【正文】 體市場(chǎng)分析房地產(chǎn)存量分析?截止截止 2023年年 2月月 29日，濱州存房量為日，濱州存房量為 。 17（二）濱州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 總體市場(chǎng)分析近 4年聯(lián)排別墅價(jià)格走勢(shì)分析?從從 2023年至年至 2023年，年， 4年間聯(lián)排別墅價(jià)格上漲近年間聯(lián)排別墅價(jià)格上漲近 3244元元 /平米，增長(zhǎng)平米，增長(zhǎng) 100%，價(jià)格增長(zhǎng)勢(shì)頭，價(jià)格增長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁。?2023年，濱州房地產(chǎn)市場(chǎng)變化趨勢(shì)是價(jià)格略微上漲，而成交量略微下降。2023年合計(jì) 5247 套2023年月均 套?濱州有主要樓盤(pán)濱州有主要樓盤(pán) 40余家，各樓盤(pán)月均僅僅余家，各樓盤(pán)月均僅僅 10套左右，銷售速度過(guò)低，銷售周期過(guò)長(zhǎng)。特大城市（北京市、上海市）居民的房地產(chǎn)投資意愿甚至低于 2023年初的最低水平，僅為 %。但是政府這只手也不可以缺少 ，因?yàn)樗哂蟹€(wěn)定性和促進(jìn)公平。 現(xiàn)在我可以明確地告訴大家， 房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有回到合理價(jià)位。?土地調(diào)控政策限制越來(lái)越嚴(yán)格，高端物業(yè)用地供應(yīng)嚴(yán)重不足，未來(lái)幾年濱州現(xiàn)有高端物業(yè)將越來(lái)越稀缺。9（一）濱州城市經(jīng)濟(jì)與規(guī)劃 小結(jié)?濱州經(jīng)濟(jì)發(fā)展與國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展同步，增長(zhǎng)率迅速，居民生活水平不斷提高，對(duì)于改善居住有了更高的需求，同時(shí)在經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)上也有了良好的保障。逐步提升 現(xiàn) 有渤海國(guó) 際 、中央公園、 銀座商城、 濰 坊中百、大 潤(rùn)發(fā) 、王府井商 貿(mào) 城等一批旗 艦 店的 規(guī)模檔次；逐年培植年 營(yíng)業(yè) 收入 過(guò)億 元商 貿(mào) 企 業(yè) 5家，爭(zhēng) 創(chuàng) “省 級(jí)服 務(wù) 名牌 ”2個(gè)；大力提升金融服 務(wù)業(yè) ，在 東營(yíng) 商 業(yè)銀 行、恒豐銀 行成功入 駐 的基 礎(chǔ) 上，推 動(dòng)齊 商 銀 行、招商 銀 行落 戶 開(kāi) 業(yè) ，完成 農(nóng) 信社改革任 務(wù) ， 組 建區(qū) 農(nóng) 村商 業(yè)銀 行，逐年引 進(jìn) 股份制銀 行 1家， 發(fā) 展典當(dāng)、擔(dān)保等金融機(jī)構(gòu) 9家， 進(jìn) 一步提升渤海七路中心商 業(yè) 街的招商聚商能力。隨著國(guó)家 “黃、藍(lán)大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略 ”的實(shí)施，包括魏橋鋁業(yè)在內(nèi)的大企業(yè)選址濱州開(kāi)發(fā)區(qū)，人口集聚效應(yīng)和帶動(dòng)效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)，購(gòu)房需求未來(lái)將逐步增加。