【正文】 形 勢(shì) 不 樂(lè)觀雙拼 別 墅 均價(jià)： 8000元 /平，價(jià)格區(qū)間 76008500元。 參照中海金都與白 鷺 灣制定，數(shù)量少，價(jià)格相 對(duì) 中海金都與白 鷺 灣高聯(lián) 排 別墅 60006500元 /平米 均價(jià)： 6500元 /平米 競(jìng)品或替代品多，沒(méi)有產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)。商 業(yè) 街 4300元 /平米 均價(jià)： 4300元 /平米 面積過(guò)大，商業(yè)氛圍不成熟價(jià)格定位（一）項(xiàng)目定位依據(jù)項(xiàng)目自身定位、建筑品質(zhì)、核心價(jià)值與市場(chǎng)同類可參考項(xiàng)目進(jìn)行比較，建議依據(jù)項(xiàng)目自身定位、建筑品質(zhì)、核心價(jià)值與市場(chǎng)同類可參考項(xiàng)目進(jìn)行比較，建議 2023年采年采取上述平均價(jià)格。57景觀環(huán)境重點(diǎn)打造?棕櫚灣東地塊景觀，經(jīng)過(guò)幾次反復(fù)，由于受預(yù)算資金計(jì)劃的限制，為節(jié)省投資，只能以 “生態(tài) ”宣講為主，而實(shí)際造景效果較差。?棕櫚灣西地塊，公司已聘請(qǐng) GVL怡境景觀設(shè)計(jì)有限公司進(jìn)行景觀設(shè)計(jì)和監(jiān)理。（二）產(chǎn)品價(jià)值提升策略重點(diǎn)打造景觀示范區(qū)，示范區(qū)范圍建議如圖所示：重點(diǎn)打造景觀示范區(qū)，示范區(qū)范圍建議如圖所示：59體驗(yàn)式營(yíng)銷的樣板間?聯(lián)排別墅： 展示房 1套，做 6205棟 101戶，主臥在頂層 3層的戶型，面積 300平方米，展示出大空間的房間效果。選址主要是考慮到現(xiàn)場(chǎng)施工及看房的方便。 選址主要是考慮到現(xiàn)場(chǎng)施工及看房的方便。6188620561重做售樓處?目前售樓處空間狹小，與產(chǎn)品檔次不匹配，既不能彰顯項(xiàng)目高端性（比渤海城邦遜色許多，讓人感覺(jué)渤海城邦是萊鋼置業(yè)的正宗產(chǎn)品，而棕櫚灣不是），又不能滿足開(kāi)盤接待以及銷售期舉辦活動(dòng)的要求，因此建議換址重做售樓處。?鼓勵(lì)濱州有社會(huì)關(guān)系的客戶主動(dòng)推銷中海城棕櫚灣產(chǎn)品，只要成交，就給予該客戶洋房 5000元，別墅 1萬(wàn)元的獎(jiǎng)勵(lì)。70整體推廣思路（四）推廣策略產(chǎn) 品 類 型 營(yíng)銷 關(guān) 鍵 點(diǎn) 核心手段 關(guān) 鍵 工作住宅讓 目 標(biāo) 客 戶 真正感受、 認(rèn) 知中海城獨(dú) 棟別 墅、 聯(lián)體 別 墅、 電 梯洋房等 產(chǎn) 品的高檔品 質(zhì) 和稀缺 資 源價(jià) 值售樓 場(chǎng) 所的展示， 樣 板房的展示?一是售樓 場(chǎng) 所的 標(biāo) 準(zhǔn)化、 規(guī) 范化， 給 客 戶 不一 樣 的高檔 場(chǎng) 所的第一印象?二是做出 讓 目 標(biāo) 客 戶 有超呼想象或夢(mèng)幻般感受的展示房， 給 客 戶 留下 “ 有 錢 ” 可以 “ 顛覆 ” 原來(lái)一般意 義 上的 “ 家 ” 的第二印象，形成 換 房的沖 動(dòng) 意 識(shí)商 業(yè) 街讓經(jīng)營(yíng)業(yè) 者 認(rèn)為商 業(yè) 街適宜 經(jīng)營(yíng)， 認(rèn) 知其商 業(yè) 潛力整體運(yùn)籌，尋 找主力店加盟 帶動(dòng)?一是把商 業(yè) 街 業(yè)態(tài)標(biāo)識(shí) 氛 圍 做好?二是 圍繞 商 業(yè) 街的運(yùn) 營(yíng) 要求，把各 類 配套設(shè) 施做好?