【正文】 型高層， 1827F兩梯四戶或三梯六戶點式塔樓，現(xiàn)在市場供應的類似產(chǎn)品比較少。 蝶型高層均價 翡翠城二期計有蝶型高層 496套，其中一樓帶花園戶型 18套，頂躍戶型 10套，頂層花園平層戶型 6套，其他標準戶型 462套。根據(jù)《二手房分析報告》顯示，自去年交房以來，除交房期價格波動比較大之外，一期二手 T型小高層成交溢價基本穩(wěn)定在 900元 /平方米左右，即成交均價約為 3900元 /平方米。 價值因子 權重 萬科彩域 康郡 御府花都 藍谷地 翡翠城 地 段 自然環(huán)境 4 5 人文環(huán)境 4 3 就業(yè)區(qū)關系 4 3 交通狀況 市政設施 4 區(qū)域發(fā)展 周邊配套 3 產(chǎn)品 規(guī)劃設計 4 3 4 3 外立面 4 3 4 4 小區(qū)景觀 4 3 4 4 戶型 4 4 3 小區(qū)配套 4 3 4 材質(zhì)及設施 3 軟環(huán) 開發(fā)商品牌 5 3 4 4 物業(yè)服務 5 3 營銷服務 4 人文氛圍 4 3 綜合評定 類比產(chǎn)品價格（ M2） 4000元 3600元 3800元 3300元 采用類比價值加權算術平均法，在上述各樓盤中，萬科城花彩域、康郡對翡翠城二期的 T型高層影響最大，分別賦予其權重： 40%、 30%、 10%、 20%。 翡翠城二期的 T型高層為 18F兩梯四戶，是現(xiàn)在市場供應的主流產(chǎn)品。 1 16棟總建筑面積 40398 M2。 T型高層均價 翡翠城二期計有 T型高層 307套，其中一樓帶花園戶型 3套，頂躍戶型 19套，其他標準戶型 285套。 注： 資金的時間價值反應了期房的風險折讓； 房價自然增長參數(shù)參照成都統(tǒng)計局 05年 15月統(tǒng)計數(shù)據(jù)。則花園洋房估算價格為： （ 4800/*＋ 5200/*＋ 5200/*） *＝ 5097元 /M2 3)一期二手房市場表現(xiàn) 截至 2023年 5月 12日，一期二手花園洋房累計成交 11套。根據(jù)土地屬性及產(chǎn)品屬性，選取萬科城花彩域、東湖花園及新近開盤的時代尊城做為典指樓盤。占用基地面積 34074 M2，總建筑面積49420 M2。在實際銷售的過程中，出了以上量化分析外，還將重點考慮以下因素的影響： ? 4月樣板間開放，別墅報價 12023后客戶的接受程度（需求量超過 100％）； ? 市區(qū)內(nèi)別墅產(chǎn)品的稀缺性（三環(huán)內(nèi)已無別墅項目）； ? 別墅價格對其他類型產(chǎn)品價格的拉動作用； ? 客戶的心理接受程度及對價格的敏感度； ? 綜合考慮以上諸多因素，建議別墅銷售均價為 11900元 /平方米。 注： 東湖花園及康郡的類比產(chǎn)品價格，考慮聯(lián)院別墅的位置關系，均采集該項目最好位置的端頭單位價格。 選取可類比典指項目代入價值因子評價體系（參見附件二） 翡翠城二期的聯(lián)院別墅地處三環(huán)內(nèi)，緊臨府河及府河公園，在三環(huán)內(nèi)的景觀別墅已極具稀缺性。占用基地面積 6632 M2，總建筑面積 3878 M2。 可售單位1%28%26%43%2%別墅 花洋 T型 蝶型 商業(yè)? （二）按類型確定各產(chǎn)品均價 翡翠城二期將綜合采用假設開發(fā)法、市場比較法及一期二手房市場表現(xiàn)確定聯(lián)院別墅、花園洋房、 T型高層、碟型高層四種產(chǎn)品均價。 可售面積2%29%22%39%1% 7%別墅 花洋 T型 蝶型 商業(yè) 地下室? 銷售單位： 翡翠城二期共有可售單位 1166套，其中別墅 11套，花園洋房 324套， T型高層 307套，蝶型高層 496套，臨街商業(yè) 28套。 二、二期定價 ? （一）二期銷售資源 ? 銷售面積： 翡翠城二期不計車庫，共有約 M2可售面積，其中別墅3878 M2，花園洋房 49402 M2， T型高層 38164 M2，蝶型高層 65744 M2，臨街商業(yè) 2234M2，地下室 11275 M2。 翡翠城二期可運用小步快跑的漲價策略，形成翡翠城的價格“慣性”，避免跳空高開帶來的市場風險；同時為三期獲取較高價格打下基礎，控制三期的定價風險。根據(jù)最新的《 2023成都房價意見》調(diào)查， 85％的人認為成都的房價年漲幅在 58％比較合理（房管局資料）。在邊際條件不變的情況下，這是一種相對科學的方法。人們?nèi)ソy(tǒng)計分析前幾年的數(shù)據(jù)表現(xiàn)，試圖找到其中的規(guī)律，并運用此種規(guī)律對未來進行預測。若想跳空高開，除非：一、大市場特別景氣；二、在產(chǎn)品設計上有重大突破；三、在建筑選材上有重大突破；四、在品牌和服務上有重大突破。當某個要素有缺失且不能被替代時，會對其他價值要素產(chǎn)生巨大的折讓作用。 ? 替代性原則 在商品價格的制定過程中，如果有的價值因子缺失，但有其他的價值因子可替代其使用功能，那么在對其進行價格計算的過程，可用其替代價值因子核算。 ? （四）定價原則 ? 客戶敏感度原則 此次定價，將會總結以往翡翠城客戶的價值敏感點，并綜合考慮可類比競爭對手價值點，將價格細分至地段、產(chǎn)品、軟環(huán)境等三個大項數(shù)十價值因子中。翡翠城二期定價方法三：根據(jù)現(xiàn)有土地市場狀況，估算翡翠城二期土地價格，綜合其他建設成本，在滿足公司利潤要求前提下，制定二期各產(chǎn)品價格。 在完全競爭市場中，商品的均衡價格等于其生產(chǎn)的邊際成本。市場比較法是現(xiàn)在采用范圍最廣，最實用的定價方法。 消費者購買房地產(chǎn)商品時，一定會對比相似的物業(yè)或樓盤，綜合對比，選取自己最合適的商品購買。翡翠城二期定價的方法一：根據(jù)一期二手房市場成交價格表現(xiàn)，對比二期產(chǎn)品差異，考慮資金時間價值和房地產(chǎn)價格自然增長，綜合制定二期同類型產(chǎn)品價格。 ? 需求導向：尋找保留價格。而且價格雖以價值為核心，但受供求關系影響非常大。對于房地產(chǎn)商品來說，把未來每一年的租金和最后一年的殘值貼現(xiàn)到當前，就是它的基本價值。 ? （二）定價方法 價格是價值素總和的貨幣化表現(xiàn)。 翡翠城二期通過近一年的客戶積累，同時根據(jù)市場情況，價格逐步調(diào)整釋放，特別是 4月份樣板間開放的客戶見面會及 05春交會，翡翠城二期別墅均價 12023元 /平方米、花洋起價 4600元 /平方米、高層起價 3800元 /平方米的價格信息已面向市場，并通過市場檢驗?！睆V