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房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告20xx年湘潭市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告-文庫(kù)吧資料

2024-12-02 00:02本頁(yè)面
  

【正文】 點(diǎn),于 2020 年 6 月 15 日和 25 日分別按 個(gè)百分點(diǎn)繳款。從踩盤的過(guò)程中我們就可以看到,有些公司已經(jīng)開(kāi)始采取措施變相降低首付,吸引客戶口。 (4)首付方式也是競(jìng)爭(zhēng)力 銀監(jiān)會(huì)主席劉明康明確表示,銀監(jiān)會(huì)不會(huì)要求商業(yè)銀行降低對(duì)房地產(chǎn)業(yè)首付款比例。 在調(diào)查中我們也發(fā)現(xiàn),區(qū)位交通便利的中小戶口型的房屋的確比較好賣。在未來(lái)的兩年中,中小戶型的流行和其競(jìng)爭(zhēng)的激烈應(yīng)該是可以預(yù)見(jiàn)的。但也排除其它公司的進(jìn)駐給我公司帶來(lái)的壓力,如萬(wàn)科進(jìn)駐長(zhǎng)沙,中地進(jìn)駐湘潭,百嘉信進(jìn)駐湘潭等,對(duì)我們來(lái)說(shuō),都是挑戰(zhàn)。 這也使外地開(kāi)發(fā)商有了平等進(jìn)入目標(biāo)城市市場(chǎng)的機(jī)會(huì),為跨地域經(jīng)營(yíng)提供了契機(jī)。如大到萬(wàn)科北上,小到嘉盛東擴(kuò),都說(shuō)明尋求多盈利點(diǎn)的重要性。如建鑫城、白石廣場(chǎng),都把商鋪?zhàn)鰹橹饕c(diǎn),開(kāi)發(fā)高性價(jià)比的商品房用來(lái)聚人氣,就是一個(gè)例子。 房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)的成熟化和理性 化也是導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入微利時(shí)代的一個(gè)原因。開(kāi)發(fā)成本上升過(guò)快,房?jī)r(jià)在國(guó)家調(diào)控的風(fēng)口浪尖之上,以及市場(chǎng)觀望態(tài)度情況下不可能上升過(guò)快。 項(xiàng)目名 價(jià)格類型 項(xiàng)目情況 銷售情況 營(yíng)銷推廣手段 與九華項(xiàng)主要賣點(diǎn)分析和優(yōu)劣分析 目競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系 沁園小區(qū)二期 1618 元 /平方米 占地 200 畝 ,環(huán)境優(yōu)美 ,主要戶型為三房 比較好 買房送家電 ,一次付清 折 A 賣點(diǎn):環(huán)境優(yōu)美,綠化率高,價(jià)格適中 劣勢(shì):戶型設(shè)計(jì)面積浪費(fèi)現(xiàn)像明顯 金源小區(qū) 1668 元 /平方米 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)到第五期 ,占地面積較大 一般 按揭優(yōu)惠 20元 /平方米 A 賣點(diǎn):成熟小區(qū),完善服務(wù),精良戶型 劣勢(shì):小區(qū)過(guò)大,內(nèi)有很多待拆遷房,影響小區(qū)環(huán)境 綠島 .甜蜜園 2200 元 /米方米 (估計(jì) ) 樓盤較小 ,周邊環(huán)境不錯(cuò) ,綠化為40%, 未知 未知 A 賣點(diǎn):開(kāi)發(fā)商實(shí)力好,影響力大,綠化好 劣勢(shì):盤過(guò)小,戶型單一 新景家園 起價(jià) 1500 元 /平方米 均價(jià): 2800元 /平方米 小區(qū)配套設(shè)施完善,大型會(huì)所,超市,健身中心,兒童游樂(lè)園,游泳館等公用 設(shè)施一應(yīng)俱全 較好 一次優(yōu)惠 2%。其它比較不錯(cuò)的樓盤還有 位于寶慶路側(cè)的沁園小區(qū)二期,占地 200 畝 ,環(huán)境優(yōu)美 ,配套完備,主要戶型為三房,現(xiàn)價(jià)格為 1618 元 /平方米,銷售情況不錯(cuò),在河西片區(qū)人氣很高。在河西河?xùn)|都較有影響力,銷售情況較好。 