【正文】 12023年度營銷策略方案萊鋼建設(shè)置業(yè)濱州項(xiàng)目2綱要中海城 2023年度目標(biāo)銷售計(jì)劃中海城營銷與推廣策略方案濱州樓市現(xiàn)狀與競爭新高都項(xiàng)目運(yùn)作思路中海城項(xiàng)目自身情況近期急需解決的問題31濱州樓市現(xiàn)狀與競爭濱州樓市現(xiàn)狀與競爭4p （一）濱州城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展與規(guī)劃p （二）濱州房地產(chǎn)市場分析p （三）中海城所處競爭區(qū)域分析p （四）主要競爭項(xiàng)目狀況5（一）濱州城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展與規(guī)劃 城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展GDP總量發(fā)展單位：億元人民幣單位：億元人民幣GDP增長速度說明：最近說明：最近 10年，濱州市年，濱州市 GDP增長迅速，保持了增長迅速，保持了 %的年增長率，經(jīng)濟(jì)總體的年增長率，經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展形勢向好。發(fā)展形勢向好。6（一）濱州城市經(jīng)濟(jì)與規(guī)劃 城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展城鎮(zhèn)人均國民收入發(fā)展單位：元人民幣單位：元人民幣城鎮(zhèn)人均可支配收入增長速度說明：最近說明：最近 10年，濱州城鎮(zhèn)居民可支配收入增長迅速，保持了年，濱州城鎮(zhèn)居民可支配收入增長迅速，保持了 %的年增長的年增長率，購買力進(jìn)一步增強(qiáng)，人民生活進(jìn)一步改善。率，購買力進(jìn)一步增強(qiáng)，人民生活進(jìn)一步改善。7（一）濱州城市經(jīng)濟(jì)與規(guī)劃 城市人口?濱州市戶籍人口 ，其中濱城區(qū)總?cè)丝谥挥?63萬，人口增長以自然增長為主，人口總量變化不明顯。?濱州市外來流動(dòng)人口呈現(xiàn)緩慢上升趨勢。隨著國家 “黃、藍(lán)大開發(fā)戰(zhàn)略 ”的實(shí)施，包括魏橋鋁業(yè)在內(nèi)的大企業(yè)選址濱州開發(fā)區(qū)，人口集聚效應(yīng)和帶動(dòng)效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)，購房需求未來將逐步增加。 ?濱州中高端客戶數(shù)量相對較少，市場產(chǎn)品對中高端客戶吸納能力不足，部分潛在客戶外流濟(jì)南、青島、淄博等大城市，因此對中高端物業(yè)需求有限。8（一）濱州城市經(jīng)濟(jì)與規(guī)劃 城市規(guī)劃濱州依據(jù)市場資源優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)前景，在東、西、南、北、中五個(gè)方位重點(diǎn)發(fā)展大型專業(yè)市場、高檔住宅、休閑觀光、物流配送、商務(wù)金融，形成五個(gè)功能區(qū)。 區(qū)塊重點(diǎn) 發(fā) 展定位 區(qū) 塊 范 圍 發(fā) 展方向中部中心商 務(wù)區(qū)以渤海七路 為 中軸線 ，西起渤海十路 東 至渤海五路，南起黃河一路，北至黃河十路培植 發(fā) 展商 務(wù) 金融區(qū)。逐步提升 現(xiàn) 有渤海國 際 、中央公園、 銀座商城、 濰 坊中百、大 潤發(fā) 、王府井商 貿(mào) 城等一批旗 艦 店的 規(guī)模檔次；逐年培植年 營業(yè) 收入 過億 元商 貿(mào) 企 業(yè) 5家，爭 創(chuàng) “省 級服 務(wù) 名牌 ”2個(gè)；大力提升金融服 務(wù)業(yè) ，在 東營 商 業(yè)銀 行、恒豐銀 行成功入 駐 的基 礎(chǔ) 上，推 動(dòng)齊 商 銀 行、招商 銀 行落 戶 開 業(yè) ，完成 農(nóng) 信社改革任 務(wù) ， 組 建區(qū) 農(nóng) 村商 業(yè)銀 行，逐年引 進(jìn) 股份制銀 行 1家， 發(fā) 展典當(dāng)、擔(dān)保等金融機(jī)構(gòu) 9家， 進(jìn) 一步提升渤海七路中心商 業(yè) 街的招商聚商能力。西部高檔住宅生活區(qū)以市西、彭李 辦事 處為 主體，西起渤海十八路 東至渤海十路，南起 長 江三路北至黃河十六路打造高檔住宅生活區(qū)。