【正文】 2023/1/23 4:34:0504:34:0523 January 2023p 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。勝人者有力，自勝者強。 一月 21一月 21Saturday, January 23, 2023p 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 。 一月 2104:34:0504:34Jan2123Jan21p 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 2023/1/23 4:34:0504:34:0523 January 2023p 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 一月 21一月 2104:34:0504:34:05January 23, 2023p 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 一月 21一月 21Saturday, January 23, 2023p 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 一月 2104:34:05p 感情投資是在所有投資中，花費最少，回報率最高的投資。喬丹也需要隊友來一起打比賽。 23 一月 2023p 命運本來就不公平所以我要改變命運。人的每一步行動都在書寫自己的歷史。 2023/1/23 4:34p 能用他人智慧去完成自己工作的人是偉大的。 04:34:05 04:34一月 21p 等待。 一月 21一月 21p 命運是一件很不可思議的東西。p 讓流程說話，流程是將說轉(zhuǎn)化為做的惟一出路。 23一月 2104:34:05p 在艱難時期，企業(yè)要想獲得生存下去的機會，唯一的辦法就是保持一種始終面向外界的姿態(tài)。p 把你的競爭對手視為對手而非敵人，將會更有益。風平浪靜的海面，所有的船只都可以并驅(qū)競勝。p 強烈的欲望也是非常重要的。p 創(chuàng)造性模仿不是人云亦云，而是超越和再創(chuàng)造。u售樓處檔次不夠高端，售樓處外部展示、導(dǎo)示性一般。?房屋銷售需要辦理銀行按揭貸款的，其按揭貸款保證金由合作單位公司直接出資或客戶自己繳納，退還時甲方給予配合。五、團購方案稅費特別約定?新高都所涉稅費（預(yù)交稅及因本項目合作產(chǎn)生的交易稅等也在范圍內(nèi)），全部列入本合作項目應(yīng)稅科目，由合作單位承擔。資金回收安排?與合作單位簽訂合同后 40天內(nèi)，交付 4000萬元，用于支付與土地出讓有關(guān)的投資費用。（ 1）地上居住建筑及地上部分的儲藏室，按實測建筑面積（含分攤面積）計，管理費按300元 /平方米。因此，建議公司采取團購操作模式，由濱州市的合作單位整體購買項目 13號樓房源以及沿渤海 17路、黃河三路部分的商業(yè)建筑，建設(shè)置業(yè)公司為其代建，迅速回收項目投資，降低市場經(jīng)營的風險。我的公 館 府佑廣 場 田園牧歌 德坤 華 府開 發(fā) 商濱 州京 華 集 團 、 濱 州朝陽房地 產(chǎn) 開 發(fā) 有限公司濱 州市大成置 業(yè)有限公司濱 州市新悅置 業(yè) 有限公司濱 州市德坤 鉦 泓地 產(chǎn) 開 發(fā) 科技有限公司項 目地址 泰山大街北方 車輛對面 濱 城區(qū)府佑街與府前街交 匯處 濱 城區(qū)黃河八路渤海十二路以西濱 城區(qū)黃河五路渤海十二路交 匯處項 目 總 建筑面積 79000平方米 47039平方米 176463平方米 270000平方米物 業(yè) 形式 小高 