【正文】 與谷陽(yáng)北路交口處為丹徒中學(xué)、撤鄉(xiāng)設(shè)鎮(zhèn)后的象山鎮(zhèn)政府也在此片區(qū)的學(xué)府路上、其余大部分區(qū)域?yàn)榻K大學(xué)用地、戴家山遺址在此區(qū)域內(nèi)。 六、 鎮(zhèn)江未來(lái)總體市場(chǎng)變動(dòng)趨勢(shì)預(yù)測(cè)分析 a) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)速度還會(huì)加快，有實(shí)力開(kāi)發(fā)商還在儲(chǔ)備土地 b) 總體 市場(chǎng)處于平穩(wěn)調(diào)整狀態(tài)（量、價(jià)） c) 房地產(chǎn)市場(chǎng)處于洗牌起步階段，宏觀調(diào)控及相關(guān)政策給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資帶來(lái)一定的壓力，會(huì)淘汰出實(shí)力不足開(kāi)發(fā)商 d) 鎮(zhèn)江外來(lái)人口不足這還是影響未來(lái)鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場(chǎng)有效需求的關(guān)鍵點(diǎn) e) 商品房自住型需求比例較大 f) 房地產(chǎn)價(jià)格增幅平穩(wěn)，增長(zhǎng)空間大 g) 可投資開(kāi)發(fā)土地較多，土地放量較大 h) 未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，差異化競(jìng)爭(zhēng)是取勝的關(guān)鍵之一 i) 鎮(zhèn)江房產(chǎn)受國(guó)家宏觀調(diào)控有一定的滯后性，但影響是必然的 j) 隨著學(xué)校、商業(yè)設(shè)施等城市配套設(shè)施的完善，鎮(zhèn)江市民必然會(huì)改變對(duì)丁卯片區(qū)固有的習(xí)慣性看法和思維 第二部分 項(xiàng)目相關(guān)樓盤(pán)調(diào)查分析 一、 項(xiàng)目周邊各片區(qū)（地塊 3 公里范圍內(nèi)自然景觀、人文 /歷史景觀、環(huán)境 /污染情況、地塊交通條件、 主要代表樓盤(pán) /建筑設(shè)施 分析） 以下以學(xué)府路、丁卯橋路、古運(yùn)河、谷陽(yáng)路、經(jīng)十二路六條主線把地塊 3公里范圍內(nèi)劃分 6大塊一一分析闡述，分別從自然景觀、人文 /歷史景觀、環(huán)境 /污染情況、地塊交通條件、主要代表樓盤(pán) /建筑設(shè)施等展開(kāi)說(shuō)明。樊志全還告訴記者：“對(duì)于已經(jīng)審批同意建設(shè)的別墅，可以繼續(xù)建造，對(duì)于還未審批但確有意向建造別墅的房產(chǎn)商，不予任何理由的審批。 2020 年 6月 13日 中國(guó)地交會(huì)上，國(guó)土資源部地籍司司 長(zhǎng)樊志全定義別墅，“別墅現(xiàn)在還是指獨(dú)門獨(dú)院、兩至三層樓形式。國(guó)土資源部土地利用司副司長(zhǎng)李海洋 4月 8日曾較為模糊地表示，別墅是指“獨(dú)門獨(dú)戶獨(dú)院的那種，占地面積又相當(dāng)大，容積率非常低的那種”。宏觀調(diào)控對(duì)鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場(chǎng)影響還未凸現(xiàn)。 此次新政對(duì)鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，尚有待江蘇省相關(guān)政策出臺(tái)后，方能明顯體現(xiàn)。 要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的宣傳，客觀、公正報(bào)道房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，引導(dǎo)廣大群眾樹(shù)立正確的住房消費(fèi)觀念。要完善市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析工作機(jī)制，統(tǒng)計(jì)和房地產(chǎn)主管部門要定期 公布市場(chǎng)供求和房?jī)r(jià)情況，全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地發(fā)布市場(chǎng)供求信息。 五、 完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度 (十四 )建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和信息發(fā)布制度。 (十三 )積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)。 2020 年 年底前，各地都要安排一定規(guī)模的廉租住房開(kāi)工建設(shè)。尚未建立廉租住房制度的城市，必須在 2020 年年底前建立，并合理確定和公布今明兩年廉租住房建設(shè)規(guī)模。 五、有步驟地解決低收入家庭的住房困難 (十一 )加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)。 (十 )切實(shí)整治房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為。對(duì)不符合規(guī)劃控制性要求，尤其是套型結(jié)構(gòu)超過(guò)規(guī)定的項(xiàng)目，不得核發(fā)規(guī)劃許可證、施工許可證和商品房預(yù)售許可證。 四、進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序 (九 )加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)全過(guò)程監(jiān)管。 2020 年各地房屋拆遷規(guī)模原則上控制在 2020 年的水平以內(nèi)。 三、合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度 (八 )嚴(yán)格控制被動(dòng)性住房需求。 評(píng)論：積土地是房?jī)r(jià)上漲的重要誘因， 如果可以切實(shí)執(zhí)行相關(guān)政策，勢(shì)必會(huì)加大市場(chǎng)有效供應(yīng)量，從而抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲。 對(duì)超出合同約定動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿 1 年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，依法從高征收土地閑置費(fèi)，并責(zé)令限期開(kāi)工、竣工；滿 2 年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，無(wú)償收回土地使用權(quán)。 (七 )加大對(duì)閑置土地的處置力度。要優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房 (含經(jīng)濟(jì)適用住房 )和廉租住房的土地供應(yīng)， 其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的 70%； 土地的供應(yīng)應(yīng)在限套型、限房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上 ，采取競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)的辦法，以招標(biāo)方式確定開(kāi)發(fā)建設(shè)單位。 (六 )保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房土地供應(yīng)。 為抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，從 2020 年 6月 1 日起，個(gè)人住房按揭貸款首付款比例不得低于 30%。 評(píng)論：控制金融風(fēng)險(xiǎn)是本次出臺(tái)政策的話外音，資金實(shí)力不夠檔次的開(kāi)發(fā)商將在未來(lái)淘汰出局，規(guī)范化的操作將有助于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 對(duì)閑置土地和空置商品房較多的開(kāi)發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行要按照審慎經(jīng)營(yíng)原則，從嚴(yán)控制展期貸款或任何形式的滾動(dòng)授信。 (四 )嚴(yán)格房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸條件。稅務(wù)部門要嚴(yán)格稅收征管，防止漏征和隨意減免。 二、進(jìn)一步發(fā)揮 稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用 (三 )調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅。