銷售的別墅項(xiàng)目有 3 個(gè)，其中只有提香草堂有獨(dú)棟別墅。如加州水郡聯(lián)排和花園洋房?jī)r(jià)格基本和 2020 年最高點(diǎn)持平。如提香草堂已經(jīng)售凈的二期獨(dú)棟價(jià)格與大寧山莊正在銷售的獨(dú)棟尾盤價(jià)格相差無(wú)幾。即將上市的提香草堂三期在單套的面積上有一定的下降，獨(dú)棟由原先的 400— 600 平米 下降到 200— 400 平米，雙拼也有原先的 260— 300 平米下降到 230— 280 平米。 二、涿州 市 別墅及高檔住宅發(fā)展 情況分析 2020 年上半年涿州別墅市場(chǎng)在售項(xiàng)目整體價(jià)格統(tǒng)計(jì)及分析 2020 年上半年涿州別墅市場(chǎng)在售項(xiàng)目為 5 個(gè)， 2020 年開盤銷售的項(xiàng)目 2 個(gè)，桃源逸墅和琉璃湖別墅。其中慢城和丹佛爾灣濱水別墅分別在 2020 年上半年和下半年開始進(jìn)行市場(chǎng)推廣和嘗試性銷售，正常銷售時(shí)間是在 2020 年 。相比 2020 年上半年獨(dú)棟的價(jià)格有一定的回落。 2020 年上半年正在在銷售的獨(dú)棟別墅由于其地理位置優(yōu)越、景觀視野較好，均價(jià)在 8300 元 / 平米之間。主力戶型在 200— 300 平米之間 ，總價(jià)較低的戶型和銷售速度最快，景觀位置較好的戶型也受到關(guān)注?，F(xiàn)在獨(dú)棟的價(jià)格在 7000— 8300 元 /平米之間，280 萬(wàn) — 300 萬(wàn) /套，聯(lián)排均價(jià)在 6000 元 /平米左右， 170 萬(wàn) /套。 丹佛爾灣濱水別墅 —— 2020 年 9 月開始銷售后，均價(jià)保持在 7200 元之間。 一期和二期的小戶型在室內(nèi)設(shè)計(jì)上更加考慮到整體的實(shí)用性，面積從一期的 160 平米到二期的 250 平米內(nèi)的都為小戶型，價(jià)格比較便宜，基本以起價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)，所以 這樣的戶型買的最快?，F(xiàn)今涿州別墅市場(chǎng)單價(jià)最高、面積最大的別墅是該項(xiàng)目。 2020年 7 月份均價(jià) 7600 元 /平米，現(xiàn)銷售階段最低起價(jià)在 7100— 7200 元 /平米。靠近人工景觀的別墅面積大，總價(jià)高而且單價(jià)超出項(xiàng)目整體均價(jià)。項(xiàng)目一共推 出 63 套 別墅，現(xiàn)獨(dú)棟剩一套，雙拼剩 10 套，現(xiàn)售的獨(dú)棟價(jià)格在 211 萬(wàn) / 套，聯(lián)排和雙拼單套的價(jià)格基本上在 200 萬(wàn)之間，整體品質(zhì)和價(jià)格偏高使得項(xiàng)目銷售并不理想。 2020年 7 月份獨(dú)棟均價(jià) 7900 元 /平米，最高時(shí)單價(jià)在 8500 元 /平米，雙拼 6000 元 /平米，聯(lián)排 5000 元 /平米。 竹語(yǔ)堂在建設(shè)時(shí)期遇到資金緊張，將手中的別墅以資金的方式抵押給項(xiàng)目供貨商，供貨商為了回籠資金將其中的別墅交給涿州二手市場(chǎng)幫助銷售，現(xiàn)在涿州市場(chǎng)上竹語(yǔ)堂房源最多，購(gòu)房的程序依然按照一手房來(lái)操作。 