【正文】 校的教職員工 。 （ 2） 內(nèi)環(huán)境 ? 商業(yè)價(jià)值：大型 ITMALL 崛起，中部硅谷中心。 ? 項(xiàng)目規(guī)劃中，應(yīng)注重停車(chē)位的設(shè)置 ，注重平面交通與垂直交通的合理結(jié)合，特別是對(duì)垂直交通的要求。 ? 新“地王” （農(nóng)科院 379 畝地塊） 的即將面世，免不了市場(chǎng)的炒作使受眾眼光投向本區(qū)域；高價(jià)征地，未來(lái)售價(jià)同樣不低，正好反襯本項(xiàng)目的性?xún)r(jià)比高。 劣勢(shì) W ? 人口劣勢(shì)： 項(xiàng)目 地塊 所在地是鄭州科技專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，人流量大而雜，不利 于住宅社區(qū)的營(yíng)造 ，對(duì)住宅銷(xiāo)售將有一定負(fù)面影響。 ? 休閑配套：數(shù)碼廣場(chǎng)、文化廣場(chǎng)、東風(fēng)渠公園，開(kāi)放綠地大。用地被文博西路分割為 A、 B地塊，總建筑面積為 1128544 ㎡，規(guī)劃建成一個(gè)以“ IT 數(shù)碼”為主題的復(fù)合型地產(chǎn)項(xiàng)目，建筑類(lèi)型包含了商業(yè)、住宅、公寓、商務(wù)寫(xiě)字樓等。截止07年 11 月底，鄭州城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 億元，同比增幅為 %。 2021 年以來(lái)第二產(chǎn)業(yè)占 GDP比重逐年上升，到 2021 年達(dá)到最高點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)所占比重則連年降低， 2021 年到達(dá)最低點(diǎn)。 六、市場(chǎng)分析 ......................................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。鄭州項(xiàng)目可行性報(bào)告 前 言 ............................................................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 七、投資結(jié)論及建議 .............................................................. 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。從目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展來(lái)看，鄭州的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)還較合理，但從長(zhǎng)期來(lái)看，第三產(chǎn)業(yè)才是向國(guó)際化都市邁進(jìn)的必由之路和發(fā)展方向，只 有第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展才能更好地帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的繁榮。 三 、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況分析 商業(yè)物業(yè)情況 （ 1） 商業(yè)期房售價(jià)分析 分析： 同類(lèi)商業(yè)物業(yè)基本選取城市綜合體商業(yè)部分作為參照，均為 2 層商業(yè)， 除國(guó)貿(mào)中心為室內(nèi)步行街外，其余均為臨街商鋪，但銷(xiāo)售價(jià)格隨樓層與便 利位置不同而不同，一鋪一價(jià)，但均價(jià)上： 1F基本在 – 萬(wàn)元 / ㎡； 2F： – 2 萬(wàn)元 /㎡。 （項(xiàng)目 用地 規(guī)劃圖 ，相關(guān)資料于鄭州規(guī)劃局公示： ） ? 