這里比較優(yōu)秀的樓盤主要有位于湘潭市雨湖區(qū)城正街道韶山東路 58 號(hào)的新景家園,其小區(qū)配套設(shè)施完善,大型會(huì)所,超市,健身中心,兒童游樂(lè)園,游泳館等公用設(shè)施一應(yīng)俱全,是目前河?xùn)|離江最近的樓盤。 項(xiàng)目 名 價(jià)格類型 項(xiàng)目情況 銷售情況 營(yíng)銷推廣手段 競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系 主要賣點(diǎn)分分析和優(yōu)分析 建鑫 .城市廣場(chǎng) 均價(jià):2520 元 /平方米 高層商品住宅,筑面積160060平方米可銷售套數(shù) 21套 較好 按揭優(yōu)惠 1 個(gè)折扣;中秋期間送價(jià)值 3000 元的液晶電視, 1500 元的洗衣機(jī)等,共計(jì) 12500 元 B 主要賣點(diǎn):處于商圈內(nèi),價(jià)格適中 劣勢(shì):特點(diǎn)不夠突出 書香庭院 .金盾園 2400元 /平方米 集多層、小高層、高層、商業(yè)街和地下停車場(chǎng)等多種物業(yè)于一體,目前是湘潭市最大規(guī)模高層住宅小區(qū),占地面積 157 畝 較好 網(wǎng)絡(luò),戶外廣告;住宅首付 30%,可按揭 15 年;商鋪首付 50%,可 按揭10 年 A 賣點(diǎn):成熟小區(qū),綜合功能大,小區(qū)面積大 劣勢(shì):戶型設(shè)計(jì)不是很完美 錦繡華庭 中華園2020 元 /平方米,新華園 2531 元 /平方米,清華園 2712元/平方米 小區(qū)建筑面積近 9 萬(wàn)平方米,規(guī)劃設(shè)計(jì)別具慧心,將傳統(tǒng)的居民文化充分揉和現(xiàn)代時(shí)尚與人本關(guān)懷,分三個(gè)主題園建設(shè) 一般 網(wǎng)絡(luò),戶外廣告;首付最低可從 3萬(wàn)元算起 A 賣點(diǎn):三大主題園,景好,綠化好,價(jià)格細(xì)分,徒針對(duì)性強(qiáng) 缺點(diǎn):戶型設(shè)計(jì)有面積浪費(fèi)情況 晶都公館 起價(jià):2580 每層差價(jià) 30 本項(xiàng) 目處于湘潭城市發(fā)展中心向河?xùn)|轉(zhuǎn)移后的中央商務(wù)區(qū)與中央高尚居住區(qū)內(nèi) 較好 辦理 VIP 卡,存5000 抵 20200;戶外廣告,網(wǎng)絡(luò) A 賣點(diǎn):商圈完整配套好,銷售代理公司服務(wù)好,價(jià)格適中 劣勢(shì):客戶群體針對(duì)性差 眾一國(guó)際 起價(jià) 2398 元每平方米均價(jià) 2477 元 /平方米 項(xiàng)目地址處于芙蓉路與火炬路交匯處,總建筑面積為 萬(wàn)平方米,由 A,B,C 三棟組成,裙樓三層為商業(yè), A 棟為賓館寫字樓, B, C 棟塔樓為住宅。 其它如錦秀華庭,帝景國(guó)際,晶都公館,價(jià)格也普便較高。 位于湖湘東路與市府路交集處的湖湘家園,項(xiàng)目占地 畝?,F(xiàn)場(chǎng)看到其銷售情況也較良好,現(xiàn)只剩下比較少 的房屋和商鋪待銷。其銷售推廣及物業(yè)管理都由公司內(nèi)部負(fù)責(zé)。樓盤主要以以小高層為主,已出現(xiàn)純小高層、高層住宅項(xiàng)目,大多定位為高檔綜合性小區(qū),價(jià)格相對(duì)較高。并根據(jù)其開(kāi)盤時(shí)間,地理位置,樓盤定位,客戶群體將其分為三類:與九華項(xiàng)目有直接競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的樓盤( A),與九華項(xiàng)目有間接競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的樓盤( B)和與九華項(xiàng)目沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的樓盤( C)。共計(jì)調(diào)查樓盤 30 個(gè),主要調(diào)查其價(jià)格形式,項(xiàng)目情況,推廣銷售形式和競(jìng)爭(zhēng)力。湘潭九華經(jīng)濟(jì)區(qū)遠(yuǎn)景規(guī)劃面積 69 平方公里,中期規(guī)劃面積 22 平方公里,現(xiàn)正在開(kāi)發(fā)建設(shè)面積 10 平方公里,一期規(guī)劃建設(shè)“四園一區(qū)” ,即汽車工業(yè)園、高科技機(jī)電工業(yè)園、湘潭(臺(tái)灣)工業(yè)園、香港工業(yè)園及配套服務(wù)區(qū)。截至 2020 年規(guī)劃人口 45 萬(wàn)左右。