直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市因特殊情況需要調(diào)整上述比例的，必須報(bào)建設(shè)部批準(zhǔn)。 “ 十一五 ” 時(shí)期，要重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房。 直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市人民政府要將住房建設(shè)規(guī)劃報(bào)建設(shè)部備案；其他城市住房建設(shè)規(guī)劃報(bào)省級(jí)建設(shè)主管部門備案。 要重點(diǎn)發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r(jià)位、中小套型普通商品住房。 2020 年 5月 29日 ， 國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》 。 假設(shè)再過(guò) 5－ 10 年，如果主城核心區(qū)、南徐新城、谷陽(yáng)新城能真正連成一體，規(guī)劃真正成為現(xiàn)實(shí)，丹徒新區(qū)人丁興旺，區(qū)域經(jīng)濟(jì)繁榮昌盛??那時(shí)的大港與丹徒樓市就會(huì) 欣欣向榮。這就是近期以來(lái)丹徒樓市相對(duì)沉寂的主要原因。論購(gòu)買力，丹徒人的平均 收入水平大概是落后于新區(qū)的，兩地的房?jī)r(jià)卻不相上下。但丹徒新區(qū)的房子是不是都由在丹徒新區(qū)生活和工作的人在買呢？這卻要打上一個(gè)大大的“？”。如今的丹徒新區(qū)似乎在探索一條完全顛倒過(guò)來(lái)的路子，這不能不說(shuō)是一種體制上的“悖論”：用城市化來(lái)帶動(dòng)工業(yè)化。從中國(guó)的現(xiàn)狀來(lái)看，從世界城市化發(fā)展的一般歷程來(lái)看，沒(méi) 有第二產(chǎn)業(yè)作后盾，城市化是很難推進(jìn)的。 體制： 大港因?yàn)楣I(yè)化而帶動(dòng)了城市化，這有其歷史的原因，也是鎮(zhèn)江市 10 多年苦心經(jīng)營(yíng)的成果。 丹徒新區(qū)樓盤(pán)的整體入住率不高也一直是困撓丹徒樓市的一大現(xiàn)象。如果說(shuō)前兩年丹徒樓市還是十分火爆，那么 2020 年以來(lái)，特別是 2020 下半年以來(lái)只能以沉寂來(lái)形 容。由此，兩地樓市發(fā)展也揭開(kāi)了新的一頁(yè)。上世紀(jì) 90年代，鎮(zhèn)江城市建設(shè)的主方向是丁卯新區(qū)，其外延擴(kuò)張的區(qū)域也主要是東部，但最終成效卻是不太顯著。 項(xiàng)目周邊 3公里范圍內(nèi) 公開(kāi)出讓地塊成交情況 （ ；不完全統(tǒng)計(jì)） 序號(hào) 地塊地址 地塊面積（畝） 成交價(jià) 容積率 總建筑面積 中標(biāo)單位 （萬(wàn)元） 1 丁卯橋路市民廣場(chǎng)東北側(cè) 23600 134850 江蘇沃得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 2 學(xué)府路北職教中心北側(cè) 510 4255 鎮(zhèn)江市丹徒區(qū)華城房地產(chǎn)有限公司 3 京口區(qū)新華村 17800 177700 陳某 4 丁卯經(jīng)七路以東 3100 30240 江蘇金東海置業(yè)投資有限公司 5 谷陽(yáng)路京口區(qū)新生村 7800 69630 江蘇沃得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 6 谷陽(yáng)路北側(cè) 四平河西側(cè) 5160 133200 鎮(zhèn)江金太陽(yáng)投資置業(yè) 有限公司 7 丁卯橋路 81號(hào) 900 9970 房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司 8 丁卯片區(qū)碳素制品廠 4450 42380 新區(qū)城投 9 宗澤路南、京峴山東 1 號(hào) 50 2150 39960 鎮(zhèn)江新業(yè)置業(yè)有限公司 10 古運(yùn)河南、經(jīng)十四路西側(cè) 6200 87840 江蘇省房地產(chǎn)投資公司 11 丁卯緯五路以北 670 9500 鎮(zhèn)江新區(qū)丁卯城市建設(shè)投資有限公司 12 丁卯緯二路以北 500 8230 鎮(zhèn)江金茂房屋開(kāi)發(fā)有限公司 13 學(xué)府路、經(jīng)十四路東側(cè) 6500 86893 14 京硯山東側(cè) 2050 27844 合 計(jì) 81390 862492 從上表可知，根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目周邊 3公里范圍內(nèi) 2020年至 2020 年 4 月份 公開(kāi)出讓地塊成交 總量近 1000 畝， 土地成交總額過(guò) 8 億元，建成后 總建筑面積 近 86萬(wàn)平米，另外規(guī)劃容積率幾乎在 以下。 