【正文】 3年度運(yùn)作思路新高都項(xiàng)目位于黃河二路以北，渤海十七路以西，土地用途為住宅商服用地，規(guī)劃容積率 ，綠地率 35%，總建筑面積約 9萬平方米，地塊位置圖如下圖： 一、項(xiàng)目基本情況?項(xiàng)目位于濱州市新區(qū)范圍，行政區(qū)域隸屬于濱州市濱城區(qū)。?項(xiàng)目北面和東面是同類待建項(xiàng)目，背靠國土局等濱州行政機(jī)關(guān)單位?南臨渤海中學(xué)、市委黨校?西面靠近濱州杜店街道辦事處?東北面即濱州市政廣場(chǎng)，項(xiàng)目距離市政府約 2公里左右?目前周圍生活配套較少，居住環(huán)境不夠成熟 一、項(xiàng)目基本情況一、項(xiàng)目基本情況二、周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目基本情況項(xiàng) 目基本信息 京 華 我的公 館 府佑廣 場(chǎng) 田園牧歌 德坤 華 府開 發(fā) 商濱 州京 華 集 團(tuán) 、 濱 州朝陽房地 產(chǎn) 開 發(fā) 有限公司濱 州市大成置 業(yè)有限公司濱 州市新悅置 業(yè) 有限公司濱 州市德坤 鉦 泓地 產(chǎn) 開 發(fā) 科技有限公司項(xiàng) 目地址 泰山大街北方 車輛對(duì)面 濱 城區(qū)府佑街與府前街交 匯處 濱 城區(qū)黃河八路渤海十二路以西濱 城區(qū)黃河五路渤海十二路交 匯處項(xiàng) 目 總 建筑面積 79000平方米 47039平方米 176463平方米 270000平方米物 業(yè) 形式 小高 層 高 層 綜 合體 多 層 小高 層 高 層 高 層主力 戶 型 104平米兩室， 127平米三室 ， 172平米三室， 201平米四室， 299平米五室 136平米套三 130平米套三銷 售均價(jià) 4100元 /㎡ （包含 600元/㎡ 精裝修）； 預(yù)計(jì) 5000元 /㎡ 均價(jià) 4400元 /㎡均價(jià)： 4200元 /㎡， 團(tuán)購 3800元 /平米促 銷 與推廣 一次性付款 交 1000元意向金訂購 房源；接受團(tuán)購明星代言（佟大 為 ）； 產(chǎn) 品 層 高 為 —米，面 寬較 大?依據(jù)新高都附近項(xiàng)目目前價(jià)格與銷售形勢(shì)預(yù)測(cè)，新高都市場(chǎng)價(jià)格應(yīng)為均價(jià) 4000元 /平米左右；而在該價(jià)格形勢(shì)與存量房巨大情況下，銷售速度不會(huì)很快，預(yù)計(jì)銷售速度每月 15套左右。年可消化 200套左右房源。?新高都項(xiàng)目共 814戶，數(shù)量較大，銷售周期比較長。三、項(xiàng)目銷售價(jià)格與銷售周期依據(jù)上面價(jià)格以及銷售速度的分析，新高都項(xiàng)目投資回收期較長，資金利潤率較低。因此，建議公司采取團(tuán)購操作模式，由濱州市的合作單位整體購買項(xiàng)目 13號(hào)樓房源以及沿渤海 17路、黃河三路部分的商業(yè)建筑，建設(shè)置業(yè)公司為其代建，迅速回收項(xiàng)目投資，降低市場(chǎng)經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)。四、新高都操作模式建議樓棟 1　 2 3　　 合計(jì)戶型面積 ——戶數(shù) 30 30 60 128 54 54 56 412面積合計(jì) 3486 團(tuán)購住宅信息團(tuán)購住宅信息團(tuán)購商業(yè)信息由于目前沒有相關(guān)數(shù)據(jù)，暫時(shí)無法統(tǒng)計(jì)。團(tuán)購商業(yè)信息由于目前沒有相關(guān)數(shù)據(jù)，暫時(shí)無法統(tǒng)計(jì)。五、團(tuán)購方案管理費(fèi)提取方法萊鋼建設(shè)置業(yè)濱州分公司參與合作單位負(fù)責(zé)投資部分項(xiàng)目的管理，管理費(fèi)包干列入合作單位負(fù)責(zé)投資部分相應(yīng)項(xiàng)目成本。（ 1）地上居住建筑及地上部分的儲(chǔ)藏室，按實(shí)測(cè)建筑面積（含分?jǐn)偯娣e）計(jì)，管理費(fèi)按300元 /平方米。（ 2）地上商業(yè)建筑（以黃河三 1路標(biāo)高為準(zhǔn)），按實(shí)測(cè)建筑面積（含分?jǐn)偯娣e）計(jì)，管理費(fèi)按 600元 /平方米。（ 3）地下車庫，按分?jǐn)偟膶?shí)測(cè)建筑面積計(jì)，管理費(fèi)按 100元 /平方米。 