【正文】 體市場分析房地產(chǎn)存量分析?截止截止 2023年年 2月月 29日，濱州存房量為日，濱州存房量為 。 17（二）濱州房地產(chǎn)市場分析 總體市場分析近 4年聯(lián)排別墅價格走勢分析?從從 2023年至年至 2023年，年， 4年間聯(lián)排別墅價格上漲近年間聯(lián)排別墅價格上漲近 3244元元 /平米，增長平米，增長 100%，價格增長勢頭，價格增長勢頭強勁。?2023年，濱州房地產(chǎn)市場變化趨勢是價格略微上漲，而成交量略微下降。2023年合計 5247 套2023年月均 套?濱州有主要樓盤濱州有主要樓盤 40余家，各樓盤月均僅僅余家，各樓盤月均僅僅 10套左右，銷售速度過低，銷售周期過長。特大城市（北京市、上海市）居民的房地產(chǎn)投資意愿甚至低于 2023年初的最低水平，僅為 %。但是政府這只手也不可以缺少 ，因為它更具有穩(wěn)定性和促進公平。 現(xiàn)在我可以明確地告訴大家， 房價還遠遠沒有回到合理價位。?土地調控政策限制越來越嚴格，高端物業(yè)用地供應嚴重不足，未來幾年濱州現(xiàn)有高端物業(yè)將越來越稀缺。9（一）濱州城市經(jīng)濟與規(guī)劃 小結?濱州經(jīng)濟發(fā)展與國家經(jīng)濟發(fā)展同步，增長率迅速，居民生活水平不斷提高，對于改善居住有了更高的需求，同時在經(jīng)濟基礎上也有了良好的保障。逐步提升 現(xiàn) 有渤海國 際 、中央公園、 銀座商城、 濰 坊中百、大 潤發(fā) 、王府井商 貿 城等一批旗 艦 店的 規(guī)模檔次；逐年培植年 營業(yè) 收入 過億 元商 貿 企 業(yè) 5家，爭 創(chuàng) “省 級服 務 名牌 ”2個；大力提升金融服 務業(yè) ，在 東營 商 業(yè)銀 行、恒豐銀 行成功入 駐 的基 礎 上，推 動齊 商 銀 行、招商 銀 行落 戶 開 業(yè) ，完成 農(nóng) 信社改革任 務 ， 組 建區(qū) 農(nóng) 村商 業(yè)銀 行，逐年引 進 股份制銀 行 1家， 發(fā) 展典當、擔保等金融機構 9家， 進 一步提升渤海七路中心商 業(yè) 街的招商聚商能力。隨著國家 “黃、藍大開發(fā)戰(zhàn)略 ”的實施，包括魏橋鋁業(yè)在內的大企業(yè)選址濱州開發(fā)區(qū)，人口集聚效應和帶動效應逐漸顯現(xiàn)，購房需求未來將逐步增加。6（一）濱州城市經(jīng)濟與規(guī)劃 城市經(jīng)濟發(fā)展城鎮(zhèn)人均國民收入發(fā)展單位：元人民幣單位：元人民幣城鎮(zhèn)人均可支配收入增長速度說明：最近說明：最近 10年，濱州城鎮(zhèn)居民可支配收入增長迅速，保持了年，濱州城鎮(zhèn)居民可支配收入增長迅速，保持了 %的年增長的年增長率，購買力進一步增強，人民生活進一步改善。發(fā)展形勢向好。?濱州市外來流動人口呈現(xiàn)緩慢上升趨勢。 區(qū)塊重點 發(fā) 展定位 區(qū) 塊 范 圍 發(fā) 展方向中部中心商 務區(qū)以渤海七路 為 中軸線 ，西起渤海十路 東 至渤海五路，南起黃河一路，北至黃河十路培植 發(fā) 展商 務 金融區(qū)。該區(qū)域規(guī)劃建設多所大型超市，并打造黃河三角洲文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，發(fā)展前景很好。 10（二）濱州房地產(chǎn)市場分析 ?國家出臺的一系列房地產(chǎn)金融、稅收、限購等調控政策直接導致一二線市場購房者觀望，對濱州市場影響也較大，客戶擔心目前購買的物業(yè)未來會迅速貶值，因此對目前買房信心不足，降低了樓盤去化速度和資金回收。 