某房地產(chǎn)價(jià)格報(bào)告-文庫吧資料
2025-03-13 20:11本頁面
【正文】 約 占地面積 42萬方 方 105萬方 16萬方 16萬方 方 工程階段 —— 二期已經(jīng)打樁 部分別墅已經(jīng)封頂 一期 2023年底上房 1A期高檔住宅已全面動(dòng)工 09年 6月打第一根工程樁 定銷房：多數(shù)高層已經(jīng)封頂 推售時(shí)間 11月底推出洋房、疊加 7月初推2期小高層高層 6月 30日三期開盤 下半年推小高層 推房日期未定 下半年推出別墅小高層 6月推出高層小高層 均價(jià)（元） —— 預(yù)計(jì)5500 5500 5000 —— —— 預(yù)計(jì)5000以上 選擇國(guó)信龍湖世家、綠地商務(wù)城、中茵龍湖國(guó)際作為重點(diǎn)競(jìng)品 公寓產(chǎn)品 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 39 定價(jià)思路推導(dǎo) 市場(chǎng)比較法確定 小高層 正常售價(jià) 內(nèi)部比較確定 洋房?jī)r(jià)格 市場(chǎng)比較法確定 疊加售價(jià) 經(jīng)驗(yàn)比值確定 疊加價(jià)格 經(jīng)驗(yàn)值確定 洋房?jī)r(jià)格 洋房?jī)r(jià)格推導(dǎo) 疊加價(jià)格推 導(dǎo) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 明星標(biāo)桿，立挺高價(jià) 現(xiàn)金牛產(chǎn)品，走量 洋房 1樓、疊加下疊 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 36 價(jià)格策略 ?樹立價(jià)格標(biāo)桿：通過明星產(chǎn)品疊加別墅和花園洋房的價(jià)格標(biāo)桿作用，樹立項(xiàng)目新城區(qū)的標(biāo)桿形象； ?預(yù)留價(jià)格上漲空間：為后續(xù)價(jià)格拉升提供可能，并為可能帶來的市場(chǎng)轉(zhuǎn)向預(yù)留項(xiàng)目操作空間； ?整體價(jià)格策略：平開高走的定價(jià)策略； 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 產(chǎn)品分析 ：本項(xiàng)目主力兩房?jī)?yōu)勢(shì)不明顯；主力大三房產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)明顯，存在一定的競(jìng)爭(zhēng)力。 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) ：跳出二級(jí)項(xiàng)目的價(jià)格區(qū)間將存在風(fēng)險(xiǎn)。 34 分析小結(jié) 武漢市場(chǎng) ：武漢整體市場(chǎng)尚處于上升期，受政策干擾后的恢復(fù)能力強(qiáng)。 32 客戶明顯得表現(xiàn)為需求小面積產(chǎn)品，大面積需求量不足，尤以大三房主力戶型 120㎡ 左右三房25%90㎡ 左右二房62%145㎡左右三房9%165㎡左右四房3%180240平米復(fù)式1%?需求戶型 ： 10號(hào) 二房 小三 大三 四房 復(fù)式 92m2 128 142144 165167 183239 供應(yīng)量 110 26 136 54 16 需求量 806 325 117 39 13 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 31%的客戶有較強(qiáng)的支付能力 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?武漢客戶中，漢口客戶79%，武昌客戶占 10%，漢陽客戶占 3%，周邊區(qū)域2%。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 10月 13日香格里拉活動(dòng)，梳理老客戶辦卡 555批。 28 報(bào)告結(jié)構(gòu) 1 2 3 4 策略前的分析 價(jià)格策略指導(dǎo) 核心均價(jià)的推導(dǎo) 價(jià)格表制作及驗(yàn)證 5 推售策略及工作計(jì)劃 ?市場(chǎng)分析 ?產(chǎn)品分析 ?客戶分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。目前客戶需求較低、熱賣帶動(dòng)、展示到位后可實(shí)現(xiàn)較高市場(chǎng)價(jià)值?？