層 高 層 綜 合體 多 層 小高 層 高 層 高 層主力 戶 型 104平米兩室， 127平米三室 ， 172平米三室， 201平米四室， 299平米五室 136平米套三 130平米套三銷 售均價 4100元 /㎡ （包含 600元/㎡ 精裝修）； 預(yù)計 5000元 /㎡ 均價 4400元 /㎡均價： 4200元 /㎡， 團購 3800元 /平米促 銷 與推廣 一次性付款 交 1000元意向金訂購 房源；接受團購明星代言（佟大 為 ）； 產(chǎn) 品 層 高 為 —米，面 寬較 大?依據(jù)新高都附近項目目前價格與銷售形勢預(yù)測，新高都市場價格應(yīng)為均價 4000元 /平米左右；而在該價格形勢與存量房巨大情況下，銷售速度不會很快，預(yù)計銷售速度每月 15套左右。? 2023年中海城別墅計劃銷售 91套，銷售額 21610萬元，回款 18200萬元；洋房銷售117套，銷售額 6824萬元，貨款 5800萬元；商業(yè)街銷售 13套，銷售額 9820萬元，回款8500萬元。?作為重要的銷售道具，展示區(qū)樣板間的裝修布置投資較高，占總費用比重較大，但投資后，對提升項目品質(zhì)，增加萊鋼品牌的美譽度，建立尊貴的產(chǎn)品品質(zhì)形象、提高銷售利潤和回款速度有非常重要的作用。70整體推廣思路（四）推廣策略產(chǎn) 品 類 型 營銷 關(guān) 鍵 點 核心手段 關(guān) 鍵 工作住宅讓 目 標 客 戶 真正感受、 認 知中海城獨 棟別 墅、 聯(lián)體 別 墅、 電 梯洋房等 產(chǎn) 品的高檔品 質(zhì) 和稀缺 資 源價 值售樓 場 所的展示， 樣 板房的展示?一是售樓 場 所的 標 準化、 規(guī) 范化， 給 客 戶 不一 樣 的高檔 場 所的第一印象?二是做出 讓 目 標 客 戶 有超呼想象或夢幻般感受的展示房， 給 客 戶 留下 “ 有 錢 ” 可以 “ 顛覆 ” 原來一般意 義 上的 “ 家 ” 的第二印象，形成 換 房的沖 動 意 識商 業(yè) 街讓經(jīng)營業(yè) 者 認為商 業(yè) 街適宜 經(jīng)營， 認 知其商 業(yè) 潛力整體運籌，尋 找主力店加盟 帶動?一是把商 業(yè) 街 業(yè)態(tài)標識 氛 圍 做好?二是 圍繞 商 業(yè) 街的運 營 要求，把各 類 配套設(shè) 施做好?三是 對 已 購 房商 業(yè) 街的 業(yè) 主配合做好裝修、入住工作71月度推廣主題及廣告費用A、別墅及洋房推廣費用 （四）推廣策略組合月份報紙電臺DM戶外車體雜志網(wǎng)絡(luò)短信朋介設(shè)計費禮品活動其他 費用合計三月 √ √ √ √ √ √ 60四月 √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ 150五月 √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ 80六月 √ √ √ √ √ √ √ 120七月 √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ 60八月 √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ 50九月 √ √ √ √ √ √ √ √ √ 30十月 √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ 60十一月 √ √ √ √ √ √ √ √ 20十二月 √ √ √ √ √ √ √ √ 70合計 70072住宅銷售費用說明 （三）推廣策略（四）推廣策略月度推廣主題及廣告費用?棕櫚灣總廣告費用 700萬元，另外樣板間工程費用 300萬元，售樓處工程費用 150萬元，總費用合計 1130萬。