【正文】 較 高（一）項目定位53商業(yè)街客戶群體客群定位客群范 圍 共同特征核心商戶 圈濱 城區(qū)區(qū)域內(nèi)私 營業(yè) 主（重點客 戶為 小區(qū)內(nèi) 別 墅 業(yè) 主）?有 穩(wěn) 定的 經(jīng)濟 收入以及租金收入，手 頭 上有 閑錢儲備 ，有投 資臨 街商 鋪 的偏好性?期望 資 金回 報 高于 銀 行存款、 債 券及 購買 住宅， 經(jīng)營 方式比 較 靈活， 對 投 資 回 報 要求 較 高?看重投 資 物 業(yè) 的升 值 潛力?商 鋪 的 總 價、升 值 潛力、租金回 報 是影響他 們購買 的主要因素次核心客 戶 圈濱 州周 邊縣 區(qū)投 資 客 戶?對濱 州市的商 業(yè)環(huán) 境非常熟悉，曾成功地 進 行 過 商 鋪 投 資 ，是成熟的投 資 者?手 頭資 金相當充裕，投 資 承受 額 度 較 高，希望把事 業(yè) 向城里 轉(zhuǎn) 移，以 擴 大 視 野，又不離開故土已有的人脈關系?非常關注物 業(yè) 的升 值 潛力，商 鋪 的 單 價是影響他 們購買 的重要因素（一）項目定位54形象定位地 塊 形象定位整體 中海城棕 櫚 灣：坐 擁 生 態(tài) 中海，低密度 絕 版水境豪宅別 墅 中海生 態(tài) 水岸城市 頂級別 墅水境大宅， 風 水豪宅高端圈 層 聚居區(qū)，造就世 襲華貴 第一站電 梯洋房高尚生活品 質(zhì) ，彰 顯業(yè) 主社會地位城市 頂級 住宅社區(qū)，尊 貴 自然與眾不同商 業(yè) 街 特色 風 情商 業(yè) 街，精品而不奢侈（一）項目定位價格定位（一）項目定位中海城可參考項目價格定位項目 中海金都 白鷺灣雙拼別墅價格 區(qū)間： 65007700；均價： 7258區(qū)間： 61007300；均價： 6952項目 香溪翠庭 渤海城邦聯(lián)排別墅價格 區(qū)間： 70009000；均價： 7229區(qū)間： 65008000；均價： 6814項目 渤海城邦 田園牧歌 望?；▓@花園洋房價格 區(qū)間： 35004000；均價： 3806區(qū)間： 40865000；均價： 4400 均價 4120單位：元單位：元 /平米平米注：中海城獨棟別墅在濱州市場是價格標桿導向，其他項目對本項目價格影響較小，故而不具有參考價值項目 中海金都 新湖玫瑰園 幸福景城獨棟別墅價格 均價： 8000，位置偏，產(chǎn)品差均價： 8000，位置偏，靠近黃河大壩均價： 8000，位置偏，在南海那里56地塊 目前均價 2023年 執(zhí) 行均價建 議 定價理由獨 棟別墅均價： 11000元 /平，價格區(qū) 間 10000140000元?？蛻羧胱『笮枰僮孕型顿Y建設，破壞了景觀的整體性和協(xié)調(diào)性，園林景觀檔次下降了，缺失了豪宅別墅氣質(zhì)。（二）產(chǎn)品價值提升策略贈送整體廚房裝修?針對聯(lián)排別墅、花園洋房進行促銷，凡是 5月份簽定合同的客戶，贈送整體廚房裝修。 ?2023年度計劃支出廣告費用比較高，主要原因是目前中海城的社會影響力在下降，而 2023年銷售形勢比 2023年更加嚴峻。?項目北面和東面是同類待建項目，背靠國土局等濱州行政機關單位?南臨渤海中學、市委黨校?西面靠近濱州杜店街道辦事處?東北面即濱州市政廣場，項目距離市政府約 2公里左右?目前周圍生活配套較少，居住環(huán)境不夠成熟 一、項目基本情況一、項目基本情況二、周邊競爭項目基本情況項 目基本信息 京 華 五、團購方案管理費提取方法萊鋼建設置業(yè)濱州分公司參與合作單位負責投資部分項目的管理，管理費包干列入合作單位負責投資部分相應項目成本。?