【正文】 要 繼承 發(fā)揚(yáng) ，宣 傳出去W?商業(yè)街單位面積過(guò)大， 3層的層數(shù)、 、無(wú)法分割銷售，最小的投資單元不低于 200萬(wàn)元，嚴(yán)格限制了中小商戶的投資機(jī)會(huì)。而中海城各方面的價(jià)值要素，能夠支撐其良好的投資前景；u高端客戶傾向大都市是一種趨勢(shì)，我們可通過(guò)故鄉(xiāng)情打動(dòng)濱州客戶，通過(guò)居住身份提升打動(dòng)濱州各縣富豪u重視周邊縣城客戶開(kāi)發(fā)u通過(guò)西地塊別墅的合法身份、純粹別墅特質(zhì)、高端生活配套與景觀享受，獲得市場(chǎng)認(rèn)同中海城住宅產(chǎn)品劣勢(shì)彌補(bǔ)策略 （二）產(chǎn)品 SWOT分析40中海城商業(yè)街產(chǎn)品的 SWOT分析 S?歐式建筑風(fēng)格社區(qū)，地標(biāo)性建筑，與周邊中海風(fēng)景區(qū)、小區(qū)建筑完美融合；?滿足中海城業(yè)主商業(yè)需求及社區(qū)服務(wù)需求；?本身處于濱州最高檔的別墅社區(qū)，與周圍的五星級(jí)濱州大飯店、政府接待中心中海酒店、會(huì)展中心、體育中心、文化中心等項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)有業(yè)態(tài)互補(bǔ)的硬件條件；?位置交通便捷，周圍停車空間大；?周邊的市政配套、環(huán)境提升的規(guī)劃建設(shè)速度逐漸提速，政府也特別關(guān)注，高檔的商業(yè)氛圍和需求將快速形成。?項(xiàng) 目周 邊環(huán) 境、配套，包括黃河十二路生態(tài) 廊道打造、西部大型濕地公園打造、周邊 村莊搬遷改造等 還 在 進(jìn) 行中，完善定型還 需幾年的 時(shí)間u中海城是高端項(xiàng)目，需要通過(guò)樣板間、景觀示范區(qū)展示項(xiàng)目品質(zhì)形象，工程建設(shè)需要盡快落實(shí)；售樓處建議重做；u項(xiàng)目周邊不完善是一種機(jī)遇，中海城目前是潛力股。?中海城西區(qū)花園洋房實(shí)現(xiàn) 2棟多層封頂， 6棟小高層預(yù)計(jì)于 2023年 4月份實(shí)現(xiàn)封頂。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)?獨(dú)棟與雙拼別墅：總建筑面積 26321平米，共計(jì) 61戶，由 47棟獨(dú)棟別墅， 7棟雙拼組成，共計(jì)10種戶型，面積從 360600平米不等。其 產(chǎn) 品也是在中海城 項(xiàng) 目的基 礎(chǔ) 上做了改 進(jìn) ， 戶 型 設(shè)計(jì) 更加合理（四）主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目狀況 u 項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)銷售需要一個(gè)較長(zhǎng)的蓄水周期，像渤海城邦，通過(guò)長(zhǎng)期的蓄客，才能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)的火爆銷售。?銷售方面，靠近行政中心的樓盤(pán)一般定位高檔，偏離行政中心的樓盤(pán)為中低檔，但整體銷售速度都較為緩慢。?開(kāi)發(fā)區(qū)各樓盤(pán)消化速度緩慢：靠近行政中心的高檔樓盤(pán)，由于價(jià)位較高，面向客群較窄，總體消化速度一般；偏離行政中心的中低檔樓盤(pán)由于配套欠缺、公交未通達(dá)、生活不便利，較難吸引濱城區(qū)的中低端客群，銷售速度也相對(duì)緩慢。25（三）中海城所處競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域分析 產(chǎn)品分析社區(qū)配套 ?商鋪、停車場(chǎng)、健身器材、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、會(huì)所、幼兒園等。