某房地產(chǎn)住宅價(jià)格制定策略(完整版)
【正文】 1009782839391957684價(jià)格審核價(jià)格審核合理性合理性 ?單價(jià)單價(jià)各單元排序是否合理？同一單元不同樓層價(jià)差是否合理？是否有因誤操作造成的明顯錯(cuò)誤？（曲線突變）有利于售樓員掌握價(jià)格規(guī)律，便于引導(dǎo)客戶。一、定價(jià)目標(biāo)二、價(jià)格制定 公式 取值 步驟三、價(jià)格審核四、價(jià)格統(tǒng)計(jì)五、定價(jià)說(shuō)明書六、實(shí)例演示內(nèi) 容 導(dǎo) 航定價(jià)說(shuō)明書定價(jià)說(shuō)明書一、公式及系數(shù)取值說(shuō)明公式系數(shù)取值說(shuō)明 （包括：水平、垂直、特殊、增值四大系數(shù)和綜合折扣系數(shù)）二、價(jià)格統(tǒng)計(jì)整體性統(tǒng)計(jì) （折前和折后價(jià)格表的銷售額、均價(jià)統(tǒng)計(jì)）結(jié)構(gòu)性統(tǒng)計(jì) （折前價(jià)格表各房型的面積、套數(shù)、銷售額、套平均總價(jià)、套平均單價(jià)）三、價(jià)格分析平層折后單價(jià)分析 （各單元綜合系數(shù)示意平面圖、各單元均價(jià)分布圖、各單元單價(jià)區(qū)間示意圖、各房型單價(jià)區(qū)間的套數(shù)分布圖，并進(jìn)行合理性分析）平層折后總價(jià)分析 （各單元總價(jià)區(qū)間示意圖、各房型總價(jià)區(qū)間的套數(shù)分布圖，并進(jìn)行合理性分析）與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力分析投資性物業(yè)的投資回報(bào)分析四、附表附表 水平系數(shù)打分表附表 垂直系數(shù)打分表 附表 特殊系數(shù)打分表附表 增值系數(shù)打分表附表 優(yōu)惠方案附表 A類客戶意向購(gòu)買房號(hào)表附表 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)格Exel應(yīng)用統(tǒng)計(jì)函數(shù)n SUM（） ………… 求和n AVERGE（） ………… 平均值 n COUNT（） ………… 個(gè)數(shù)n COUNTIF（） ………… 滿足某條件的個(gè)數(shù)n MAX（） ………… 最大值n MIN（） ………… 最小值數(shù)字函數(shù)n ROUND（） ………… 四舍五入n INT（） ………… 取整操作n 拆分窗口n 凍結(jié)窗口n 隱藏、取消隱藏n 單元格的引用： A $A$ $A A$2的區(qū)別n 選擇性粘貼：粘貼鏈接實(shí)例演示實(shí)例演示The end !。 注：若有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)格，可加入比較價(jià)格審核價(jià)格審核合理性合理性 ?總價(jià)總價(jià)小屏障 :小區(qū)內(nèi)外 3房97102㎡12 345678無(wú)屏障 :水景 3房與園林 3+1102㎡ 110㎡小屏障 :園林 2+1與路邊 3房78㎡ 97㎡大屏障 :園林 2+1與路邊 2房78㎡ 65㎡9216。實(shí)用率 247。100打分標(biāo)準(zhǔn)打分標(biāo)準(zhǔn)好好 910分分較好較好 78分分一般一般 56分分較差較差 34分分差差 12分分水平系數(shù)修正項(xiàng)目水平系數(shù)修正項(xiàng)目一、一、 平面設(shè)計(jì)平面設(shè)計(jì) 客廳尺寸布局客廳尺寸布局 餐廳尺寸布局餐廳尺寸布局 臥室尺寸布局臥室尺寸布局 廚房尺寸布局廚房尺寸布局 衛(wèi)生間尺寸布局衛(wèi)生間尺寸布局 戶內(nèi)過(guò)道合理性戶內(nèi)過(guò)道合理性 入戶門私密性入戶門私密性 實(shí)用率實(shí)用率 戶梯比戶梯比二、二、 景觀視野景觀視野 客餐廳客餐廳 主臥主臥 次臥次臥 廚衛(wèi)廚衛(wèi)三、三、 朝向朝向 (日照日照 \通風(fēng)通風(fēng) ) 客餐廳客餐廳 主臥主臥 次臥次臥 廚衛(wèi)廚衛(wèi) 電梯間采光通風(fēng)電梯間采光通風(fēng)四、四、 噪聲灰塵噪聲灰塵 客餐廳客餐廳 主臥主臥 次臥次臥 廚衛(wèi)廚衛(wèi) 陽(yáng)臺(tái)入戶花園陽(yáng)臺(tái)入戶花園五、五、 其他調(diào)整其他調(diào)整 戶型面積調(diào)整戶型面積調(diào)整 供求關(guān)系調(diào)整供求關(guān)系調(diào)整操作：以中間的標(biāo)準(zhǔn)層作為打分基準(zhǔn)層；10分制，分 5個(gè)等級(jí)；項(xiàng)目組、售樓代表各人分別打分，取平均分或最優(yōu)打分；權(quán)重相當(dāng)于本樓盤打分項(xiàng)目中最好與最差的價(jià)格差幅；好處：10分制相對(duì)于 100分制更直觀，簡(jiǎn)單；相對(duì)于直接取系數(shù)更客觀；只需調(diào)整權(quán)重，便可使水平系數(shù)合理化，無(wú)需再調(diào)分值；方法一：直接取系數(shù)水平系數(shù)水平系數(shù)方法二：權(quán)重 分值 （推薦）評(píng)價(jià)：系數(shù)取值和調(diào)整繁鎖四大水平因素權(quán)重景觀戶型朝向噪聲普通住宅一般公寓高檔住宅朝 向南北東西++++20可上下浮動(dòng) 1%廣東節(jié)能標(biāo)準(zhǔn) ——窗墻比 東西 ≤ 北向 ≤ 南向 ≤ 假設(shè)：同一戶型的廳、房、廚衛(wèi)為同一朝向水平系數(shù)各因素差幅取值參考 打分項(xiàng)目打
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