工程達到具備辦理銷售許可證條件時起， 90天內(nèi)支付全部剩余預算投資。u別墅的小院產(chǎn)權(quán)問題需協(xié)調(diào)濱州分公司盡快確定是否能辦理。 04:3404:3404:34:05 04:34:05p 所謂天才，只不過是把別人喝咖啡的功夫都用在工作上了。 一月 21一月 21一月 21一月 21p 惟一持久的競爭優(yōu)勢，就是比你的競爭對手學習得更快的能力。p 自始自終把人放在第一位，尊重員工是成功的關鍵。p 人們所認識到的是成功者往往經(jīng)歷了更多的失敗，只是他們從失敗中站起來并繼續(xù)向前。p 路是腳踏出來的，歷史是人寫出來的。p 最好的 CEO是構(gòu)建他們的團隊來達成夢想，即便是邁克爾 2023/1/23 4:34:05 04:34一月 21謝謝各位！p 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 一月 214:34 上午 一月 2104:34January 23, 2023p 1行動出成果，工作出財富。 23 一月 20234:34:05 上午 04:34:05一月 21p 1楚塞三湘接，荊門九派通。 04:34:0504:34:0504:34Saturday, January 23, 2023p 1知人者智，自知者明。 4:34:05 上午 4:34 上午 04:34:05一月 21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, el。 04:34:0504:34:0504:341/23/2023 4:34:05 AMp 1越是沒有本領的就越加自命不凡。 04:34:0504:34:0504:34Saturday, January 23, 2023p 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 23 一月 20234:34:05 上午 04:34:05一月 21p 1比不了得就不比，得不到的就不要。p 壯士臨陣決死哪管些許傷痕，向千年老魔作戰(zhàn)，為百代新風斗爭。p 投機取巧的人。p 不滿足讓客戶滿意，要追求讓客戶感動，創(chuàng)造客戶終身價值。雖人各有志，但往往在實現(xiàn)理想時，會遭遇到許多困難，反而會使自己走向與志趣相反的路，而一舉成功。若想長期生存，僅有的途徑就是要使人人竭盡全力，千方百計讓下一代產(chǎn)品進入用戶家中。命運的鐵拳擊中要害的時候，只有大勇大智的人才能夠處之泰然。p 逆境給人寶貴的磨練機會。五、團購方案886近期急需解決的問題u為保證樣板間 8月份按計劃開放，需要盡快啟動聯(lián)排、洋房樣板間設計招標及施工工作，需協(xié)調(diào)相關部門鼎力配合。?第一次付款約定，作為本合同生效的前提條件，乙方若不能按本約定全額支付，甲方可據(jù)此終止本合作協(xié)議。四、新高都操作模式建議樓棟 1　 2 3　　 合計戶型面積 ——戶數(shù) 30 30 60 128 54 54 56 412面積合計 3486 團購住宅信息團購住宅信息團購商業(yè)信息由于目前沒有相關數(shù)據(jù)，暫時無法統(tǒng)計。? 2023年目標銷售總額 ，回款率 85%。樣板間工程費用主要應用于樣板間的設計與裝修上，包括聯(lián)排別墅、花園洋房。?電梯洋房： 展示房 1套，做 61881701（即四樓東戶），位置在 6188棟東頭的頂層，180平方米戶型，頂層為復式戶型，總面積 300平方米，做出空中別墅的感覺，裝修標準3000元 /平方米（不含配飾）。