推 進(jìn) 陽光政 務(wù) 小區(qū)、 綠 都花園、德坤 華府、安康花園、御景苑等房地 產(chǎn)項(xiàng) 目建 設(shè) ；完成 張 八棍、 亞藥劉、棒槌 孫 等舊村改造 項(xiàng) 目，引 進(jìn) 富 爾 瑪 、家 樂 福、沃 爾 瑪 、銀 座等大型超市商 場 ，招商建 設(shè) 以生活 資 料 為 主的市西物流園區(qū)，打造黃河三角洲文化 創(chuàng) 意 產(chǎn)業(yè) 園，努力推 進(jìn) 城市化 進(jìn) 程?中海城位于西部高檔住宅生活區(qū)。該區(qū)域規(guī)劃建設(shè)多所大型超市，并打造黃河三角洲文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，發(fā)展前景很好。9（一）濱州城市經(jīng)濟(jì)與規(guī)劃 小結(jié)?濱州經(jīng)濟(jì)發(fā)展與國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展同步，增長率迅速，居民生活水平不斷提高，對于改善居住有了更高的需求，同時(shí)在經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)上也有了良好的保障。?濱州城區(qū)人口數(shù)量較少，吸納外來人口能力不足，近幾年人口數(shù)量變化不大，城市化進(jìn)程較國內(nèi)大中城市慢，對住宅數(shù)量的需求增長較慢。?中海城所在的濱州開發(fā)區(qū)作為濱州極具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域，未來發(fā)展前景廣闊，但是由于濱州市在山東省的吸引人才能力不足，外來人口數(shù)量少，吸引高端外來人口能力弱，對房地產(chǎn)高端產(chǎn)品支撐作用有限，所以短期內(nèi)很難發(fā)生質(zhì)的變化。 10（二）濱州房地產(chǎn)市場分析 ?國家出臺(tái)的一系列房地產(chǎn)金融、稅收、限購等調(diào)控政策直接導(dǎo)致一二線市場購房者觀望，對濱州市場影響也較大，客戶擔(dān)心目前購買的物業(yè)未來會(huì)迅速貶值，因此對目前買房信心不足，降低了樓盤去化速度和資金回收。?土地調(diào)控政策限制越來越嚴(yán)格，高端物業(yè)用地供應(yīng)嚴(yán)重不足，未來幾年濱州現(xiàn)有高端物業(yè)將越來越稀缺。宏觀調(diào)控政策分析11（二）濱州房地產(chǎn)市場分析 最新動(dòng)態(tài) 2023年 3月 14日溫家寶答記者問 ： 為什么這兩年房地產(chǎn)調(diào)控在艱難中看到一點(diǎn)曙光，有所進(jìn)展？ 首先是我們調(diào)控的決心堅(jiān)定而不動(dòng)搖；其次，我們抓住了一個(gè)抑制投機(jī)和投資性需求的要害問題，采取了有針對性的政策措施。 關(guān)于房地產(chǎn)市場發(fā)展，我有幾個(gè)觀點(diǎn)： 第一， 要保持房地產(chǎn)長期平穩(wěn)和健康發(fā)展 。 第二， 合理的房價(jià)，應(yīng)該是使房價(jià)與居民的收入相適應(yīng)，房價(jià)與投入和合理的利潤相匹配。 現(xiàn)在我可以明確地告訴大家， 房價(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回到合理價(jià)位。 因此，調(diào)控不能放松。如果放松，將前功盡棄，而且會(huì)造成房地產(chǎn)市場的混亂，不利于房地產(chǎn)長期健康和穩(wěn)定發(fā)展。 第三， 房地產(chǎn)的發(fā)展， 毫無疑問要充分發(fā)揮市場配置資源的基礎(chǔ)性作用，就是說 要充分利用市場這只手。但是政府這只手也不可以缺少 ，因?yàn)樗哂蟹€(wěn)定性和促進(jìn)公平。2023年 3月 14日下午滬深股市房地產(chǎn)板塊狂跌宏觀調(diào)控政策分析 中國央行 3月 20日發(fā)布 《 2023年第 1季度儲(chǔ)戶問卷調(diào)查報(bào)告 》 ，這份由中國人民 銀行 在 50個(gè)城市進(jìn)行的 2萬戶城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查報(bào)告顯示， 未來 3個(gè)月有購房意愿的居民僅占 % ，是 1999年調(diào)查以來的同期最低值。