管理成本費(fèi)發(fā)生額約定萊鋼建設(shè)置業(yè)濱州分公司管理成本費(fèi)實(shí)際發(fā)生額，按每月貳萬伍仟元包干，在雙方合作合同生效至項(xiàng)目清算工作完成期間，列入本項(xiàng)目成本，由合作單位承擔(dān)。資金回收安排?與合作單位簽訂合同后 40天內(nèi)，交付 4000萬元，用于支付與土地出讓有關(guān)的投資費(fèi)用。?第一次付款約定，作為本合同生效的前提條件，乙方若不能按本約定全額支付，甲方可據(jù)此終止本合作協(xié)議。?與合作單位簽訂合同后 80天內(nèi)，再交付 4000萬元，用于工程啟動(dòng)費(fèi)用。?工程達(dá)到具備辦理銷售許可證條件時(shí)起， 90天內(nèi)支付全部剩余預(yù)算投資。五、團(tuán)購方案稅費(fèi)特別約定?新高都所涉稅費(fèi)（預(yù)交稅及因本項(xiàng)目合作產(chǎn)生的交易稅等也在范圍內(nèi)），全部列入本合作項(xiàng)目應(yīng)稅科目，由合作單位承擔(dān)。?新高都項(xiàng)目清算時(shí)，如果需要繳納企業(yè)所得稅，合作單位承擔(dān)所負(fù)責(zé)投資部分項(xiàng)目收益產(chǎn)生的所得稅。五、團(tuán)購方案合作單位房源銷售特別約定?合作單位為確保能完全履行本合同約定義務(wù)，甲方允許合作單位同時(shí)與濱州市合作單位簽訂合作團(tuán)購住宅協(xié)議或符合預(yù)售條件后對(duì)外預(yù)售，售價(jià)不能低于萊鋼建設(shè)置業(yè)濱州分公司售樓處價(jià)格。在項(xiàng)目整體綜合竣工驗(yàn)收合格前，房屋銷售不能超過總量的70%；在確認(rèn)項(xiàng)目實(shí)際投資符合預(yù)算后，銷售剩余房屋；若項(xiàng)目實(shí)際投資超過預(yù)算，合作單位需要提出投資平衡的解決辦法，并經(jīng)甲方確認(rèn)后，才能銷售剩余房屋。?房屋銷售需要辦理銀行按揭貸款的，其按揭貸款保證金由合作單位公司直接出資或客戶自己繳納，退還時(shí)甲方給予配合。五、團(tuán)購方案886近期急需解決的問題u為保證樣板間 8月份按計(jì)劃開放，需要盡快啟動(dòng)聯(lián)排、洋房樣板間設(shè)計(jì)招標(biāo)及施工工作，需協(xié)調(diào)相關(guān)部門鼎力配合。u需置業(yè)濱州公司盡快完善所建議的景觀展示區(qū)的施工條件，并加快施工進(jìn)度，盡快完成景觀施工，以增強(qiáng)景觀展示效果，提升項(xiàng)目形象，促進(jìn)項(xiàng)目銷售。u別墅的小院產(chǎn)權(quán)問題需協(xié)調(diào)濱州分公司盡快確定是否能辦理。u售樓處檔次不夠高端，售樓處外部展示、導(dǎo)示性一般。建議重做售樓處，并加大外部導(dǎo)示力度，有效導(dǎo)客并展示項(xiàng)目的高檔性。u建議置業(yè)濱州公司積極推進(jìn)新高都項(xiàng)目與合作單位的合作。THANKS90p 神圣的工作在每個(gè)人的日常事務(wù)里，理想的前途在于一點(diǎn)一滴做起。p 創(chuàng)造性模仿不是人云亦云，而是超越和再創(chuàng)造。p 逆境給人寶貴的磨練機(jī)會(huì)。只有經(jīng)得起環(huán)境考驗(yàn)的人，才能算是真正的強(qiáng)者。 04:3404:3404:34:05 04:34:05p 所謂天才，只不過是把別人喝咖啡的功夫都用在工作上了。p 強(qiáng)烈的欲望也是非常重要的。人需要有強(qiáng)大的動(dòng)力才能在好的職業(yè)中獲得成功。你必須在心中有非分之想，你必須盡力抓住那個(gè)機(jī)會(huì)。p 患難可以試驗(yàn)一個(gè)人的品格，非常的境遇方才可以顯出非常的氣節(jié) 。風(fēng)平浪靜的海面，所有的船只都可以并驅(qū)競(jìng)勝。命運(yùn)的鐵拳擊中要害的時(shí)候，只有大勇大智的人才能夠處之泰然。p 不放過任何細(xì)節(jié)。 一月 21一月 21一月 21一月 21p 惟一持久的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，就是比你的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手學(xué)習(xí)得更快的能力。p 把你的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手視為對(duì)手而非敵人，將會(huì)更有益。