三是 對(duì) 已 購(gòu) 房商 業(yè) 街的 業(yè) 主配合做好裝修、入住工作71月度推廣主題及廣告費(fèi)用A、別墅及洋房推廣費(fèi)用 （四）推廣策略組合月份報(bào)紙電臺(tái)DM戶外車體雜志網(wǎng)絡(luò)短信朋介設(shè)計(jì)費(fèi)禮品活動(dòng)其他 費(fèi)用合計(jì)三月 √ √ √ √ √ √ 60四月 √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ 150五月 √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ 80六月 √ √ √ √ √ √ √ 120七月 √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ 60八月 √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ 50九月 √ √ √ √ √ √ √ √ √ 30十月 √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ 60十一月 √ √ √ √ √ √ √ √ 20十二月 √ √ √ √ √ √ √ √ 70合計(jì) 70072住宅銷售費(fèi)用說(shuō)明 （三）推廣策略（四）推廣策略月度推廣主題及廣告費(fèi)用?棕櫚灣總廣告費(fèi)用 700萬(wàn)元，另外樣板間工程費(fèi)用 300萬(wàn)元，售樓處工程費(fèi)用 150萬(wàn)元，總費(fèi)用合計(jì) 1130萬(wàn)。樣板房的投資費(fèi)用可按 90％的比例通過(guò)銷售回收，可沖減銷售費(fèi)用支出 270萬(wàn)元。?作為重要的銷售道具，展示區(qū)樣板間的裝修布置投資較高，占總費(fèi)用比重較大，但投資后，對(duì)提升項(xiàng)目品質(zhì)，增加萊鋼品牌的美譽(yù)度，建立尊貴的產(chǎn)品品質(zhì)形象、提高銷售利潤(rùn)和回款速度有非常重要的作用。 744中海城 2023年度目標(biāo)銷售計(jì)劃75說(shuō)明：? 2023年濱州目標(biāo)回款計(jì)劃為 ，其中，中海城項(xiàng)目目標(biāo)回款 ，新高都項(xiàng)目目標(biāo)回款計(jì)劃為 。? 2023年中海城別墅計(jì)劃銷售 91套，銷售額 21610萬(wàn)元，回款 18200萬(wàn)元；洋房銷售117套，銷售額 6824萬(wàn)元，貨款 5800萬(wàn)元；商業(yè)街銷售 13套，銷售額 9820萬(wàn)元，回款8500萬(wàn)元。2023年度中海城目標(biāo)任務(wù)計(jì)劃76單位：萬(wàn)元、套2023年度中海城各月度銷售綜合計(jì)劃表月份 別 墅 電 梯洋房 商 業(yè) 街 總計(jì)銷 售額回款額銷 售量銷 售額回款額銷 售量銷 售額回款額銷 售量銷 售 額合 計(jì)回款額 合計(jì)銷 售量合計(jì)1月 0 100 0 0 100 0 0 0 0 0 200 02月 0 100 0 0 100 0 0 0 0 0 200 03月 810 600 3 471 400 5 0 0 0 1281 1000 84月 1057 742 6 300 255 12 0 255 2 1357 1252 205月 1629 655 10 388 330 12 667 567 1 2684 1552 236月 2714 1090 10 733 368 14 533 459 2 3980 1917 267月 2029 1150 10 755 642 16 1400 980 1 4184 2772 278月 3429 2927 12 765 650 19 1633 1020 2 5827 4597 339月 4971 3732 11 971 655 14 1820 1470 1 7762 5857 2610月 3564 3312 15 982 750 12 2267 1450 2 6813 5512 2911月 857 2400 8 641 800 8 833 907 1 2331 4107 1312月 550 1392 5 582 750 4 667 1392 1 1799 3534 14總計(jì) 21610 18200 90 6824 5800 116 9820 8500 13 38254 32500 219775新高都項(xiàng)目 2023年度運(yùn)作思路新高都項(xiàng)目位于黃河二路以北，渤海十七路以西，土地用途為住宅商服用地，規(guī)劃容積率 ，綠地率 35%，總建筑面積約 9萬(wàn)平方米，地塊位置圖如下圖： 一、項(xiàng)目基本情況?項(xiàng)目位于濱州市新區(qū)范圍，行政區(qū)域隸屬于濱州市濱城區(qū)。