【正文】 和國(guó)價(jià)格法》（ 1997年 12月 29日中華人民共和國(guó)主席令第92號(hào)公布）規(guī)定，實(shí)質(zhì)上是按照 政府對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的管制或干預(yù)程度來(lái)劃分的價(jià)格 。 ?市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)是指由經(jīng)營(yíng)者自主制定， 通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成的價(jià)格 。對(duì)于實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的房地產(chǎn)，由于經(jīng)營(yíng)者可以自主制定價(jià)格，所以估價(jià)應(yīng)依據(jù)市場(chǎng)供求狀況進(jìn)行。 ?政府指導(dǎo)價(jià)是指由政府價(jià)格主管部門(mén)或者其他有關(guān)部門(mén)，按照定價(jià)權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，指導(dǎo)經(jīng)營(yíng)者制定的價(jià)格 。對(duì)于實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的房地產(chǎn)，由于經(jīng)營(yíng)者應(yīng)在政府指導(dǎo)價(jià)規(guī)定的幅度內(nèi)制定價(jià)格，所以估價(jià)結(jié)果不得超出政府指導(dǎo)價(jià)規(guī)定的幅度。 （如經(jīng)濟(jì)使用房） 市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià) ?政府定價(jià)是指由政府價(jià)格主管部門(mén)或者其他有關(guān)部門(mén)， 按照定價(jià)權(quán)限和范圍制定的價(jià)格 。對(duì)于實(shí)行政府定價(jià)的房地產(chǎn)，由于經(jīng)營(yíng)者應(yīng)執(zhí)行政府定價(jià)，所以估價(jià)結(jié)果應(yīng)以政府定價(jià)為準(zhǔn)。例如在城鎮(zhèn)住房制度改革中， 出售公有住房的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)、成本價(jià)就屬于政府定價(jià) 。 ?政府對(duì)價(jià)格的干預(yù)，還有最高限價(jià)和最低限價(jià) 。最高限價(jià)是試圖規(guī)定一個(gè)對(duì)房地產(chǎn)可以收取的最高價(jià)格；最低限價(jià)也稱(chēng)為最低保護(hù)價(jià)，是試圖規(guī)定一個(gè)對(duì)房地產(chǎn)可以收取的最低價(jià)格。因此，對(duì)有最高限價(jià)的房地產(chǎn)，估價(jià)結(jié)果不得超過(guò)其最高限價(jià)；對(duì)有最低限價(jià)的房地產(chǎn)，估價(jià)結(jié)果不得低于其最低限價(jià)。 市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià) ?政府對(duì)價(jià)格的干預(yù)還有 規(guī)定價(jià)格構(gòu)成或利潤(rùn)率 等，例如規(guī)定新建的經(jīng)濟(jì)適用住房出售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)， 按保本微利原則確定 。其中，經(jīng)濟(jì)適用住房的成本包括征地和拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（含小區(qū)非營(yíng)業(yè)性配套公建費(fèi)）、管理費(fèi)、貸款利息和稅金七項(xiàng)因素， 利潤(rùn)率控制在 3%以下 。對(duì)于這類(lèi)房地產(chǎn)，估價(jià)也應(yīng)依據(jù)這些規(guī)定進(jìn)行。 基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和房屋重置價(jià)格 ?八、基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和房屋重置價(jià)格 ?基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和房屋重置價(jià)格是一組《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定應(yīng)當(dāng)定期確定并公布的房地產(chǎn)價(jià)格 ?