【正文】 謝謝！ Thanks! 商業(yè) ，充滿了變數(shù)，設(shè)計(jì)如同透過(guò)這個(gè)洞口去看整個(gè)世界， 外面很復(fù)雜也很壯闊，其需要的不光是眼睛，還要去體驗(yàn)外面的世界和保持永遠(yuǎn)敏感的心， 否則永遠(yuǎn)只是眼前的那一片天。 實(shí)例：無(wú)錫站前商貿(mào)城 設(shè)計(jì)者延續(xù)了他們常用的設(shè)計(jì)手法，希望將商業(yè)和建筑融為一體，讓商業(yè)建筑能夠煥發(fā)出自身的特色。不合理的交通布置，是導(dǎo)致目前二層以上商鋪全部空關(guān)的主要原因之一。 常見(jiàn)的設(shè)計(jì)誤區(qū) 誤區(qū)二： 套用公建模式設(shè)計(jì)商業(yè)空間 表現(xiàn) 1：忽視一定的公共活動(dòng)空間所帶來(lái)的商業(yè)效應(yīng) 表現(xiàn) 2：忽視商業(yè)樓層租金的層級(jí)遞減效應(yīng) 表現(xiàn) 3：忽視各類商業(yè)店面的實(shí)際設(shè)計(jì)需求 實(shí)例：北斗星 在設(shè)計(jì)商鋪時(shí)，未考慮樓層和方位對(duì)商鋪商業(yè)效益的影響，幾乎所有商鋪都是一樣的開(kāi)間和進(jìn)深，類似辦公樓的劃分，從而導(dǎo)致三、四樓層和交通盡端的商鋪出租率低。 弊端 (1)拿到地后盲目進(jìn)行設(shè)計(jì)，導(dǎo)致無(wú)法滿足經(jīng)營(yíng)商家的設(shè)店要求，后期投資成本增加； (2)將廣告策劃等同于商業(yè)策劃，導(dǎo)致商業(yè)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位缺失； (3)后期招商忽視了定位的控制作用，出現(xiàn)招商混亂，空間設(shè)計(jì)不符合設(shè)店需求，導(dǎo)致建筑設(shè)計(jì)乃至施工的反復(fù)與翻工； (4)開(kāi)發(fā)過(guò)程不同的主體分階段介入時(shí)，各個(gè)環(huán)節(jié)專業(yè)缺乏溝通平臺(tái)，無(wú)法保證專業(yè)化介入的深度，項(xiàng)目整體的控制與把握難以保證。對(duì)于總體開(kāi)發(fā)規(guī)模不大的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，萬(wàn)達(dá)模式是一種不可克隆的商業(yè)模式。建立最高利潤(rùn)與最低風(fēng)險(xiǎn)的平衡點(diǎn)就要找出最佳的投資回報(bào)方式；合理的投資回報(bào)方式應(yīng)從低風(fēng)險(xiǎn)出發(fā)，制造出高利潤(rùn)； 平衡規(guī)則一：業(yè)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)與利潤(rùn)成正比； 平衡規(guī)則二：建立利潤(rùn)風(fēng)險(xiǎn)平衡點(diǎn)； 案例分析： 商業(yè)的平衡術(shù) 萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng) —— 定單地產(chǎn)型 通過(guò)定單地產(chǎn)概念的導(dǎo)入，引入沃爾瑪、蘇寧電器等超級(jí)主力店，其中超級(jí)主力店所占面積很大，超過(guò)總面積的 50%，這樣使得商業(yè)租金收益變低，但同時(shí)也將了風(fēng)險(xiǎn)，收益比較穩(wěn)定。 成功實(shí)現(xiàn)主力店招商是項(xiàng)目整體成功的關(guān)鍵 合理確定主力店與經(jīng)營(yíng)散戶之間的關(guān)系 面積比例 主力店的引入是為了促進(jìn)散戶的經(jīng)營(yíng) 主力店和散戶的經(jīng)營(yíng)面積、租金收入是彼此消長(zhǎng)的關(guān)系 合理的購(gòu)物中心中，主力店面積可為 30%~50% 樓層設(shè)置 將主力店設(shè)置于中等樓層，既保證其有一個(gè)相對(duì)理想的經(jīng)營(yíng)位置，又能為散戶贏得更為有利的商業(yè)樓層，同時(shí)為商家爭(zhēng)取更多的投資回報(bào)利潤(rùn)。 由于主力店所處的位置、所占的面積、所需要的停車位和貨運(yùn)通道等因素對(duì)商業(yè)建筑設(shè)計(jì)產(chǎn)生重要影響。 Q THREE 招商對(duì)設(shè)計(jì)的影響 難題三 主力店的入駐對(duì)商家是喜是悲，不僅要看主力店本身的名氣與效力，還應(yīng)以全局的眼光衡量主力店在整體經(jīng)營(yíng)中發(fā)揮的作用，最終的目的，就要尋求一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的動(dòng)態(tài)平衡，在這一平衡中，能夠化解風(fēng)險(xiǎn)，制造利潤(rùn)，取得最佳的投資回報(bào)，形成可持續(xù)發(fā)展的良性運(yùn)做?；谀壳暗膶?shí)際國(guó)情與政策體系，開(kāi)發(fā)商嘗試通過(guò)多種形式實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)做進(jìn)而順利完成融資， 常見(jiàn)形式有以下幾類： 我國(guó)本土化的商業(yè)運(yùn)作模式 商業(yè)成功的黃金法則 —— 掌握經(jīng)營(yíng)權(quán) 隨著市場(chǎng)走向成熟，開(kāi)發(fā)商的融資渠道逐漸拓寬，這種產(chǎn)權(quán)式商鋪也將逐漸退出歷史舞臺(tái)，最終持有型商鋪應(yīng)該是商業(yè)地產(chǎn)的主軸。 