本項(xiàng)目作為科技市場(chǎng)改造項(xiàng)目，具有“科技產(chǎn)業(yè)”的獨(dú)有特色及獨(dú)有的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)收益 ，針對(duì)整個(gè)中原地區(qū)來(lái)說(shuō)，具有唯一性、不可取代性，與其他一般大型城市綜合體相比，其更具特有的經(jīng)濟(jì)壁壘； ? 作為鄭州市中心區(qū)的大型綜合體，其地段所產(chǎn)生商業(yè)價(jià)值同樣具有不可超越性，但在規(guī)劃上，將需要具有前瞻性以支撐整個(gè)項(xiàng)目的未來(lái)發(fā)展 。 ? 交通配套： 9 6 7 8 1 2 20 21 4 50 8 設(shè)施 基礎(chǔ)設(shè)施 室、熱交換站 室、熱交換站 公共服務(wù)設(shè)施 幼兒園、衛(wèi)生站、社區(qū)服務(wù)中心、便民店等 8 7 806 等多條公交線路。 ? 配套劣勢(shì)： 項(xiàng)目 周邊生活配套、飲食配套十分匱乏 。 威脅 T ? 商用性強(qiáng)的商住樓必須重點(diǎn)考慮平面交通與垂直交通的要求，特別是電梯的設(shè)置，將直接威脅本 項(xiàng)目成功與否。 ? 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，應(yīng)注重原有商戶(hù)的安置工作，盡量將流失商戶(hù)的可能性降到最小。 ? 產(chǎn)品價(jià) 值：塊具有科技市場(chǎng)各產(chǎn)業(yè)鏈為主專(zhuān)屬產(chǎn)品。 醫(yī)務(wù)人員 來(lái)自附近醫(yī)院的醫(yī)生及 其他工作人員。08年價(jià)格將有繼續(xù)攀升的趨勢(shì)。 ? 大型書(shū)城，音像廳，為周邊十幾家大中院校學(xué)子提供文化“糧食”。 ? 建安工程費(fèi) 包括基礎(chǔ)、主體、水電 設(shè)備及 安裝、 裝飾 等，此項(xiàng)費(fèi)用根據(jù)項(xiàng)目開(kāi) 發(fā)情況，結(jié)合工程施工進(jìn)度計(jì)劃投入。 上述其他融資包括吸收新股東或銀行貸款，由于融資方式不確定，因此在后述的利潤(rùn)測(cè)算、現(xiàn)金流量及資金平衡計(jì)劃中，按同期銀行貸款利率上浮 10%預(yù)算了利息支出。 （ 5） 項(xiàng)目回遷安置物業(yè)相關(guān)稅金說(shuō)明 按稅法規(guī)定安置房應(yīng)視同以房換地計(jì)交相關(guān)稅金，但在本項(xiàng)目合作協(xié)議中，政府承諾減免，故不測(cè)算。另一方面，假定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本及銷(xiāo)售率 、銷(xiāo)售物業(yè)類(lèi)別組合比例 不變 的條件下 ， 保本銷(xiāo) 售單價(jià)組合為：住宅 2649 元 、商業(yè) 8830元 、公寓 2870 元，寫(xiě)字樓 3532 元，即全部平均保本銷(xiāo)售單價(jià)為 4876 元。 ? 上表 累計(jì)現(xiàn)金凈流量現(xiàn)值是按 20%折現(xiàn)率計(jì)算的，僅供參考，折現(xiàn)率考慮的是：現(xiàn)階段房地產(chǎn)投資者普遍可以接受的年均投資回報(bào)率。 ? 因項(xiàng)目 B地塊回遷區(qū)開(kāi)發(fā)成本預(yù)算是按上表費(fèi)用項(xiàng)目分類(lèi)的；而 A 地塊綜合區(qū)成本僅為設(shè)計(jì)單位所提供概算數(shù)，未按上表成本項(xiàng)目分 類(lèi)。1 市場(chǎng)分析 .......................................................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。