【正文】 較 高（一）項(xiàng)目定位53商業(yè)街客戶群體客群定位客群范 圍 共同特征核心商戶 圈濱 城區(qū)區(qū)域內(nèi)私 營(yíng)業(yè) 主（重點(diǎn)客 戶為 小區(qū)內(nèi) 別 墅 業(yè) 主）?有 穩(wěn) 定的 經(jīng)濟(jì) 收入以及租金收入，手 頭 上有 閑錢儲(chǔ)備 ，有投 資臨 街商 鋪 的偏好性?期望 資 金回 報(bào) 高于 銀 行存款、 債 券及 購買 住宅， 經(jīng)營(yíng) 方式比 較 靈活， 對(duì) 投 資 回 報(bào) 要求 較 高?看重投 資 物 業(yè) 的升 值 潛力?商 鋪 的 總 價(jià)、升 值 潛力、租金回 報(bào) 是影響他 們購買 的主要因素次核心客 戶 圈濱 州周 邊縣 區(qū)投 資 客 戶?對(duì)濱 州市的商 業(yè)環(huán) 境非常熟悉，曾成功地 進(jìn) 行 過 商 鋪 投 資 ，是成熟的投 資 者?手 頭資 金相當(dāng)充裕，投 資 承受 額 度 較 高，希望把事 業(yè) 向城里 轉(zhuǎn) 移，以 擴(kuò) 大 視 野，又不離開故土已有的人脈關(guān)系?非常關(guān)注物 業(yè) 的升 值 潛力，商 鋪 的 單 價(jià)是影響他 們購買 的重要因素（一）項(xiàng)目定位54形象定位地 塊 形象定位整體 中海城棕 櫚 灣：坐 擁 生 態(tài) 中海，低密度 絕 版水境豪宅別 墅 中海生 態(tài) 水岸城市 頂級(jí)別 墅水境大宅， 風(fēng) 水豪宅高端圈 層 聚居區(qū)，造就世 襲華貴 第一站電 梯洋房高尚生活品 質(zhì) ，彰 顯業(yè) 主社會(huì)地位城市 頂級(jí) 住宅社區(qū)，尊 貴 自然與眾不同商 業(yè) 街 特色 風(fēng) 情商 業(yè) 街，精品而不奢侈（一）項(xiàng)目定位價(jià)格定位（一）項(xiàng)目定位中海城可參考項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位項(xiàng)目 中海金都 白鷺灣雙拼別墅價(jià)格 區(qū)間： 65007700；均價(jià)： 7258區(qū)間： 61007300；均價(jià)： 6952項(xiàng)目 香溪翠庭 渤海城邦聯(lián)排別墅價(jià)格 區(qū)間： 70009000；均價(jià)： 7229區(qū)間： 65008000；均價(jià)： 6814項(xiàng)目 渤海城邦 田園牧歌 望?；▓@花園洋房?jī)r(jià)格 區(qū)間： 35004000；均價(jià)： 3806區(qū)間： 40865000；均價(jià)： 4400 均價(jià) 4120單位：元單位：元 /平米平米注：中海城獨(dú)棟別墅在濱州市場(chǎng)是價(jià)格標(biāo)桿導(dǎo)向，其他項(xiàng)目對(duì)本項(xiàng)目?jī)r(jià)格影響較小，故而不具有參考價(jià)值項(xiàng)目 中海金都 新湖玫瑰園 幸福景城獨(dú)棟別墅價(jià)格 均價(jià)： 8000，位置偏，產(chǎn)品差均價(jià)： 8000，位置偏，靠近黃河大壩均價(jià)： 8000，位置偏，在南海那里56地塊 目前均價(jià) 2023年 執(zhí) 行均價(jià)建 議 定價(jià)理由獨(dú) 棟別墅均價(jià)： 11000元 /平，價(jià)格區(qū) 間 10000140000元。客戶入住后需要再自行投資建設(shè)，破壞了景觀的整體性和協(xié)調(diào)性，園林景觀檔次下降了，缺失了豪宅別墅氣質(zhì)。（二）產(chǎn)品價(jià)值提升策略贈(zèng)送整體廚房裝修?針對(duì)聯(lián)排別墅、花園洋房進(jìn)行促銷，凡是 5月份簽定合同的客戶，贈(zèng)送整體廚房裝修。 ?2023年度計(jì)劃支出廣告費(fèi)用比較高，主要原因是目前中海城的社會(huì)影響力在下降，而 2023年銷售形勢(shì)比 2023年更加嚴(yán)峻。?項(xiàng)目北面和東面是同類待建項(xiàng)目，背靠國土局等濱州行政機(jī)關(guān)單位?南臨渤海中學(xué)、市委黨校?西面靠近濱州杜店街道辦事處?東北面即濱州市政廣場(chǎng)，項(xiàng)目距離市政府約 2公里左右?目前周圍生活配套較少，居住環(huán)境不夠成熟 一、項(xiàng)目基本情況一、項(xiàng)目基本情況二、周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目基本情況項(xiàng) 目基本信息 京 華 五、團(tuán)購方案管理費(fèi)提取方法萊鋼建設(shè)置業(yè)濱州分公司參與合作單位負(fù)責(zé)投資部分項(xiàng)目的管理，管理費(fèi)包干列入合作單位負(fù)責(zé)投資部分相應(yīng)項(xiàng)目成本。?