該區(qū)域中各種規(guī)模的房地產(chǎn)項(xiàng)目很多，代表了濱州房地產(chǎn)的水平。新城區(qū)東 起渤海 11路，南至南外 環(huán) 路，西到渤海 18路，北至 220國(guó)道?路網(wǎng) 發(fā) 達(dá)，交通 暢 通?北 鎮(zhèn) 中學(xué)等名校 駐 地?濱 州市政 務(wù) 中心所在地，治安 較 好?空氣 質(zhì) 量好， 綠 化 環(huán) 境佳?公交 線 路不完善?社區(qū)商 業(yè)為 主，生活配套 設(shè) 施缺乏?缺乏商 業(yè) 網(wǎng)點(diǎn)屬于市 級(jí) 新建城區(qū)， 經(jīng)過(guò) 近十年的 規(guī) 劃建設(shè) ， 現(xiàn) 在基本成型， 環(huán) 境 優(yōu)美，交通便利，建 設(shè) 了很多優(yōu)質(zhì) 高檔樓 盤(pán)，目前 濱 州的優(yōu)質(zhì) 客 戶 大多居住于此區(qū)域開(kāi) 發(fā)區(qū)東 起渤海 18路，南至南外 環(huán) 路，西到西外 環(huán) 路，北至 220國(guó)道?開(kāi) 發(fā) 區(qū)與新區(qū)相 鄰 ， 規(guī) 劃要求一致，只是 處 于 規(guī) 劃建 設(shè)階段，需要幾年的 時(shí)間 完善。萬(wàn)套以上。年，濱州房地產(chǎn)市場(chǎng)變化趨勢(shì)是價(jià)格略微上漲，而成交量略微下降。中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉預(yù)期在 612個(gè)月內(nèi)房?jī)r(jià)可能有 10%20%的下調(diào)。 因此，調(diào)控不能放松。?濱州城區(qū)人口數(shù)量較少，吸納外來(lái)人口能力不足，近幾年人口數(shù)量變化不大，城市化進(jìn)程較國(guó)內(nèi)大中城市慢，對(duì)住宅數(shù)量的需求增長(zhǎng)較慢。 ?濱州中高端客戶數(shù)量相對(duì)較少，市場(chǎng)產(chǎn)品對(duì)中高端客戶吸納能力不足，部分潛在客戶外流濟(jì)南、青島、淄博等大城市，因此對(duì)中高端物業(yè)需求有限。12023年度營(yíng)銷策略方案萊鋼建設(shè)置業(yè)濱州項(xiàng)目2綱要中海城 2023年度目標(biāo)銷售計(jì)劃中海城營(yíng)銷與推廣策略方案濱州樓市現(xiàn)狀與競(jìng)爭(zhēng)新高都項(xiàng)目運(yùn)作思路中海城項(xiàng)目自身情況近期急需解決的問(wèn)題31濱州樓市現(xiàn)狀與競(jìng)爭(zhēng)濱州樓市現(xiàn)狀與競(jìng)爭(zhēng)4p （一）濱州城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展與規(guī)劃p （二）濱州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析p （三）中海城所處競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域分析p （四）主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目狀況5（一）濱州城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展與規(guī)劃 城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展GDP總量發(fā)展單位：億元人民幣單位：億元人民幣GDP增長(zhǎng)速度說(shuō)明：最近說(shuō)明：最近 10年，濱州市年，濱州市 GDP增長(zhǎng)迅速，保持了增長(zhǎng)迅速，保持了 %的年增長(zhǎng)率，經(jīng)濟(jì)總體的年增長(zhǎng)率，經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展形勢(shì)向好。