房地產(chǎn)價(jià)格培訓(xùn)-資料下載頁(yè)
2025-01-04 03:59本頁(yè)面
【正文】 當(dāng)年收益與還原利率不變時(shí)，房地產(chǎn)的收益價(jià)格為： V= ? ?111 nar r????????? 運(yùn)用收益法估價(jià) ， 一般應(yīng)按下列步驟進(jìn)行： ① 搜集有關(guān)收入和費(fèi)用的資料； ②估算估價(jià)對(duì)象預(yù)期每年的潛在毛收入；③ 估算每年的有效毛收入； ④ 估算年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用； ⑤ 估算年凈收入； ⑥ 選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率； ⑦ 選用適宜的計(jì)算公式求出收益價(jià)格 。 ? 例： ? 某房地產(chǎn)出租的年純收益為 25萬元 ， 綜合還原利率為 12%， 估價(jià)尚可使用 20年 ，求該房地產(chǎn)的價(jià)格 。 V= ? ?25 1112% 1 12% n????????=（ 萬元） ? 采用收益還原法的難度在于確定房地產(chǎn)地產(chǎn)純收益和適當(dāng)?shù)倪€原利率。 ? 一般出租型房地產(chǎn) ， 可根據(jù)租賃資料計(jì)算凈收益 ， 凈收益為租賃收入扣除維修費(fèi) 、 管理費(fèi) 、保險(xiǎn)費(fèi)和稅金； ? 商業(yè)經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn) ， 可根據(jù)經(jīng)營(yíng)資料計(jì)算凈收益 ， 凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本 、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 、 商品銷售稅全及附加 、 管理費(fèi)用 、財(cái)務(wù)費(fèi)用和商業(yè)利潤(rùn)； ? 生產(chǎn)型房地產(chǎn) ， 可根據(jù)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格以及原材料 、 人工費(fèi)用等資料計(jì)算凈收益 ， 凈收益為產(chǎn)品銷售收入扣除生產(chǎn)成本 、 產(chǎn)品銷售費(fèi)用 、 產(chǎn)品銷售稅金及附加 、 管理費(fèi)用 、 財(cái)務(wù)費(fèi)用和廠商利潤(rùn)； ? 尚未使用或自用的房地產(chǎn) ， 可比照有收益的類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料按上述相應(yīng)的方式計(jì)算凈收益 ， 或直接比較得出凈收益 。 ? 還原利率估算方法主要有以下四種 。 ? 。 ? 。 ? 。 ? 。 ? ? 成本法是在求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，以開發(fā)或建造估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)所需耗費(fèi)的各項(xiàng)必要費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，再加上正常的利潤(rùn)和應(yīng)納稅金來確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格的一種估價(jià)方法。 ? 成本估價(jià)法特別適用于獨(dú)立或狹小市場(chǎng)上無法運(yùn)用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)的房地產(chǎn)的估價(jià) 。 ? 對(duì)于既無收益又很少出現(xiàn)買賣情況的學(xué)校 、 圖書館 、 醫(yī)院 、 政府辦公樓 、 軍隊(duì)營(yíng)房 、 公園等公共建筑 、 公益設(shè)施的估價(jià)也很適用 。 ? 運(yùn)用成本法估價(jià)一般分為下列四個(gè)步驟進(jìn)行：搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的成本 、 稅費(fèi) 、 利潤(rùn)等資料；估算重新購(gòu)建價(jià)格；估算折舊；求取估算價(jià)格 。 ? 成本法的基本公式： ? 積算價(jià)格＝重新購(gòu)建價(jià)格一折舊 ? ? 假設(shè)開發(fā)法又稱開發(fā)法、預(yù)期開發(fā)法、剩余法，是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來開發(fā)完成后的價(jià)值，然后減去預(yù)測(cè)的未來開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等來求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。 ? 假設(shè)開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn) ， 例如待開發(fā)的土地 (包括生地 、 毛地 、 熟地 )、 在建工程 (包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 )、可裝飾裝修改造或可改變用途的舊房 (包括裝飾裝修 、 改建 、 擴(kuò)建 ， 如果是重建就屬于毛地的范疇 )。 假設(shè)開發(fā)法最基本的公式為： 待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值－開發(fā)成本－管理費(fèi)用－投資利息－銷售費(fèi)用－銷售稅費(fèi)－開發(fā)利潤(rùn)－投資者購(gòu)買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) 謝 謝 :56:4505:5605::56 05:5605:56::56:45 2023年 1月 22日星期日 5時(shí) 56分 45秒 演講完畢，謝謝觀看！
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