大眾媒介廣告已經(jīng)向 數(shù)據(jù)庫(kù) 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方向轉(zhuǎn)變，在新的營(yíng)銷(xiāo)手段中，廣告商通過(guò)數(shù)據(jù)庫(kù)中的信息甄別潛在的買(mǎi)主，然后派送直接的促銷(xiāo)廣告。 （賽弗林、坦卡德著 郭鎮(zhèn)之譯 《傳播理論：起源、方法與應(yīng)用》 P10 中國(guó)傳媒大學(xué)出版社 2021 年版） 這是 2021 年西方兩位著名的學(xué)者為我們構(gòu)筑的美好藍(lán)圖。 太陽(yáng)日?qǐng)?bào) 報(bào)業(yè)集團(tuán) 的組建，是 XX 省 報(bào)業(yè) 發(fā)展史上的一件 大事，標(biāo)志著 XX 省的 報(bào)業(yè) 發(fā)展 步 入了一個(gè)嶄新階段。太陽(yáng)日?qǐng)?bào)傳媒集團(tuán)成立之后將把傳統(tǒng)的報(bào)紙業(yè)務(wù)擴(kuò)展到經(jīng)營(yíng)報(bào)紙、雜志、電視、網(wǎng)絡(luò)及其他新興衍生產(chǎn)品。 首先我們會(huì)做較長(zhǎng)期的版面計(jì)劃：按照慣例和辦報(bào)的策略決定報(bào)紙總版數(shù)、以及新聞與廣告在各版面的分配比例。本報(bào)業(yè)集團(tuán)的版面安排原則是“版面計(jì)劃指導(dǎo)下的廣告優(yōu)先”，如果預(yù)訂的廣告較多，可能會(huì)適當(dāng)減少新聞版面，擴(kuò)大廣告版面；反之，如果當(dāng)天發(fā)生重大新聞，也可能會(huì)將廣告減少，擴(kuò)大新聞版面。 因此，我希望在坐的老總 也可以仔細(xì)考慮一下，與我們集團(tuán)進(jìn)行合作，在全國(guó)范圍內(nèi)率先 試行，以實(shí)現(xiàn)多媒體廣告的一體化操作。我們認(rèn)為，在傳媒走向集團(tuán)化經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中，可以更清楚地部署集團(tuán)整體廣告資源以及其與旗下各種業(yè)務(wù)系統(tǒng)之間的關(guān)系和架構(gòu)數(shù)字報(bào)業(yè)是以信息技術(shù) 、編碼技術(shù) /網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、通訊技術(shù)、視像技術(shù)等數(shù)字技術(shù)的應(yīng)用為標(biāo)志的新興廣告業(yè)，在數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化、時(shí)空化平臺(tái)上的全媒廣告。這些素材與資料信息量大，種類(lèi)繁多。目的就是有效開(kāi)發(fā)各媒體的廣告資源，為實(shí)現(xiàn)廣告原創(chuàng)信息共享和互動(dòng)起到關(guān)鍵的推動(dòng)作用，幫助媒體實(shí)現(xiàn)內(nèi)容資源的整合，實(shí)現(xiàn)內(nèi)容的 “一次生產(chǎn)，多次出版” ，實(shí)現(xiàn) “內(nèi)容增值” ，從而最終推動(dòng)整個(gè)媒體核心競(jìng)爭(zhēng)力的提升。同時(shí)廣告部進(jìn)行廣告組版。 廣告客戶(hù)可以通過(guò)電話與前臺(tái)預(yù)訂員約訂版位，再到營(yíng)業(yè)廳填寫(xiě)認(rèn)刊合同書(shū)，預(yù)訂員查詢(xún)版面是否允許訂版，若有版位則錄單。它在集中統(tǒng)一進(jìn)行廣告客戶(hù)資源管理、廣告經(jīng)營(yíng)政策管理、業(yè)務(wù)規(guī)范 管理、數(shù)據(jù)挖掘分析、用戶(hù)權(quán)限管理的基礎(chǔ)上，搭建了覆蓋廣告預(yù)定管理、廣告財(cái)務(wù)管理、廣告制作管理、輔助決策分析四個(gè)方面業(yè)務(wù)的八個(gè)子系統(tǒng)。以追求社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益統(tǒng)一的綜合效益最大化為目標(biāo)。 