第二， 合理的房價，應該是使房價與居民的收入相適應，房價與投入和合理的利潤相匹配。 第三， 房地產(chǎn)的發(fā)展， 毫無疑問要充分發(fā)揮市場配置資源的基礎性作用，就是說 要充分利用市場這只手。越高收入的居民其投資房地產(chǎn)的意愿越低。套左右，交易數(shù)量很小。元左右。強勁。稍小。按照這個消化速度計算，濱州僅目前存量房，就需套。目前市場存量房數(shù)量較大，在售樓盤眾多，去化速度慢，競爭壓力大。濱州存房量數(shù)量巨大，去化速度非常慢，樓盤消化周期很長。群體的大量遷入，對商業(yè)、物業(yè)置換的需求度低，缺少對初次置業(yè)的推動。建筑類型 ?已竣工入住的樓盤，主要是多層住宅，來源以單位集資建房為主，市場開發(fā)為輔。 容積率 ?從 2023年開始，政府為提高土地價格，出讓土地基本容積率都在 ，容積率低于 應。?精裝修房主要是單位集資建房，位于老城區(qū)中心；個別樓盤規(guī)模比較小，以小戶型為主的房子，采取精裝修出售，效果比較好；大規(guī)模樓盤或大戶型為主的樓盤，采取精裝修銷售的還沒有。目前城區(qū)內新開發(fā)的項目，普遍采取整體開挖，做地下車庫和部分地下儲藏間。?2023年全年成交不足 5500套， 激烈。? 在日常銷售期，宣傳媒體主要采用報紙 +短信 +戶外廣告，同時輔以雜志、 DM、電臺等，但從真正實現(xiàn)成交的效果來看，公關活動和朋介是效果較為明顯，這主要是受濱州的當?shù)亓晳T決定的。 項目借鑒意義 2023年中海城棕櫚灣在深挖城區(qū)客源的同時，積極探索挖掘濱州各縣的富裕群體。 雖 然 單 價比中海城 項 目高，但其 贈 送地暖 熱泵 、地下 儲 藏室等， 實際 價格相當。u 對價格的制定上，需要制定在合理區(qū)間范圍內，價格過高或過低都不利于項目銷售。u項目的開盤銷售需要制造轟動效應，不論從內部還是外部，都要制造事件，以引起市場注意，田園牧歌的明星代言、美信海公館的 20萬汽車抽獎，極大的刺激了市場反應，提升了項目的市場知名度和影響力。?中海城商業(yè)街項目：總用地面積 ，總建筑面積 39367平方米，建筑密度 %，容積率 。?中海城西區(qū)聘請廣州怡景景觀施工隊伍，運用中國傳統(tǒng)的古典園林造景手法專業(yè)打造。（一）基本情況38S?位于生 態(tài) 中海的 絕 版 地 標 位置，上 風 上水?社區(qū) 積 率，具有合法 別 墅區(qū)身份，未來城市 絕 版 稀缺 資 源?小區(qū)水景 設計 宏大， 環(huán) 境自然生 態(tài) ，符合生 態(tài)居住理念?低密度多 層電 梯洋房、一樓復式 帶 院落住宅，普遍受到客 戶 青 睞?戶 型面 積較 大，功能 設計 相 對 合理， 較為 符合濱 州高端人群消 費習慣?多種 產(chǎn) 品 類 型，可 滿 足 濱 州不同 層 的高端人群或住或商或投 資 的需求?東 地 塊 已建成入住，昭示性好?前期建立 較 好的 綜 合品牌形象，口碑好W?產(chǎn) 品除獨 棟別 墅外，與周 邊 樓 盤 同 質 化 較為嚴 重，市 場供 應 量大， 競 爭激烈。中海城住宅產(chǎn)品的 SWOT分析 （二）產(chǎn)品 SWOT分析39S要 繼承 發(fā)揚 ，宣 傳出去W?產(chǎn) 品除獨 棟別 墅外，與周 邊 樓 盤 同 質 化較為嚴 重， 競 爭激烈。目前出手更具投資價值，銷售人員要進行價值觀念的引導。?市 場競 品：多區(qū)域都出 現(xiàn) 了 別 墅、 類別墅、小 產(chǎn)權別 墅、新 農(nóng) 村房等相似品，分流了客 戶 。?