我的公 館 府佑廣 場(chǎng) 田園牧歌 德坤 華 府開(kāi) 發(fā) 商濱 州京 華 集 團(tuán) 、 濱 州朝陽(yáng)房地 產(chǎn) 開(kāi) 發(fā) 有限公司濱 州市大成置 業(yè)有限公司濱 州市新悅置 業(yè) 有限公司濱 州市德坤 鉦 泓地 產(chǎn) 開(kāi) 發(fā) 科技有限公司項(xiàng) 目地址 泰山大街北方 車輛對(duì)面 濱 城區(qū)府佑街與府前街交 匯處 濱 城區(qū)黃河八路渤海十二路以西濱 城區(qū)黃河五路渤海十二路交 匯處項(xiàng) 目 總 建筑面積 79000平方米 47039平方米 176463平方米 270000平方米物 業(yè) 形式 小高 層 高 層 綜 合體 多 層 小高 層 高 層 高 層主力 戶 型 104平米兩室， 127平米三室 ， 172平米三室， 201平米四室， 299平米五室 136平米套三 130平米套三銷 售均價(jià) 4100元 /㎡ （包含 600元/㎡ 精裝修）； 預(yù)計(jì) 5000元 /㎡ 均價(jià) 4400元 /㎡均價(jià)： 4200元 /㎡， 團(tuán)購(gòu) 3800元 /平米促 銷 與推廣 一次性付款 交 1000元意向金訂購(gòu) 房源；接受團(tuán)購(gòu)明星代言（佟大 為 ）； 產(chǎn) 品 層 高 為 —米，面 寬較 大?依據(jù)新高都附近項(xiàng)目目前價(jià)格與銷售形勢(shì)預(yù)測(cè)，新高都市場(chǎng)價(jià)格應(yīng)為均價(jià) 4000元 /平米左右；而在該價(jià)格形勢(shì)與存量房巨大情況下，銷售速度不會(huì)很快，預(yù)計(jì)銷售速度每月 15套左右。?新高都項(xiàng)目共 814戶，數(shù)量較大，銷售周期比較長(zhǎng)。因此，建議公司采取團(tuán)購(gòu)操作模式，由濱州市的合作單位整體購(gòu)買項(xiàng)目 13號(hào)樓房源以及沿渤海 17路、黃河三路部分的商業(yè)建筑，建設(shè)置業(yè)公司為其代建，迅速回收項(xiàng)目投資，降低市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)。團(tuán)購(gòu)商業(yè)信息由于目前沒(méi)有相關(guān)數(shù)據(jù)，暫時(shí)無(wú)法統(tǒng)計(jì)。（ 1）地上居住建筑及地上部分的儲(chǔ)藏室，按實(shí)測(cè)建筑面積（含分?jǐn)偯娣e）計(jì)，管理費(fèi)按300元 /平方米。（ 3）地下車庫(kù)，按分?jǐn)偟膶?shí)測(cè)建筑面積計(jì)，管理費(fèi)按 100元 /平方米。資金回收安排?與合作單位簽訂合同后 40天內(nèi)，交付 4000萬(wàn)元，用于支付與土地出讓有關(guān)的投資費(fèi)用。?與合作單位簽訂合同后 80天內(nèi)，再交付 4000萬(wàn)元，用于工程啟動(dòng)費(fèi)用。五、團(tuán)購(gòu)方案稅費(fèi)特別約定?新高都所涉稅費(fèi)（預(yù)交稅及因本項(xiàng)目合作產(chǎn)生的交易稅等也在范圍內(nèi)），全部列入本合作項(xiàng)目應(yīng)稅科目，由合作單位承擔(dān)。五、團(tuán)購(gòu)方案合作單位房源銷售特別約定?合作單位為確保能完全履行本合同約定義務(wù)，甲方允許合作單位同時(shí)與濱州市合作單位簽訂合作團(tuán)購(gòu)住宅協(xié)議或符合預(yù)售條件后對(duì)外預(yù)售，售價(jià)不能低于萊鋼建設(shè)置業(yè)濱州分公司售樓處價(jià)格。?房屋銷售需要辦理銀行按揭貸款的，其按揭貸款保證金由合作單位公司直接出資或客戶自己繳納，退還時(shí)甲方給予配合。u需置業(yè)濱州公司盡快完善所建議的景觀展示區(qū)的施工條件，并加快施工進(jìn)度，盡快完成景觀施工，以增強(qiáng)景觀展示效果，提升項(xiàng)目形象，促進(jìn)項(xiàng)目銷售。u售樓處檔次不夠高端，售樓處外部展示、導(dǎo)示性一般。u建議置業(yè)濱州公司積極推進(jìn)新高都項(xiàng)目與合作單位的合作。p 創(chuàng)造性模仿不是人云亦云，而是超越和再創(chuàng)造。只有經(jīng)得起環(huán)境考驗(yàn)的人，才能算是真正的強(qiáng)者。p 強(qiáng)烈的欲望也是非常重要的。你必須在心中有非分之想，你必須盡力抓住那個(gè)機(jī)會(huì)。