【正文】 風(fēng) 格 西班牙 風(fēng) 格 價(jià)格 70009000元 /平米配套 地源 熱泵 、 變頻 多 聯(lián) 機(jī)中央空 調(diào) 、三玻雙中空溫屏玻璃、五腔三密封塑 鋼 型材、 納 米光子空氣 凈 回化、全 熱 收新 風(fēng) 置 換 、同 層 排水廣告投入 主要集中在 報(bào)紙 廣告（ 魯 北晚 報(bào) 每周 3期）、短信廣告、 電 臺(tái)廣告等主推核心價(jià) 值 建筑科技化、智能化營銷 措施 主要以客 帶 客 為 主，召開 產(chǎn) 品推介會(huì)，并 對(duì) 房源 進(jìn) 行 預(yù)約銷 售促 銷 手段 看房 贈(zèng)電 影票、抽 獎(jiǎng) 送 IPAD2等銷 售渠道拓展 銷 售范 圍 主要集中在 濱 州市區(qū)，未涉及各個(gè) 縣 城客群 年 齡 在 3045左右的中 產(chǎn)階級(jí)銷 售情況 推出 60套， 認(rèn)購 40多套小 結(jié)該項(xiàng) 目 聯(lián) 排 別 墅體量 較 大，有 200多套，是中海城 項(xiàng) 目未來幾年的直接 競 爭 對(duì)手。u由于濱州市場本身的購買力市場較小，因此誰先把握住了潛在客戶，誰就可以贏得銷售的主動(dòng)權(quán)。 序號(hào) 戶 型 戶 數(shù)（戶） 戶面積 總 面 積（㎡） 面 積 比（ % ）1 140 184 28221 2 180 60 8948 3 A 42 12537 4 B 18 5249 5 C 22 6317 6 D 6 1841 7 E 6 1972 8 F 1 330 合計(jì) 　 345 　 　 100聯(lián)排與洋房產(chǎn)品面積表聯(lián)排與洋房產(chǎn)品面積表37社區(qū)配套情況 ?濱州學(xué)院、濱州市技術(shù)學(xué)院、北鎮(zhèn)中學(xué)、實(shí)驗(yàn)中學(xué)、實(shí)驗(yàn)幼兒園、銀座商城中海店、奧林匹克公園環(huán)繞項(xiàng)目四周，踞市政府約 5分鐘車程。?市 場 容量： 濱 州人口少，富豪數(shù)量有限，外流 嚴(yán) 重。O一定要抓住T?政策威 脅 ：國家 調(diào) 控力度不斷加大，造成購 房者 嚴(yán) 重?fù)?dān)心 現(xiàn)階 段 購 房未來 貶值 。?按照大型連鎖超市、連鎖酒店、品牌商店等選址要求，棕櫚灣商業(yè)街位置目前屬于陌生區(qū)域，還不符合常規(guī)商家選址的基本要求。u商業(yè)街面積大考慮先租后賣，帶租約銷售。中海城商業(yè)街產(chǎn)品劣勢彌補(bǔ)策略 （二）產(chǎn)品 SWOT分析42核心價(jià)值分析坐擁生態(tài)中海低密度絕版水境豪宅（三）項(xiàng)目核心價(jià)值43核心價(jià)值體系價(jià) 值 要素 闡 釋區(qū)位價(jià) 值區(qū)域位置的 優(yōu) 越性 中海北岸，未來城市旅游中心、 濱 州國 際 會(huì)展中心、航母 娛樂 城絕版風(fēng)水領(lǐng)地 坐北面南，上風(fēng)上水商 務(wù) 配套 項(xiàng) 目囊括了住宅、商 業(yè) 會(huì)展和旅游等多方面功能， 擁 有近 長的 風(fēng) 情商 業(yè) 步行街與會(huì)展中心建筑價(jià) 值建筑形 態(tài) 的豐富性 獨(dú) 棟 、雙拼、 聯(lián) 排 別 墅，花園洋房、多 層 住宅，特色商 業(yè) 街建筑 風(fēng) 格 歐式建筑 風(fēng) 格，水景 別 墅項(xiàng) 目 產(chǎn) 品稀缺性 不 論 是 別 墅 還 是 電 梯多 層 ，都不會(huì)再大 規(guī) 模的出 現(xiàn)產(chǎn) 品 質(zhì) 量的可信性 實(shí) 力開 發(fā) 商萊 鋼 建 設(shè) 置 業(yè)傾 情打造，品 質(zhì) 毋庸 質(zhì) 疑別 墅價(jià) 值別 墅集群的 規(guī) 模性 濱 州最大的 別 墅群體居住區(qū)，最大 規(guī) 模高檔社區(qū)獨(dú) 棟別 墅的合法性 濱 州唯一有合法手 續(xù) 的在建獨(dú) 棟別 墅（三）項(xiàng)目核心價(jià)值44核心價(jià)值體系價(jià) 值 要素 闡釋景 觀價(jià) 值園林景 觀 