取上述平均價格。尤其對于售樓信息降低較為嚴重，造成市場上大部分客戶不知道中海城尚有大量房源在售；因此今年要對項目全方位包裝，重塑項目高知名度的高端形象。西區(qū) 別 墅2023年 8月份 實現(xiàn) 開 盤銷 售，客 戶 來源主要是中海城一期老客 戶帶 來的新客戶 ，客 帶 客效果明 顯 ，未做大 規(guī) 模的宣 傳 活 動 。只要商業(yè)繁榮起來，銷售就會較為順利；u商業(yè)運作需要銷售與招商同步進行。O?在濱州，這樣整體規(guī)劃的商業(yè)街數(shù)量很少，建成后其對社區(qū)的影響力會很大。?市 場 容量： 濱 州人口少，富豪數(shù)量有限，外流 嚴 重。?市 場競 品：多區(qū)域都出 現(xiàn) 了 別 墅、 類別 墅、小 產(chǎn)權(quán)別 墅、新 農(nóng) 村房等相似品，分流了客 戶 。?小區(qū)商業(yè)街規(guī)劃為廣場、超市、會所等多種商業(yè)，致力于國際化生活標準，為業(yè)主提供全面的休閑、娛樂、購物、商務等多種服務。典型的是香溪翠庭，雖然沒有開盤銷售，但是因其預約的門檻低，拉攏了一大批意向客戶。 項 目 暫 未開 盤 ，但 認購 情況 較 好，客 戶 來源集中在客 帶 客， 產(chǎn) 品 優(yōu)勢 明顯 ，新材料、新技 術 的 應 用 給項 目 帶 來良好的口碑。 ?在項目的開盤期，各項目對媒體的選擇較為廣泛，一方面是實現(xiàn)宣傳媒體的全面覆蓋，數(shù)量多；另一方面宣傳的周期較長，從開盤前一個月開始進行媒體介入，實現(xiàn)一定時期內(nèi)的廣告轟炸。地下室 ?早期開發(fā)的樓盤，考慮到地下水位高，為節(jié)省成本，都以首層做儲藏室或車位，現(xiàn)在車位不夠用，爭議比較大。? 新開發(fā)的產(chǎn)品，品種類型豐富，能與發(fā)達城市的一般水平看齊，包括：退臺洋房、多層電梯公寓，高層大戶型（ 500㎡ ）平層公寓，復式公寓，各類別墅等，高層小區(qū)地下車位配比超過 1:1。?濱州開發(fā)區(qū)屬于新興區(qū)域，發(fā)展?jié)摿薮螅壳安怀墒?，生活不便利，影響了居住濱州開發(fā)區(qū)屬于新興區(qū)域，發(fā)展?jié)摿薮螅壳安怀墒?，生活不便利，影響了居住群體的大量遷入，對商業(yè)、物業(yè)置換的需求度低，缺少對初次置業(yè)的推動。 序號 樓盤名稱 待售面積1 美信海公館 首期推出 2號樓 280套，剩余 140套未認購， 3號樓未推出，總計剩余房源有800套左右2 田園牧歌 總計有 1000戶左右，現(xiàn)在剩余 400戶左右，主要是大戶型3 渤海城邦 總計有 1800戶，首期推出 659戶，剩余 355套4 領域尚城 總計 1442戶，可售房源 695戶5 信達國際花園城 總計有 6000戶，先期推出 300多戶6 香溪翠庭 335戶，當期 57戶7 幸福景城 43棟獨棟別墅及雙拼別墅，現(xiàn)在已銷售 14棟左右8 中海金都 總計有 52套，可售是 35套9 金御園 一期 400戶，未開盤銷售，整個項目規(guī)劃有 1500戶左右10 德坤華府 13棟高層組成，總計有 1400套，未售房源 1140套11 麒麟閣 尾盤銷售，剩余房源不足 20戶12 京華公館 總計 648戶，現(xiàn)在售 50戶特價房（二）濱州房地產(chǎn)市場分析 總體市場分析主要在售項目存量一覽表?目前市場存量房數(shù)量較大，在售樓盤眾多，去化速度慢，競爭壓力大。 