【正文】 可結(jié)合裝修標(biāo)準(zhǔn)靈活定價(jià)，掌握市場定價(jià)主導(dǎo)權(quán)?包裝價(jià)格，以精裝修凸顯價(jià)格優(yōu)勢(shì)，并提升項(xiàng)目的形象品質(zhì) 全年立勢(shì) 精裝破冰之策略部署兩房　保利葉語 四房金地藝境 一房 兩房 三房 四房香逸灣 三房萬業(yè)紫辰苑 兩房 三房 四房中環(huán) 1號(hào) 兩房 三房象嶼酈庭 一房 兩房 三房美蘭湖中華園 兩房 三房 四房明年本案精裝產(chǎn)品，結(jié)合強(qiáng)勢(shì)且獨(dú)占的資源，產(chǎn)品性價(jià)比再度回歸120萬 140萬 150萬 160萬 170萬 180萬 190萬 200萬 210萬 220萬 230萬 240萬 250萬 260萬 270萬 280萬 290萬 300萬130萬各產(chǎn)品線總價(jià)優(yōu)勢(shì)確立精裝產(chǎn)品區(qū)域競爭分析七號(hào)線大場均價(jià)： 15000元顧村均價(jià)： 16500元羅店均價(jià)： 16000元十一號(hào)線一號(hào)線楊行均價(jià)： 15500元月浦均價(jià)： 12023元南翔均價(jià)： 12023元嘉定新城均價(jià)： 13000元*（價(jià)格扣除精裝修）2023公寓全年推貨節(jié)點(diǎn)鋪排大平層作為高總價(jià)產(chǎn)品，根據(jù)預(yù)售證節(jié)點(diǎn)， 即拿即推13月初 7月前期存貨去化63幢精裝產(chǎn)品4月 5月3月 6月62幢精裝產(chǎn)品推案把控原則8月58幢西單元64幢中單元55幢西單元64幢東單元58幢中單元55幢中單元55幢東單元64幢西單元續(xù)銷……216。10億銷售目標(biāo)距離銷售目標(biāo)差額為30億元 10億元 =20億元在別墅預(yù)測(cè)銷售目標(biāo)為 10億元的前提下，要達(dá)成全年指標(biāo)我們唯有 _依托公寓各產(chǎn)品線 分頭 出擊 全面 搶 占市場216。?客戶年齡集中在 3040歲年齡段，占客戶總數(shù)量的比重 55%?家庭結(jié)構(gòu)以三口之家為主，屬于家庭穩(wěn)定增長期?客戶職業(yè)以貿(mào)易、自由業(yè)、建造業(yè)等私營業(yè)主居多，占比 53%?多數(shù)客戶基本有過至少 1次購房記錄，但資產(chǎn)級(jí)別較高，首付基本能達(dá)到 300萬以上，車駕 20萬以上。經(jīng)歷旺季的沉寂后， 供求矛盾加劇惡化。貨幣政策：略有放松，但并非針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)216。自限購令以來，全市別墅市場持續(xù)低迷，成交量同比去年 下滑近 40%。強(qiáng)勢(shì)放量610月期間，共計(jì)投放紙媒180次，費(fèi)用測(cè)算 3600萬長泰東郊御園保利葉語 VS長泰東郊御園 “請(qǐng)進(jìn)來 ”蓄客手法對(duì)比保利葉語： 2023年 600800萬別墅銷冠長泰東郊御園： 2023年全市聯(lián)排銷冠推廣蓄客動(dòng)作 保利葉語 長泰東郊御園報(bào)廣 新聞晨報(bào) √ √新民晚報(bào) √ √時(shí)代報(bào) √ √?hào)|方早報(bào) √ √網(wǎng)絡(luò) 搜房網(wǎng) √ √新浪網(wǎng) √ √短信 短信 √ √活動(dòng) 大型活動(dòng) 　 √暖場活動(dòng) √ √高炮 高炮 　 √相較而言，長泰東郊御園采取更密集、更全面 的蓄客手法 —— 借助電子商務(wù)平臺(tái)全面覆蓋網(wǎng)絡(luò)客群 —— 提升項(xiàng)目品牌形象、擴(kuò)大傳播面 —— 提高現(xiàn)場客戶來訪，帶動(dòng)成交綜上所述，開門迎客 “請(qǐng)進(jìn)來 ”！作為保利地產(chǎn)傳統(tǒng)蓄客手法，已充分發(fā)揮媒體效果 .因此， “請(qǐng)進(jìn)來 ”我們?cè)?固本 的基礎(chǔ)進(jìn)行局部修訂完善 ?？蛻粜膽B(tài)嚴(yán)重觀望，缺乏購房緊迫性結(jié)合客戶分析結(jié)論，如何 “走出去 ”？