【正文】 降準(zhǔn)，流動性大幅釋放，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金壓力將進一步緩解。 央行多種方式釋放流動性，進一步改善企業(yè)融資環(huán)境。 3月 1 日，央行下調(diào)金融機構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率 個百分點 1； 5 月 11 日、 6 月 28 日、 8 月 26 日再分別下調(diào)金融機構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率 個百分點。中央政策繼續(xù)補充完善長效機制建設(shè)，包括新型城鎮(zhèn)化、戶籍制度、財稅制度等方面，以穩(wěn)定經(jīng)濟增長釋放消費潛力。同時中央還提出保持穩(wěn)增長與調(diào)結(jié)構(gòu)的平衡，注重加大結(jié)構(gòu)性改革力度，優(yōu)化經(jīng)濟發(fā)展空間格局，向結(jié)構(gòu)調(diào)整中獲取新經(jīng)濟增長點，將改革舉措有效轉(zhuǎn)化成發(fā)展動力。中央在既定的新常態(tài)基調(diào)下調(diào) 節(jié)經(jīng)濟發(fā)展，更注重深化改革和調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)。 中央進一步深化改革創(chuàng)新，加快制度建設(shè)，激發(fā)市場活力。中央經(jīng)濟工作會議提出要發(fā)展住房租賃市場，購買庫存商品房作為公租房及租賃轉(zhuǎn)化源頭。 1 月 14 日，住建部發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》，明確提出多管齊下發(fā)展住房租賃市場，鼓勵 REITs 試點， 多來源增加住房租賃市場資金供給。通過租賃解決住房問題已成為城鎮(zhèn)居民家庭實現(xiàn)住有所居的重要 4 中國指數(shù)研究院 中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng) 本報告數(shù)據(jù) 來自中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)或其他公開資料，如有疑問，請咨詢 02586910439。 ? 完善房地產(chǎn)制度建設(shè)，大力發(fā)展住房租賃市場 住房租賃市場加快發(fā)展。要推進以滿足新市民住房需求為主的住房體制改革，把去庫存作為房地產(chǎn)工作的重點。要取消過時的限制性措施。要明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴大到非戶籍人口。12 月 1821 日結(jié)束的中央經(jīng)濟工作會議強調(diào)化解房地產(chǎn)庫存。 年末中央多次表態(tài)去庫存促消費， 11 月 10 日，習(xí)近平主持召開中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會議時強調(diào)，要化解房地產(chǎn)庫存，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā) 展。中央對房地產(chǎn)穩(wěn)消費的表態(tài)，有利于穩(wěn)定市場預(yù)期，提振市場信心。 4 月底中央政治局會議提出“要完善市場環(huán)境，盤活存量資產(chǎn)，建立房地產(chǎn)健康發(fā)展的長效機制。堅持分類指導(dǎo)，因地施策，落實地方政府主體責(zé)任，支持居民自住和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。 一、 政策環(huán)境：中央著力化解房地產(chǎn)庫存，完善房地產(chǎn)制度建設(shè) 1. 全國政策： 中央多輪會議著墨房地產(chǎn)，促消費、去庫存總基調(diào)貫穿始終，大力發(fā)展住房租賃市場，構(gòu)建寬松金融環(huán)境 ? 中央多輪會議著墨房地產(chǎn)，促消費、去庫存總基調(diào)貫穿始終 兩會提出穩(wěn)定住房消費，積極鼓勵住房需求。在 2020 年整體市場行情尚可的情況下，土地成交樓面均價繼續(xù)上漲，預(yù)計 2020 年價格將穩(wěn)中略升，受市場去化的影響以及目前房地產(chǎn)價格高企，價格上漲空間不大。 新增供應(yīng)方面： 由于今年南京宅地市場成交火熱，而開發(fā)商開發(fā)節(jié)奏越來越快，一般拿地一年之內(nèi)就上市銷售，因此，預(yù)計 2020 年南京市新增供應(yīng)量將維持高位。 五、 市場展望：價格穩(wěn)中略升，成交量同比將下降明顯，但仍保持高位運 行 成交方面： 受制于基數(shù)較高，預(yù)計 2020 年南京商品住宅的需求將仍將保持高位，但同比降幅將較為明顯。 四、 開發(fā)企業(yè)：市場集中度略有減弱，品牌房企仍占主導(dǎo)優(yōu)勢 2020 年南京市場較為火爆，大部分房企超額完成全年銷售任務(wù)，全市商品住宅銷售面積和銷售額較去年上升明顯下降。而土地出讓金小幅上漲，且地王頻出。且 2020 年推出的土地多為優(yōu)質(zhì)地塊，導(dǎo)致南 京土地市場的高價地和地王層出不窮。