8（一）濱州城市經(jīng)濟(jì)與規(guī)劃 城市規(guī)劃濱州依據(jù)市場(chǎng)資源優(yōu)勢(shì)和產(chǎn)業(yè)前景，在東、西、南、北、中五個(gè)方位重點(diǎn)發(fā)展大型專業(yè)市場(chǎng)、高檔住宅、休閑觀光、物流配送、商務(wù)金融，形成五個(gè)功能區(qū)。?中海城所在的濱州開(kāi)發(fā)區(qū)作為濱州極具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域，未來(lái)發(fā)展前景廣闊，但是由于濱州市在山東省的吸引人才能力不足，外來(lái)人口數(shù)量少，吸引高端外來(lái)人口能力弱，對(duì)房地產(chǎn)高端產(chǎn)品支撐作用有限，所以短期內(nèi)很難發(fā)生質(zhì)的變化。如果放松，將前功盡棄，而且會(huì)造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的混亂，不利于房地產(chǎn)長(zhǎng)期健康和穩(wěn)定發(fā)展。 13（二）濱州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 總體市場(chǎng)特點(diǎn)?單位集資建房沖擊商品房市場(chǎng)?物業(yè)管理服務(wù)水平成為評(píng)價(jià)樓盤(pán)品質(zhì)的新尺度?房地產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)向高層轉(zhuǎn)化，多層成為稀缺?存量及在建房屋戶型面積偏大，購(gòu)買能力普遍不足?房地產(chǎn)市場(chǎng)以剛性需求為主總體市場(chǎng)分析14（二）濱州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 總體市場(chǎng)分析2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)成交數(shù)量分析?僅僅 2023年年 8月銷售量接近月銷售量接近 1000套，其他月份平均只有套，其他月份平均只有 470套左右，交易數(shù)量很小。 16（二）濱州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 總體市場(chǎng)分析近 4年獨(dú)棟別墅價(jià)格走勢(shì)分析?從從 2023年至年至 2023年，年， 4年間獨(dú)棟別墅價(jià)格上漲近年間獨(dú)棟別墅價(jià)格上漲近 6047元元 /平米，增長(zhǎng)平米，增長(zhǎng) 158%，價(jià)格增長(zhǎng)勢(shì)頭，價(jià)格增長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁。?2023年，濱州市全年新房銷售年，濱州市全年新房銷售 5247套。?高速路入口、新 長(zhǎng) 途汽 車總站在此區(qū)， 對(duì) 外交流方便?公交 線 路不完善?商 業(yè) 、 飲 食 業(yè) 比 較 缺乏?人流復(fù) 雜 ，治安情況一般?教育、醫(yī) 療 、市政配套等不完善市場(chǎng)板塊劃分23（二）濱州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 小結(jié)?濱州存房量數(shù)量巨大，去化速度非常慢，樓盤(pán)消化周期很長(zhǎng)。相對(duì)銷售速度而言，在建或正在規(guī)劃建設(shè)的主要樓盤(pán)規(guī)模都比較大，體量大都在 10萬(wàn)平米以上。裝修情況 ?交房以毛坯房為主，部分有衛(wèi)生間、廚房做簡(jiǎn)裝項(xiàng)目。?受國(guó)家調(diào)控政策的影響，自 2023年起樓盤(pán)銷售速度明顯下滑，到 2023年降至銷售的冰點(diǎn)，很多樓盤(pán)幾乎零成交。?推廣方面，該區(qū)域的推廣以傳統(tǒng)媒體為主，開(kāi)盤(pán)期，各項(xiàng)目對(duì)媒體的選擇較為廣泛，日常銷售期主要采用報(bào)紙 +短信 +戶外廣告，同時(shí)輔以雜志、 DM、電臺(tái)等。棕櫚灣需要深入研究各種推廣方式，增加蓄客手段。?