某房地產(chǎn)策略研究-資料下載頁
2025-02-27 19:38本頁面
【正文】 水平遠遠高于主力店，是商業(yè)主要租金收入的貢獻者；但是也應注意商家租賃面積與租金體系的平衡問題。建立最高利潤與最低風險的平衡點就要找出最佳的投資回報方式；合理的投資回報方式應從低風險出發(fā)，制造出高利潤； 平衡規(guī)則一：業(yè)態(tài)風險與利潤成正比； 平衡規(guī)則二：建立利潤風險平衡點； 案例分析： 商業(yè)的平衡術(shù) 萬達商業(yè)廣場 —— 定單地產(chǎn)型 通過定單地產(chǎn)概念的導入，引入沃爾瑪、蘇寧電器等超級主力店，其中超級主力店所占面積很大，超過總面積的 50%，這樣使得商業(yè)租金收益變低，但同時也將了風險，收益比較穩(wěn)定。 連鎖化發(fā)展的萬達集團其核心能力在于通過城市運營獲得土地增值效益，并通過與國外基金合作，解決前期的資金問題，大面積的主力店雖然造成了租金收入較低，但能實現(xiàn)穩(wěn)定連鎖化發(fā)展。對于總體開發(fā)規(guī)模不大的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商來說，萬達模式是一種不可克隆的商業(yè)模式。 日景透視 夜景鳥瞰 南京萬達商業(yè)廣場 七雄的 “魚骨模式” —— 商業(yè)地產(chǎn)設計模式的反思 商業(yè)開發(fā)的流程及弊端 以前多數(shù)的商業(yè)開發(fā)流程 拿地 —— 建筑設計公司 —— 商業(yè)定位 (商業(yè)策劃公司或自己團隊 ) —— 招商（商業(yè)管理顧問公司或自己團隊） —— 銷售（銷售代理公司） —— 運營 —— 再開發(fā)。 弊端 (1)拿到地后盲目進行設計，導致無法滿足經(jīng)營商家的設店要求，后期投資成本增加； (2)將廣告策劃等同于商業(yè)策劃，導致商業(yè)項目的業(yè)態(tài)定位缺失； (3)后期招商忽視了定位的控制作用，出現(xiàn)招商混亂，空間設計不符合設店需求，導致建筑設計乃至施工的反復與翻工； (4)開發(fā)過程不同的主體分階段介入時，各個環(huán)節(jié)專業(yè)缺乏溝通平臺，無法保證專業(yè)化介入的深度，項目整體的控制與把握難以保證。 適宜的商業(yè)開發(fā)模式： (1) 專業(yè)化的服務主體的高度集中與整合； (2) 投資、策劃、設計、招商、運營、管理 —— 全程一體，專業(yè)協(xié)同 (3) 以商業(yè)策劃與先導； (4) 以建筑設計為紐帶； (5) 以招商運營為核心； 適宜的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式 設計模式的修正 —— 全程一體，專業(yè)協(xié)同 “ 魚骨模式 ” 的核心 ?全程一體： 從前期項目定位到后期的經(jīng)營管理的全程一體化服務，在商業(yè)項目的開發(fā)過程各個環(huán)節(jié)由不同專家提供專業(yè)支撐，各個環(huán)節(jié)之間進行有效串聯(lián)、銜接與配合； ?專業(yè)協(xié)同： 不同業(yè)態(tài)的商業(yè)專家和不同專業(yè)的設計專家在系統(tǒng)體系下協(xié)同工作，保證服務水平的專業(yè)化深度和對項目的整體把握； 商業(yè)擇地立項 前期商業(yè)調(diào)研與策劃 精確的 商業(yè)定位 基本運營 模式的選 擇與確立 初步商業(yè)模型 前期招商 形態(tài)與 景觀控制 建立格構(gòu)網(wǎng)絡 細胞模數(shù)的 分裂與整合 區(qū)域性的分 割與變化 模數(shù)堆積 設計方案 執(zhí)行力的體現(xiàn) 建設期 初步設計、施工圖設計、建設時期 開業(yè) ?