房地產(chǎn)樓盤價格表制定培訓(xùn)-中原(編輯修改稿)
2025-03-12 10:56 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 觀視野較差的單元。低樓層無景觀，價格不能高高層層無景觀，視野差，價格不能高中層單位承擔(dān)主要的價格壓力倒梯形模式的應(yīng)用價格分布：拉高低層和高層價格，壓低中層單位價格；適用范圍：看園林，樓距?。☉?yīng)用時須降低高層系數(shù)，慎用）。低層看園林可拉高其價格中層景觀一般，視野較窄，價格不能高高層無景觀，樓距小，應(yīng)壓低其價格（此曲線不合理）橢圓模式的應(yīng)用價格分布：拉高中高層價格 ,降低中低層價格 ,低層和高層價格適中；適用范圍：向小區(qū)外 ,地面只有小面積園林 ,外圍景觀差 ,但視野開闊。低層看小面積園林，起價可適中中低層無景觀視野差，價格不宜高中高層視野好價格開始攀升高層視野好，但無景觀，價格不宜太高沙漏模式的應(yīng)用價格分布：拉高中低層價格 ,壓低中高層價格 ,低層和高層價格適中；適用范圍：向園林 ,樓距適中。低層看小面積園林，起價可適中中低層看園林價格可拔高些中高層景觀較差，視野一般應(yīng)壓低其價格高層視野采光較好，價格可適度拉高特殊系數(shù)考慮因素： 影響垂直方向局部價值突變的因素干擾 ：機房噪聲、建筑物遮擋、車庫入口、平臺影響、景觀視野突變層；風(fēng)水 ：帶 9的樓層；奇偶層差異： 非贈送面積的奇偶層差異；其他 ：如復(fù)式的尊貴感、共享空中花園等。增值系數(shù)（折算率）考慮因素： 將贈送的面積換算成統(tǒng)一價格口徑凸窗： 真凸窗、假凸窗、凸窗占所在功能區(qū)的面積比率、必要性；陽臺： 室外、室內(nèi)、景觀、必要性、私密性；露臺： 景觀、朝向、噪聲、必要性、私密性；入戶花園： 景觀、朝向、噪聲、必要性、私密性、封閉的可能性；隱形衣櫥： 占所在功能區(qū)的面積比率、必要性；夾層： 高度、采光通風(fēng)、景觀視野、布局合理性。增值系數(shù) =∑贈送面積 折算率 247。實用率 247。建筑面積） 單價 折 [住宅樓面地價 R+單位建安成本 （ 1+40） ] （ 1+利潤率）折算率 = = 單價 [住宅樓面地價 +單位建安成本 （ 1+40） ] （ 1+利潤率） 住宅樓面地價 R+單位建安成本 （ 1+40） = 住宅樓面地價 +單位建安成本 （ 1+40）參數(shù)釋義： R——開發(fā)商對贈送的面積可收回的地價的比例，取值范圍為 0~1。 單位建安成本 ——取值參考（多層 1100、小高層 1600、高層 2100）R綜合 =（ R一次性 P一次性 +R按揭 P按揭 ） （ R關(guān)系 P關(guān)系 +1P關(guān)系 ） （ R前期 P前期 +1P前期 ） =（ 15%+85%) (10%+110%) (40%+140%) = ≈ =(取整到小數(shù)點后 3位 )綜合折扣付款方式及優(yōu)惠 (實例 )：一次性付款： 96折 (R一次性 ），假設(shè)占 15%（ P一次性 ）銀行按揭： 98折（ R按揭 ），假設(shè)占 85%（ P按揭 ）關(guān)系戶：額外 99折（ R關(guān)系 ），假設(shè)占 10%（ P關(guān)系 ）銷售前期：額外 97折（ R前期 ），假定銷售率為 40%（ P前期 ）注：銷售中后期促銷優(yōu)惠也應(yīng)考慮進(jìn)去一、定價目標(biāo)二、價格制定 公式 取值 步驟三、價格審核四、價格統(tǒng)計五、定價說明書六、實例演示內(nèi) 容 導(dǎo) 航步 驟水平系數(shù) 垂直系數(shù) 增值系數(shù) 特殊系數(shù)綜合系數(shù)折后單價表折后價格表折前價格表折后單價分析折后總價分析價格統(tǒng)計表銷售統(tǒng)計表折后單價 =
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