6（一）濱州城市經(jīng)濟(jì)與規(guī)劃 城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展城鎮(zhèn)人均國(guó)民收入發(fā)展單位：元人民幣單位：元人民幣城鎮(zhèn)人均可支配收入增長(zhǎng)速度說(shuō)明：最近說(shuō)明：最近 10年，濱州城鎮(zhèn)居民可支配收入增長(zhǎng)迅速，保持了年，濱州城鎮(zhèn)居民可支配收入增長(zhǎng)迅速，保持了 %的年增長(zhǎng)的年增長(zhǎng)率，購(gòu)買(mǎi)力進(jìn)一步增強(qiáng)，人民生活進(jìn)一步改善。發(fā)展形勢(shì)向好。?濱州市外來(lái)流動(dòng)人口呈現(xiàn)緩慢上升趨勢(shì)。 區(qū)塊重點(diǎn) 發(fā) 展定位 區(qū) 塊 范 圍 發(fā) 展方向中部中心商 務(wù)區(qū)以渤海七路 為 中軸線 ，西起渤海十路 東 至渤海五路，南起黃河一路，北至黃河十路培植 發(fā) 展商 務(wù) 金融區(qū)。該區(qū)域規(guī)劃建設(shè)多所大型超市，并打造黃河三角洲文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，發(fā)展前景很好。 10（二）濱州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 ?國(guó)家出臺(tái)的一系列房地產(chǎn)金融、稅收、限購(gòu)等調(diào)控政策直接導(dǎo)致一二線市場(chǎng)購(gòu)房者觀望，對(duì)濱州市場(chǎng)影響也較大，客戶擔(dān)心目前購(gòu)買(mǎi)的物業(yè)未來(lái)會(huì)迅速貶值，因此對(duì)目前買(mǎi)房信心不足，降低了樓盤(pán)去化速度和資金回收。 第二， 合理的房?jī)r(jià)，應(yīng)該是使房?jī)r(jià)與居民的收入相適應(yīng)，房?jī)r(jià)與投入和合理的利潤(rùn)相匹配。 第三， 房地產(chǎn)的發(fā)展， 毫無(wú)疑問(wèn)要充分發(fā)揮市場(chǎng)配置資源的基礎(chǔ)性作用，就是說(shuō) 要充分利用市場(chǎng)這只手。越高收入的居民其投資房地產(chǎn)的意愿越低。套左右，交易數(shù)量很小。元左右。強(qiáng)勁。稍小。按照這個(gè)消化速度計(jì)算，濱州僅目前存量房，就需套。目前市場(chǎng)存量房數(shù)量較大，在售樓盤(pán)眾多，去化速度慢，競(jìng)爭(zhēng)壓力大。濱州存房量數(shù)量巨大，去化速度非常慢，樓盤(pán)消化周期很長(zhǎng)。群體的大量遷入，對(duì)商業(yè)、物業(yè)置換的需求度低，缺少對(duì)初次置業(yè)的推動(dòng)。建筑類型 ?已竣工入住的樓盤(pán)，主要是多層住宅，來(lái)源以單位集資建房為主，市場(chǎng)開(kāi)發(fā)為輔。 容積率 ?從 2023年開(kāi)始，政府為提高土地價(jià)格，出讓土地基本容積率都在 ，容積率低于 應(yīng)。?精裝修房主要是單位集資建房，位于老城區(qū)中心；個(gè)別樓盤(pán)規(guī)模比較小，以小戶型為主的房子，采取精裝修出售，效果比較好；大規(guī)模樓盤(pán)或大戶型為主的樓盤(pán)，采取精裝修銷售的還沒(méi)有。目前城區(qū)內(nèi)新開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，普遍采取整體開(kāi)挖，做地下車庫(kù)和部分地下儲(chǔ)藏間。?2023年全年成交不足 5500套， 激烈。? 在日常銷售期，宣傳媒體主要采用報(bào)紙 +短信 +戶外廣告，同時(shí)輔以雜志、 DM、電臺(tái)等，但從真正實(shí)現(xiàn)成交的效果來(lái)看，公關(guān)活動(dòng)和朋介是效果較為明顯，這主要是受濱州的當(dāng)?shù)亓?xí)慣決定的。 