風(fēng)平浪靜的海面，所有的船只都可以并驅(qū)競(jìng)勝。p 不放過(guò)任何細(xì)節(jié)。p 把你的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手視為對(duì)手而非敵人，將會(huì)更有益。任何事情想到就去做 !立即行動(dòng) !p 如果通用公司不能在某一個(gè)領(lǐng)域坐到第一或者第二把交椅，通用公司就會(huì)把它在這個(gè)領(lǐng)域的生意買掉或退出這個(gè)領(lǐng)域。 23一月 2104:34:05p 在艱難時(shí)期，企業(yè)要想獲得生存下去的機(jī)會(huì)，唯一的辦法就是保持一種始終面向外界的姿態(tài)。p 時(shí)間是一個(gè)偉大的作者，它會(huì)給每個(gè)人寫出完美的結(jié)局來(lái)。p 讓流程說(shuō)話，流程是將說(shuō)轉(zhuǎn)化為做的惟一出路。p 微軟離破產(chǎn)永遠(yuǎn)只有 18個(gè)月。 一月 21一月 21p 命運(yùn)是一件很不可思議的東西。p 一個(gè)管理者如果不了解其下屬的工作，那他就無(wú)法有效地管理他們。 04:34:05 04:34一月 21p 等待。p 千方百計(jì)請(qǐng)一個(gè)高招的專家醫(yī)生，還不如請(qǐng)一個(gè)隨叫隨到且價(jià)格便宜的江湖郎中。 2023/1/23 4:34p 能用他人智慧去完成自己工作的人是偉大的。p 新經(jīng)濟(jì)時(shí)代，不是大魚(yú)吃小魚(yú)，而是快魚(yú)吃慢魚(yú)。人的每一步行動(dòng)都在書寫自己的歷史。p 速度就是一切，它是競(jìng)爭(zhēng)不可或缺的因素。 23 一月 2023p 命運(yùn)本來(lái)就不公平所以我要改變命運(yùn)。 4:34:05 上午 04:34:05p 質(zhì)量是維護(hù)顧客忠誠(chéng)的最好保證。喬丹也需要隊(duì)友來(lái)一起打比賽。如果你自己的信念還站立的話。 一月 2104:34:05p 感情投資是在所有投資中，花費(fèi)最少，回報(bào)率最高的投資?？犊?dāng)S此身。 一月 21一月 21Saturday, January 23, 2023p 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 一月 2104:34:0504:34Jan2123Jan21p 1故人江海別，幾度隔山川。 一月 21一月 2104:34:0504:34:05January 23, 2023p 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 。 2023/1/23 4:34:0504:34:0523 January 2023p 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 一月 21一月 21Saturday, January 23, 2023p 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 一月 2104:34:0504:34Jan2123Jan21p 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 一月 21一月 2104:34:0504:34:05January 23, 2023p 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 。 2023/1/23 4:34:0504:34:0523 January 2023p 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 一月 21一月 21Saturday, January 23, 2023p 閱讀一切好書如同和過(guò)去最杰出的人談話。 一月 2104:34:0504:34Jan2123Jan21p 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 23 一月 20234:34:05 上午 04:34:05一月 21p 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。 2023/1/23 4:34:0504:34:0523 January 2023p 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不