【正文】 常見的設(shè)計(jì)誤區(qū) 誤區(qū)四： 建筑設(shè)計(jì)先于商業(yè)設(shè)計(jì) 表現(xiàn) 1：空間設(shè)置不符合商家的選址、設(shè)店要求 表現(xiàn) 2：空間設(shè)計(jì)無法滿足商鋪空間的硬件需求： 柱網(wǎng)、開間、空調(diào)機(jī)位、預(yù)留管井、后勤通道等。 連鎖化發(fā)展的萬達(dá)集團(tuán)其核心能力在于通過城市運(yùn)營獲得土地增值效益，并通過與國外基金合作，解決前期的資金問題，大面積的主力店雖然造成了租金收入較低，但能實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定連鎖化發(fā)展。但是鑒于國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的歷史和現(xiàn)狀，這一過程可能持續(xù)的時(shí)間將很長，我們將拭目以待。在鋪位劃分時(shí)，一般也會(huì)考慮到實(shí)際經(jīng)營的需要，考慮分?jǐn)偯娣e和消防通道。 著名如美國拉斯維加斯商業(yè)物業(yè)，開發(fā)商根據(jù)物業(yè)所在區(qū)位確定采取何種方式運(yùn)營。老碼頭 (夜景 ) 上海創(chuàng)邑 其位置距離上海的母親河黃浦江僅 30米，其改造思路： 第一，做一個(gè)現(xiàn)代的、時(shí)尚的、前沿的建筑； 第二，保存老的紀(jì)念性的構(gòu)件。上海新天地以「傳統(tǒng)與現(xiàn)代結(jié)合」為設(shè)計(jì)理念，用現(xiàn)代技術(shù)保留了建于20世紀(jì)初期的石庫門老建筑。 當(dāng)?shù)鼐用褫^為看重的服務(wù)、質(zhì)量、品牌，是弘基文化休閑廣場的優(yōu)勢所在。 利用不同業(yè)態(tài)、不同營業(yè)時(shí)間要求進(jìn)行時(shí)段季節(jié)性的時(shí)差租賃，通過運(yùn)用各種業(yè)態(tài)不同經(jīng)營時(shí)間的交叉，可以使商鋪的時(shí)間價(jià)值得到最大體現(xiàn)，為投資者或?qū)嶋H用家取得更好的效果。在主題定位方面做了如下嘗試： ● 在建筑群體的總體規(guī)劃方面，延續(xù)了泉城濟(jì)南傳統(tǒng)民居的合院文化，以院落設(shè)計(jì)為主題，串聯(lián)起不同的功能單元，還原傳統(tǒng)的鄰里式交往模式； ● 在建筑的單體設(shè)計(jì)中，借鑒了濟(jì)南歷史文化名街芙蓉街的城市改造經(jīng)驗(yàn)，以現(xiàn)代簡潔的造型手法再現(xiàn)傳統(tǒng)民居的坡頂、翹屋 脊、格窗等地方性語言，并有機(jī)融入到現(xiàn)代城市的整體氛圍中； ● 以門式造型暗喻地塊的政治經(jīng)濟(jì)文化中心的城市窗口作用，將商業(yè)人流自然引入到整體的空間序列中。這四項(xiàng)調(diào)研為一個(gè)精準(zhǔn)的商業(yè)定位打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。幸福灣 其他分類方式 按規(guī)模分類 物業(yè)型綜合體 普通 MALL型綜合體 百貨型商業(yè)綜合體 連鎖型商業(yè)綜合體 按物業(yè)類別 3萬平方米 3萬 ~10萬平方米 10萬 ~30萬平米 30萬平方米 都市型 區(qū)域型 近郊型 按區(qū)位分類 商業(yè)地產(chǎn)概述 —— 商業(yè)地產(chǎn)的分類 弘基地產(chǎn)模式 萬達(dá)地產(chǎn)模式 寶龍地產(chǎn)模式 頤高地產(chǎn)模式 典型商業(yè)地產(chǎn)模式 大量持有物業(yè)進(jìn)行運(yùn)營 ， 購物與游樂的全新組合 ， 游樂帶動(dòng)購物 （ 寶龍樂園 ） 地產(chǎn)開發(fā)商占主導(dǎo) ， 訂單式商業(yè) ， 以地產(chǎn)耦合商業(yè) 商業(yè)運(yùn)營商占主導(dǎo) ， 長期持有部分物業(yè) ， 通過持續(xù)經(jīng)營獲得持續(xù)商業(yè)收益 通過特色經(jīng)營 ， 形成品牌效益 ， 小商鋪?zhàn)馐? 萬達(dá)地產(chǎn) 寶龍地產(chǎn) 頤高地產(chǎn) 弘基地產(chǎn) 商業(yè)地產(chǎn)概述 —— 商業(yè)地產(chǎn)的分類 ? 持有型物業(yè)明顯增加 ? 大項(xiàng)目呈現(xiàn)集中放量 ? 商業(yè)與地產(chǎn)邁向深度合作 ? 