18（二）濱州房地產(chǎn)市場分析 總體市場分析近 4年花園洋房價格走勢分析?從從 2023年至年至 2023年，年， 4年間花園洋房價格上漲近年間花園洋房價格上漲近 1455元元 /平米，增長平米，增長 %，價格增長幅度，價格增長幅度稍小。15（二）濱州房地產(chǎn)市場分析 總體市場分析2023年下半年各類型物業(yè)價格走勢分析?從去年從去年 7月份直到目前為止，濱州市場的別墅（包含獨棟、雙拼、疊拼、聯(lián)排）、住宅（包括普月份直到目前為止，濱州市場的別墅（包含獨棟、雙拼、疊拼、聯(lián)排）、住宅（包括普通多層、小高層、高層、花園洋房）、商鋪價格分別增長了通多層、小高層、高層、花園洋房）、商鋪價格分別增長了 300元、元、 200元、元、 250元左右。調(diào)查顯示，在各主要投資方式中， “房地產(chǎn)投資 ”意愿繼續(xù)回落，較去年同期降低 10個百分點，在主要投資方式中列最末位。 關于房地產(chǎn)市場發(fā)展，我有幾個觀點： 第一， 要保持房地產(chǎn)長期平穩(wěn)和健康發(fā)展 。推 進 陽光政 務 小區(qū)、 綠 都花園、德坤 華府、安康花園、御景苑等房地 產(chǎn)項 目建 設 ；完成 張 八棍、 亞藥劉、棒槌 孫 等舊村改造 項 目，引 進 富 爾 瑪 、家 樂 福、沃 爾 瑪 、銀 座等大型超市商 場 ，招商建 設 以生活 資 料 為 主的市西物流園區(qū)，打造黃河三角洲文化 創(chuàng) 意 產(chǎn)業(yè) 園，努力推 進 城市化 進 程?中海城位于西部高檔住宅生活區(qū)。7（一）濱州城市經(jīng)濟與規(guī)劃 城市人口?濱州市戶籍人口 ，其中濱城區(qū)總?cè)丝谥挥?63萬，人口增長以自然增長為主，人口總量變化不明顯。率，購買力進一步增強，人民生活進一步改善。西部高檔住宅生活區(qū)以市西、彭李 辦事 處為 主體，西起渤海十八路 東至渤海十路，南起 長 江三路北至黃河十六路打造高檔住宅生活區(qū)。宏觀調(diào)控政策分析11（二）濱州房地產(chǎn)市場分析 最新動態(tài) 2023年 3月 14日溫家寶答記者問 ： 為什么這兩年房地產(chǎn)調(diào)控在艱難中看到一點曙光，有所進展？ 首先是我們調(diào)控的決心堅定而不動搖；其次，我們抓住了一個抑制投機和投資性需求的要害問題，采取了有針對性的政策措施。2023年 3月 14日下午滬深股市房地產(chǎn)板塊狂跌宏觀調(diào)控政策分析 中國央行 3月 20日發(fā)布 《 2023年第 1季度儲戶問卷調(diào)查報告 》 ，這份由中國人民 銀行 在 50個城市進行的 2萬戶城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查報告顯示， 未來 3個月有購房意愿的居民僅占 % ，是 1999年調(diào)查以來的同期最低值。套左右，銷售速度過低，銷售周期過長。強勁。年的時間來消化。大。市區(qū)邊緣地帶，舊村改造用房主導，以多層為主，少見高層。 物業(yè)管理 ?目前濱州小區(qū)物業(yè)整體水平不高，以本地物業(yè)為主，知名品牌企業(yè)少，特別是對疊拼、別墅等高檔住宅的管理缺少經(jīng)驗，管理水平亟待提高。?伴隨越來越多的大房地產(chǎn)開發(fā)公司的入住，新的推廣方式也逐步的進入濱州市場，譬如：渤海城邦的產(chǎn)品推介會、田園牧歌的明星代言等。香溪翠庭（四）主要競爭項目狀況 區(qū)位 長 江二路、渤海十九路 戶 型 207300平米 聯(lián) 排 別 墅