【正文】 ? 投資類型、租金范圍及交納方式等，即投資動向； ? 經(jīng)營時間、營業(yè)時間、輻射范圍等； ? 商戶群 ? 設(shè)店商家的選址意向； ? 設(shè)店商家的設(shè)店標(biāo)準(zhǔn)； ? 百貨店、大連鎖店或快餐集團(tuán)的個別需要； 經(jīng)營模式 主題、方式、業(yè)態(tài) 主題的確立是經(jīng)營模式選擇的第一步； 主題的確立應(yīng)遵循差異化原則，即商業(yè)主題必須眾不同，獨(dú)具個性。 將場內(nèi)鋪位或?qū)９窠y(tǒng)一出租給實(shí)際用家，所有者獲取租金收益，實(shí)際用家負(fù)責(zé)經(jīng)營，獲取經(jīng)營收益。 建筑規(guī)模： 建設(shè)地點(diǎn)： 上海市徐匯區(qū)徐家匯 設(shè)計時間： 1999年 建成時間： 2023年 徐家匯弘基休閑廣場位于繁華的徐家匯商業(yè)區(qū)虹橋路恭城路轉(zhuǎn)角處，廣場基地面積 35343平方米，綠化覆蓋達(dá) %，是一座集餐飲、娛樂、休閑為一體的綜合性廣場。 上大弘基文化休閑廣場 (手繪稿 ) 上大弘基文化休閑廣場 (內(nèi)街透視 ) 上大弘基文化休閑廣場 (鳥瞰 ) 上大弘基文化休閑廣場 (總平 ) 上大弘基文化休閑廣場（三益設(shè)計） 案例 2： 徐州東城國際花園城商業(yè)中心 —— 城市副中心的超大性商業(yè)綜合體項(xiàng)目 住宅區(qū) —— 居民 需要完善的生活配套和區(qū)域商業(yè)中心 區(qū)域商業(yè)綜合體 管委會 —— 辦公商務(wù)人員 需要商務(wù)用房及餐飲休閑設(shè)施 酒店公寓及商務(wù)辦公 高鐵及高速 —— 外來人員 目的性消費(fèi)及路過性消費(fèi) 目的性專業(yè)性賣場 經(jīng)營模式 經(jīng)營業(yè)態(tài) 徐州東城國際花園城商業(yè)中心 （三益設(shè)計） 經(jīng)營模式 經(jīng)營業(yè)態(tài) 徐州東城國際花園城商業(yè)中心 (商業(yè)街 ) 徐州東城國際花園城商業(yè)中心 (超市 ) 徐州東城國際花園城商業(yè)中心 (五星級酒店和辦公樓 ) 徐州東城國際花園城商業(yè)中心 （三益設(shè)計） 規(guī)模 商圈范圍確定后，可根據(jù)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、行業(yè)發(fā)展態(tài)勢、消費(fèi)市場容量，初步確定項(xiàng)目經(jīng)營規(guī)模； 項(xiàng)目經(jīng)營規(guī)模在通過商圈分析后，通過一定的宏觀量化計算也可得出： 購買力決定規(guī)模公式： 規(guī)模 = 商圈購買力 － 圈內(nèi)競爭分流購買力 一個不可忽視的指標(biāo)：城市經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 城市總體規(guī)劃，一開始就設(shè)定了商業(yè)成功的起跑線； 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)規(guī)模與定位規(guī)模的比較：面積不足？ 面積過剩？ 市場潛在需求分析 —— 整合出一個結(jié)構(gòu)豐富的綜合產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)構(gòu) 形象 形象的定位依據(jù)：主題定位，經(jīng)營管理企業(yè)的品牌形象定位。沿方浜中路步行街則以傳統(tǒng)二層建筑和少量歐式建筑為主，街道尺度宜人。 整個項(xiàng)目以裝飾、加固為主，其中局部混凝土構(gòu)件與鋼結(jié)構(gòu)交雜，配以部分木質(zhì)構(gòu)件，構(gòu)成整個項(xiàng)目的現(xiàn)代基調(diào)。由于健全的金融體系支持，這些商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商在完成商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)后通常都是自己持有物業(yè)、只租不售。 轉(zhuǎn)租：既將商鋪的買賣、管理、經(jīng)營分屬三個主體，整合資源、專業(yè)經(jīng)營、規(guī)避風(fēng)險、保障收益。 