大中型城市開發(fā)布局多中心化 ? 二、三線城市將成為投資新熱點(diǎn) ? 外資進(jìn)入方式趨于多樣化 ? 三、四線城市對住區(qū)配套商業(yè)的關(guān)注加大 商業(yè)地產(chǎn)概述 —— 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢 商業(yè)地產(chǎn)的特質(zhì) 長線盈利 融資風(fēng)險(xiǎn) 主題設(shè)定 專業(yè)服務(wù) 共同利益 商業(yè)地產(chǎn)的特征 地產(chǎn)的 形態(tài)特征 強(qiáng)地域性 （城市住宅為載體） 強(qiáng)基礎(chǔ)性 （城市商業(yè)的基礎(chǔ) ） 強(qiáng)日常性 （經(jīng)營內(nèi)容日?；? ） 強(qiáng)集成性 （資源整合，一次性開發(fā) ） 地產(chǎn)的 操作特征 操作主體 （商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商 ） 操作手段 （以市政規(guī)劃為主 ） 操作模式 （開發(fā)經(jīng)營高度統(tǒng)一 ） 服務(wù)業(yè)態(tài) （鏈接式、業(yè)態(tài)全 ） 市場程度 （市場化程度較高 ） 地產(chǎn)的 運(yùn)營特征 社區(qū)商業(yè)的成功啟動(dòng)依賴于成熟的住宅環(huán)境 聚人在先，消費(fèi)與升值在后的循環(huán)經(jīng)營開發(fā) 利用 “ 商業(yè)錨 ” 的預(yù)熱作用進(jìn)行開發(fā)的模式 地產(chǎn)的 多主體特征 開發(fā)主體 經(jīng)營主體 管理主體 消費(fèi)主體 地產(chǎn)的 復(fù)雜性特征 多元的產(chǎn)業(yè)鏈操作 繁雜的產(chǎn)業(yè)鏈運(yùn)做 多變的運(yùn)營與管理 利益的長短期博弈 地產(chǎn)的 創(chuàng)新性特征 內(nèi)向型服務(wù)過渡為外向型服務(wù) 由依附型過渡為獨(dú)立型商業(yè)形態(tài) 關(guān)注 “ 主力店 ” 與 “ 品牌效應(yīng) ” 倡導(dǎo)業(yè)態(tài)業(yè)種細(xì)分與差異化經(jīng)營 制造社區(qū)城市公共活動(dòng)與生活方式中心 創(chuàng)造人性化、多元化、新奇化空間體驗(yàn) 只有經(jīng)營的成功才是設(shè)計(jì)的成功 如何評價(jià)商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì) ? 成功的出售背后，是艱難的招商過程，癥結(jié)何在？ ? 招商開業(yè)后，商家卻紛紛選擇撤場，為什么？ ? 面對強(qiáng)勢主力店的整改清單，商家如何選擇？ ? 100%的出租率卻得不到預(yù)期的經(jīng)營回報(bào)，怎么辦？ ? 美輪美奐的設(shè)計(jì)換不來旺盛的人氣 ，什么原因？ —— 商業(yè)如何精準(zhǔn)定位 ？ —— 經(jīng)營權(quán)誰來掌控？ —— 如何在強(qiáng)勢 商業(yè)集團(tuán) 面前把握主動(dòng)權(quán)？ —— 如何遴選合適的業(yè)態(tài)與業(yè)種群 ？ —— 如何走出商業(yè)設(shè)計(jì)的誤區(qū)？ 不火的商業(yè)的背后 從來就不只是設(shè)計(jì)問題 商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì) 商業(yè)地產(chǎn)從前期項(xiàng)目定位到后期經(jīng)營管理是一個(gè)完整系統(tǒng)的操作過程，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)應(yīng)當(dāng)建立在系統(tǒng)化分析與理性操作平臺基礎(chǔ)上，將各個(gè)環(huán)節(jié)之間有效的串聯(lián)、銜接與配合，進(jìn)而形成完整的商業(yè)系統(tǒng)支撐體系。 ? 人流研究：人流數(shù)量，停留時(shí)間，每次消費(fèi)，對不同類別的需求（吃、喝、玩、樂）等； 客戶群體 消費(fèi)群、投資群、商戶群 消費(fèi)群體定位必須與所處區(qū)域功能相聯(lián)； 必須做好客源重疊分析和規(guī)劃； ? 消費(fèi)群 ? 考慮地域差異、宗教， 民族，年齡，性別等； ? 尋找消費(fèi)者偏愛程度高的商場吸引點(diǎn)； ? 逛商場頻度是影響商場人流的關(guān)鍵； ? 投資群