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第三十三條規(guī)定；“基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類(lèi)房屋的重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布?！钡谌臈l規(guī)定：“房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開(kāi)的原則，按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序，以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類(lèi)房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估?！?基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和房屋重置價(jià)格都是一種評(píng)估價(jià)值。 ?基準(zhǔn)地價(jià)也稱(chēng)為 城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià) ，是指在城鎮(zhèn)一定區(qū)域范圍內(nèi)，對(duì)現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)等用途，分別評(píng)估確定的 一定使用期限的建設(shè)用地使用權(quán)在某一時(shí)點(diǎn)的平均價(jià)格 。 基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和房屋重置價(jià)格 ?標(biāo)定地價(jià)是指政府根據(jù)管理需要，評(píng)估的 某一宗地 在正常土地市場(chǎng)條件下于 某一時(shí)點(diǎn) 的建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格。它是該類(lèi)土地在該區(qū)域的 標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)價(jià)格 。 ?這里的房屋重置價(jià)格應(yīng)是不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)、不同檔次或等級(jí)的房屋， 在某一基準(zhǔn)日期建造它所發(fā)生的必要支出及應(yīng)當(dāng)獲得的利潤(rùn) 。本書(shū)后面把所發(fā)生的必要支出及應(yīng)當(dāng)獲得的利潤(rùn)簡(jiǎn)稱(chēng)為必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，必要支出是指從事相應(yīng)活動(dòng)所必須付出的各項(xiàng)成本、費(fèi)用和稅金等， 必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)均應(yīng)是社會(huì)上同類(lèi)或者類(lèi)似活動(dòng)的一般正常的支出和利潤(rùn)水平，或者平均的支出和利潤(rùn)水平。 有了這種房屋重置價(jià)格之后，實(shí)際估價(jià)中估價(jià)對(duì)象房屋或建筑物的價(jià)值，可以通過(guò)該種房屋重置價(jià)格的比較、調(diào)整來(lái)求取。 基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和房屋重置價(jià)格練習(xí) ?13．基準(zhǔn)地價(jià)是城市中均質(zhì)區(qū)域內(nèi)的土地（ ）。 ?A．最低價(jià)格 ?B．最高價(jià)格 ?C．平均價(jià)格 ?D．成交價(jià)格 ?答案： C 土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地價(jià)格 ?九、土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地價(jià)格 ?土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地價(jià)格是一組按照房地產(chǎn)的 基本存在形態(tài)來(lái)劃分的價(jià)格 。 ?（一）土地價(jià)格 ?土地價(jià)格簡(jiǎn)稱(chēng) 地價(jià) ，如果是一塊無(wú)建筑物的空地，是指該塊土地的價(jià)格；如果是一塊有建筑物的土地，是指其中的土地部分的價(jià)格，不包含該土地上的建筑物的價(jià)格。 ?在土地估價(jià)時(shí)，根據(jù)其實(shí)際的 基礎(chǔ)設(shè)施完備程度 和 場(chǎng)地平整程度 ，或者在特殊情況下假設(shè)其基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和場(chǎng)地平整程度的不同，俗稱(chēng)“生熟”程度不同，會(huì)有不同的價(jià)格。 