項(xiàng)目借鑒意義 2023年中海城棕櫚灣在深挖城區(qū)客源的同時(shí)，積極探索挖掘?yàn)I州各縣的富裕群體。 雖 然 單 價(jià)比中海城 項(xiàng) 目高，但其 贈(zèng) 送地暖 熱泵 、地下 儲(chǔ) 藏室等， 實(shí)際 價(jià)格相當(dāng)。u 對(duì)價(jià)格的制定上，需要制定在合理區(qū)間范圍內(nèi)，價(jià)格過(guò)高或過(guò)低都不利于項(xiàng)目銷售。u項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)銷售需要制造轟動(dòng)效應(yīng)，不論從內(nèi)部還是外部，都要制造事件，以引起市場(chǎng)注意，田園牧歌的明星代言、美信海公館的 20萬(wàn)汽車抽獎(jiǎng)，極大的刺激了市場(chǎng)反應(yīng)，提升了項(xiàng)目的市場(chǎng)知名度和影響力。?中海城商業(yè)街項(xiàng)目：總用地面積 ，總建筑面積 39367平方米，建筑密度 %，容積率 。?中海城西區(qū)聘請(qǐng)廣州怡景景觀施工隊(duì)伍，運(yùn)用中國(guó)傳統(tǒng)的古典園林造景手法專業(yè)打造。（一）基本情況38S?位于生 態(tài) 中海的 絕 版 地 標(biāo) 位置，上 風(fēng) 上水?社區(qū) 積 率，具有合法 別 墅區(qū)身份，未來(lái)城市 絕 版 稀缺 資 源?小區(qū)水景 設(shè)計(jì) 宏大， 環(huán) 境自然生 態(tài) ，符合生 態(tài)居住理念?低密度多 層電 梯洋房、一樓復(fù)式 帶 院落住宅，普遍受到客 戶 青 睞?戶 型面 積較 大，功能 設(shè)計(jì) 相 對(duì) 合理， 較為 符合濱 州高端人群消 費(fèi)習(xí)慣?多種 產(chǎn) 品 類 型，可 滿 足 濱 州不同 層 的高端人群或住或商或投 資 的需求?東 地 塊 已建成入住，昭示性好?前期建立 較 好的 綜 合品牌形象，口碑好W?產(chǎn) 品除獨(dú) 棟別 墅外，與周 邊 樓 盤(pán) 同 質(zhì) 化 較為嚴(yán) 重，市 場(chǎng)供 應(yīng) 量大， 競(jìng) 爭(zhēng)激烈。中海城住宅產(chǎn)品的 SWOT分析 （二）產(chǎn)品 SWOT分析39S要 繼承 發(fā)揚(yáng) ，宣 傳出去W?產(chǎn) 品除獨(dú) 棟別 墅外，與周 邊 樓 盤(pán) 同 質(zhì) 化較為嚴(yán) 重， 競(jìng) 爭(zhēng)激烈。目前出手更具投資價(jià)值，銷售人員要進(jìn)行價(jià)值觀念的引導(dǎo)。?市 場(chǎng)競(jìng) 品：多區(qū)域都出 現(xiàn) 了 別 墅、 類別墅、小 產(chǎn)權(quán)別 墅、新 農(nóng) 村房等相似品，分流了客 戶 。?未來(lái)兩年內(nèi)，小區(qū)入住人少，周邊人流量也稀少，商業(yè)項(xiàng)目的有效輻射空間范圍比較小。?在中海板塊，棕櫚灣商業(yè)街獨(dú)樹(shù)一幟，可成為區(qū)域的商業(yè)中心。?周邊是高端別墅區(qū)物業(yè)，對(duì)商業(yè)街的運(yùn)營(yíng)要求也是要走高端，制約了商業(yè)街招商的客戶范圍及業(yè)態(tài)范圍。招商策略要采用放水養(yǎng)魚(yú)策略，先保證商業(yè)業(yè)態(tài)成活。較好的方式是放水養(yǎng)魚(yú)，先通過(guò)低租、零租方式哺育商業(yè)成活，再追求銷售。 別 墅 樣 板 間遲遲 未施工裝修， 嚴(yán) 重影響了 產(chǎn) 品形象的提升和良好口碑的 傳 播。客 戶 來(lái)源多是一期 別 墅客 戶 ，新客戶較 少。