遠(yuǎn)交 近攻如何 近攻外地客戶（26組）寶山區(qū)域客戶（ 164組）產(chǎn)業(yè)客戶（ 197組）深耕客群樣本客戶特征：年齡 4050歲之間，福建人居多，從事鋼材、貿(mào)易等生意，在寶山區(qū)域擁有固定生意圈，集中在滬太路、寶鋼等相關(guān)鋼材產(chǎn)業(yè)鏈地帶交際廣泛，朋友面廣，好面子，喜好圈層及口碑相傳，對(duì)認(rèn)可的事情或者物品樂意推薦多年從商經(jīng)驗(yàn)，資金豐厚，具備極強(qiáng)的購買力結(jié)合客戶樣本，近攻采取重產(chǎn)業(yè)、啟睦鄰 蓄客動(dòng)作重產(chǎn)業(yè) —— 區(qū)域產(chǎn)業(yè)客戶深入外拓薀川公路滬太路外環(huán)高速保利葉語交運(yùn)鋼材市場云峰鋼材市場張華浜鋼材市場江楊鋼材現(xiàn)貨市場寶鋼集團(tuán)周邊產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)建配龍建材市場紅星美凱龍城大建材方中圓建材市場惠客居木材市場興明建材東明家具 東方國貿(mào)海神建材 滬太石材p 成立外拓小組，對(duì)周邊產(chǎn)業(yè)區(qū)實(shí)地踏勘，為后期派單做好鋪墊；p 摸底前期該類產(chǎn)品成交客戶情況，以客戶為突破點(diǎn)挖掘企業(yè)圈層，進(jìn)行巡展推薦；p 搜集產(chǎn)業(yè)鏈客戶信息，獲取名單，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目推薦會(huì)及電話 CALL如何 近攻維系老客戶，同步傳播挖掘目標(biāo)客源目的啟睦鄰 —— 老客戶情感維系，設(shè)置介紹成交獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制時(shí)間： 3月初，把握新年后項(xiàng)目首次營銷節(jié)點(diǎn)，舉辦客戶答謝會(huì)，做好客戶情感維系目的：以維系情感為由，深挖老客戶資源，擴(kuò)大新客戶基數(shù)如何 近攻一、舉辦 2023年新年老客戶家宴答謝會(huì)二、設(shè)置介紹成交獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)：未購介紹成交獎(jiǎng)勵(lì)千元油卡或一年物業(yè)費(fèi)，新客戶同步享受優(yōu)惠， 已購介紹成交 1套獎(jiǎng)勵(lì)一萬元，新客戶同步享受，獎(jiǎng)勵(lì)金額根據(jù)成交套數(shù)累計(jì)目的：做好客戶情感維系，激發(fā)客戶介紹的積極性為何 遠(yuǎn)交理由一：保利地產(chǎn)，深耕寶山三年之久，區(qū)域認(rèn)知度高，但區(qū)域客戶基本消化殆盡， 購買力減弱寶山 164組浦東27組嘉定 7組外地：46組閔行22組青浦 3組松江 2組普陀54組楊浦52組 虹口24組閘北19組長寧20組靜安24組徐匯15組黃浦24組盧灣10組西南莘閔別墅區(qū) 聯(lián)洋、碧云、三林板塊保利葉語理由二：從來訪客戶分布圖看，客戶已由 區(qū)域客逐步輻射至全市范圍 ，客戶區(qū)域范圍擴(kuò)張理由三：整體市場客源有效，需進(jìn)行全市客源搶占 ，方有機(jī)會(huì)帶動(dòng)銷售手法建議 遠(yuǎn)交外區(qū)域高端客群聚集地 定向巡展時(shí)間： 3月 7月，綜合考慮銷售節(jié)點(diǎn)及場地租賃，提前準(zhǔn)備目的：結(jié)合推案節(jié)奏針對(duì)性進(jìn)行全市高端定向巡展地點(diǎn)：浦東古北、聯(lián)洋大拇指廣場建議巡展注重展臺(tái)搭建，不設(shè)模型第一：以展板背景墻噴繪項(xiàng)目鳥瞰圖第二，搭建展臺(tái)，展臺(tái)平面噴繪項(xiàng)目效果圖巡展節(jié)省之成本建議在 “ 請(qǐng)進(jìn)來、走出去 ” 蓄客策略中， 2023年我們依然 貫穿公園主線進(jìn)行大型活動(dòng)——活動(dòng)蓄客全年活動(dòng)以 公園四季活動(dòng)為主題 ，借助顧村公園的全市影響力進(jìn)行推廣，達(dá)到擴(kuò)大客戶量并同步提升項(xiàng)目形象傳播的雙重作用。周邊項(xiàng)目均 以板塊最低價(jià)開盤入市216。年度首開，精裝破冰，項(xiàng)目立勢(shì)216。? 創(chuàng)造性模仿不是人云亦云，而是超越和再創(chuàng)造。風(fēng)平浪靜的海面，所有的船只都可以并驅(qū)競勝。 23一月 2104:33:53? 在艱難時(shí)期，企業(yè)要想獲得生存下去的機(jī)會(huì)，唯一的辦法就是保持一種始終面向外界的姿態(tài)。 一月 21一月 21? 命運(yùn)是一件很不可思議的東西。 2023/1/23 4:33? 能用他人智慧去完成自己工作的人是偉大的。 23 一月 2023? 命運(yùn)本來就不公平所以我要改變命運(yùn)。 一月 2104:33:53? 感情投資是在所有投資中，花費(fèi)最少，回報(bào)率最高的投資。 一月 21一月 2104:33:5304:33:53January 23, 2023? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 一月 2104:33:5304:33Jan2123Jan21