p 一旦做出決定就不要拖延。任何事情想到就去做 !立即行動(dòng) !p 如果通用公司不能在某一個(gè)領(lǐng)域坐到第一或者第二把交椅，通用公司就會(huì)把它在這個(gè)領(lǐng)域的生意買掉或退出這個(gè)領(lǐng)域。p 我的宗旨一向是逐步穩(wěn)健發(fā)展，既不要靠聳人聽聞的利潤，也不要在市場(chǎng)不景氣時(shí)，突然有資金周轉(zhuǎn)不靈的威脅。 23一月 2104:34:05p 在艱難時(shí)期，企業(yè)要想獲得生存下去的機(jī)會(huì)，唯一的辦法就是保持一種始終面向外界的姿態(tài)。若想長期生存，僅有的途徑就是要使人人竭盡全力，千方百計(jì)讓下一代產(chǎn)品進(jìn)入用戶家中。p 時(shí)間是一個(gè)偉大的作者，它會(huì)給每個(gè)人寫出完美的結(jié)局來。p 自始自終把人放在第一位，尊重員工是成功的關(guān)鍵。p 讓流程說話，流程是將說轉(zhuǎn)化為做的惟一出路。 一月 21一月 2104:34:05p 在一個(gè)崇高的目的支持下，不停地工作，即使慢，也一定會(huì)獲得成功。p 微軟離破產(chǎn)永遠(yuǎn)只有 18個(gè)月。p 堅(jiān)持是一種智慧，固執(zhí)是一種死板。 一月 21一月 21p 命運(yùn)是一件很不可思議的東西。雖人各有志，但往往在實(shí)現(xiàn)理想時(shí)，會(huì)遭遇到許多困難，反而會(huì)使自己走向與志趣相反的路，而一舉成功。p 一個(gè)管理者如果不了解其下屬的工作，那他就無法有效地管理他們。p 人們所認(rèn)識(shí)到的是成功者往往經(jīng)歷了更多的失敗，只是他們從失敗中站起來并繼續(xù)向前。 04:34:05 04:34一月 21p 等待。我將要在這三塊基石上建立我成功的金字塔。p 千方百計(jì)請(qǐng)一個(gè)高招的專家醫(yī)生，還不如請(qǐng)一個(gè)隨叫隨到且價(jià)格便宜的江湖郎中。p 是員工養(yǎng)活了公司。 2023/1/23 4:34p 能用他人智慧去完成自己工作的人是偉大的。p 不滿足讓客戶滿意，要追求讓客戶感動(dòng)，創(chuàng)造客戶終身價(jià)值。p 新經(jīng)濟(jì)時(shí)代，不是大魚吃小魚，而是快魚吃慢魚。p 路是腳踏出來的，歷史是人寫出來的。人的每一步行動(dòng)都在書寫自己的歷史。 23 一月 20234:34 上午 一月 21p 差錯(cuò)發(fā)生在細(xì)節(jié)，成功取決于系統(tǒng)。p 速度就是一切，它是競(jìng)爭(zhēng)不可或缺的因素。p 管得少，就是管得好。 23 一月 2023p 命運(yùn)本來就不公平所以我要改變命運(yùn)。p 投機(jī)取巧的人。 4:34:05 上午 04:34:05p 質(zhì)量是維護(hù)顧客忠誠的最好保證。p 最好的 CEO是構(gòu)建他們的團(tuán)隊(duì)來達(dá)成夢(mèng)想，即便是邁克爾 喬丹也需要隊(duì)友來一起打比賽。 2023/1/23 4:34 一月 21p 在這個(gè)世界上，沒有人能使你倒下。如果你自己的信念還站立的話。p 一個(gè)人要發(fā)現(xiàn)卓有成效的真理，需要千百萬個(gè)人在失敗的探索和悲慘的錯(cuò)誤中毀掉自己的生命。 一月 2104:34:05p 感情投資是在所有投資中，花費(fèi)最少，回報(bào)率最高的投資。p 壯士臨陣決死哪管些許傷痕，向千年老魔作戰(zhàn)，為百代新風(fēng)斗爭(zhēng)?？犊?dāng)S此身。 2023/1/23 4:34:05 04:34一月 21謝謝各位！p 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 一月 21一月 21Saturday, January 23, 2023p 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 04:34:0504:34:0504:341/23/2023 4:34:05 AMp 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 一月 2104:34:0504:34Jan2123Jan21p 1故人江海別，幾度隔山川。 04:34:0504:34:0504:34Saturday, January 23, 2023p 1乍見翻疑夢(mèng)，相悲各問年。 