調(diào)查顯示，在各主要投資方式中， “房地產(chǎn)投資 ”意愿繼續(xù)回落，較去年同期降低 10個(gè)百分點(diǎn)，在主要投資方式中列最末位。越高收入的居民其投資房地產(chǎn)的意愿越低。特大城市（北京市、上海市）居民的房地產(chǎn)投資意愿甚至低于 2023年初的最低水平，僅為 %。中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉預(yù)期在 612個(gè)月內(nèi)房價(jià)可能有 10%20%的下調(diào)。 13（二）濱州房地產(chǎn)市場分析 總體市場特點(diǎn)?單位集資建房沖擊商品房市場?物業(yè)管理服務(wù)水平成為評價(jià)樓盤品質(zhì)的新尺度?房地產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)向高層轉(zhuǎn)化，多層成為稀缺?存量及在建房屋戶型面積偏大，購買能力普遍不足?房地產(chǎn)市場以剛性需求為主總體市場分析14（二）濱州房地產(chǎn)市場分析 總體市場分析2023年房地產(chǎn)市場成交數(shù)量分析?僅僅 2023年年 8月銷售量接近月銷售量接近 1000套，其他月份平均只有套，其他月份平均只有 470套左右，交易數(shù)量很小。套左右，交易數(shù)量很小。2023年合計(jì) 5247 套2023年月均 套?濱州有主要樓盤濱州有主要樓盤 40余家，各樓盤月均僅僅余家，各樓盤月均僅僅 10套左右，銷售速度過低，銷售周期過長。套左右，銷售速度過低，銷售周期過長。15（二）濱州房地產(chǎn)市場分析 總體市場分析2023年下半年各類型物業(yè)價(jià)格走勢分析?從去年從去年 7月份直到目前為止，濱州市場的別墅（包含獨(dú)棟、雙拼、疊拼、聯(lián)排）、住宅（包括普月份直到目前為止，濱州市場的別墅（包含獨(dú)棟、雙拼、疊拼、聯(lián)排）、住宅（包括普通多層、小高層、高層、花園洋房）、商鋪價(jià)格分別增長了通多層、小高層、高層、花園洋房）、商鋪價(jià)格分別增長了 300元、元、 200元、元、 250元左右。元左右。?2023年，濱州房地產(chǎn)市場變化趨勢是價(jià)格略微上漲，而成交量略微下降。年，濱州房地產(chǎn)市場變化趨勢是價(jià)格略微上漲，而成交量略微下降。 16（二）濱州房地產(chǎn)市場分析 總體市場分析近 4年獨(dú)棟別墅價(jià)格走勢分析?從從 2023年至年至 2023年，年， 4年間獨(dú)棟別墅價(jià)格上漲近年間獨(dú)棟別墅價(jià)格上漲近 6047元元 /平米，增長平米，增長 158%，價(jià)格增長勢頭，價(jià)格增長勢頭強(qiáng)勁。強(qiáng)勁。 17（二）濱州房地產(chǎn)市場分析 總體市場分析近 4年聯(lián)排別墅價(jià)格走勢分析?從從 2023年至年至 2023年，年， 4年間聯(lián)排別墅價(jià)格上漲近年間聯(lián)排別墅價(jià)格上漲近 3244元元 /平米，增長平米，增長 100%，價(jià)格增長勢頭，價(jià)格增長勢頭強(qiáng)勁。強(qiáng)勁。 18（二）濱州房地產(chǎn)市場分析 總體市場分析近 4年花園洋房價(jià)格走勢分析?從從 2023年至年至 2023年，年， 4年間花園洋房價(jià)格上漲近年間花園洋房價(jià)格上漲近 1455元元 /平米，增長平米，增長 %，價(jià)格增長幅度，價(jià)格增長幅度稍小。稍小。 19（二）濱州房地產(chǎn)市場分析 總體市場分析房地產(chǎn)存量分析?截止截止 2023年年 2月月 29日，濱州存房量為日，濱州存房量為 。萬套以上。?2023年，濱州市全年新房銷售年，濱州市全年新房銷售 5247套。按照這個(gè)消化速度計(jì)算，濱州僅目前存量房，就需套。按照這個(gè)消化速度計(jì)算，濱州僅目前存量房，就需要要 10年的時(shí)間來消化。年的時(shí)間來消化。 序號(hào) 樓盤名稱 待售面積1 美信海公館 首期推出 2號(hào)樓 280套，剩余 140套未認(rèn)購， 3號(hào)樓未推出，總計(jì)剩余房源有800套左右2 田園牧歌 總計(jì)有 1000戶左右，現(xiàn)在剩余 400戶左右，主要是大戶型3 渤海城邦 總計(jì)有 1800戶，首期推出 659戶，剩余 355套4 領(lǐng)域尚城 總計(jì) 1442戶，可售房源 695戶5 信達(dá)國際花園城 總計(jì)有 6000戶，先期推出 300多戶6 香溪翠庭 335戶，當(dāng)期 57戶7 幸福景城 43棟獨(dú)棟別墅及雙拼別墅，現(xiàn)在已銷售 14棟左右8 中海金都 總計(jì)有 52套，可售是 35套9 金御園 一期 400戶，未開盤銷售，整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃有 1500戶左右10 德坤華府 13棟高層組成，總計(jì)有 1400套，未售房源 1140套11 麒麟閣 尾盤銷售，剩余房源不足 20戶12 京華公館 總計(jì) 648戶，現(xiàn)在售 50戶特價(jià)房（二）濱州房地產(chǎn)市場分析 總體市場分析主要在售項(xiàng)目存量一覽表?