工程達(dá)到具備辦理銷售許可證條件時(shí)起， 90天內(nèi)支付全部剩余預(yù)算投資。u別墅的小院產(chǎn)權(quán)問題需協(xié)調(diào)濱州分公司盡快確定是否能辦理。 04:3404:3404:34:05 04:34:05p 所謂天才，只不過是把別人喝咖啡的功夫都用在工作上了。 一月 21一月 21一月 21一月 21p 惟一持久的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，就是比你的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手學(xué)習(xí)得更快的能力。p 自始自終把人放在第一位，尊重員工是成功的關(guān)鍵。p 人們所認(rèn)識(shí)到的是成功者往往經(jīng)歷了更多的失敗，只是他們從失敗中站起來并繼續(xù)向前。p 路是腳踏出來的，歷史是人寫出來的。p 最好的 CEO是構(gòu)建他們的團(tuán)隊(duì)來達(dá)成夢(mèng)想，即便是邁克爾 2023/1/23 4:34:05 04:34一月 21謝謝各位！p 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 一月 214:34 上午 一月 2104:34January 23, 2023p 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 23 一月 20234:34:05 上午 04:34:05一月 21p 1楚塞三湘接，荊門九派通。 04:34:0504:34:0504:34Saturday, January 23, 2023p 1知人者智，自知者明。 4:34:05 上午 4:34 上午 04:34:05一月 21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, el。 04:34:0504:34:0504:341/23/2023 4:34:05 AMp 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 04:34:0504:34:0504:34Saturday, January 23, 2023p 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 23 一月 20234:34:05 上午 04:34:05一月 21p 1比不了得就不比，得不到的就不要。p 壯士臨陣決死哪管些許傷痕，向千年老魔作戰(zhàn)，為百代新風(fēng)斗爭(zhēng)。p 投機(jī)取巧的人。p 不滿足讓客戶滿意，要追求讓客戶感動(dòng)，創(chuàng)造客戶終身價(jià)值。雖人各有志，但往往在實(shí)現(xiàn)理想時(shí)，會(huì)遭遇到許多困難，反而會(huì)使自己走向與志趣相反的路，而一舉成功。若想長(zhǎng)期生存，僅有的途徑就是要使人人竭盡全力，千方百計(jì)讓下一代產(chǎn)品進(jìn)入用戶家中。命運(yùn)的鐵拳擊中要害的時(shí)候，只有大勇大智的人才能夠處之泰然。p 逆境給人寶貴的磨練機(jī)會(huì)。五、團(tuán)購方案886近期急需解決的問題u為保證樣板間 8月份按計(jì)劃開放，需要盡快啟動(dòng)聯(lián)排、洋房樣板間設(shè)計(jì)招標(biāo)及施工工作，需協(xié)調(diào)相關(guān)部門鼎力配合。?第一次付款約定，作為本合同生效的前提條件，乙方若不能按本約定全額支付，甲方可據(jù)此終止本合作協(xié)議。四、新高都操作模式建議樓棟 1　 2 3　　 合計(jì)戶型面積 ——戶數(shù) 30 30 60 128 54 54 56 412面積合計(jì) 3486 團(tuán)購住宅信息團(tuán)購住宅信息團(tuán)購商業(yè)信息由于目前沒有相關(guān)數(shù)據(jù)，暫時(shí)無法統(tǒng)計(jì)。? 2023年目標(biāo)銷售總額 ，回款率 85%。樣板間工程費(fèi)用主要應(yīng)用于樣板間的設(shè)計(jì)與裝修上，包括聯(lián)排別墅、花園洋房。?電梯洋房： 展示房 1套，做 61881701（即四樓東戶），位置在 6188棟東頭的頂層，180平方米戶型，頂層為復(fù)式戶型，總面積 300平方米，做出空中別墅的感覺，裝修標(biāo)準(zhǔn)3000元 /平方米（不含配飾）。