的獨(dú)特性 2萬平米超大 規(guī) 模水景生 態(tài) 居住區(qū)，唯一坐北向南直 觀 中海的 項(xiàng) 目園林景 觀風(fēng) 格 融合 現(xiàn) 代 簡約風(fēng) 格， 組團(tuán) 各種小品元素建筑 親 水特色 部分 臨 水建筑 親 水平臺(tái)探于水上，零距離 親 近水面庭院的獨(dú) 創(chuàng) 性 附 贈(zèng) 小院私屬， 70年使用 權(quán)配套價(jià) 值社區(qū)配套 擁 有 3000平米會(huì)所、網(wǎng)球 場 等配套 設(shè) 施教育配套 配套幼兒園物 業(yè)價(jià) 值 物 業(yè) 管理國 際級(jí) 的物 業(yè) 管理，國 際級(jí) 的生活社區(qū)，高科技智能化 結(jié) 合周到 細(xì)致的安防措施業(yè) 主價(jià) 值 別 墅 業(yè) 主的高端性 聚合了 濱 州最有 經(jīng)濟(jì)實(shí) 力的圈子人群，彰 顯業(yè) 主社會(huì)地位（三）項(xiàng)目核心價(jià)值45房型 總 房源數(shù)（套） 已售房源數(shù) （套） 已開 盤 未售房源數(shù)（套） 未開 盤 房源數(shù)（套）獨(dú) 棟別 墅 47 20 4 23雙拼 別 墅 14 6 8 0聯(lián) 排 別 墅 101 3 27 81電 梯洋房 244 43 49 152商 業(yè) 街 21 5 16 0總計(jì) 427 75 106 256銷售現(xiàn)狀（截止日期為 2023年 3月 22日）（四）項(xiàng)目現(xiàn)狀46推廣現(xiàn)狀地 塊 項(xiàng) 目推廣 現(xiàn) 狀中海城 東 區(qū) 在 濱 州高端市 場 上已形成影響力，有良好的口碑效 應(yīng) 。（四）項(xiàng)目現(xiàn)狀47?目前獨(dú)棟別墅、雙拼別墅去化率相對(duì)較高，但是自從去年 8月 18日推出 5棟獨(dú)棟別墅后，迄今僅售出 1棟，而且僅積累 1個(gè)意向客戶，因此盡管獨(dú)棟別墅為市場稀缺產(chǎn)品，但是由于其買主也是稀缺的，所以還不能斷定獨(dú)棟一定是暢銷產(chǎn)品；?聯(lián)排別墅與別墅產(chǎn)品去化速度非常慢，其消化速度與濱州整體市場銷售趨勢基本吻合；? 2023年中海城廣告投入較少，前期樹立的高端知名形象逐漸降低。商 業(yè) 街 4300元 /平米 均價(jià)： 4300元 /平米 面積過大，商業(yè)氛圍不成熟價(jià)格定位（一）項(xiàng)目定位依據(jù)項(xiàng)目自身定位、建筑品質(zhì)、核心價(jià)值與市場同類可參考項(xiàng)目進(jìn)行比較，建議依據(jù)項(xiàng)目自身定位、建筑品質(zhì)、核心價(jià)值與市場同類可參考項(xiàng)目進(jìn)行比較，建議 2023年采年采取上述平均價(jià)格。選址主要是考慮到現(xiàn)場施工及看房的方便。70整體推廣思路（四）推廣策略產(chǎn) 品 類 型 營銷 關(guān) 鍵 點(diǎn) 核心手段 關(guān) 鍵 工作住宅讓 目 標(biāo) 客 戶 真正感受、 認(rèn) 知中海城獨(dú) 棟別 墅、 聯(lián)體 別 墅、 電 梯洋房等 產(chǎn) 品的高檔品 質(zhì) 和稀缺 資 源價(jià) 值售樓 場 所的展示， 樣 板房的展示?一是售樓 場 所的 標(biāo) 準(zhǔn)化、 規(guī) 范化， 給 客 戶 不一 樣 的高檔 場 所的第一印象?二是做出 讓 目 標(biāo) 客 戶 有超呼想象或夢幻般感受的展示房， 給 客 戶 留下 “ 有 錢 ” 可以 “ 顛覆 ” 原來一般意 義 上的 “ 家 ” 的第二印象，形成 換 房的沖 動(dòng) 意 識(shí)商 業(yè) 街讓經(jīng)營業(yè) 者 認(rèn)為商 業(yè) 街適宜 經(jīng)營， 認(rèn) 知其商 業(yè) 潛力整體運(yùn)籌，尋 找主力店加盟 帶動(dòng)?一是把商 業(yè) 街 業(yè)態(tài)標(biāo)識(shí) 氛 圍 做好?二是 圍繞 商 業(yè) 街的運(yùn) 營 要求，把各 類 配套設(shè) 施做好?