但 2020 年初以來(lái)，隨著鎮(zhèn)江市新一輪城建規(guī)劃修編的正式公示，整個(gè)城市輪廓已初步呈現(xiàn)，土地供給適度增加，更主要 GDP 增長(zhǎng)速度超過(guò)了房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度 ，所以 吸引了更多有實(shí)力的外地開(kāi)發(fā)商進(jìn)軍鎮(zhèn)江市場(chǎng)（如 深圳萬(wàn)科、浙江國(guó)信、寧波維科、無(wú)錫紅豆 等） ，房地產(chǎn)產(chǎn)品將更加多元化，產(chǎn)品品質(zhì)也將會(huì)進(jìn)一步提升，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也更為激烈。 鎮(zhèn)江 2020 年改造街巷道路面積 萬(wàn)平方米，房屋拆遷面積 萬(wàn)平方米 。年均 畝，年均總額 億元。 鎮(zhèn)江市區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格增幅情況 根據(jù)調(diào)查相關(guān)數(shù)據(jù)資料分析整理鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)均價(jià)增幅情況（單位： 元 /平方米） ： 區(qū) 域 2020年第四季度普通商品住宅 2020年 第 一季度普通 商品住宅 2020 年第四季度二手房 2020年 第 一季度 二手房 鎮(zhèn)江市區(qū) 2202 2982 2188 2448 主城區(qū) (京口、潤(rùn)州 ) 2423 3359 2283 2771 丹徒新區(qū) (谷陽(yáng)鎮(zhèn) ) 1329 2150 鎮(zhèn)江新區(qū) (大港鎮(zhèn) ) 1080 2300 說(shuō)明：二手房交易集中在城中、城東板塊，故無(wú)丹徒和大港數(shù)據(jù)；從上表可知，鎮(zhèn)江的一手房和二手房一直以來(lái)價(jià)格差維持在較低水平， 2020 年 第 一季度 僅每平米相差 500元左右；另外， 20 2020 這兩年鎮(zhèn)江的房?jī)r(jià)也伴隨全國(guó)的房地產(chǎn)行情也有了一定程 度的增長(zhǎng)。全市房地產(chǎn)投資額已占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額的 %。 市區(qū)平均房?jī)r(jià) 30003500 元／㎡。 單位：萬(wàn)元，萬(wàn)平方米 時(shí) 間 2020 年 2020 年 統(tǒng)計(jì)范圍 市區(qū) 市區(qū) 增長(zhǎng)率％ 房地產(chǎn)完成投資 422299 467883 房屋施工面積合計(jì) 321 其中：住宅 其中：新開(kāi) 工 146 房屋竣工面積 其中：住宅 商品房銷售面積 其中：住宅 商品房銷售額 170116 257687 其中：住宅 132600 238357 據(jù) 政府 統(tǒng)計(jì) 資料顯示 ,市區(qū)城鎮(zhèn)居民戶均建筑面積 平方米。 2020年市區(qū)住宅銷售面積達(dá)到 萬(wàn)平方米 ,同比增幅達(dá) 40%。 2020 年市區(qū)開(kāi)發(fā)投資完成 億元，新開(kāi)工面積 萬(wàn)平方米 , 竣工面積 萬(wàn)平方米 , 分別是 2020 年的 倍、 倍。 2020 年新區(qū)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值三大產(chǎn)業(yè)構(gòu)成比例 從上圖標(biāo)可知，新區(qū)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為工業(yè)，通過(guò)工業(yè)帶動(dòng)商業(yè)，商業(yè)還有很大發(fā)展空間。 鎮(zhèn)江新區(qū)已成為亞洲最大的造紙基地、國(guó)內(nèi)最大的工程塑料生產(chǎn)基地、汽車缸體鑄造基地、音視電子產(chǎn)品整機(jī)生產(chǎn)基地。 