目標客層 ?店鋪戰(zhàn)略 ?業(yè)態(tài)構(gòu)成 ?業(yè)態(tài)配比 空間設計模型 ?主力店招商 設計模型調(diào)整 使用分區(qū) 樓層構(gòu)成 樓層意向 店鋪配置組合計劃 內(nèi)裝設計 租戶監(jiān)督 管 理 運 營 前期計劃階段 中期執(zhí)行階段 后期建設階段 運營階段 定位與招 商整合 設計與招 商整合 市場反饋系統(tǒng) 設計模式的修正 —— 全程一體，專業(yè)協(xié)同 “ 魚骨模式 ” 的六大環(huán)節(jié) ? 調(diào)查分析 ? 主題定位 ? 商業(yè)規(guī)劃 ? 運營模式 ? 主力招商咨詢 ? 方案設計 設計的誤區(qū) 常見的設計誤區(qū) 誤區(qū)一： 外觀設計綜合癥 表現(xiàn) 1：只注重形態(tài)設計，忽視業(yè)態(tài)空間的組合與配置 表現(xiàn) 2：只注重立面設計，忽視商業(yè)設計的特殊性、實用性 實例：“鉆石城” 某城市的商業(yè)設計方案，設計師過度強調(diào)建筑形態(tài)的獨特性與視覺沖擊力，從而犧牲了部分建筑空間，不能很好的滿足商業(yè)的組合與使用，削弱了經(jīng)濟效益。 常見的設計誤區(qū) 誤區(qū)二： 套用公建模式設計商業(yè)空間 表現(xiàn) 1：忽視一定的公共活動空間所帶來的商業(yè)效應 表現(xiàn) 2：忽視商業(yè)樓層租金的層級遞減效應 表現(xiàn) 3：忽視各類商業(yè)店面的實際設計需求 實例：北斗星 在設計商鋪時，未考慮樓層和方位對商鋪商業(yè)效益的影響，幾乎所有商鋪都是一樣的開間和進深，類似辦公樓的劃分，從而導致三、四樓層和交通盡端的商鋪出租率低。 常見的設計誤區(qū) 誤區(qū)三： 強調(diào)交通組織忽視人流組織 表現(xiàn) 1：忽視商業(yè)人流的步行特征 表現(xiàn) 2：忽視豎向交通設置的引導性 表現(xiàn) 3：忽視主力店對人流的帶動作用 實例：南方休閑廣場 建筑在設計時希望形成內(nèi)圍合街道式商業(yè)布局，整體共五層局部 7層，但是僅在建筑一個端頭設置了電梯，距離電梯較遠的商鋪只能寄希望于借助樓梯帶動商業(yè)人流，幾乎不可能。不合理的交通布置，是導致目前二層以上商鋪全部空關的主要原因之一。 常見的設計誤區(qū) 誤區(qū)四： 建筑設計先于商業(yè)設計 表現(xiàn) 1：空間設置不符合商家的選址、設店要求 表現(xiàn) 2：空間設計無法滿足商鋪空間的硬件需求： 柱網(wǎng)、開間、空調(diào)機位、預留管井、后勤通道等。 實例：無錫站前商貿(mào)城 設計者延續(xù)了他們常用的設計手法，希望將商業(yè)和建筑融為一體，讓商業(yè)建筑能夠煥發(fā)出自身的特色。充分考慮建筑的外立面設計與商業(yè)廣告空間的配合，但是由于沒有考慮到商鋪使用的要求，最終形成大量超小面積鋪面無法被商家接受，造成整座商貿(mào)城空關的敗局。 謝謝！ Thanks! 商業(yè) ，充滿了變數(shù)，設計如同透過這個洞口去看整個世界， 外面很復雜也很壯闊，其需要的不光是眼睛，還要去體驗外面的世界和保持永遠敏感的心， 否則永遠只是眼前的那一片天。
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