未來兩年內，小區(qū)入住人少，周邊人流量也稀少，商業(yè)項目的有效輻射空間范圍比較小。?在中海板塊，棕櫚灣商業(yè)街獨樹一幟，可成為區(qū)域的商業(yè)中心。?周邊是高端別墅區(qū)物業(yè)，對商業(yè)街的運營要求也是要走高端，制約了商業(yè)街招商的客戶范圍及業(yè)態(tài)范圍。招商策略要采用放水養(yǎng)魚策略，先保證商業(yè)業(yè)態(tài)成活。較好的方式是放水養(yǎng)魚，先通過低租、零租方式哺育商業(yè)成活，再追求銷售。 別 墅 樣 板 間遲遲 未施工裝修， 嚴 重影響了 產(chǎn) 品形象的提升和良好口碑的 傳 播?？?戶 來源多是一期 別 墅客 戶 ，新客戶較 少。（五）小結483中海城營銷與推廣策略方案中海城營銷與推廣策略方案49p （一）項目定位p （二）產(chǎn)品價值提升策略p （三）營銷策略p （四）推廣策略50（一）項目定位發(fā)揮中海城項目的稀缺資源優(yōu)勢及區(qū)位環(huán)境優(yōu)勢，淡化生活配套劣勢，建立中海城高端、上流的品質生活理念，打造萊鋼建設與中海城的誠信品牌，把城市房地產(chǎn)陌生區(qū)域做熟，最終取得快速去化和最大化收益。 參照中海金都與白 鷺 灣制定，數(shù)量少，價格相 對 中海金都與白 鷺 灣高聯(lián) 排 別墅 60006500元 /平米 均價： 6500元 /平米 競品或替代品多，沒有產(chǎn)品優(yōu)勢。57景觀環(huán)境重點打造?棕櫚灣東地塊景觀，經(jīng)過幾次反復，由于受預算資金計劃的限制，為節(jié)省投資，只能以 “生態(tài) ”宣講為主，而實際造景效果較差。（二）產(chǎn)品價值提升策略重點打造景觀示范區(qū)，示范區(qū)范圍建議如圖所示：重點打造景觀示范區(qū)，示范區(qū)范圍建議如圖所示：59體驗式營銷的樣板間?聯(lián)排別墅： 展示房 1套，做 6205棟 101戶，主臥在頂層 3層的戶型，面積 300平方米，展示出大空間的房間效果。 選址主要是考慮到現(xiàn)場施工及看房的方便。?鼓勵濱州有社會關系的客戶主動推銷中海城棕櫚灣產(chǎn)品，只要成交，就給予該客戶洋房 5000元，別墅 1萬元的獎勵。樣板房的投資費用可按 90％的比例通過銷售回收，可沖減銷售費用支出 270萬元。 744中海城 2023年度目標銷售計劃75說明：? 2023年濱州目標回款計劃為 ，其中，中海城項目目標回款 ，新高都項目目標回款計劃為 。2023年度中海城目標任務計劃76單位：萬元、套2023年度中海城各月度銷售綜合計劃表月份 別 墅 電 梯洋房 商 業(yè) 街 總計銷 售額回款額銷 售量銷 售額回款額銷 售量銷 售額回款額銷 售量銷 售 額合 計回款額 合計銷 售量合計1月 0 100 0 0 100 0 0 0 0 0 200 02月 0 100 0 0 100 0 0 0 0 0 200 03月 810 600 3 471 400 5 0 0 0 1281 1000 84月 1057 742 6 300 255 12 0 255 2 1357 1252 205月 1629 655 10 388 330 12 667 567 1 2684 1552 236月 2714 1090 10 733 368 14 533 459 2 3980 1917 267月 2029 1150 10 755 642 16 1400 980 1 4184 2772 278月 3429 2927 12 765 650 19 1633 1020 2 5827 4597 