【正文】 ，為進(jìn)場商戶提供一個一流的經(jīng)營環(huán)境，塑造強(qiáng)勢賣場品牌，不斷提升物業(yè)價值，獲得不斷上升的租金回報，最終通過在資本市場上市實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的終極價值。面磚，鋼材，涂料的色彩變換運用，以及各種材料在細(xì)部上的巧妙組合，使現(xiàn)代風(fēng)格中又融入了英式老廠房的濃郁味道，輔之以廣場中心與海派石庫門的建筑呼應(yīng)，使整個項目大氣又不失柔和，現(xiàn)代的同時兼俱些許 “ 老氣 ” 的滄桑。 上海復(fù)地城隍廟廣場 (夜景 ) 上海復(fù)地城隍廟廣場 (內(nèi)街透視 ) 上海復(fù)地城隍廟廣場 (透視 ) 上海復(fù)地城隍廟廣場 (透視 ) 上海復(fù)地城隍廟廣場（三益設(shè)計） 形象 形象案例 3 創(chuàng)邑 作為商業(yè)市場競爭的主體，要始終保持統(tǒng)一的主題形象和品牌形象； 形象的作用不容忽視： 1. 以時尚展示打造和樹立城市 “ 時尚坐標(biāo) ” 、 “ 咨詢坐標(biāo) ” 的形象定位，維護(hù)持久的競爭力； 2. 定期的展示性和推廣是一種重要的途徑，包括產(chǎn)品價格質(zhì)量服務(wù)、促銷策略等； 3. 形象的建筑設(shè)計語言：形狀、結(jié)構(gòu)、顏色、購物氣氛經(jīng)營、場內(nèi)購物環(huán)境、布局設(shè)計、櫥窗設(shè)計、形象展示、廣告等； 4. 商業(yè)建筑本身是一個形象廣告系統(tǒng)。徐家匯弘基休閑廣場是一個真正的美食天地，匯聚了全國各地風(fēng)味的餐館和酒吧，同時廣場也為徐家匯地區(qū)帶來大片綠地，改善了商業(yè)中心的環(huán)境，與肇嘉浜路綠化帶遙相呼應(yīng)，象一條綠色長廊上的寶石，使徐家匯逐步成為一個綠化覆蓋率較高的休閑商業(yè)區(qū)。 一定面積的商鋪用于出售，一部分面積的商鋪用于出租，也可能余留一部分面積的商鋪自營。 ? 多元的經(jīng)營主題 ? 以自然景觀為主題：日本博多水城、南京水游城； ? 以人文景觀為主題：上海新天地、杭州新天地； ? 以城市 RBD休閑娛樂為主題； ? 以營造城市 24小時活力為主題； ? 主題差異與主題創(chuàng)新相輔相成 ? 運動主題、科幻主題、娛樂主題、文化主題等； ? 主題的差異性影響店鋪組合的差異性； ? 主題的差異性影響建筑風(fēng)格與經(jīng)營模式。 Q ONE 商業(yè)定位對建筑設(shè)計的影響 難題一 一個精準(zhǔn)的商業(yè)定位，必然從一份實效的商業(yè)調(diào)研報告開始，商業(yè)調(diào)研報告的基本內(nèi)容包括：宏觀市場的研究、區(qū)域市場深化研究、經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)調(diào)研、消費市場調(diào)研等。 在商業(yè)前期調(diào)研的這些諸多內(nèi)容中，有四個關(guān)鍵項目必須明確：目標(biāo)商戶定位調(diào)研、投資小業(yè)主定位調(diào)研、零售市場供求狀態(tài)調(diào)研、產(chǎn)品設(shè)計調(diào)研。 人文 自然 運動 科技 藝術(shù) 文化 美食 經(jīng)營模式 人文環(huán)境與主題定位 濟(jì)南省府前街 —— 城市政治文化中心區(qū)的綜合性商業(yè)項目 —— 延續(xù)地方文脈特質(zhì)，打造現(xiàn)代商業(yè)模式 山東省府前街改造后將依然保留古建筑風(fēng)貌，功能定位以商業(yè)為主，兼有人防、辦公等設(shè)施。 是一種高檔的檔位出租形式，與檔位出租的差異在于檔位是全開放式的，店中店是在一個大的商業(yè)空間中劃分出一個個小的獨立的封閉型的集中的檔位空間。 