6188620561重做售樓處?目前售樓處空間狹小，與產(chǎn)品檔次不匹配，既不能彰顯項目高端性（比渤海城邦遜色許多，讓人感覺渤海城邦是萊鋼置業(yè)的正宗產(chǎn)品，而棕櫚灣不是），又不能滿足開盤接待以及銷售期舉辦活動的要求，因此建議換址重做售樓處。選址主要是考慮到現(xiàn)場施工及看房的方便。?棕櫚灣西地塊，公司已聘請 GVL怡境景觀設(shè)計有限公司進行景觀設(shè)計和監(jiān)理。商 業(yè) 街 4300元 /平米 均價： 4300元 /平米 面積過大，商業(yè)氛圍不成熟價格定位（一）項目定位依據(jù)項目自身定位、建筑品質(zhì)、核心價值與市場同類可參考項目進行比較，建議依據(jù)項目自身定位、建筑品質(zhì)、核心價值與市場同類可參考項目進行比較，建議 2023年采年采取上述平均價格。 均價： 11500元 /平米 優(yōu)勢 ：唯一合法獨 棟別 墅劣 勢 ： 濱 州有 錢 人數(shù)量少，外流嚴 重；市 場 形 勢 不 樂觀雙拼 別 墅 均價： 8000元 /平，價格區(qū)間 76008500元。（四）項目現(xiàn)狀47?目前獨棟別墅、雙拼別墅去化率相對較高，但是自從去年 8月 18日推出 5棟獨棟別墅后，迄今僅售出 1棟，而且僅積累 1個意向客戶，因此盡管獨棟別墅為市場稀缺產(chǎn)品，但是由于其買主也是稀缺的，所以還不能斷定獨棟一定是暢銷產(chǎn)品；?聯(lián)排別墅與別墅產(chǎn)品去化速度非常慢，其消化速度與濱州整體市場銷售趨勢基本吻合；? 2023年中海城廣告投入較少，前期樹立的高端知名形象逐漸降低。商 業(yè) 街 項 目2023年商 業(yè) 街 7月份 實現(xiàn) 開 盤 ，做 過 2期 報紙 廣告，效果不明 顯 。中海城商業(yè)街產(chǎn)品劣勢彌補策略 （二）產(chǎn)品 SWOT分析42核心價值分析坐擁生態(tài)中海低密度絕版水境豪宅（三）項目核心價值43核心價值體系價 值 要素 闡 釋區(qū)位價 值區(qū)域位置的 優(yōu) 越性 中海北岸，未來城市旅游中心、 濱 州國 際 會展中心、航母 娛樂 城絕版風水領(lǐng)地 坐北面南，上風上水商 務(wù) 配套 項 目囊括了住宅、商 業(yè) 會展和旅游等多方面功能， 擁 有近 長的 風 情商 業(yè) 步行街與會展中心建筑價 值建筑形 態(tài) 的豐富性 獨 棟 、雙拼、 聯(lián) 排 別 墅，花園洋房、多 層 住宅，特色商 業(yè) 街建筑 風 格 歐式建筑 風 格，水景 別 墅項 目 產(chǎn) 品稀缺性 不 論 是 別 墅 還 是 電 梯多 層 ，都不會再大 規(guī) 模的出 現(xiàn)產(chǎn) 品 質(zhì) 量的可信性 實 力開 發(fā) 商萊 鋼 建 設(shè) 置 業(yè)傾 情打造，品 質(zhì) 毋庸 質(zhì) 疑別 墅價 值別 墅集群的 規(guī) 模性 濱 州最大的 別 墅群體居住區(qū)，最大 規(guī) 模高檔社區(qū)獨 棟別 墅的合法性 濱 州唯一有合法手 續(xù) 的在建獨 棟別 墅（三）項目核心價值44核心價值體系價 值 要素 闡釋景 觀價 值園林景 觀 的獨特性 2萬平米超大 規(guī) 模水景生 態(tài) 居住區(qū)，唯一坐北向南直 觀 中海的 項 目園林景 觀風 格 融合 現(xiàn) 代 簡約風 格， 組團 各種小品元素建筑 親 水特色 部分 臨 水建筑 親 水平臺探于水上，零距離 親 近水面庭院的獨 創(chuàng) 性 附 贈 小院私屬， 70年使用 權(quán)配套價 值社區(qū)配套 擁 有 3000平米會所、網(wǎng)球 場 等配套 設(shè) 