在河西老城區(qū)改造完成后,湘潭將被建設(shè)成為具有自己特色的歷史、旅游、生態(tài)城市。三帶即湘江風(fēng)貌景觀帶,連接壺山、唐興街、雨湖老縣城的歷史傳統(tǒng) 風(fēng)貌景觀帶,沿雨湖路、熙春路建設(shè)現(xiàn)代城市商業(yè)帶。 截至 2020 年河?xùn)|規(guī)劃人口 62 萬(wàn)。 物業(yè)管理 :一般由發(fā)展商的物業(yè)公司自行管理,多層物業(yè)管理費(fèi)一般在 元 /㎡ ,有個(gè)別樓盤低達(dá) 元 ,小高層物業(yè) 元 /㎡之間,有個(gè)別樓盤高達(dá) 元。由于總價(jià)的不斷攀升,湘潭戶型主打面積由過(guò)去的 140 以上偏大戶型逐漸向緊湊型的三房、四房發(fā)展。 主力戶型 : 項(xiàng)目名稱 主力戶型 主力戶型面積 項(xiàng)目名稱 主力戶型 主力戶型面積 新城國(guó)際 三房 128143平方米 納帕溪谷 三房、四房 119155平方米 建鑫城市廣場(chǎng) 三房、四房 138150平方米 錦繡華庭 三房、四房 108180平方米 東方名苑 三房 120135平方米 帝景國(guó)際 三房、四房 120160平方米 湘潭市市場(chǎng)上的多層住宅戶型集中在三房二廳和四房二廳上,戶均 面積為 135155平方米。 容積率 :多層容積率大概范圍是 ~ ,小高層容積率大概范圍是 ~ 。另外,大部分樓盤都無(wú)衛(wèi)生間的干濕分區(qū)設(shè)計(jì); ( 6)其他 規(guī)模 :湘潭市大部分中高檔項(xiàng)目規(guī)模都較大,主要集中在河?xùn)|新建成區(qū)及城郊結(jié)合部,項(xiàng)目規(guī)模一般在 10 萬(wàn)建筑面積以上。 C. 平層設(shè)計(jì)為主,躍式設(shè)計(jì)次之,頂層多為復(fù)式(送層頂花園),錯(cuò)層設(shè)計(jì)比平層設(shè)計(jì)接受度較高; D. 智能化管理成為優(yōu)秀小區(qū)必備的要素之一,絕大部分的小區(qū)物業(yè)管理采取開(kāi)發(fā)商自己管理方式,大部分社區(qū)目前物業(yè)管理水平偏低; E.旺銷戶型特點(diǎn)明顯:面積適中;戶型布局安排合理,有特點(diǎn)設(shè)計(jì);多陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì),擁有較豐富的功能空間,如儲(chǔ)藏室、功能陽(yáng)臺(tái)等;確??蛷d、主臥室朝向南; F.湘潭市熱賣戶型為三房二廳 110130m2,層高大部分為 ;湘潭消費(fèi)者多為“家族式”購(gòu)房,所以對(duì)房間個(gè)數(shù)以及面積的需求就要更充裕; G.衛(wèi)生間多為二個(gè),對(duì)主臥帶衛(wèi)生間認(rèn)可程度較高。 B.湘潭市住宅基本上都是南北朝向,主臥一般都是朝南向,行列式布局。 ( 5)產(chǎn)品特征 A.湘潭市住宅以多層為主。 河西板塊:多層銷售均價(jià) 16002020 元 /平方米范圍,小高層均價(jià) 24003200 元 /㎡左右。 二次置業(yè)較活躍的群體分別是公務(wù)員、事業(yè)單位職工、私營(yíng)企業(yè)主、外地工作事業(yè)有成的本地人、湘鋼職工、銀行、醫(yī)院、電信系統(tǒng)等效益較好的單位職工和部分集團(tuán)購(gòu)買。 良好的區(qū)位條件及 城市建設(shè)基礎(chǔ)加上政府的大力招商引資將使九華經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)將成為湘潭市未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)片區(qū)。 湘潭市房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)目前主要為滿足有經(jīng)濟(jì)實(shí)力客戶的 “居住升級(jí)型 ”需求,增加現(xiàn)代住宅必備的基礎(chǔ)性功能。城市廣場(chǎng) 小高層 帝景國(guó)際 小高層 金源小區(qū) 多層 東方名苑 多層 /小高層 沁園小區(qū)(二期) 多層 錦繡湘江 別墅 湘潭市早期的產(chǎn)品以多層為主,產(chǎn)品線不 豐富,近兩年隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,小高層、高層產(chǎn)品已有一定發(fā)展,未兩三年內(nèi)將成為市場(chǎng)主流產(chǎn)品,別墅產(chǎn)品開(kāi)發(fā)量較少且品質(zhì)不高。