一月 21一月 2104:34:0504:34:05January 23, 2023p 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 23 一月 20234:34:05 上午 04:34:05一月 21p 1比不了得就不比，得不到的就不要。 。 一月 214:34 上午 一月 2104:34January 23, 2023p 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 2023/1/23 4:34:0504:34:0523 January 2023p 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 4:34:05 上午 4:34 上午 04:34:05一月 21p 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 一月 21一月 21Saturday, January 23, 2023p 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 04:34:0504:34:0504:341/23/2023 4:34:05 AMp 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 一月 2104:34:0504:34Jan2123Jan21p 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無限完美。 04:34:0504:34:0504:34Saturday, January 23, 2023p 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 一月 21一月 2104:34:0504:34:05January 23, 2023p 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 23 一月 20234:34:05 上午 04:34:05一月 21p 1楚塞三湘接，荊門九派通。 。 一月 214:34 上午 一月 2104:34January 23, 2023p 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 2023/1/23 4:34:0504:34:0523 January 2023p 1空山新雨后，天氣晚來秋。 4:34:05 上午 4:34 上午 04:34:05一月 21p 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 一月 21一月 21Saturday, January 23, 2023p 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 04:34:0504:34:0504:341/23/2023 4:34:05 AMp 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 一月 2104:34:0504:34Jan2123Jan21p 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 04:34:0504:34:0504:34Saturday, January 23, 2023p 1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 一月 21一月 2104:34:0504:34:05January 23, 2023p 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 23 一月 20234:34:05 上午 04:34:05一月 21p 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 一月 214:34 上午 一月 2104:34January 23, 2023p 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023/1/23 4:34:0504:34:0523 January 2023p 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 4:34:05 上午 4:34 上午 04:34:05一月 21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. 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