我們認(rèn)為中國(guó)的傳媒廣告也應(yīng)該走向集約化的發(fā)展，對(duì)媒體廣告經(jīng)營(yíng)管理與版面設(shè)計(jì)平臺(tái)軟件提出全新的要求。許多網(wǎng)絡(luò)廣告已經(jīng)開(kāi)始 針對(duì)個(gè)體顧 客 。2 全媒體廣告戰(zhàn)略圖景 .................................................................................................... 6 項(xiàng)目各期工程均未進(jìn)行準(zhǔn)確率較高的施 工圖預(yù)算。 ? 增加財(cái)政稅收 本項(xiàng)目的建設(shè)預(yù)計(jì)將為國(guó)家創(chuàng)造銷(xiāo)售稅費(fèi)、所得稅等相關(guān)稅收278010 萬(wàn)元。 （ 2） 項(xiàng) 目敏感性分析 參考項(xiàng)目詳細(xì)財(cái)務(wù)計(jì)劃的現(xiàn)金流量表等相關(guān)數(shù)據(jù)，對(duì) 銷(xiāo)售收入、開(kāi)發(fā)成本變化進(jìn)行 的 敏感性分析測(cè)算 結(jié)果如下： 因素變化 測(cè)算結(jié)果 現(xiàn)計(jì)劃方案 稅后利潤(rùn) (萬(wàn)元 ) 267663 開(kāi)發(fā)投資成本利潤(rùn)率 % 凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值 (萬(wàn)元 ) 129081 內(nèi)部收益率 * 平均投資回收期 年 當(dāng)售價(jià)收入下降10% 稅后利潤(rùn) (萬(wàn)元 ) 227853 開(kāi)發(fā)成本利潤(rùn)率 % 凈現(xiàn)值 (萬(wàn)元 ) 109883 內(nèi)部收益率 * 平均投資回收期 年 當(dāng)開(kāi)發(fā)成本上升10% 稅后利潤(rùn) (萬(wàn)元 ) 256111 成本利潤(rùn)率 % 凈現(xiàn)值 (萬(wàn)元 ) 123510 內(nèi)部收益率 * 平均投資回收期 年 經(jīng)測(cè)算可知： ? 銷(xiāo)售收入和開(kāi)發(fā)成本兩因素分別變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目效益會(huì)產(chǎn)生 一定 影響 ，但售價(jià)變動(dòng)影響明顯強(qiáng)于開(kāi)發(fā)成本。其中 :所得稅的預(yù)征部分 33214 萬(wàn)元 (鄭州現(xiàn)行：按收入的 15%所得稅率 25%)的現(xiàn)金流出安排在銷(xiāo)售對(duì)應(yīng)當(dāng)期 ，對(duì)清算部分 56007 萬(wàn)元?jiǎng)t延 后在全部物業(yè)銷(xiāo)售完成的 2021 年第二季度末流出，實(shí)際執(zhí)行中肯定會(huì)延至 2021 年以后，而且近幾年從未清算過(guò)，本分析穩(wěn)妥考慮，在利潤(rùn)測(cè)算時(shí)計(jì)入。 項(xiàng)目資金來(lái)源表 序號(hào) 項(xiàng)目 資金（萬(wàn)元） 比例 1 自有資金 50000 15.76% 2 其他渠道融資 70000 22.06% 3 銷(xiāo)售 19 62凈利潤(rùn) 7316 .18% 4 總開(kāi)發(fā)成本 317316 100% 資金使用計(jì)劃 經(jīng)測(cè)算，剔除截止本分析日已支付投入的 13184 萬(wàn)元，其余 304132 萬(wàn)元，預(yù)計(jì)在 2021 年 5 月底項(xiàng)目地塊通過(guò)掛牌取得使用權(quán)證后，按計(jì)劃陸續(xù)投入，根據(jù)項(xiàng)目詳細(xì)財(cái)務(wù)計(jì)劃的分季度累計(jì)凈現(xiàn)金流量分析： 2021 年一季度前可收回全部投資，并 可 分期退回其他融資渠道所投入資金。 ? 公共配套設(shè)施費(fèi) 包括幼兒園、衛(wèi)生站、公廁、變電室、垃圾站等等。 