土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地價(jià)格 ? （二）建筑物價(jià)格 ? 建筑物價(jià)格是指 建筑物部分的價(jià)格 ，不包含該建筑物占用范圍內(nèi)的土地的價(jià)格。人們平常所說(shuō)的房?jī)r(jià)，例如購(gòu)買(mǎi)一套商品住房的價(jià)格，通常含有該建筑物占用范圍內(nèi)的土地的價(jià)格，與這里所說(shuō)的建筑物價(jià)格的內(nèi)涵不同。 ? （三）房地價(jià)格 ? 房地價(jià)格也稱(chēng)為 房地混合價(jià) ，是指土地與建筑物綜合體的價(jià)格，或者建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地的價(jià)格，或者土地及其上的建筑物的價(jià)格。該價(jià)格往往等同于人們平常所說(shuō)的房?jī)r(jià)。 ? 房地價(jià)值在土地與建筑物之間的分配與房地產(chǎn)分割、合并估價(jià)不同。在房地產(chǎn)價(jià)值分配的情況下，各部分的價(jià)值之和等于整體價(jià)值。 在房地產(chǎn)分割的情況下，分割后的各個(gè)獨(dú)立部分的價(jià)值之和一般小于分割前的整體價(jià)值。 在房地產(chǎn)合并的情況下，合并后的價(jià)值一般大于合并前的各個(gè)獨(dú)立部分的價(jià)值之和。 總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià) ?十、總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià) ?總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià)是一組按照房地產(chǎn)價(jià)格的表示單位來(lái)劃分的價(jià)格。 ?（一）總價(jià)格 ?總價(jià)格簡(jiǎn)稱(chēng)總價(jià)， 是指某一宗或者某一區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)整體的價(jià)格 。 ?（二）單位價(jià)格 ?單位價(jià)格簡(jiǎn)稱(chēng)單價(jià)，其中，土地單價(jià)是指單位土地面積的土地價(jià)格，建筑物單價(jià)通常是指單位建筑物面積的建筑物價(jià)格，房地單價(jià)通常是指單位建筑物面積的房地價(jià)格。 房地產(chǎn)的單位價(jià)格一般可以反映房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低。 總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià) ?認(rèn)清單位價(jià)格，必須認(rèn)清價(jià)格單位，否則只是一個(gè)單純的數(shù)字符號(hào)，無(wú)經(jīng)濟(jì)意義。價(jià)格單位由 貨幣和面積 兩方面構(gòu)成。 ?（ 1）貨幣；包括幣種和貨幣單位。在幣種方面，例如是人民幣，還是美元、港幣等。在貨幣單位方面，例如是元，還是萬(wàn)元等。 ?（ 2）面積：包括面積內(nèi)涵和面積單位。在面積內(nèi)涵方面，建筑物通常有 建筑面積、使用面積 以及成套房屋的 套內(nèi)建筑面積 之別。此外，住宅還有 居住面積 ，商業(yè)用房還有 營(yíng)業(yè)面積 ，出租的房屋還有 可出租面積 ，成片開(kāi)發(fā)的土地還有可轉(zhuǎn)讓的土地面積，成片開(kāi)發(fā)的商品房還有可出售的建筑面積等。 總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià) ?在面積單位方面，不同國(guó)家和地區(qū)的法定計(jì)量單位或習(xí)慣用法可能不同，例如中國(guó)內(nèi)地通常采用平方米（土地的面積單位有時(shí)還采用公頃、畝），美國(guó)、英國(guó)和中國(guó)香港地區(qū)習(xí)慣采用平方英尺，日本、韓國(guó)和中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)一般采用坪。 ?（三）樓面地價(jià) ?樓面地價(jià)是一種特殊的土地單價(jià)，是按照 土地上的建筑物面積均攤的土地價(jià)格 。在通常情況下，樓面地價(jià)是按照建筑面積均攤的土地價(jià)格。在這種情況下，樓面地價(jià)與土地總價(jià)的關(guān)系為： 總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià) ?認(rèn)識(shí)樓面地價(jià)的作用十分重要。在現(xiàn)實(shí)中， 樓面地價(jià)往往比土地單價(jià)更能反映土地價(jià)格水平的高低。 總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià) ? 