2020 年上半年涿州在售的別 墅價(jià)格漲幅不大，很多項(xiàng)目在對(duì)外售價(jià)依然顯示在逐步提升景象，但在真實(shí)購(gòu)買的情況下價(jià)格會(huì)根據(jù)別墅所在位置、視野景觀、面積和戶型做一定的調(diào)整，大部分項(xiàng)目的售價(jià)甚至低于 2020 年最高點(diǎn)時(shí)期的價(jià)位，部分樓盤對(duì)一次性和分期貸款也進(jìn)行了折扣。 對(duì)于位置并不占優(yōu)勢(shì)的住宅來(lái)說(shuō)，戶型設(shè)計(jì)合理空，空間利用充份加上整體面積較小，總價(jià)低，這樣的房源也會(huì)成為客戶的首選，甚至?xí)阡N售的前幾天就被搶購(gòu)一空。 2020 年上半年涿州別墅市場(chǎng)在售項(xiàng)目銷售速度及 優(yōu)劣 勢(shì)分析 20202020 年是涿州別墅市場(chǎng)集中放量的高段位，相繼開盤的別墅項(xiàng)目和高端住宅項(xiàng)目總量在 10 個(gè)之內(nèi)。 桃源逸墅 桃源逸墅的地理位置在冠云路東當(dāng)時(shí)對(duì)于涿州人來(lái)說(shuō)離市區(qū)較遠(yuǎn)，從 107 國(guó)道進(jìn)入的客戶來(lái)說(shuō)增加行駛時(shí)間，項(xiàng)目一期主要以 63 棟獨(dú)棟、雙拼和聯(lián)排組成，以獨(dú)棟別墅為主。這些不利的因素導(dǎo)致了這個(gè)只有 63套別墅項(xiàng)目在 2 年的時(shí)間內(nèi)只銷售了 52 套。 琉璃湖別墅 琉璃湖別墅一期 2020 年 10 開始對(duì)外銷售，項(xiàng)目雖然建在涿州區(qū)域內(nèi)，但是開發(fā)商、投資商和建設(shè)方都是北京的企業(yè)和單位，包括項(xiàng)推廣名都采用了北京琉璃 湖地名，項(xiàng)目的品質(zhì)也高于涿州當(dāng)時(shí)正在銷售的其他同類產(chǎn)品，所以很多人認(rèn)為甚至愿意把琉璃湖別墅作為北京的項(xiàng)目來(lái)看待。開盤時(shí)期 雙拼 3800 元 /平米 和 獨(dú)棟 4200 元 /平米 ， 是同期涿州市場(chǎng)上同類產(chǎn)品當(dāng)中最高的價(jià)格，以 107 國(guó)道為交通優(yōu)勢(shì)的同時(shí)也遠(yuǎn)離了涿州市，這使琉璃湖別墅的客戶以北京區(qū)域客戶較多。雖然琉璃湖別墅的配套設(shè)施已經(jīng)完工并且開始招商 ，但是這個(gè)問(wèn)題暫時(shí)難以解決。項(xiàng)目一共開發(fā)了 208 套別墅，現(xiàn)在獨(dú)棟數(shù)量截止 2020年 7 月 2 號(hào)獨(dú)棟還剩下 5 套（二期項(xiàng)目）。項(xiàng)目一共有 208 棟別墅，密度較大，別墅前后距離太近，和項(xiàng)目 宣傳的島嶼水景式生活還有一定距離，雕琢明顯的人工河流和水景更像是小溪和池塘，綠化也只能體現(xiàn)在各自的私家花園里，部分別墅花園面積都不是很大基本在 100 平米之內(nèi)。套內(nèi)設(shè)計(jì)突出功能性，所以房間分割的比較多，雖然面積較大但實(shí)際感覺不是很明顯。 慢城 .26 島獨(dú)棟別墅自 2020 年 9 月開盤以來(lái)一直在銷售一期 55 套別墅，至 2020 年 7 月 25 日半年時(shí)間共銷售 30 多套，剩 20 多套，銷售狀況不理想。這也是涿州唯一一個(gè)坡地別墅，在北京別墅市場(chǎng)上也不多見。雖然對(duì)面同品質(zhì)的丹佛爾灣濱水別墅項(xiàng)目帶來(lái)一定的競(jìng)爭(zhēng)，但是慢城 .26 島也在充足利用對(duì)方高爾 夫球場(chǎng)的環(huán)境資源來(lái)為自己的項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)宣傳。 