某房地產(chǎn)住宅價(jià)格制定策略-wenkub
2023-03-17 09:27:51 本頁面
【正文】 0） ] （ 1+利潤率）折算率 = = 單價(jià) [住宅樓面地價(jià) +單位建安成本 （ 1+40） ] （ 1+利潤率） 住宅樓面地價(jià) R+單位建安成本 （ 1+40） = 住宅樓面地價(jià) +單位建安成本 （ 1+40）參數(shù)釋義： R——開發(fā)商對贈送的面積可收回的地價(jià)的比例，取值范圍為 0~1。低層看小面積園林，起價(jià)可適中中低層看園林價(jià)格可拔高些中高層景觀較差，視野一般應(yīng)壓低其價(jià)格高層視野采光較好，價(jià)格可適度拉高特殊系數(shù)特殊系數(shù)考慮因素： 影響垂直方向局部價(jià)值突變的因素干擾 ：機(jī)房噪聲、建筑物遮擋、車庫入口、平臺影響、景觀視野突變層；風(fēng)水 ：帶 9的樓層；奇偶層差異： 非贈送面積的奇偶層差異；其他 ：如復(fù)式的尊貴感、共享空中花園等。梯形模式的應(yīng)用價(jià)格分布：壓低低層和高層單位價(jià)格，拉高中層單位價(jià)格；適用范圍：向小區(qū)外，景觀視野較差的單元。n 實(shí)用率 ——等于套內(nèi)建筑面積 247。n 增值系數(shù) ——反映增送面積、帶裝修等方面的增值。包括戶型、朝向、景觀、噪聲、暢銷度五大因素；n 垂直系數(shù) \層差 ——反映各戶型在垂直方向的價(jià)值差異。以均價(jià)為基準(zhǔn)進(jìn)行各影響因素逐一修正（因素相乘，非相加）；252。建筑面積修正基準(zhǔn)與修正標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，規(guī)律性不強(qiáng)方法二、系數(shù)修正法單價(jià) =均價(jià) 綜合系數(shù) =均價(jià) （ 1+水平系數(shù)） （ 1+垂直系數(shù)） （ 1+特殊系數(shù)） （ 1+增值系數(shù)） =均價(jià) （ 1+水平系數(shù)） （ 1+垂直系數(shù)） （ 1+特殊系數(shù)） （ 1+∑贈送面積 折算率 247。建筑面積 或 =單價(jià) 已考慮贈送面積 （建筑面積 +折算后的贈送面積） 247。 技術(shù)資源部 二 00六年四月一、定價(jià)目標(biāo)二、價(jià)格制定 公式 （重點(diǎn)） 取值 （重點(diǎn)） 步驟三、價(jià)格審核 （重點(diǎn)）四、價(jià)格統(tǒng)計(jì)五、定價(jià)說明書六、實(shí)例演示內(nèi) 容 導(dǎo) 航中原你給我賣高點(diǎn)價(jià)，可以不用開盤當(dāng)天就賣完現(xiàn)在窮?。。》孔佣假I不起了！定價(jià)唔好太高或者太低，發(fā)展商同個客都接受就得啦，快 D賣曬收錢發(fā)展商客戶代理商n 快速n 均衡n 合理的價(jià)位n 定價(jià)方法取得發(fā)展商認(rèn)同目 標(biāo)一、定價(jià)目標(biāo)二、價(jià)格制定 公式 取值 步驟三、價(jià)格審核四、價(jià)格統(tǒng)計(jì)五、定價(jià)說明書六、實(shí)例演示內(nèi) 容 導(dǎo) 航 銷售總額 折前 綜合折扣 實(shí)收均價(jià) = 總建筑面積原原 理理注意：折前銷售總額不能用均價(jià) 總建筑面積 單價(jià)單價(jià) 折后折后單價(jià)單價(jià) 折前折前 = 綜合折扣綜合折扣 ∑單價(jià)單價(jià) 折前折前 單位建筑面積單位建筑面積 綜合折扣綜合折扣 = 總建筑面積總建筑面積2種常用的方法方法一、水平系數(shù)方法一、水平系數(shù) 177。層差法層差法單價(jià) 折后 =總價(jià) 247。建筑面積 ={[試算價(jià) （ 1+水平系數(shù)） 177。實(shí)用率 247。系數(shù)的規(guī)律性更強(qiáng)；252。包括景觀、視野、通風(fēng)、灰塵、噪聲、蟲害、安全、私密性、心理優(yōu)越度、乘電梯便利度等。如贈送凸窗、入戶花園、露臺、陽臺等。建筑面積。低樓層無景觀，價(jià)格不能高高層層無景觀，視野差，價(jià)格不能高中層
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