蛻粜枨罅枯^高、可實(shí)現(xiàn)較高價(jià)值。高端客戶關(guān)注、可實(shí)現(xiàn)高市場(chǎng)價(jià)值。 27 產(chǎn)品細(xì)分 。 26 產(chǎn)品分析： 本項(xiàng)目主力兩房?jī)?yōu)勢(shì)不明顯；主力大三房產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)明顯，存在一定的競(jìng)爭(zhēng)力。 25 大三房 —— 優(yōu)勢(shì)明顯。方正、臥室全南向設(shè)計(jì)，但客廳僅 ，且過 90平米 萬科金色家園 89平米兩房 萬科金色 90余平創(chuàng)新兩房 首層 二層 鑫城國(guó)際 89平米兩房 ← 優(yōu)：贈(zèng)送雙層大露臺(tái) 劣：暗衛(wèi)、暗廚，客廳靠露 臺(tái)采光。 23 一期三棟樓產(chǎn)品類似，板式結(jié)構(gòu)，一梯三戶 128 142 144 167 10 9 8 92 92 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 21 報(bào)告結(jié)構(gòu) 1 2 3 4 策略前的分析 價(jià)格策略指導(dǎo) 核心均價(jià)的推導(dǎo) 價(jià)格表制作及驗(yàn)證 5 推售策略及工作計(jì)劃 ?市場(chǎng)分析 ?產(chǎn)品分析 ?客戶分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 洋房產(chǎn)品、疊加別墅均屬區(qū)域稀缺產(chǎn)品，但涉及到客戶分流，定價(jià)需參考高層項(xiàng)目的單價(jià)總價(jià)及其它項(xiàng)目的相關(guān)系數(shù)比。 區(qū)域市場(chǎng) 區(qū)位 樓盤名稱 產(chǎn)品類型 最近一批開盤時(shí)間 最近均價(jià)（元 /㎡ ） 最近去化速度（套/月） 折扣 折后 價(jià)格 新城區(qū) 綠地商務(wù)城 高層、小高層 57005800 130 無 5600 中鐵建 未來城 高層 5300 200 2萬抵 4萬 5100 漢源 國(guó)際華城 多層、小高層 5300 200 97折 4900 國(guó)信 龍湖世家 高層 57005800 180 一次性付款 98折 5760 區(qū)域 樓盤名稱 高層均價(jià)（元 /㎡ ） 花園洋房均價(jià)（元/㎡ ） 聯(lián)排別墅價(jià)格 （元 /㎡ ） 洋房 /高層 系數(shù)比 別墅 /高層 系數(shù)比 新城區(qū) 漢源國(guó)際華城 5300 —— 9000 —— 銅山新區(qū) 加州玫瑰園 5300（周邊） 5780 —— 泉山區(qū) 鑫苑景園 7300 9500 —— —— 區(qū)域內(nèi)同類產(chǎn)品較少，放眼徐州市場(chǎng)，對(duì)比其它項(xiàng)目別墅 /高層系數(shù)比，以期對(duì)本項(xiàng)目定價(jià)有所參考 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 區(qū)域市場(chǎng) 10. 9 10. 10 10. 11 6月起連續(xù)每月少推多開， 10年底主推商住樓 11月、 12月連續(xù)推出小高層、高層，約 300余套 ㎡，一期 14棟高層小高層年后推出 一期第一批次 7棟高層小高層 11月售罄，后續(xù)仍有 二批次推出，且有聯(lián)排別墅項(xiàng)目 2棟高層及聯(lián)排、獨(dú)棟（ 149230㎡ ） 12月推出 10月份二期開盤 11月仍有 4棟 200余套小高層放量 11年 3月推出多層 ,疊加產(chǎn)品 ★ 11. 1 11. 2 11. 3 世聯(lián)介入徐州市場(chǎng) 本案營(yíng)銷介入、銷售籌備期 本案蓄客開盤期 國(guó)信上城， 12月中下旬 ㎡洋房、別墅推盤 在 售 待 售 綠地商務(wù)城 中鐵建未來城 漢源國(guó)際華城 中茵龍湖國(guó)際 國(guó)信龍湖世家 國(guó)信上城 恒基雍景新城 維維龍湖灣 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目分級(jí) ?一級(jí) （老城區(qū)繁華地段、云龍湖強(qiáng)勢(shì)資源） 龍商天驕 翠湖御景 風(fēng)尚自由城 晉合世家 ?二級(jí) （ 新城區(qū)大龍湖資源、市政府規(guī)劃利好） 國(guó)信龍湖世家 綠地商務(wù)城
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