取上述平均價(jià)格。尤其對(duì)于售樓信息降低較為嚴(yán)重，造成市場(chǎng)上大部分客戶不知道中海城尚有大量房源在售；因此今年要對(duì)項(xiàng)目全方位包裝，重塑項(xiàng)目高知名度的高端形象。西區(qū) 別 墅2023年 8月份 實(shí)現(xiàn) 開 盤銷 售，客 戶 來源主要是中海城一期老客 戶帶 來的新客戶 ，客 帶 客效果明 顯 ，未做大 規(guī) 模的宣 傳 活 動(dòng) 。只要商業(yè)繁榮起來，銷售就會(huì)較為順利；u商業(yè)運(yùn)作需要銷售與招商同步進(jìn)行。O?在濱州，這樣整體規(guī)劃的商業(yè)街?jǐn)?shù)量很少，建成后其對(duì)社區(qū)的影響力會(huì)很大。?市 場(chǎng) 容量： 濱 州人口少，富豪數(shù)量有限，外流 嚴(yán) 重。?市 場(chǎng)競(jìng) 品：多區(qū)域都出 現(xiàn) 了 別 墅、 類別 墅、小 產(chǎn)權(quán)別 墅、新 農(nóng) 村房等相似品，分流了客 戶 。?小區(qū)商業(yè)街規(guī)劃為廣場(chǎng)、超市、會(huì)所等多種商業(yè)，致力于國際化生活標(biāo)準(zhǔn)，為業(yè)主提供全面的休閑、娛樂、購物、商務(wù)等多種服務(wù)。典型的是香溪翠庭，雖然沒有開盤銷售，但是因其預(yù)約的門檻低，拉攏了一大批意向客戶。 項(xiàng) 目 暫 未開 盤 ，但 認(rèn)購 情況 較 好，客 戶 來源集中在客 帶 客， 產(chǎn) 品 優(yōu)勢(shì) 明顯 ，新材料、新技 術(shù) 的 應(yīng) 用 給項(xiàng) 目 帶 來良好的口碑。 ?在項(xiàng)目的開盤期，各項(xiàng)目對(duì)媒體的選擇較為廣泛，一方面是實(shí)現(xiàn)宣傳媒體的全面覆蓋，數(shù)量多；另一方面宣傳的周期較長(zhǎng)，從開盤前一個(gè)月開始進(jìn)行媒體介入，實(shí)現(xiàn)一定時(shí)期內(nèi)的廣告轟炸。地下室 ?早期開發(fā)的樓盤，考慮到地下水位高，為節(jié)省成本，都以首層做儲(chǔ)藏室或車位，現(xiàn)在車位不夠用，爭(zhēng)議比較大。? 新開發(fā)的產(chǎn)品，品種類型豐富，能與發(fā)達(dá)城市的一般水平看齊，包括：退臺(tái)洋房、多層電梯公寓，高層大戶型（ 500㎡ ）平層公寓，復(fù)式公寓，各類別墅等，高層小區(qū)地下車位配比超過 1:1。?濱州開發(fā)區(qū)屬于新興區(qū)域，發(fā)展?jié)摿薮?，但目前不成熟，生活不便利，影響了居住濱州開發(fā)區(qū)屬于新興區(qū)域，發(fā)展?jié)摿薮螅壳安怀墒?，生活不便利，影響了居住群體的大量遷入，對(duì)商業(yè)、物業(yè)置換的需求度低，缺少對(duì)初次置業(yè)的推動(dòng)。 序號(hào) 樓盤名稱 待售面積1 美信海公館 首期推出 2號(hào)樓 280套，剩余 140套未認(rèn)購， 3號(hào)樓未推出，總計(jì)剩余房源有800套左右2 田園牧歌 總計(jì)有 1000戶左右，現(xiàn)在剩余 400戶左右，主要是大戶型3 渤海城邦 總計(jì)有 1800戶，首期推出 659戶，剩余 355套4 領(lǐng)域尚城 總計(jì) 1442戶，可售房源 695戶5 信達(dá)國際花園城 總計(jì)有 6000戶，先期推出 300多戶6 香溪翠庭 335戶，當(dāng)期 57戶7 幸福景城 43棟獨(dú)棟別墅及雙拼別墅，現(xiàn)在已銷售 14棟左右8 中海金都 總計(jì)有 52套，可售是 35套9 金御園 一期 400戶，未開盤銷售，整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃有 1500戶左右10 德坤華府 13棟高層組成，總計(jì)有 1400套，未售房源 1140套11 麒麟閣 尾盤銷售，剩余房源不足 20戶12 京華公館 總計(jì) 648戶，現(xiàn)在售 50戶特價(jià)房（二）濱州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 總體市場(chǎng)分析主要在售項(xiàng)目存量一覽表?目前市場(chǎng)存量房數(shù)量較大，在售樓盤眾多，去化速度慢，競(jìng)爭(zhēng)壓力大。 18（二）濱州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 總體市場(chǎng)分析近 4年花園洋房?jī)r(jià)格走勢(shì)分析?