339月 4971 3732 11 971 655 14 1820 1470 1 7762 5857 2610月 3564 3312 15 982 750 12 2267 1450 2 6813 5512 2911月 857 2400 8 641 800 8 833 907 1 2331 4107 1312月 550 1392 5 582 750 4 667 1392 1 1799 3534 14總計 21610 18200 90 6824 5800 116 9820 8500 13 38254 32500 219775新高都項目 2023年度運作思路新高都項目位于黃河二路以北，渤海十七路以西，土地用途為住宅商服用地，規(guī)劃容積率 ，綠地率 35%，總建筑面積約 9萬平方米，地塊位置圖如下圖： 一、項目基本情況?項目位于濱州市新區(qū)范圍，行政區(qū)域隸屬于濱州市濱城區(qū)。?新高都項目共 814戶，數(shù)量較大，銷售周期比較長。團購商業(yè)信息由于目前沒有相關數(shù)據(jù)，暫時無法統(tǒng)計。（ 3）地下車庫，按分攤的實測建筑面積計，管理費按 100元 /平方米。?與合作單位簽訂合同后 80天內，再交付 4000萬元，用于工程啟動費用。五、團購方案合作單位房源銷售特別約定?合作單位為確保能完全履行本合同約定義務，甲方允許合作單位同時與濱州市合作單位簽訂合作團購住宅協(xié)議或符合預售條件后對外預售，售價不能低于萊鋼建設置業(yè)濱州分公司售樓處價格。u需置業(yè)濱州公司盡快完善所建議的景觀展示區(qū)的施工條件，并加快施工進度，盡快完成景觀施工，以增強景觀展示效果，提升項目形象，促進項目銷售。u建議置業(yè)濱州公司積極推進新高都項目與合作單位的合作。只有經(jīng)得起環(huán)境考驗的人，才能算是真正的強者。你必須在心中有非分之想，你必須盡力抓住那個機會。p 不放過任何細節(jié)。任何事情想到就去做 !立即行動 !p 如果通用公司不能在某一個領域坐到第一或者第二把交椅，通用公司就會把它在這個領域的生意買掉或退出這個領域。p 時間是一個偉大的作者，它會給每個人寫出完美的結局來。p 微軟離破產(chǎn)永遠只有 18個月。p 一個管理者如果不了解其下屬的工作，那他就無法有效地管理他們。p 千方百計請一個高招的專家醫(yī)生，還不如請一個隨叫隨到且價格便宜的江湖郎中。p 新經(jīng)濟時代，不是大魚吃小魚，而是快魚吃慢魚。p 速度就是一切，它是競爭不可或缺的因素。 4:34:05 上午 04:34:05p 質量是維護顧客忠誠的最好保證。如果你自己的信念還站立的話?？犊當S此身。 一月 2104:34:0504:34Jan2123Jan21p 1故人江海別，幾度隔山川。 。 一月 21一月 21Saturday, January 23, 2023p 很多事情努力了未必有結果，但是不努力卻什么改變也沒有。 一月 21一月 2104:34:0504:34:05January 23, 2023p 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023/1/23 4:34:0504:34:0523 January 2023p 1空山新雨后，天氣晚來秋。 一月 2104:34:0504:34Jan2123Jan21p 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 23 一月 20234:34:05 上午 04:34:05一月 21p 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自