個(gè)別區(qū)域公共交通、生活配套設(shè)施日益完善。城市開(kāi)發(fā)重心的東移,將帶動(dòng)部分城 市人口往河?xùn)|遷居, 導(dǎo)致該區(qū)域市場(chǎng)需求降低。 G.主賣點(diǎn):河西為商業(yè)生活配套、交通,河?xùn)|為市政中心、園林景觀、建筑創(chuàng)新、區(qū)域發(fā)展?jié)摿Α? F.價(jià)格上:河西多層銷售均價(jià)在 17002800 元 /平方米之間。 E.戶型上:河西以三房為主,面積在 120150 平方米范圍。 D.主要客戶:河西多為周邊單位職工,個(gè)體戶,私營(yíng)業(yè)主。 C.樓盤規(guī)模:河西市中心以中小型樓盤為主,鄰近郊區(qū)區(qū)域有個(gè)別大盤,都分多期開(kāi)發(fā)。而河西版塊為湘潭市老城市中心,居住人口密集,現(xiàn)商業(yè)中心,湘潭汽車西站周邊,集中了全市大部分批發(fā) 市場(chǎng), 全市批發(fā)貿(mào)易中心。 從區(qū)位特征和競(jìng)爭(zhēng)格局來(lái)看,我們將湘潭市房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)分為二大板塊:河西板塊,河?xùn)|板塊。與去年同期相比, 2020 元 /㎡以上價(jià)位的房屋,人們認(rèn)同度有了較大的提高,尤其是 2020~ 2500 元 /㎡的房屋,占比提高到 %。全年登記銷售商品住房 10193 套,其中 1500~ 2020 元 /㎡的房屋銷量最多,達(dá) 4159 套,占 %; 1000~ 1500 元 /㎡的房屋緊隨其后, 3104 套,占 %; 2020~ 2500 元 /㎡的房屋位居第三, 1890 套,占 %。 年份 全市商品住房銷售均價(jià)(元 /㎡) 雨湖區(qū) 12 月末銷售均價(jià)(元 /㎡) 岳塘區(qū) 12 月末銷售均價(jià)(元 /㎡) 2020 年 1557 1322 1687 2020 年 1745 1772 2020 5購(gòu)房客戶的可接受價(jià)提高??梢钥闯觯?2020 年雨湖區(qū)的銷售均價(jià)比岳塘區(qū)上漲幅度快。全市商品住房銷售均價(jià) 1745 元,與 2020 年 712 月相比,增加 %。 4商品住房均價(jià)穩(wěn)中有升,河?xùn)|河西差價(jià)減少。 44%40% 56%124%21%0501001502002 00 32 00 42 00 52 00 62 00 7年1 940%10%60%110%160%商品房銷售面積(萬(wàn)平方米) 增長(zhǎng)率1 0 5 0 . 6 1 1 4 7 . 31 2 1 2 . 9155717451 . 1 0 %9 . 2 0 %5 . 7 0 %1 2 . 0 0 %2 8 . 4 0 %05001000150020202020 2020 2020 2020年 2020年0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %商品房銷售均價(jià)(元/平方米) 增長(zhǎng)率 2020 年上半年,全市共有 9 個(gè)高層和小高層樓盤銷售,成交套數(shù) 1578 套,成交金額 萬(wàn)元,成交面積 萬(wàn) m2,均價(jià) 2041 元 /m2,成交套數(shù)占總銷售套數(shù)的%,銷售比例達(dá) 35%。由此可見(jiàn),在國(guó)家銀根緊縮的形勢(shì)下,涉及房地產(chǎn)的貸款仍有較大幅度的增長(zhǎng),一方面說(shuō)明金融對(duì)房地產(chǎn)業(yè)支持越來(lái)越重要,另一方面,也反映金融政策調(diào)整對(duì)湘潭市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整影響較小。 2020 年,中央銀行為了加強(qiáng)對(duì)各專業(yè)銀行的資金調(diào)控, 10 次調(diào)整存款準(zhǔn)備金率,由年初的 9%調(diào)整到 %,無(wú)論是調(diào)整的頻率,還是調(diào)整的幅度都是近年來(lái)十分少有的。 2金融政策調(diào)整對(duì)湘潭市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整影響較小 2020 年,國(guó)家繼續(xù)加大宏觀調(diào)控政策力度,緊縮銀根,抑制房地產(chǎn)投機(jī),頻繁使用貨幣政策來(lái)進(jìn)行宏觀調(diào)控。 湘潭
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