從從 2023年至年至 2023年，年， 4年間花園洋房?jī)r(jià)格上漲近年間花園洋房?jī)r(jià)格上漲近 1455元元 /平米，增長(zhǎng)平米，增長(zhǎng) %，價(jià)格增長(zhǎng)幅度，價(jià)格增長(zhǎng)幅度稍小。15（二）濱州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 總體市場(chǎng)分析2023年下半年各類型物業(yè)價(jià)格走勢(shì)分析?從去年從去年 7月份直到目前為止，濱州市場(chǎng)的別墅（包含獨(dú)棟、雙拼、疊拼、聯(lián)排）、住宅（包括普月份直到目前為止，濱州市場(chǎng)的別墅（包含獨(dú)棟、雙拼、疊拼、聯(lián)排）、住宅（包括普通多層、小高層、高層、花園洋房）、商鋪價(jià)格分別增長(zhǎng)了通多層、小高層、高層、花園洋房）、商鋪價(jià)格分別增長(zhǎng)了 300元、元、 200元、元、 250元左右。調(diào)查顯示，在各主要投資方式中， “房地產(chǎn)投資 ”意愿繼續(xù)回落，較去年同期降低 10個(gè)百分點(diǎn)，在主要投資方式中列最末位。 關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，我有幾個(gè)觀點(diǎn)： 第一， 要保持房地產(chǎn)長(zhǎng)期平穩(wěn)和健康發(fā)展 。推 進(jìn) 陽光政 務(wù) 小區(qū)、 綠 都花園、德坤 華府、安康花園、御景苑等房地 產(chǎn)項(xiàng) 目建 設(shè) ；完成 張 八棍、 亞藥劉、棒槌 孫 等舊村改造 項(xiàng) 目，引 進(jìn) 富 爾 瑪 、家 樂 福、沃 爾 瑪 、銀 座等大型超市商 場(chǎng) ，招商建 設(shè) 以生活 資 料 為 主的市西物流園區(qū)，打造黃河三角洲文化 創(chuàng) 意 產(chǎn)業(yè) 園，努力推 進(jìn) 城市化 進(jìn) 程?中海城位于西部高檔住宅生活區(qū)。7（一）濱州城市經(jīng)濟(jì)與規(guī)劃 城市人口?濱州市戶籍人口 ，其中濱城區(qū)總?cè)丝谥挥?63萬，人口增長(zhǎng)以自然增長(zhǎng)為主，人口總量變化不明顯。率，購買力進(jìn)一步增強(qiáng)，人民生活進(jìn)一步改善。西部高檔住宅生活區(qū)以市西、彭李 辦事 處為 主體，西起渤海十八路 東至渤海十路，南起 長(zhǎng) 江三路北至黃河十六路打造高檔住宅生活區(qū)。宏觀調(diào)控政策分析11（二）濱州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 最新動(dòng)態(tài) 2023年 3月 14日溫家寶答記者問 ： 為什么這兩年房地產(chǎn)調(diào)控在艱難中看到一點(diǎn)曙光，有所進(jìn)展？ 首先是我們調(diào)控的決心堅(jiān)定而不動(dòng)搖；其次，我們抓住了一個(gè)抑制投機(jī)和投資性需求的要害問題，采取了有針對(duì)性的政策措施。2023年 3月 14日下午滬深股市房地產(chǎn)板塊狂跌宏觀調(diào)控政策分析 中國央行 3月 20日發(fā)布 《 2023年第 1季度儲(chǔ)戶問卷調(diào)查報(bào)告 》 ，這份由中國人民 銀行 在 50個(gè)城市進(jìn)行的 2萬戶城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查報(bào)告顯示， 未來 3個(gè)月有購房意愿的居民僅占 % ，是 1999年調(diào)查以來的同期最低值。套左右，銷售速度過低，銷售周期過長(zhǎng)。強(qiáng)勁。年的時(shí)間來消化。大。市區(qū)邊緣地帶，舊村改造用房主導(dǎo)，以多層為主，少見高層。 物業(yè)管理 ?目前濱州小區(qū)物業(yè)整體水平不高，以本地物業(yè)為主，知名品牌企業(yè)少，特別是對(duì)疊拼、別墅等高檔住宅的管理缺少經(jīng)驗(yàn)，管理水平亟待提高。?伴隨越來越多的大房地產(chǎn)開發(fā)公司的入住，新的推廣方式也逐步的進(jìn)入濱州市場(chǎng)，譬如：渤海城邦的產(chǎn)品推介會(huì)、田園牧歌的明星代言等。香溪翠庭（四）主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目狀況 區(qū)位 長(zhǎng) 江二路、渤海十九路 戶 型 207300平米 聯(lián) 排 別 墅