某房地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)價(jià)格調(diào)整報(bào)告研討-資料下載頁(yè)
2025-08-01 22:50本頁(yè)面
【正文】 何從？不妨先拿股市經(jīng)驗(yàn)做類比。今年9月中旬后，以百年金融大佬雷曼兄弟的倒閉為起點(diǎn)，美國(guó)次債危機(jī)迅速升級(jí)為金融風(fēng)暴，美國(guó)政府陸續(xù)做出接管“兩房”和AIG、7000億美元援助計(jì)劃、降息等諸多救市動(dòng)作，但多少有些出人意料的是，一邊是政府步步緊逼地救市，另一邊是股市難以扼制地節(jié)節(jié)敗退。2000年股市泡沫破滅后，道瓊斯指數(shù)用了8年時(shí)間（2007年10月）達(dá)到史上最高的14000點(diǎn)以上，至今已跌去了近一半。中國(guó)亦類似，也是從去年10月開始下跌，至今上指跌幅超過70%，比道指更熊大了。9月18日免除印花稅等三政策出臺(tái)后，次日股市立即勃起，整個(gè)一漲停板；奈何只是曇花一現(xiàn)，其后依然在低迷中尋找方向，重新跌回2000點(diǎn)以下。由此證明，在經(jīng)濟(jì)整體下行的市場(chǎng)預(yù)期下，無論美國(guó)股市，還是中國(guó)股市，都不領(lǐng)“政府救市之情”。股市的政策底來了，股價(jià)底部卻未見蹤影。許多人反對(duì)中央救市的主要依據(jù)是：房?jī)r(jià)還沒降到合理水平。事實(shí)確也如此?？闪硗膺€有一個(gè)事實(shí)：即使救市，短期內(nèi)市場(chǎng)也不會(huì)見底，房?jī)r(jià)還將繼續(xù)回落。目前全國(guó)及上海房?jī)r(jià)正處于下跌過程中，提前救市，更有可能使房?jī)r(jià)在到達(dá)合理位置時(shí)，市場(chǎng)同時(shí)也進(jìn)入底部。反過來看，如果一直等到房?jī)r(jià)大跌之后才救市，則市場(chǎng)出現(xiàn)底部時(shí)，則房?jī)r(jià)極有可能已出現(xiàn)巨跌——這一點(diǎn)是政府絕不愿看到的。為什么會(huì)這樣？因?yàn)榻^大部分政策，其效力顯現(xiàn)都需要一個(gè)過程，存在滯后期。若進(jìn)一步往深處探究，則會(huì)發(fā)現(xiàn)政策顯效的內(nèi)因是市場(chǎng)主體（尤其是買方）的心理預(yù)期發(fā)生改變。眾所周知，在資產(chǎn)市場(chǎng)中，“追漲殺跌”的現(xiàn)象一直存在，說明市場(chǎng)預(yù)期是左右市場(chǎng)走勢(shì)的核心因素。而目前，全國(guó)樓市的預(yù)期是向下走的，救市之策絕非“神仙藥”，無挽狂瀾之力，短期內(nèi)市場(chǎng)不容樂觀。然而另一方面，隨著越來越多、越來越強(qiáng)的救市政策出臺(tái)，市場(chǎng)預(yù)期必然會(huì)受其影響，慢慢改變，終會(huì)迎來由量變到質(zhì)變的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。這一節(jié)點(diǎn)的到來，也正是全國(guó)或上海房地產(chǎn)市場(chǎng)底部的到來。還要等多久？這幾乎是一個(gè)謎。我們只能依據(jù)經(jīng)驗(yàn)做大致預(yù)測(cè)。經(jīng)驗(yàn)之一，樓市周期基本與經(jīng)濟(jì)周期同步。改革開放以來，我國(guó)經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了三個(gè)周期，第一個(gè)周期（1979—1990年）的高峰出現(xiàn)在1984年（%），低谷出現(xiàn)在1990年（%）。第二個(gè)周期（1991—2001年）高峰出現(xiàn)在1992年（），低谷出現(xiàn)在1999年（%）。第三個(gè)周期從2002年開始，2007年達(dá)到高點(diǎn)（%），若按前兩次規(guī)律，2011—2012年將是谷底。而房地產(chǎn)業(yè)一般會(huì)比宏觀經(jīng)濟(jì)提前觸底回升，樓市底部極有可能出現(xiàn)在20102011年。經(jīng)驗(yàn)之二，樓市具有自身運(yùn)行的規(guī)律。二戰(zhàn)后，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)過5個(gè)低潮期，一般持續(xù)2年左右，其中1970年和1991年屬于明顯的最低谷。1991年之前，美國(guó)樓市一個(gè)周期是18年左右，而這輪增長(zhǎng)，除了2000年受IT泡沫稍有影響外，持續(xù)增長(zhǎng)至2006年，積累了較大的泡沫，2007年明顯破滅，低潮期將長(zhǎng)于以往。與美國(guó)不同的是，我國(guó)住宅市場(chǎng)化的全面開始才只有短短10年，所以尚未走完發(fā)達(dá)國(guó)家所經(jīng)歷過的由剛性需求主導(dǎo)的“樓市黃金20年”（二戰(zhàn)后至60年代末）。但我國(guó)的問題是近幾年房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)超發(fā)達(dá)國(guó)家歷史水平，“冒進(jìn)主義”的結(jié)果，必然市場(chǎng)調(diào)整，2—3年低潮期是必須的。從2008年前10個(gè)月全國(guó)市場(chǎng)情況分析，2008年房屋成交量同比2007年將出現(xiàn)大幅下滑，估計(jì)萎縮34成，但由于全國(guó)房?jī)r(jià)拐點(diǎn)出現(xiàn)在第三季度，因此2008年全年房?jī)r(jià)同比2007年，依然呈正增長(zhǎng)，不過漲幅將由2007年的18%（商品房）大幅回落，5%左右的可能性較大（%的漲幅相近）。至于2009年，全國(guó)房屋成交量將依然在低位徘徊，但全年成交價(jià)格將比2008年出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。2010年全國(guó)樓市觸底反彈的可能性最大。
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