截止 2020 年底，累計(jì)引進(jìn)項(xiàng)目 1200 多個(gè)，其中外資項(xiàng)目 312 個(gè)，實(shí)際到位外資超過(guò) 億美元，投資 總 額 1000 萬(wàn)美元以上的項(xiàng)目有 151個(gè)。 鎮(zhèn)江新區(qū)現(xiàn)下轄 3 個(gè)鎮(zhèn)、 2 個(gè)街道（包括丁崗 鎮(zhèn) 、大路 鎮(zhèn) 、姚橋 鎮(zhèn) 、大港街道辦事處、丁卯街道辦事處），轄區(qū)內(nèi)有 50 個(gè)行政村、 11 個(gè)居委會(huì)，總面積 平方公里，常住人口達(dá)到 萬(wàn)人，戶籍人口達(dá)到 萬(wàn)人。 二、 新區(qū)總體社會(huì)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 新區(qū) 概況 鎮(zhèn)江新區(qū)（即鎮(zhèn)江經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)）是 1998 年 6月在原鎮(zhèn)江經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)和鎮(zhèn)江大港經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)兩個(gè)省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)的基礎(chǔ)上重新組建的。按 萬(wàn)人、 15平方公里建設(shè)用地規(guī)劃。按 萬(wàn)人、 31 平方公里建設(shè)用地規(guī)劃。 （ 5）南山風(fēng)景區(qū) —— 城市中心綠地，建設(shè)現(xiàn)代休閑度假旅游區(qū)和城市森林公園，規(guī)劃控制用地約 12 平方公里。以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)和生活居住為主的城市新區(qū)。按 20 萬(wàn)人、 20平方公里建設(shè)用地規(guī)劃。以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、科技信息服務(wù)和生活居住為主的城市新區(qū)。按 20 萬(wàn)人、20平方公里建設(shè)用地規(guī)劃。 （ 2）南徐新城 —— 城市次中心。重點(diǎn)塑造具有歷史文化和濱江特色的城市風(fēng)貌。 （ 1）主城核心區(qū) —— 以商業(yè)金融、旅游服務(wù)為主的城市主中心。構(gòu)筑北依長(zhǎng)江，南山居中，“山、水、城”的城市空間框架。主城與東、西翼之間以生態(tài)綠地、防護(hù)綠地相隔，以快速路、主干路相聯(lián)。 鎮(zhèn)江 地 貌 鎮(zhèn)江為丘陵地貌，地質(zhì)狀況穩(wěn)定，巖性均勻，無(wú)滑坡和地震災(zāi)害，土質(zhì)多屬黃土階地，平整容易、粘性均勻，具有良好的地質(zhì)承載力，平均為 15 噸 / 平方米，比上海浦東和蘇州、無(wú)錫沿江地區(qū)高出一倍。 到 2020 年底，全市私營(yíng)企業(yè) 16711 戶、個(gè)體工商戶 77965 戶，私營(yíng)企業(yè)、個(gè)體工商戶注冊(cè)資本 239 億元，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，占全市 GDP 的 57%。全市在崗職工平均工資 19894 元，比上年增長(zhǎng) ％。人均地區(qū)生產(chǎn)總值 28241 元 ,折合 3530 美元 ,比上年增長(zhǎng) ％。 經(jīng)濟(jì)實(shí)力 2020 年， 鎮(zhèn)江實(shí)現(xiàn)地區(qū) 生產(chǎn)總值 億元， 比上年增長(zhǎng)幅度 15％。先后被命名為全國(guó)衛(wèi)生城市、國(guó)家環(huán)保模范城市、全國(guó)園林綠化先進(jìn)城市、全國(guó)科技興市先進(jìn)城市、中國(guó)優(yōu)秀旅游城市、全國(guó)雙擁模范城市、國(guó)家衛(wèi)生城市、江蘇省文明城市等。鎮(zhèn)江是江蘇省重要的高教、科研基地，擁有江蘇大學(xué)、江蘇科技大學(xué)、中國(guó)人民解放軍陸軍船舶學(xué)院 、 中國(guó)蠶研所等十所高等院校和一流的科研機(jī)構(gòu)。鎮(zhèn)江口岸是國(guó)家一類對(duì)外開(kāi)放口岸，海關(guān)、商檢、衛(wèi)檢、動(dòng)植檢查驗(yàn)機(jī)構(gòu)齊全。鎮(zhèn)