三是 對(duì) 已 購 房商 業(yè) 街的 業(yè) 主配合做好裝修、入住工作71月度推廣主題及廣告費(fèi)用A、別墅及洋房推廣費(fèi)用 （四）推廣策略組合月份報(bào)紙電臺(tái)DM戶外車體雜志網(wǎng)絡(luò)短信朋介設(shè)計(jì)費(fèi)禮品活動(dòng)其他 費(fèi)用合計(jì)三月 √ √ √ √ √ √ 60四月 √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ 150五月 √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ 80六月 √ √ √ √ √ √ √ 120七月 √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ 60八月 √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ 50九月 √ √ √ √ √ √ √ √ √ 30十月 √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ 60十一月 √ √ √ √ √ √ √ √ 20十二月 √ √ √ √ √ √ √ √ 70合計(jì) 70072住宅銷售費(fèi)用說明 （三）推廣策略（四）推廣策略月度推廣主題及廣告費(fèi)用?棕櫚灣總廣告費(fèi)用 700萬元，另外樣板間工程費(fèi)用 300萬元，售樓處工程費(fèi)用 150萬元，總費(fèi)用合計(jì) 1130萬。? 2023年中海城別墅計(jì)劃銷售 91套，銷售額 21610萬元，回款 18200萬元；洋房銷售117套，銷售額 6824萬元，貨款 5800萬元；商業(yè)街銷售 13套，銷售額 9820萬元，回款8500萬元。因此，建議公司采取團(tuán)購操作模式，由濱州市的合作單位整體購買項(xiàng)目 13號(hào)樓房源以及沿渤海 17路、黃河三路部分的商業(yè)建筑，建設(shè)置業(yè)公司為其代建，迅速回收項(xiàng)目投資，降低市場經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)。資金回收安排?與合作單位簽訂合同后 40天內(nèi)，交付 4000萬元，用于支付與土地出讓有關(guān)的投資費(fèi)用。?房屋銷售需要辦理銀行按揭貸款的，其按揭貸款保證金由合作單位公司直接出資或客戶自己繳納，退還時(shí)甲方給予配合。p 創(chuàng)造性模仿不是人云亦云，而是超越和再創(chuàng)造。風(fēng)平浪靜的海面，所有的船只都可以并驅(qū)競勝。 23一月 2104:34:05p 在艱難時(shí)期，企業(yè)要想獲得生存下去的機(jī)會(huì)，唯一的辦法就是保持一種始終面向外界的姿態(tài)。 一月 21一月 21p 命運(yùn)是一件很不可思議的東西。 2023/1/23 4:34p 能用他人智慧去完成自己工作的人是偉大的。 23 一月 2023p 命運(yùn)本來就不公平所以我要改變命運(yùn)。 一月 2104:34:05p 感情投資是在所有投資中，花費(fèi)最少，回報(bào)率最高的投資。 一月 21一月 2104:34:0504:34:05January 23, 2023p 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 一月 2104:34:0504:34Jan2123Jan21p 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無限完美。 一月 21一月 21Saturday, January 23, 2023p 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023/1/23 4:34:0504:34:0523 January 2023p 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 。 2023/1/23 4:34:0504:34:0523 January 2023p 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 一月 21一月 21Saturday, January 23, 2023p 雨中黃葉樹，燈下白頭人。