房地產(chǎn)價格培訓-資料下載頁
2025-01-04 03:59本頁面
【正文】 當年收益與還原利率不變時，房地產(chǎn)的收益價格為： V= ? ?111 nar r????????? 運用收益法估價 ， 一般應按下列步驟進行： ① 搜集有關收入和費用的資料； ②估算估價對象預期每年的潛在毛收入；③ 估算每年的有效毛收入； ④ 估算年運營費用； ⑤ 估算年凈收入； ⑥ 選用適當?shù)馁Y本化率； ⑦ 選用適宜的計算公式求出收益價格 。 ? 例： ? 某房地產(chǎn)出租的年純收益為 25萬元 ， 綜合還原利率為 12%， 估價尚可使用 20年 ，求該房地產(chǎn)的價格 。 V= ? ?25 1112% 1 12% n????????=（ 萬元） ? 采用收益還原法的難度在于確定房地產(chǎn)地產(chǎn)純收益和適當?shù)倪€原利率。 ? 一般出租型房地產(chǎn) ， 可根據(jù)租賃資料計算凈收益 ， 凈收益為租賃收入扣除維修費 、 管理費 、保險費和稅金； ? 商業(yè)經(jīng)營型房地產(chǎn) ， 可根據(jù)經(jīng)營資料計算凈收益 ， 凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本 、經(jīng)營費用 、 商品銷售稅全及附加 、 管理費用 、財務費用和商業(yè)利潤； ? 生產(chǎn)型房地產(chǎn) ， 可根據(jù)產(chǎn)品市場價格以及原材料 、 人工費用等資料計算凈收益 ， 凈收益為產(chǎn)品銷售收入扣除生產(chǎn)成本 、 產(chǎn)品銷售費用 、 產(chǎn)品銷售稅金及附加 、 管理費用 、 財務費用和廠商利潤； ? 尚未使用或自用的房地產(chǎn) ， 可比照有收益的類似房地產(chǎn)的有關資料按上述相應的方式計算凈收益 ， 或直接比較得出凈收益 。 ? 還原利率估算方法主要有以下四種 。 ? 。 ? 。 ? 。 ? 。 ? ? 成本法是在求取估價對象房地產(chǎn)的價格時，以開發(fā)或建造估價對象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)所需耗費的各項必要費用之和為基礎，再加上正常的利潤和應納稅金來確定估價對象房地產(chǎn)的價格的一種估價方法。 ? 成本估價法特別適用于獨立或狹小市場上無法運用市場比較法進行估價的房地產(chǎn)的估價 。 ? 對于既無收益又很少出現(xiàn)買賣情況的學校 、 圖書館 、 醫(yī)院 、 政府辦公樓 、 軍隊營房 、 公園等公共建筑 、 公益設施的估價也很適用 。 ? 運用成本法估價一般分為下列四個步驟進行：搜集有關房地產(chǎn)開發(fā)的成本 、 稅費 、 利潤等資料；估算重新購建價格；估算折舊；求取估算價格 。 ? 成本法的基本公式： ? 積算價格＝重新購建價格一折舊 ? ? 假設開發(fā)法又稱開發(fā)法、預期開發(fā)法、剩余法，是預測估價對象未來開發(fā)完成后的價值，然后減去預測的未來開發(fā)成本、稅費和利潤等來求取估價對象的價值。 ? 假設開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn) ， 例如待開發(fā)的土地 (包括生地 、 毛地 、 熟地 )、 在建工程 (包括房地產(chǎn)開發(fā)項目 )、可裝飾裝修改造或可改變用途的舊房 (包括裝飾裝修 、 改建 、 擴建 ， 如果是重建就屬于毛地的范疇 )。 假設開發(fā)法最基本的公式為： 待開發(fā)房地產(chǎn)價值＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值－開發(fā)成本－管理費用－投資利息－銷售費用－銷售稅費－開發(fā)利潤－投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅費 謝 謝 :56:4505:5605::56 05:5605:56::56:45 2023年 1月 22日星期日 5時 56分 45秒 演講完畢，謝謝觀看！
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