目前市場存量房數(shù)量較大，在售樓盤眾多，去化速度慢，競爭壓力大。目前市場存量房數(shù)量較大，在售樓盤眾多，去化速度慢，競爭壓力大。21（二）濱州房地產(chǎn)市場分析 各板塊市場特點(diǎn)：市場板塊劃分22（二）濱州房地產(chǎn)市場分析 各板塊市場特點(diǎn)：區(qū)域 區(qū)域 優(yōu)勢 劣 勢老城區(qū)東 起 205國道，南至南外 環(huán) 路，西到渤海 11路，北至 220國道?路網(wǎng) 發(fā) 達(dá)，公交便利?濱 州核心商 業(yè) 中心?市政配套 齊 全?工行、建行、 齊魯證 券等金融機(jī)構(gòu) 齊 全，老北 鎮(zhèn) 中學(xué)、市三中、市一小等教育系 統(tǒng) 完善， 濱 州醫(yī)學(xué)院附屬醫(yī)院、人民醫(yī)院等醫(yī) 療 配套完善?交通相 對擁擠?車 流量大，噪音大?綠 化 環(huán) 境一般?空氣 質(zhì) 量 較 差?人流復(fù) 雜 ，治安情況一般?受市政 規(guī) 劃影響，原城區(qū)政 務(wù)中心西移， 導(dǎo) 致居住群落向西轉(zhuǎn) 移，尤其是機(jī)關(guān) 單 位 領(lǐng)導(dǎo)層城區(qū)的居住人群以 進(jìn) 城 務(wù) 工的年 輕 人 為 主，以 購買 小 戶型、二手房或者租房 為 主。新城區(qū)東 起渤海 11路，南至南外 環(huán) 路，西到渤海 18路，北至 220國道?路網(wǎng) 發(fā) 達(dá)，交通 暢 通?北 鎮(zhèn) 中學(xué)等名校 駐 地?濱 州市政 務(wù) 中心所在地，治安 較 好?空氣 質(zhì) 量好， 綠 化 環(huán) 境佳?公交 線 路不完善?社區(qū)商 業(yè)為 主，生活配套 設(shè) 施缺乏?缺乏商 業(yè) 網(wǎng)點(diǎn)屬于市 級 新建城區(qū)， 經(jīng)過 近十年的 規(guī) 劃建設(shè) ， 現(xiàn) 在基本成型， 環(huán) 境 優(yōu)美，交通便利，建 設(shè) 了很多優(yōu)質(zhì) 高檔樓 盤，目前 濱 州的優(yōu)質(zhì) 客 戶 大多居住于此區(qū)域開 發(fā)區(qū)東 起渤海 18路，南至南外 環(huán) 路，西到西外 環(huán) 路，北至 220國道?開 發(fā) 區(qū)與新區(qū)相 鄰 ， 規(guī) 劃要求一致，只是 處 于 規(guī) 劃建 設(shè)階段，需要幾年的 時(shí)間 完善。?高速路入口、新 長 途汽 車總站在此區(qū)， 對 外交流方便?公交 線 路不完善?商 業(yè) 、 飲 食 業(yè) 比 較 缺乏?人流復(fù) 雜 ，治安情況一般?教育、醫(yī) 療 、市政配套等不完善市場板塊劃分23（二）濱州房地產(chǎn)市場分析 小結(jié)?濱州存房量數(shù)量巨大，去化速度非常慢，樓盤消化周期很長。濱州存房量數(shù)量巨大，去化速度非常慢，樓盤消化周期很長。?近四年濱州樓盤不同物業(yè)類型價(jià)格增長迅速，但去化率一直不高，市場競爭壓力較近四年濱州樓盤不同物業(yè)類型價(jià)格增長迅速，但去化率一直不高，市場競爭壓力較大。大。?濱州開發(fā)區(qū)屬于新興區(qū)域，發(fā)展?jié)摿薮?，但目前不成熟，生活不便利，影響了居住濱州開發(fā)區(qū)屬于新興區(qū)域，發(fā)展?jié)摿薮?，但目前不成熟，生活不便利，影響了居住群體的大量遷入，對商業(yè)、物業(yè)置換的需求度低，缺少對初次置業(yè)的推動(dòng)。群體的大量遷入，對商業(yè)、物業(yè)置換的需求度低，缺少對初次置業(yè)的推動(dòng)。24（三）中海城所處競爭區(qū)域分析 產(chǎn)品分析建筑規(guī)模 ?中海城處于開發(fā)區(qū)的中心區(qū)位。該區(qū)域中各種規(guī)模的房地產(chǎn)項(xiàng)目很多，代表了濱州房地產(chǎn)的水平。相對銷售速度而言，在建或正在