喬丹也需要隊(duì)友來一起打比賽。人的每一步行動(dòng)都在書寫自己的歷史。 04:34:05 04:34一月 21p 等待。p 讓流程說話，流程是將說轉(zhuǎn)化為做的惟一出路。p 把你的競爭對(duì)手視為對(duì)手而非敵人，將會(huì)更有益。p 強(qiáng)烈的欲望也是非常重要的。u售樓處檔次不夠高端，售樓處外部展示、導(dǎo)示性一般。五、團(tuán)購方案稅費(fèi)特別約定?新高都所涉稅費(fèi)（預(yù)交稅及因本項(xiàng)目合作產(chǎn)生的交易稅等也在范圍內(nèi)），全部列入本合作項(xiàng)目應(yīng)稅科目，由合作單位承擔(dān)。（ 1）地上居住建筑及地上部分的儲(chǔ)藏室，按實(shí)測建筑面積（含分?jǐn)偯娣e）計(jì)，管理費(fèi)按300元 /平方米。我的公 館 府佑廣 場 田園牧歌 德坤 華 府開 發(fā) 商濱 州京 華 集 團(tuán) 、 濱 州朝陽房地 產(chǎn) 開 發(fā) 有限公司濱 州市大成置 業(yè)有限公司濱 州市新悅置 業(yè) 有限公司濱 州市德坤 鉦 泓地 產(chǎn) 開 發(fā) 科技有限公司項(xiàng) 目地址 泰山大街北方 車輛對(duì)面 濱 城區(qū)府佑街與府前街交 匯處 濱 城區(qū)黃河八路渤海十二路以西濱 城區(qū)黃河五路渤海十二路交 匯處項(xiàng) 目 總 建筑面積 79000平方米 47039平方米 176463平方米 270000平方米物 業(yè) 形式 小高 層 高 層 綜 合體 多 層 小高 層 高 層 高 層主力 戶 型 104平米兩室， 127平米三室 ， 172平米三室， 201平米四室， 299平米五室 136平米套三 130平米套三銷 售均價(jià) 4100元 /㎡ （包含 600元/㎡ 精裝修）； 預(yù)計(jì) 5000元 /㎡ 均價(jià) 4400元 /㎡均價(jià)： 4200元 /㎡， 團(tuán)購 3800元 /平米促 銷 與推廣 一次性付款 交 1000元意向金訂購 房源；接受團(tuán)購明星代言（佟大 為 ）； 產(chǎn) 品 層 高 為 —米，面 寬較 大?依據(jù)新高都附近項(xiàng)目目前價(jià)格與銷售形勢預(yù)測，新高都市場價(jià)格應(yīng)為均價(jià) 4000元 /平米左右；而在該價(jià)格形勢與存量房巨大情況下，銷售速度不會(huì)很快，預(yù)計(jì)銷售速度每月 15套左右。?作為重要的銷售道具，展示區(qū)樣板間的裝修布置投資較高，占總費(fèi)用比重較大，但投資后，對(duì)提升項(xiàng)目品質(zhì)，增加萊鋼品牌的美譽(yù)度，建立尊貴的產(chǎn)品品質(zhì)形象、提高銷售利潤和回款速度有非常重要的作用。6188620561重做售樓處?目前售樓處空間狹小，與產(chǎn)品檔次不匹配，既不能彰顯項(xiàng)目高端性（比渤海城邦遜色許多，讓人感覺渤海城邦是萊鋼置業(yè)的正宗產(chǎn)品，而棕櫚灣不是），又不能滿足開盤接待以及銷售期舉辦活動(dòng)的要求，因此建議換址重做售樓處。?棕櫚灣西地塊，公司已聘請(qǐng) GVL怡境景觀設(shè)計(jì)有限公司進(jìn)行景觀設(shè)計(jì)和監(jiān)理。 均價(jià)： 11500元 /平米 優(yōu)勢 ：唯一合法獨(dú) 棟別 墅劣 勢 ： 濱 州有 錢 人數(shù)量少，外流嚴(yán) 重；市 場 形 勢 不 樂觀雙拼 別 墅 均價(jià)： 8000元 /平，價(jià)格區(qū)間 76008500元。商 業(yè) 街 項(xiàng) 目2023年商 業(yè) 街 7月份 實(shí)現(xiàn) 開 盤 ，做 過 2期 報(bào)紙 廣告，效果不明 顯 。O一定要抓住T?幾乎每個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目都搭配一定數(shù)量商業(yè)，目前較好區(qū)位的商鋪、投資靈活的商鋪攔截了我們的潛在客戶；?對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)及運(yùn)作能力不足，包裝不到位、宣傳不到位，造成市場認(rèn)知度低，無法有效聚集客戶。（二）產(chǎn)品 SWOT分析41S