第 五 部分 項(xiàng)目整體 開(kāi)發(fā)營(yíng)銷(xiāo)及資金 計(jì)劃 一、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排 項(xiàng)目工程劃分 A、 B地塊，分兩期開(kāi)發(fā) ： ? B 地塊拆遷安置區(qū)截止 2021 年 3月已完成基礎(chǔ)施工，預(yù) 計(jì) 2021 年 1季度竣工； ? A 地塊商業(yè)、寫(xiě)字樓、住宅綜合區(qū)工程計(jì)劃于 2021 年 3 季度末開(kāi)工，預(yù)計(jì) 2021 年底竣工。由此測(cè)算本項(xiàng)目商業(yè)部分均價(jià)： 樓層 建筑面積 可銷(xiāo)售面積 銷(xiāo)售均價(jià) 銷(xiāo)售收益 B1F 98300 86300 15000 +09 1F 89500 30000 +09 2F 72200 64200 20210 +09 3F 25500 15500 13000 +08 45F 21800 21800 8000 +08 總計(jì) 307300 20210 +09 備注： A 地塊商業(yè)可銷(xiāo)售面積為商業(yè)總建筑面積扣除回遷部分面積計(jì)算； B 地塊商業(yè)全部回遷此處不計(jì)。 學(xué)生家長(zhǎng) 510% 無(wú)明顯的職業(yè)類(lèi)別 主要來(lái)自鄭州及鄭州地市 。 ? 投資價(jià)值：專(zhuān)業(yè)是市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)，固定穩(wěn)定租金收益，高回報(bào)，適宜投資。 第 三 部分 項(xiàng)目整體定位 一、 市場(chǎng)定位 項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn) （ 1） 外環(huán)境 ? 區(qū)域價(jià)值：鄭州市核心 IT 商圈。 ? 回遷樓的面積之大，將會(huì)破壞周邊三級(jí)市場(chǎng)的供 需平衡，促使整體周邊市場(chǎng)的租賃房源瞬時(shí)聚增 ，導(dǎo)致整體市場(chǎng)租金下降，影響本項(xiàng)目投資客的信心。 ? 客戶(hù)劣勢(shì)： 本項(xiàng)目作為我司在鄭州的第一個(gè)項(xiàng)目，客戶(hù)資源必須從零積累。 ? 地段優(yōu)勢(shì)： 本項(xiàng)目 地塊 位于鄭州 城市 主干道東風(fēng)路，文化路交叉口， 地 理位置顯赫，基本是鄭州環(huán)內(nèi)絕無(wú)僅有的好地段大面積土地。 ? 生活配套：思達(dá)超市等小型超市。 項(xiàng)目名稱(chēng) 項(xiàng)目位置 物業(yè)類(lèi)型 總占地 面積 總建 面積 商業(yè) 建筑面積 商業(yè)均價(jià)（元） 鄭州 國(guó)貿(mào)中心 農(nóng)業(yè)路、花園路交叉口西南角 商業(yè)、寫(xiě)字樓、 酒店、公寓 6 萬(wàn)㎡ 56 萬(wàn)㎡ 17 萬(wàn)㎡ 1F ： 萬(wàn) 2F ： 萬(wàn) 鄭州 曼哈頓廣場(chǎng) 金水路、未來(lái)大道交叉口 住宅、寫(xiě)字樓、 商業(yè) 萬(wàn)㎡ 80 萬(wàn)㎡ 16 萬(wàn)㎡ 1F ： 萬(wàn) 2F ： 萬(wàn) 傳媒大道 中州大道與東風(fēng)路 交叉口 住宅、商業(yè) 萬(wàn)㎡ 萬(wàn)㎡ 4 萬(wàn)㎡ 臨東風(fēng)路 : 萬(wàn) 臨棗莊路： 萬(wàn) 項(xiàng)目名稱(chēng) 項(xiàng)目位置 物業(yè)類(lèi)型 總占地 面積 總建筑 面積 商業(yè) 建筑面積 商業(yè)均價(jià)（元） 天旺廣場(chǎng) 東風(fēng)路、天明路 交匯處 純商業(yè) 萬(wàn)㎡ 萬(wàn)㎡ 萬(wàn)㎡ 1F： 萬(wàn) 2F： 萬(wàn) 3F： 萬(wàn) 4F： 萬(wàn) 大上海城 東太康路 24 號(hào) 純商業(yè) 萬(wàn)