慢城 .26 島配套商業(yè)廣場(chǎng)和獨(dú)特坡地別墅是拉開和競(jìng)爭(zhēng)者之間距離的主要方式，這也是自身的優(yōu)勢(shì)，從而可以彌補(bǔ)項(xiàng)目?jī)?nèi)部因景觀設(shè)計(jì)和居住舒適度所帶來(lái)的缺憾和不成熟。 丹佛爾灣濱水別墅 丹佛爾灣濱水別墅位于涿州影視城高速，對(duì)面就是慢城 .26 島坡地別墅，兩個(gè)項(xiàng)目相距非常的近，可以共享對(duì)方的別墅資源同時(shí)可以帶動(dòng)這個(gè)區(qū)域的整體的發(fā)展規(guī) 模和趨勢(shì)。 項(xiàng)目的一期為 GAV 高爾夫會(huì)員別墅 ， 2020 年 10 月份分為四個(gè)組團(tuán)開盤銷售， 129 套獨(dú)棟別墅組成戶型 從 160 多平米－ 300 多平米 之間， 07 年 7 月入住前售凈，用了不到一年的時(shí)間，這個(gè)銷售速度應(yīng)該是涿州市場(chǎng)上別墅項(xiàng)目銷售最快的一個(gè)。 08 年 4 月份又以組團(tuán)的方式推出 20 個(gè)左右的獨(dú)棟別墅， 戶型面積在 200 平米 — 600 平米之間，主要還是以為經(jīng)濟(jì)型的戶型為主，面積在 250 之內(nèi)的戶型銷售狀況最理想。 作為高爾夫會(huì)員別墅項(xiàng)目本身具有固定的客戶來(lái)源，純獨(dú)棟別墅項(xiàng)目和高爾夫項(xiàng)目?jī)煞N稀缺性的產(chǎn)品結(jié)合在一起的時(shí)候這個(gè)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)就完全的顯示出來(lái)了，在加上項(xiàng)目一期和二期將產(chǎn)品的面積控制在以經(jīng)濟(jì)型和實(shí)用型為主，價(jià)格上 250 萬(wàn)以下的別墅占大多數(shù)，這也符合 2020 年別墅市場(chǎng)整體的發(fā)展趨勢(shì)。 4— 6 月共推出 50 套之內(nèi)，現(xiàn)在已經(jīng)售凈， 7 月 26 日繼續(xù)推出 10 套別墅，小戶型四套，中等戶型居多大戶型較少。 丹佛爾灣濱水別墅是涿州市場(chǎng)上在售獨(dú)棟別墅單套起價(jià)最低的項(xiàng)目， 16018 萬(wàn) /套起，每套的均價(jià)一般在 200 萬(wàn)之內(nèi)，而且這種價(jià)格房源也是項(xiàng)目的主力戶型。竹語(yǔ)堂由 90 套獨(dú)棟、 74 套雙拼別墅、 54 套聯(lián)排別墅組成 。涿州二手房市場(chǎng)上有大量的竹語(yǔ)堂別墅，獨(dú)棟的數(shù)量多在 20 套以上另外還有竹語(yǔ)堂其他類型的產(chǎn)品，主要是供貨商拋出的房源。（ 日?qǐng)?bào)數(shù)一套， 日?qǐng)?bào)數(shù) 5 套之內(nèi)） 竹語(yǔ)堂的位置在 京石高速涿州出口 ，上京石高速和去涿州市區(qū)都比較方便，相對(duì)遠(yuǎn)離涿州市區(qū)的別墅項(xiàng)目來(lái)看，可以很好的解決生活配套所 帶來(lái)的問(wèn)題，在交通上與涿州市區(qū)內(nèi)的別墅項(xiàng)目比較，驅(qū)車前往京石高速也是非常的便捷。這也是涿州市場(chǎng)在售別墅中唯一能同時(shí)獲得交通便利和生活配套的項(xiàng)目。但是竹語(yǔ)堂容積率并不像他們對(duì)外宣稱的在 之間，很多客戶都認(rèn)為項(xiàng)目的建筑密度太