電梯花園洋房、聯(lián)排別墅、圍合別墅：總建筑面積 74319平方米，總居住戶數(shù) 345戶。?商業(yè)街已全部完成施工建設(shè)，景觀綠化基本完成。如果區(qū)域完全成熟，價(jià)格會(huì)更高。W?商業(yè)街單位面積過(guò)大， 3層的層數(shù)、 、無(wú)法分割銷售，最小的投資單元不低于 200萬(wàn)元，嚴(yán)格限制了中小商戶的投資機(jī)會(huì)。?未來(lái)兩年內(nèi)，小區(qū)入住人少，周邊人流量也稀少，商業(yè)項(xiàng)目的有效輻射空間范圍比較小。u引進(jìn)專業(yè)商業(yè)團(tuán)隊(duì)對(duì)商業(yè)進(jìn)行定位、包裝、招商u商業(yè)在初期很難體現(xiàn)其價(jià)值，只會(huì)出現(xiàn)要么賤賣，要么空置。 2023年的工作重點(diǎn)在于 對(duì) 商 業(yè) 街的亮化、 綠 化。 均價(jià)： 8200元 /平米。 2023年工作重點(diǎn)是按照景觀設(shè)計(jì)的造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，選擇專業(yè)水平高的施工隊(duì)伍，推進(jìn)項(xiàng)目景觀展示區(qū)施工，樹(shù)立中海城真正高品質(zhì)別墅、高端豪宅區(qū)形象，做到宣傳與實(shí)際相一致，彰顯誠(chéng)信企業(yè)品牌。（二）產(chǎn)品價(jià)值提升策略目前位置目前位置建議位置建議位置已推出在售房源持續(xù)消化新推61886183推售節(jié)奏1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11獨(dú)棟聯(lián)排洋房12新推 5套新推 13套新推36套新推 19套已推出在售房源持續(xù)消化新推61866189銷售策略（三）營(yíng)銷策略推售產(chǎn)品每期推出產(chǎn)品與價(jià)格策略（三）營(yíng)銷策略推出時(shí)間 產(chǎn)品類型 新推出樓棟 戶數(shù)合計(jì) 面積合計(jì)5月開(kāi)盤(pán)前在售獨(dú)棟 6160、 616 616 6127 4 1740聯(lián)排 619 620 620 620 621 622 622 619 6198 27 9549洋房 618 6190、 6195 54 價(jià)格策略產(chǎn)品類型 價(jià)格策略獨(dú)棟 實(shí)現(xiàn) 均價(jià) 10500元 /平米以上聯(lián)排 根據(jù)付款情況 給 予不超 過(guò) 5% 的 優(yōu) 惠幅度，均價(jià) 實(shí)現(xiàn) 6300元 /平米洋房 價(jià)格保持在均價(jià) 3800元 /平米左右， 團(tuán)購(gòu) 房源可享受 9折 優(yōu) 惠，均價(jià) 實(shí)現(xiàn) 3600元 /平米推售產(chǎn)品（三）營(yíng)銷策略推出時(shí)間 產(chǎn)品類型 新推出樓棟 戶數(shù)合計(jì) 面積合計(jì)5月 獨(dú)棟 617 617 617 617 6178 5 聯(lián)排 6200、 620 620 620 620 620 6210 36 洋房 618 6188 60 價(jià)格策略產(chǎn)品類型 價(jià)格策略獨(dú)棟 均價(jià) 實(shí)現(xiàn) 11000元 /平米以上聯(lián)排 根據(jù)付款情況 給 予不超 過(guò) 5% 的 優(yōu) 惠幅度，均價(jià) 實(shí)現(xiàn) 6500元 /平米以上洋房 價(jià)格保持在均價(jià) 3900元 /平米左右， 團(tuán)購(gòu) 房源可享受 9折 優(yōu) 惠，均價(jià) 實(shí)現(xiàn) 3750元 /平米以上每期推出產(chǎn)品與價(jià)格策略推售產(chǎn)品（三）營(yíng)銷策略推出時(shí)間 產(chǎn)品類型 新推出樓棟 戶數(shù)合計(jì) 面積合計(jì)8月 獨(dú)棟 613 613 6150、 6170、 617 617 