例如，有甲、乙兩塊土地，甲土地的單價(jià)為 700元 /㎡，乙土地的單價(jià)為 510元/㎡，如果甲、乙兩塊土地的其他條件完全相同，毫無(wú)疑問(wèn)甲土地比乙土地貴（每平方米土地面積貴 190元），此時(shí)精明、謹(jǐn)慎的買(mǎi)者會(huì)購(gòu)買(mǎi)乙土地而不會(huì)購(gòu)買(mǎi)甲土地。但如果甲、乙兩塊土地的容積率不同，除此之外的其他條件都相同，則不應(yīng)簡(jiǎn)單地根據(jù)土地單價(jià)來(lái)判斷甲、乙兩塊土地的價(jià)格高低，而應(yīng)采用樓面地價(jià)。例如，甲土地的容積率為 5，乙土地的容積率為 3，則甲土地的樓面地價(jià)為 140元 /㎡，乙土地的樓面地價(jià)為 170元 /㎡。根據(jù)樓面地價(jià)來(lái)判斷，乙土地反而比甲土地貴（每平方米建筑面積貴 30元）。此時(shí)懂得樓面地價(jià)意義的買(mǎi)者，通常會(huì)購(gòu)買(mǎi)甲土地而不會(huì)購(gòu)買(mǎi)乙土地。這是因?yàn)椋谕坏貐^(qū)，同類(lèi)用途和建筑結(jié)構(gòu)的房屋（含土地）在市場(chǎng)上的售價(jià)基本相同（但在人們?cè)絹?lái)越重視環(huán)境的情況下，高的容積率意味著高的建筑密度，從而房?jī)r(jià)會(huì)受到一定的影響），假如平均為每平方米建筑面積 1200元，建筑造價(jià)（不含地價(jià)）也基本接近（如果容積率差異較大會(huì)導(dǎo)致對(duì)建筑高度或建筑結(jié)構(gòu)的不同要求，如一個(gè)只需建多層，而另一個(gè)必須建高層，則建筑造價(jià)會(huì)有一定差異），假如為每平方米建筑面積 900元，那么，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在甲土地上每平方米建筑面積可獲得利潤(rùn)＝ 1200－ 900－ 140＝ 160（元），而在乙土地上每平方米建筑面積只獲得利潤(rùn)＝ 1200－ 900－ 170＝ 130（元）。 總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià) ?14．某宗土地上有一幢 8層高、各層建筑面積相同的住宅樓，建筑密度為 50%，假設(shè)該住宅樓的總價(jià)為 2023萬(wàn)元，平均單價(jià)為 5000元 /㎡，樓面地價(jià)為 1200元 /㎡，則該宗土地的總價(jià)為（ ）萬(wàn)元。 ?A． 96 ?B． 192 ?C． 240 ?D． 480 ?答案： D ?解析： 2023247。 5000 1200＝ 480（萬(wàn)元）。 名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格 ?十一、名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格 ?名義價(jià)格是 表面上 的價(jià)格， 能直接觀察到 。實(shí)際價(jià)格一般直接觀察不到，通常需要在名義價(jià)格的基礎(chǔ)上進(jìn)行計(jì)算或者處理才能得到 。有多種含義的實(shí)際價(jià)格和名義價(jià)格。例如，①未扣除因素的價(jià)格為名義價(jià)格，扣除了價(jià)格因素后的價(jià)格為實(shí)際價(jià)格。 在計(jì)算房地產(chǎn)自然增值時(shí)，應(yīng)當(dāng)采用這種含義的實(shí)際價(jià)格 。②在買(mǎi)房送裝修、汽車(chē)、車(chē)位、物業(yè)服務(wù)費(fèi)等情況下，減去裝修、汽車(chē)、車(chē)位、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的價(jià)值后的價(jià)格為實(shí)際價(jià)格。③在交易當(dāng)事人為了逃稅等而不實(shí)申報(bào)成交價(jià)格的情況下，申報(bào)的成交價(jià)格為名義價(jià)格，真實(shí)的成交價(jià)格為實(shí)際價(jià)格。④房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中，本應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)買(mǎi)賣(mài)雙方約定由買(mǎi)方繳納，或者本應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)買(mǎi)賣(mài)雙方約定由賣(mài)方繳納。 名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格 ?這種情況下的成交價(jià)格為名義價(jià)格，而實(shí)際價(jià)格（或者稱(chēng)為正常價(jià)格）則是在買(mǎi)賣(mài)雙方買(mǎi)賣(mài)雙方各自繳納的交易稅費(fèi)下的價(jià)格。