（五）小結(jié)483中海城營(yíng)銷與推廣策略方案中海城營(yíng)銷與推廣策略方案49p （一）項(xiàng)目定位p （二）產(chǎn)品價(jià)值提升策略p （三）營(yíng)銷策略p （四）推廣策略50（一）項(xiàng)目定位發(fā)揮中海城項(xiàng)目的稀缺資源優(yōu)勢(shì)及區(qū)位環(huán)境優(yōu)勢(shì)，淡化生活配套劣勢(shì)，建立中海城高端、上流的品質(zhì)生活理念，打造萊鋼建設(shè)與中海城的誠(chéng)信品牌，把城市房地產(chǎn)陌生區(qū)域做熟，最終取得快速去化和最大化收益。 參照中海金都與白 鷺 灣制定，數(shù)量少，價(jià)格相 對(duì) 中海金都與白 鷺 灣高聯(lián) 排 別墅 60006500元 /平米 均價(jià)： 6500元 /平米 競(jìng)品或替代品多，沒(méi)有產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)。57景觀環(huán)境重點(diǎn)打造?棕櫚灣東地塊景觀，經(jīng)過(guò)幾次反復(fù)，由于受預(yù)算資金計(jì)劃的限制，為節(jié)省投資，只能以 “生態(tài) ”宣講為主，而實(shí)際造景效果較差。（二）產(chǎn)品價(jià)值提升策略重點(diǎn)打造景觀示范區(qū)，示范區(qū)范圍建議如圖所示：重點(diǎn)打造景觀示范區(qū)，示范區(qū)范圍建議如圖所示：59體驗(yàn)式營(yíng)銷的樣板間?聯(lián)排別墅： 展示房 1套，做 6205棟 101戶，主臥在頂層 3層的戶型，面積 300平方米，展示出大空間的房間效果。 選址主要是考慮到現(xiàn)場(chǎng)施工及看房的方便。?鼓勵(lì)濱州有社會(huì)關(guān)系的客戶主動(dòng)推銷中海城棕櫚灣產(chǎn)品，只要成交，就給予該客戶洋房 5000元，別墅 1萬(wàn)元的獎(jiǎng)勵(lì)。樣板房的投資費(fèi)用可按 90％的比例通過(guò)銷售回收，可沖減銷售費(fèi)用支出 270萬(wàn)元。 744中海城 2023年度目標(biāo)銷售計(jì)劃75說(shuō)明：? 2023年濱州目標(biāo)回款計(jì)劃為 ，其中，中海城項(xiàng)目目標(biāo)回款 ，新高都項(xiàng)目目標(biāo)回款計(jì)劃為 。2023年度中海城目標(biāo)任務(wù)計(jì)劃76單位：萬(wàn)元、套2023年度中海城各月度銷售綜合計(jì)劃表月份 別 墅 電 梯洋房 商 業(yè) 街 總計(jì)銷 售額回款額銷 售量銷 售額回款額銷 售量銷 售額回款額銷 售量銷 售 額合 計(jì)回款額 合計(jì)銷 售量合計(jì)1月 0 100 0 0 100 0 0 0 0 0 200 02月 0 100 0 0 100 0 0 0 0 0 200 03月 810 600 3 471 400 5 0 0 0 1281 1000 84月 1057 742 6 300 255 12 0 255 2 1357 1252 205月 1629 655 10 388 330 12 667 567 1 2684 1552 236月 2714 1090 10 733 368 14 533 459 2 3980 1917 267月 2029 1150 10 755 642 16 1400 980 1 4184 2772 278月 3429 2927 12 765 650 19 1633 1020 2 5827 4597 339月 4971 3732 11 971 655 14 1820 1470 1 7762 5857 2610月 3564 3312 15 982 750 12 2267 1450 2 6813 5512 2911月 857 2400 8 641 800 8 833 907 1 2331 4107 1312月 550 1392 5 582 750 4 667 1392 1 1799 3534 14總計(jì) 21610 18200 90 6824 5800 116 9820 8500 13 38254 32500 219775新高都項(xiàng)目 2023年度運(yùn)作思路新高都項(xiàng)目位于黃河二路以北，渤海十七路以西，土地用途為住宅商服用地，規(guī)劃容積率 ，綠地率 35%，總建筑面積約 9萬(wàn)平方米，地塊位置圖如下圖： 一、項(xiàng)目基本情況?