商家聯(lián)營(yíng) 以物業(yè)為股本，成立專業(yè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司合伙或合作經(jīng)營(yíng)；在聘請(qǐng)專業(yè)公司進(jìn)行統(tǒng)一操作的基礎(chǔ)上，發(fā)展商可以根據(jù)專業(yè)公司結(jié)合招商和借助專業(yè)的意見(jiàn)綜合評(píng)估各項(xiàng)預(yù)期，進(jìn)行最終的確定，以實(shí)現(xiàn)利益最大化的目標(biāo)。 又售又租 部分租部分賣，出租部分起示范作用 分割產(chǎn)權(quán) 商鋪出售 售后從投資者手中取得經(jīng)營(yíng)權(quán)，對(duì)購(gòu)物中心進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)和管理，可以收回部分投資，而且能夠掌握經(jīng)營(yíng)權(quán)。這種模式比較成熟，對(duì)投資者的利益也更有保障。 先招商，后出售：在銷售前通過(guò)引入品牌商家作為主力經(jīng)營(yíng)公司來(lái)聚集人氣，做旺商場(chǎng)，同時(shí)為投資者提供信心和收益保證。 轉(zhuǎn)租：既將商鋪的買賣、管理、經(jīng)營(yíng)分屬三個(gè)主體，整合資源、專業(yè)經(jīng)營(yíng)、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、保障收益。產(chǎn)生在于開(kāi)發(fā)商對(duì)足夠運(yùn)做資金的渴求。拉斯維加斯大道區(qū)域客流量大，娛樂(lè)業(yè)非常發(fā)達(dá)，因此，此區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)都采取了開(kāi)發(fā)商持有的運(yùn)營(yíng)形式，基本無(wú)商業(yè)物業(yè)出售。因此國(guó)外商業(yè)地產(chǎn)的收益主要來(lái)自于物業(yè)銷售和租金的收益，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商更看重的是長(zhǎng)期利益，他們通過(guò)長(zhǎng)期持有物業(yè)，使物業(yè)持續(xù)增值。由于健全的金融體系支持，這些商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商在完成商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)后通常都是自己持有物業(yè)、只租不售。在商業(yè)運(yùn)做中，賣還是不賣的關(guān)鍵問(wèn)題實(shí)際是一個(gè)對(duì)經(jīng)營(yíng)權(quán)的認(rèn)識(shí)問(wèn)題，無(wú)數(shù)成功的商業(yè)模式昭示著一條永恒定律：掌握經(jīng)營(yíng)權(quán)是興盛商業(yè)的關(guān)鍵。老碼頭 (透視 ) 上海創(chuàng)邑 上海創(chuàng)邑 整個(gè)項(xiàng)目以裝飾、加固為主，其中局部混凝土構(gòu)件與鋼結(jié)構(gòu)交雜，配以部分木質(zhì)構(gòu)件，構(gòu)成整個(gè)項(xiàng)目的現(xiàn)代基調(diào)。 5， 6層的建筑物改造成設(shè)計(jì)類創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，部分樓層可遠(yuǎn)眺浦江，景觀資源豐富，可改造休閑類的俱樂(lè)部或會(huì)所，中部廣場(chǎng)區(qū)域新建一個(gè)典型石窟門風(fēng)格建筑，室內(nèi)為特色西餐酒吧，室外為大型水上秀場(chǎng)，是本項(xiàng)目的最大亮點(diǎn)！同時(shí)，周邊建筑改造為特色服飾和精品展示店，沿外馬路建筑樓層較低，改造重點(diǎn)為以特色餐飲，酒吧為主的商業(yè)街。這里要讓新與舊共存、融合，讓人們?cè)谇楦猩嫌幸粋€(gè)很好的延續(xù)。老碼頭改造（三益設(shè)計(jì)） —— 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的改造與設(shè)計(jì) 該項(xiàng)目原來(lái)是上海油脂廠。沿方浜中路步行街則以傳統(tǒng)二層建筑和少量歐式建筑為主，街道尺度宜人。 上海新天地 形象 形象案例 2 上海復(fù)地城隍廟廣場(chǎng)（三益設(shè)計(jì)） —— 以豫園的傳統(tǒng)建筑式樣為藍(lán)本，以庭院化空間布局滿足現(xiàn)代商業(yè)與旅游的需求。 項(xiàng)目定位： 上海新天地的定位經(jīng)歷了三個(gè)階段的深化。 形象 形象案例 1 上海新天地 土地面積： 3萬(wàn)平方米 總建筑面積： 57,000平方米 項(xiàng)目概況： 上海新天地位于上海市中心，毗鄰高雅、繁華的淮海中路以及黃陂南路地鐵站。 上大弘基文化休閑廣場(chǎng) (手繪稿 ) 上大弘基文化休閑廣場(chǎng) (內(nèi)街透視 ) 上大弘基文