商家聯(lián)營 以物業(yè)為股本，成立專業(yè)商業(yè)經(jīng)營公司合伙或合作經(jīng)營；在聘請專業(yè)公司進(jìn)行統(tǒng)一操作的基礎(chǔ)上，發(fā)展商可以根據(jù)專業(yè)公司結(jié)合招商和借助專業(yè)的意見綜合評估各項(xiàng)預(yù)期，進(jìn)行最終的確定，以實(shí)現(xiàn)利益最大化的目標(biāo)。 成功實(shí)現(xiàn)主力店招商是項(xiàng)目整體成功的關(guān)鍵 合理確定主力店與經(jīng)營散戶之間的關(guān)系 面積比例 主力店的引入是為了促進(jìn)散戶的經(jīng)營 主力店和散戶的經(jīng)營面積、租金收入是彼此消長的關(guān)系 合理的購物中心中，主力店面積可為 30%~50% 樓層設(shè)置 將主力店設(shè)置于中等樓層，既保證其有一個相對理想的經(jīng)營位置，又能為散戶贏得更為有利的商業(yè)樓層，同時為商家爭取更多的投資回報利潤。 常見的設(shè)計誤區(qū) 誤區(qū)二： 套用公建模式設(shè)計商業(yè)空間 表現(xiàn) 1：忽視一定的公共活動空間所帶來的商業(yè)效應(yīng) 表現(xiàn) 2：忽視商業(yè)樓層租金的層級遞減效應(yīng) 表現(xiàn) 3：忽視各類商業(yè)店面的實(shí)際設(shè)計需求 實(shí)例：北斗星 在設(shè)計商鋪時，未考慮樓層和方位對商鋪商業(yè)效益的影響，幾乎所有商鋪都是一樣的開間和進(jìn)深，類似辦公樓的劃分，從而導(dǎo)致三、四樓層和交通盡端的商鋪出租率低。 謝謝！ Thanks! 商業(yè) ，充滿了變數(shù)，設(shè)計如同透過這個洞口去看整個世界， 外面很復(fù)雜也很壯闊，其需要的不光是眼睛，還要去體驗(yàn)外面的世界和保持永遠(yuǎn)敏感的心， 否則永遠(yuǎn)只是眼前的那一片天。 弊端 (1)拿到地后盲目進(jìn)行設(shè)計，導(dǎo)致無法滿足經(jīng)營商家的設(shè)店要求，后期投資成本增加； (2)將廣告策劃等同于商業(yè)策劃，導(dǎo)致商業(yè)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位缺失； (3)后期招商忽視了定位的控制作用，出現(xiàn)招商混亂，空間設(shè)計不符合設(shè)店需求，導(dǎo)致建筑設(shè)計乃至施工的反復(fù)與翻工； (4)開發(fā)過程不同的主體分階段介入時，各個環(huán)節(jié)專業(yè)缺乏溝通平臺，無法保證專業(yè)化介入的深度，項(xiàng)目整體的控制與把握難以保證。 由于主力店所處的位置、所占的面積、所需要的停車位和貨運(yùn)通道等因素對商業(yè)建筑設(shè)計產(chǎn)生重要影響。 又售又租 部分租部分賣，出租部分起示范作用 分割產(chǎn)權(quán) 商鋪出售 售后從投資者手中取得經(jīng)營權(quán)，對購物中心進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營和管理，可以收回部分投資，而且能夠掌握經(jīng)營權(quán)。產(chǎn)生在于開發(fā)商對足夠運(yùn)做資金的渴求。在商業(yè)運(yùn)做中，賣還是不賣的關(guān)鍵問題實(shí)際是一個對經(jīng)營權(quán)的認(rèn)識問題，無數(shù)成功的商業(yè)模式昭示著一條永恒定律：掌握經(jīng)營權(quán)是興盛商業(yè)的關(guān)鍵。 5， 6層的建筑物改造成設(shè)計類創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，部分樓層可遠(yuǎn)眺浦江，景觀資源豐富，可改造休閑類的俱樂部或會所，中部廣場區(qū)域新建一個典型石窟門風(fēng)格建筑，室內(nèi)為特色西餐酒吧，室外為大型水上秀場，是本項(xiàng)目的最大亮點(diǎn)！同時，周邊建筑改造為特色服飾和精品展示店，沿外馬路建筑樓層較低，改造重點(diǎn)為以特色餐飲，酒吧為主的商業(yè)街。 上海新天地 形象 形象案例 2 上海復(fù)地城隍廟廣場（三益設(shè)計） —— 以豫園的傳統(tǒng)建筑式樣為藍(lán)本，以庭院化空間布局滿足現(xiàn)代商業(yè)與旅游的需求。商業(yè)廣場建成后極大地豐富、繁榮了城郊接合部的商業(yè)功能。 依據(jù)市場需求，靈活運(yùn)用多種租賃組合