施教育配套 配套幼兒園物 業(yè)價 值 物 業(yè) 管理國 際級 的物 業(yè) 管理，國 際級 的生活社區(qū)，高科技智能化 結(jié) 合周到 細致的安防措施業(yè) 主價 值 別 墅 業(yè) 主的高端性 聚合了 濱 州最有 經(jīng)濟實 力的圈子人群，彰 顯業(yè) 主社會地位（三）項目核心價值45房型 總 房源數(shù)（套） 已售房源數(shù) （套） 已開 盤 未售房源數(shù)（套） 未開 盤 房源數(shù)（套）獨 棟別 墅 47 20 4 23雙拼 別 墅 14 6 8 0聯(lián) 排 別 墅 101 3 27 81電 梯洋房 244 43 49 152商 業(yè) 街 21 5 16 0總計 427 75 106 256銷售現(xiàn)狀（截止日期為 2023年 3月 22日）（四）項目現(xiàn)狀46推廣現(xiàn)狀地 塊 項 目推廣 現(xiàn) 狀中海城 東 區(qū) 在 濱 州高端市 場 上已形成影響力，有良好的口碑效 應(yīng) 。O一定要抓住T?幾乎每個房地產(chǎn)開發(fā)項目都搭配一定數(shù)量商業(yè)，目前較好區(qū)位的商鋪、投資靈活的商鋪攔截了我們的潛在客戶；?對商業(yè)地產(chǎn)的認識及運作能力不足，包裝不到位、宣傳不到位，造成市場認知度低，無法有效聚集客戶。u商業(yè)街面積大考慮先租后賣，帶租約銷售。（二）產(chǎn)品 SWOT分析41S要 繼承 發(fā)揚 ，宣 傳出去W?商業(yè)街單位面積過大， 3層的層數(shù)、 、無法分割銷售，最小的投資單元不低于 200萬元，嚴格限制了中小商戶的投資機會。?按照大型連鎖超市、連鎖酒店、品牌商店等選址要求，棕櫚灣商業(yè)街位置目前屬于陌生區(qū)域，還不符合常規(guī)商家選址的基本要求。而中海城各方面的價值要素，能夠支撐其良好的投資前景；u高端客戶傾向大都市是一種趨勢，我們可通過故鄉(xiāng)情打動濱州客戶，通過居住身份提升打動濱州各縣富豪u重視周邊縣城客戶開發(fā)u通過西地塊別墅的合法身份、純粹別墅特質(zhì)、高端生活配套與景觀享受，獲得市場認同中海城住宅產(chǎn)品劣勢彌補策略 （二）產(chǎn)品 SWOT分析40中海城商業(yè)街產(chǎn)品的 SWOT分析 S?歐式建筑風格社區(qū)，地標性建筑，與周邊中海風景區(qū)、小區(qū)建筑完美融合；?滿足中海城業(yè)主商業(yè)需求及社區(qū)服務(wù)需求；?本身處于濱州最高檔的別墅社區(qū)，與周圍的五星級濱州大飯店、政府接待中心中海酒店、會展中心、體育中心、文化中心等項目的運營有業(yè)態(tài)互補的硬件條件；?位置交通便捷，周圍停車空間大；?周邊的市政配套、環(huán)境提升的規(guī)劃建設(shè)速度逐漸提速，政府也特別關(guān)注，高檔的商業(yè)氛圍和需求將快速形成。O一定要抓住T?政策威 脅 ：國家 調(diào) 控力度不斷加大，造成購 房者 嚴 重擔心 現(xiàn)階 段 購 房未來 貶值 。?項 目周 邊環(huán) 境、配套，包括黃河十二路生態(tài) 廊道打造、西部大型濕地公園打造、周邊 村莊搬遷改造等 還 在 進 行中，完善定型還 需幾年的 時間u中海城是高端項目，需要通過樣板間、景觀示范區(qū)展示項目品質(zhì)形象，工程建設(shè)需要盡快落實；售樓處建議重做；u項目周邊不完善是一種機遇，中海城目前是潛力股。?市 場 容量： 濱 州人口少，富豪數(shù)量有限，外流 嚴 重。?中海城西區(qū)花園洋房實現(xiàn) 2棟多層封頂， 6棟小高層預(yù)計于 2023年 4月份實現(xiàn)封頂。 序號 戶 型 戶 數(shù)（戶） 戶面積 總 面 積（㎡