本年度南京推地和成交節(jié)奏仍然是先慢后緊的趨勢，推出和成交高峰出現(xiàn)在下半年， 2020 年的土地市場整體表現(xiàn)都比較搶眼，隨著新政出臺和江北成為國家級新區(qū)，南京樓市回暖速度較快，且下半年市場極為火爆。 各區(qū)域中，浦口區(qū)域成交套數(shù)、成交面積和新增上市面積都居首，江寧區(qū)域成交套數(shù)、成交面積和新增上市面積都僅次于浦口區(qū)域，棲霞區(qū)隨著名校進入和地 鐵通車，帶動周邊房地產(chǎn)市場的發(fā)展，成交量僅次于江寧和浦口區(qū)。 (2) 區(qū)域表現(xiàn)：浦口、江寧和棲霞是銷售三大主力 價格方面： 2020 年僅江寧、六合、溧水和高淳等遠郊區(qū)域成交均價較 2020 年略有下降 ， 因 上述 區(qū)域房地產(chǎn)市場向遠郊區(qū) 擴張 ，帶動區(qū)域整體價格下降； 其余所有區(qū)域均同比上漲，其中玄武、雨花臺和浦口區(qū)成交均價漲幅較大。 供求對比： 由于成交量漲幅大于上市量，銷供比上升至 ，市場 供不應(yīng)求 ；庫存量下降，出清周期逐月下降。 需求方面： 2020 年，全年南京商品住宅共成交 109607 套 / 萬平方米 （不包括溧水、高淳） ，同比分別上升 %/%，成交量處于近 8 年來 的最高位； 寫字樓 和 商業(yè)用房的銷售面積分別為 萬平方米 和 萬平方米，分別同比上升 %和 %。 二、 市場分析：住宅市場供需兩旺，價格上漲 (1) 總體表現(xiàn)：銷售業(yè)績上升，房地產(chǎn)市場火熱 南京住宅市場“量價齊升”，寫字樓銷售面積和商業(yè)用房銷售面積也均上升。自此，南京江北新區(qū)建設(shè)上升為國家戰(zhàn)略，成為全國第 13 個、也是江蘇省首個國家級新區(qū)。同時隨著房地產(chǎn)長效機制的建立健全，戶籍制度改革、土地改革、房產(chǎn)稅等穩(wěn)步推進，也將不斷激發(fā)房地產(chǎn)市場化活力，實現(xiàn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。需求端中央多輪降準(zhǔn)降息降首付，擴大需求、促進消費、去化庫存；供應(yīng)端調(diào)控土地規(guī)模結(jié)構(gòu)，加強保障房貨幣化安置。中國指數(shù)研究院 中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng) 目錄 摘要 ................................................................................................................................................ 1 一、 政策環(huán)境：中央著力化解房地產(chǎn)庫存，完善房地產(chǎn)制度建設(shè) .............................................. 3 1. 全國政策： 中央多輪會議著墨房地產(chǎn)，促消 費、去庫存總基調(diào)貫穿始終 ................................... 3 2. 南京政策：國家級新區(qū)“江北新區(qū)”正式批復(fù)帶動南京房地產(chǎn)市場火熱發(fā)展 ........................... 16 二、 市場分析：住宅市場供需兩旺 價格上漲明顯 ................................................................... 17 1. 商品房市場：量價均上升 ......................................................................................................... 17 2. 住宅市場：成交量創(chuàng) 8年來新高，市場供需兩旺，價格明顯上漲，剛需依舊為市場主力 .......... 19 3. 寫字樓：銷售面積上漲明顯，供過于求矛盾凸顯，庫存持續(xù)增長 ............................................. 38 4. 商業(yè)用房：銷售面積雖小幅上升，但依舊低位徘徊，供過于求現(xiàn)象依舊顯著 ........................... 43 5. 二手房市場：二手房市場火爆，價格上漲明顯 ......................................................................... 47 三、 土地市場：宅 地市場異?；鸨?，地王頻出 ........................................................................ 49 1. 土地推出：實際推出量小幅下降 .............................................................................................. 49 2. 土地價格：樓面均價和溢價率同比上漲明顯，樓面均價創(chuàng) 2020年以來新高 ............................ 50 3. 土地成交：總成交量小幅下降 .................................................................................................. 52 4. 