617 6180、 618 618 615 615 6156 13 聯(lián)排 619 619 621 6222 18 洋房 618 6189 70 價(jià)格策略產(chǎn)品類型 價(jià)格策略獨(dú)棟 均價(jià) 實(shí)現(xiàn) 12023元 /平米以上聯(lián)排 根據(jù)付款情況 給 予不超 過(guò) 5% 的 優(yōu) 惠幅度，均價(jià) 實(shí)現(xiàn) 6700元 /平米以上洋房 價(jià)格保持在均價(jià) 4100元 /平米左右， 團(tuán)購(gòu) 房源可享受 9折 優(yōu) 惠，均價(jià) 實(shí)現(xiàn) 3950元 /平米以上每期推出產(chǎn)品與價(jià)格策略銷控 已售 已推出，待售 5月份推出 8月份推出71727577787980818236375076 73 7056 55 5313353851522760626567銷控已售已推出，待售5月份推出8月份推出838586878889919293969798990001020306 0507080911 101616161618181868營(yíng)銷活動(dòng)策劃時(shí)間 營(yíng)銷活動(dòng)4月份 u參加濱州春季購(gòu)房節(jié)活動(dòng)，推售特價(jià)房源；u配合國(guó)際會(huì)展中心的汽車展銷節(jié)，與豪車客戶實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目互動(dòng)5月份 u開(kāi)盤(pán)活動(dòng)暨抽獎(jiǎng)特價(jià)房活動(dòng)u5月份簽合同的聯(lián)排別墅、電梯洋房客戶贈(zèng)送整體廚房裝修活動(dòng)，獨(dú)棟別墅客戶送 “寶馬 ”6月份 u開(kāi)盤(pán)成交客戶馬爾代夫雙人游7月份 uVIP客戶膠南二日游活動(dòng)（參觀憑海臨風(fēng)、膠南海水浴場(chǎng)、小珠山、漁家宴）u組織商業(yè)街產(chǎn)品推介會(huì)8月份 u推出獨(dú)棟、洋房產(chǎn)品u同步舉辦新老業(yè)主消夏納涼冷餐會(huì) +青啤特制禮盒贈(zèng)送u配合萊鋼建設(shè) 10周年慶與相關(guān)部門(mén)聯(lián)誼舉辦巡回演出（消夏晚會(huì)）活動(dòng)（濱州、濟(jì)南、膠南）9月份 u聯(lián)排、洋房樣板間開(kāi)放u八月十五中秋節(jié)（ 9月 30日之前）萊鋼特制月餅發(fā)放 ——1. 5 公斤 1個(gè)10月份 u慶國(guó)慶促銷活動(dòng)（抽獎(jiǎng)中華小轎車）11月份 u舉辦別墅業(yè)主酒會(huì)沙龍12月份 u圣誕節(jié)發(fā)放圣誕大禮包（ 50元一份，圣誕帽、圣誕襪、圣誕樹(shù)、圣誕老人玩偶等）u “中海城是我家 ”主題征文活動(dòng)或與傳媒集團(tuán)合作贊助 “濱州百姓春晚 ”（三）營(yíng)銷策略（三）營(yíng)銷策略全員營(yíng)銷策略?鼓勵(lì)客帶新，對(duì)客帶新的老客戶給予洋房 5000元，別墅 1萬(wàn)元的獎(jiǎng)勵(lì)。73B、商業(yè)街 （三）推廣策略（四）推廣策略月度推廣主題及廣告費(fèi)用組合月份報(bào)紙電臺(tái)DM戶外公關(guān)雜志網(wǎng)絡(luò)短信顧問(wèn)費(fèi)活動(dòng)其他 費(fèi)用合計(jì)三月 √ √ √ 138000四月 √ √ √ √ √ 248000五月 √ √ √ √ √ √ √ √ 121000六月 √ √ √ √ 70000七月 √ √ √ √ √ 238000八月 √ √ √ √ 130000九月 √ √ √ √ √ √ 181000十月 √ √ √ √ √ 196000十一月 √ √ √ √ √十二月 √ √ √ √ √合計(jì) 1322023?商業(yè)街總推廣費(fèi)用為 132萬(wàn)，該費(fèi)用主要集中在與商業(yè)街的招商顧問(wèn)費(fèi)和開(kāi)盤(pán)活動(dòng)公關(guān)費(fèi)用上。年可消化 200套左右房源。（ 2）地上商業(yè)建筑（以黃河