徐家匯弘基休閑廣場（三益設(shè)計） 經(jīng)營模式 經(jīng)營業(yè)態(tài) [定位優(yōu)勢 ] 當(dāng)?shù)爻Ｗ【用袢丝谳^多，在弘基文化休閑廣場３公里范圍內(nèi)分布較集中，有良好的消費人群優(yōu)勢； 當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)大型的商業(yè)賣場和多樣化的娛樂場所比較缺乏，弘基文化休閑廣場的休閑娛樂場所對此是一個很好的填補(bǔ)。 形象 形象案例 1 上海新天地 土地面積： 3萬平方米 總建筑面積： 57,000平方米 項目概況： 上海新天地位于上海市中心，毗鄰高雅、繁華的淮海中路以及黃陂南路地鐵站。老碼頭改造（三益設(shè)計） —— 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的改造與設(shè)計 該項目原來是上海油脂廠。 上海創(chuàng)邑 因此國外商業(yè)地產(chǎn)的收益主要來自于物業(yè)銷售和租金的收益，商業(yè)地產(chǎn)運營商更看重的是長期利益，他們通過長期持有物業(yè)，使物業(yè)持續(xù)增值。 先招商，后出售：在銷售前通過引入品牌商家作為主力經(jīng)營公司來聚集人氣，做旺商場，同時為投資者提供信心和收益保證?；谀壳暗膶嶋H國情與政策體系，開發(fā)商嘗試通過多種形式實現(xiàn)商業(yè)運做進(jìn)而順利完成融資， 常見形式有以下幾類： 我國本土化的商業(yè)運作模式 商業(yè)成功的黃金法則 —— 掌握經(jīng)營權(quán) 隨著市場走向成熟，開發(fā)商的融資渠道逐漸拓寬，這種產(chǎn)權(quán)式商鋪也將逐漸退出歷史舞臺，最終持有型商鋪應(yīng)該是商業(yè)地產(chǎn)的主軸。建立最高利潤與最低風(fēng)險的平衡點就要找出最佳的投資回報方式；合理的投資回報方式應(yīng)從低風(fēng)險出發(fā)，制造出高利潤； 平衡規(guī)則一：業(yè)態(tài)風(fēng)險與利潤成正比； 平衡規(guī)則二：建立利潤風(fēng)險平衡點； 案例分析： 商業(yè)的平衡術(shù) 萬達(dá)商業(yè)廣場 —— 定單地產(chǎn)型 通過定單地產(chǎn)概念的導(dǎo)入，引入沃爾瑪、蘇寧電器等超級主力店，其中超級主力店所占面積很大，超過總面積的 50%，這樣使得商業(yè)租金收益變低，但同時也將了風(fēng)險，收益比較穩(wěn)定。不合理的交通布置，是導(dǎo)致目前二層以上商鋪全部空關(guān)的主要原因之一。 實例：無錫站前商貿(mào)城 設(shè)計者延續(xù)了他們常用的設(shè)計手法，希望將商業(yè)和建筑融為一體，讓商業(yè)建筑能夠煥發(fā)出自身的特色。對于總體開發(fā)規(guī)模不大的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商來說，萬達(dá)模式是一種不可克隆的商業(yè)模式。 Q THREE 招商對設(shè)計的影響 難題三 主力店的入駐對商家是喜是悲，不僅要看主力店本身的名氣與效力，還應(yīng)以全局的眼光衡量主力店在整體經(jīng)營中發(fā)揮的作用，最終的目的，就要尋求一個相對穩(wěn)定的動態(tài)平衡，在這一平衡中，能夠化解風(fēng)險，制造利潤，取得最佳的投資回報，形成可持續(xù)發(fā)展的良性運做。這種模式比較成熟，對投資者的利益也更有保障。拉斯維加斯大道區(qū)域客流量大，娛樂業(yè)非常發(fā)達(dá)，因此，此區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)都采取了開發(fā)商持有的運營形式，基本無商業(yè)物業(yè)出售。老碼頭 (透視 ) 上海創(chuàng)邑 這里要讓新與舊共存、融合，讓人們在情感上有一個很好的延續(xù)。 項目定位： 上海新天地的定位經(jīng)歷了三個階段的深化。當(dāng)?shù)厝找骈_發(fā)的商品住宅將入遷中高收入水平的業(yè)主，弘基文化休閑廣場對他們來說是一個很好的綜合配