土地出讓金：土地出讓金小幅上漲，地王頻出 ......................................................................... 54 5. 地王：住宅前十出讓金總額、溢價率及樓面均價均上升 ........................................................... 55 四、 開發(fā)企業(yè)：市場集中度略有減弱，品牌房企仍占主導(dǎo)優(yōu)勢 ............................................... 58 1. 市場份額：龍頭房企市場占有率略有下降 ................................................................................ 58 2. 資金來源：房企資金來源總量上升明顯，國內(nèi)貸款和自有資金占比下降明顯 ........................... 59 五、 市場展望：住宅市場量降價升 .......................................................................................... 60 1. 政策趨勢：貨幣政策繼續(xù)寬松，推動購房需求入市 .................................................................. 60 2. 房產(chǎn)市場：量降價升，近郊樓盤小 戶型及主城區(qū)改善產(chǎn)品繼續(xù)成為成交熱點 ........................... 60 3. 企業(yè)表現(xiàn)：拿地減少，對未來市場持謹慎態(tài)度，業(yè)績增幅放緩 ................................................ 62 研究主持： 中國指數(shù)研究院 中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng) 數(shù)據(jù)支持： CREIS 中指數(shù)據(jù) ， 主要研究成員： 中國指數(shù)研究院總院： 莫天全 黃瑜 黃秀青 葛海峰 何田 師洋 吳珊 張婷 張靜 李晶 賈 靜 陳茜 周萱 蔣云峰 苑承建 白彥軍 高靜 趙麗一 楊德磊 杜丙國 張哲 薛建行 張璇 馬嵐 李想 耿欣欣 李曉彤 嚴錦梅 張宏 李建橋 張淑琴 楊秀 中國指數(shù)研究院各分院： 汪勇 張志杰 劉宣 張化學(xué) 薛玲 胡佳娜 林建暉 張偉 周瑞蓉 鐘文輝 高院生 李力 丁曉 張曉偉 黃雪 錢慧群 朱柏潤 王玲 王可珍 曹文強 曹旭東 陳延彬 馬文濤 吳曉桃 2020 年南京房地產(chǎn)市場發(fā)展研究報告 2020 年 2 月 15 日 2020 年南京房地產(chǎn)市場發(fā)展研究報告 1 本報告數(shù)據(jù)來自中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)或其他公開資料，如有疑問，請咨詢 02586910439。 摘要 一、 政策環(huán)境：中央著力化解房地產(chǎn)庫存，南京國家級新區(qū)“江北新區(qū)”正式獲批 2020 年房地產(chǎn)政策堅持促消費、去庫存的總基調(diào)，供需兩端寬松政策頻出，改善行業(yè)運 行環(huán)境促進市場平穩(wěn)向好。多輪政策組合刺激下，樓市持續(xù)回暖。 2020 年 7 月 2 日下午，中國政府網(wǎng)發(fā)出通報：國務(wù)院于 6 月 27日印發(fā)《關(guān)于同意設(shè)立南京江北新區(qū)的批復(fù)》，正式批復(fù)同意設(shè)立南京江北新區(qū)。國家級 新區(qū)“江北新區(qū)”正式獲批、央行年內(nèi)五次“雙降”、二套房貸款首付比例降至四成，首套房首付降至近 7年最低、個人住房營業(yè)稅免稅年限“ 5改 2”等一系列利好政策帶動南京房地產(chǎn)市場持續(xù)回暖， 2020 年南京房地產(chǎn)市場總體表現(xiàn)供需兩旺，價格上漲。 價格方面： 2020 年 南京商品房整體市場均價上升 %，住宅市場均價上漲明顯 。 供應(yīng)方面： 2020 年，全年共新批商品住宅上市面積為 97449 套 / 萬平方米，同比分別上升 15%和 %，月均新批上市 87 萬平方米，同比上升 %，處于近 8年來 同期最高水平。 二手房市場： 二手房成交量同比上漲明顯，價格上半年微幅上漲，下半年上漲明顯。 成交方面： 浦口、江寧和棲霞成交量占比位列前三位 。 三、 土地市場： 土地 市場火爆 ，地王頻出 2020 年南京全年計劃供應(yīng)土地總量較去年下降明顯，實際推出的用地面積也小幅下降。因此南京土地市場逐漸成為不少房企領(lǐng)土擴張的必選之地，區(qū)域市場地王依舊頻出，頻頻刷新區(qū)域最高地價記錄。 成交方面： 2020 年宅地的總成交量小幅下降，而樓面均價和溢價率同比上漲明顯，樓面均價創(chuàng)2020 年以來新高。 2 中國指數(shù)研究院 中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng) 本報告數(shù)據(jù) 來自中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)或其他公開資料，如有疑問，請咨詢 02586910439。另一方面，南京市商品住宅銷售額排名前十的房企市場份額為 %，市場