⑤ 在不同的付款方式下 ，在成交日期講明，但不是在成交日期一次性付清的價(jià)格為名義價(jià)格 ； 在成交日期一次性付清的價(jià)格或者 將不是在成交日期一次性付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期的價(jià)格為實(shí)際價(jià)格 。 ?例如，一套建筑面積 l00㎡、單價(jià) 3000元 /㎡、總價(jià) 30萬(wàn)元的住房，在買(mǎi)賣(mài)中的付款方式可能有下列幾種： 名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格 ? （ 1）要求在成交日期一次性付清。 ? （ 2）如果在成交日期一次性付清，則給予一定的折扣，如優(yōu)惠 5%。 ? （ 3）以抵押貸款方式支付，如首期支付房?jī)r(jià)的 30%（即 9萬(wàn)元），余款向銀行申請(qǐng)抵押貸款，貸款期限 15年，貸款年利率 8%，按月等額償還貸款本息。 ? （ 4）從成交日期起分期支付，如分三期支付，第一期于成交日期支付 l0萬(wàn)元，第二期于半年內(nèi)支付 10萬(wàn)元，第三期于一年內(nèi)支付 10萬(wàn)元。 ? （ 5）從成交日期起分期支付，如分三期支付，第一期于成交日期支付 10萬(wàn)元，第二期于半年內(nèi)支付 10萬(wàn)元，第三期于一年內(nèi)支付 10萬(wàn)元。采取上述分期支付價(jià)款的，買(mǎi)方在支付第二期、第三期價(jià)款時(shí)，應(yīng)按照支付第一期價(jià)款之日中國(guó)人民銀行公布的貸款利率，向賣(mài)方支付利息。 ? （ 6）約定在成交日期后的某個(gè)日期一次性付清，如約定一年內(nèi)一次性付清。 名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格 ?在上述第一、三、五種付款方式下：名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格相同，單價(jià)均為 3000元 /㎡，總價(jià)均為 30萬(wàn)元。 ?在第二種情況下名義單價(jià)為 3000元 /㎡，名義總價(jià)為 30萬(wàn)元；實(shí)際單價(jià)為 3000（ 1－ 5%）＝ 2850（元 /㎡），實(shí)際總價(jià)為 28． 5萬(wàn)元。 ?在第四種情況下：名義單價(jià)為 3000元 /㎡，名義總價(jià)為 30萬(wàn)元；實(shí)際總價(jià)為 10＋ 10/（ 1＋ 5%） 0． 5＋ 10/（ 1＋ 5%）＝ 29． 28（萬(wàn)元）（假定年折現(xiàn)率為 5%），實(shí)際單價(jià)為2928元 /㎡。 ?在第六種情況下：名義單價(jià)為 3000元 /㎡，名義總價(jià)為 30萬(wàn)元；實(shí)際總價(jià)為 30247。（ 1＋ 5%）＝ 28． 57（萬(wàn)元 )（假定年折現(xiàn)率為 5%），實(shí)際單價(jià)為 2857元 /㎡。 名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格 ?15．某宗房地產(chǎn)是采用抵押貸款方式購(gòu)買(mǎi)的，購(gòu)買(mǎi)總價(jià)為50萬(wàn)元，首付款為房?jī)r(jià)的 30%，余款在未來(lái) 10年內(nèi)以抵押貸款方式按月等額支付。銀行貸款年利率為 5． 58%。則下列說(shuō)法中正確的有（ ）。（ 2023年試題， 202 2023年相關(guān)試題） ?A．該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格等于名義價(jià)格 ?B．該房地產(chǎn)的名義價(jià)格為 50萬(wàn)元 ?C．該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格高于 50萬(wàn)元 ?D．該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格為 50萬(wàn)元 ?E．該房地產(chǎn)不存在名義價(jià)格 ?答案： ABD 現(xiàn)貨價(jià)格、期貨價(jià)格及現(xiàn)房?jī)r(jià)格、期房?jī)r(jià)格 ?十二、現(xiàn)貨價(jià)格、期貨價(jià)格及現(xiàn)房?jī)r(jià)格、期房?jī)r(jià)格 ?現(xiàn)實(shí)中的商品交易有現(xiàn)貨交易和期貨交易，由此有現(xiàn)貨價(jià)格和期貨價(jià)格之說(shuō)?，F(xiàn)貨價(jià)格是指在交易達(dá)成后立刻或在短期內(nèi)（可視為在交易達(dá)成的同時(shí)）進(jìn)行商品交割的價(jià)格。期貨價(jià)格是指在交易達(dá)成后按約定在未來(lái)某個(gè)日期進(jìn)行商品交割的價(jià)格。無(wú)論是現(xiàn)貨交易還是期貨交易，價(jià)款支付