項(xiàng)目位于濱州市新區(qū)范圍，行政區(qū)域隸屬于濱州市濱城區(qū)。?新高都項(xiàng)目共 814戶，數(shù)量較大，銷售周期比較長(zhǎng)。團(tuán)購(gòu)商業(yè)信息由于目前沒(méi)有相關(guān)數(shù)據(jù)，暫時(shí)無(wú)法統(tǒng)計(jì)。（ 3）地下車庫(kù)，按分?jǐn)偟膶?shí)測(cè)建筑面積計(jì)，管理費(fèi)按 100元 /平方米。?與合作單位簽訂合同后 80天內(nèi)，再交付 4000萬(wàn)元，用于工程啟動(dòng)費(fèi)用。五、團(tuán)購(gòu)方案合作單位房源銷售特別約定?合作單位為確保能完全履行本合同約定義務(wù)，甲方允許合作單位同時(shí)與濱州市合作單位簽訂合作團(tuán)購(gòu)住宅協(xié)議或符合預(yù)售條件后對(duì)外預(yù)售，售價(jià)不能低于萊鋼建設(shè)置業(yè)濱州分公司售樓處價(jià)格。u需置業(yè)濱州公司盡快完善所建議的景觀展示區(qū)的施工條件，并加快施工進(jìn)度，盡快完成景觀施工，以增強(qiáng)景觀展示效果，提升項(xiàng)目形象，促進(jìn)項(xiàng)目銷售。u建議置業(yè)濱州公司積極推進(jìn)新高都項(xiàng)目與合作單位的合作。只有經(jīng)得起環(huán)境考驗(yàn)的人，才能算是真正的強(qiáng)者。你必須在心中有非分之想，你必須盡力抓住那個(gè)機(jī)會(huì)。p 不放過(guò)任何細(xì)節(jié)。任何事情想到就去做 !立即行動(dòng) !p 如果通用公司不能在某一個(gè)領(lǐng)域坐到第一或者第二把交椅，通用公司就會(huì)把它在這個(gè)領(lǐng)域的生意買(mǎi)掉或退出這個(gè)領(lǐng)域。p 時(shí)間是一個(gè)偉大的作者，它會(huì)給每個(gè)人寫(xiě)出完美的結(jié)局來(lái)。p 微軟離破產(chǎn)永遠(yuǎn)只有 18個(gè)月。p 一個(gè)管理者如果不了解其下屬的工作，那他就無(wú)法有效地管理他們。p 千方百計(jì)請(qǐng)一個(gè)高招的專家醫(yī)生，還不如請(qǐng)一個(gè)隨叫隨到且價(jià)格便宜的江湖郎中。p 新經(jīng)濟(jì)時(shí)代，不是大魚(yú)吃小魚(yú)，而是快魚(yú)吃慢魚(yú)。p 速度就是一切，它是競(jìng)爭(zhēng)不可或缺的因素。 4:34:05 上午 04:34:05p 質(zhì)量是維護(hù)顧客忠誠(chéng)的最好保證。如果你自己的信念還站立的話?？犊?dāng)S此身。 一月 2104:34:0504:34Jan2123Jan21p 1故人江海別，幾度隔山川。 。 一月 21一月 21Saturday, January 23, 2023p 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 一月 21一月 2104:34:0504:34:05January 23, 2023p 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023/1/23 4:34:0504:34:0523 January 2023p 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 一月 2104:34:0504:34Jan2123Jan21p 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 23 一月 20234:34:05 上午 04:34:05一月 21p 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自