【文章內(nèi)容簡介】 由集體使用的土地。 ? （ 3） 土地承包經(jīng)營權(quán)的 目的 在于在他人土地上 從事農(nóng)業(yè)活動。 ? （ 4） 土地承包經(jīng)營權(quán)是有一定 期限 的權(quán)利。耕地承包期限最高年限為 30年；草地為 30至 50年；林地為 30至 50年；特殊林木的承包期限經(jīng)國務(wù)院林業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)可以延長。 ? 二、家庭承包 ? 以集體經(jīng)濟組織、村民委員會或村民小組為發(fā)包方，本集體經(jīng)濟組織的農(nóng)戶為承包方的農(nóng)村土地承包方式。 ? 土地承包 應(yīng)當(dāng) 遵循的原則 ： ? ,本集體經(jīng)濟組織成員依法 平等 地行使承包土地的權(quán)利 ,也可以 自愿 放棄承包土地的權(quán)利。 ? 協(xié)商， 公平 合理。 ? 民會議 三分之二以上成員或三分之二以上村民代表的同意 。 ? 程序合法 。 ? 承包合同： ? 承包合同自 成立之日起生效 。承包方自承包合同生效時取得土地承包經(jīng)營權(quán)?？h級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)向承包方頒發(fā)土地承包經(jīng)營權(quán)證或林權(quán)證等證書，并登記造冊，確認(rèn)土地承包經(jīng)營權(quán)。 ? 土地承包經(jīng)營權(quán)的保護： ? （ 1） 承包期限內(nèi)，發(fā)包方不得收回承包地。 ? （ 2） 承包期內(nèi)： ? 承包方全家 遷入小城鎮(zhèn)落戶 ：應(yīng)當(dāng)按照承包方的 意愿 ， 保留 其土地承包經(jīng)營權(quán)或允許其依法進行土地承包經(jīng)營權(quán) 流轉(zhuǎn) ； ? 全家 遷入設(shè)區(qū)的市 且轉(zhuǎn)為 非農(nóng)戶口 ： 應(yīng)當(dāng) 將承包的耕地和草地 交回 發(fā)包方。 ? 土地承包經(jīng)營權(quán) 登記： ? 土地承包經(jīng)營權(quán)采取互換、轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)，當(dāng)事人要求登記的，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府申請登記。 未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。 ? 三、其他方式承包： ? 不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒灘等農(nóng)村土地，通過 招標(biāo)、拍賣、公開 協(xié)商等方式的承包。 ? 善意取得 ? 善意 ? 付出合理價格 ? 不動產(chǎn)已經(jīng)辦理登記或動產(chǎn)已交付 ? 四、農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)的 消滅： ? 期限屆滿； ? 國家征用； ? 土地收回； ? 土地滅失。 第四節(jié) 宅基地使用權(quán) ? 概念： ? 指農(nóng)村村民建設(shè)住宅所使用的集體土地，包括居住用房和附屬建筑所使用的土地。 ? 特征： ? （ 1） 宅基地的 使用人 只能是農(nóng)村集體組織的成員； ? （ 2） 宅基地的使用 目的 具有特定性即只能用于建設(shè)居住用房和附屬建筑； ? （ 3） 宅基地使用對宅基地只有 占有、使用權(quán) ； ? （ 4） 宅基地 所有權(quán)歸集體所有 。 ? 宅基地的相關(guān)法律規(guī)定： ? 《 土地管理法 》 ? 第 43條 ： 任何單位和個人進行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。 ? 第 62條 ： 農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地 ，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。 ? 農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核， 由縣級人民政府批準(zhǔn) ；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。 ? 農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。 ? 第 63條 ： 農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)； 但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。 ? 《 物權(quán)法 》： ? 第 153條 ： 宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定 ? 第 154條 ：宅基地因自然災(zāi)害等原因滅失的，宅基地使用權(quán)消滅。對失去宅基地的村民，應(yīng)當(dāng)重新分配宅基地。 ? 第 155條 ： 已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時辦理變更登記或者注銷登記 第五節(jié) 地役權(quán) ? 案例一： ? 案情： 原告：張某 ； 被告：某房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱 “ 房產(chǎn)公司 ” ） ? 張某因需購置住宅用房，于 2022年 10月份某日，到 “ 房產(chǎn)公司 ” 開發(fā)的某住宅花園相看住宅樓房。其間，張某看中了位于花園大門后第一排的一棟住宅，該房位于一樓最東頭，東鄰花園中心路，門前就是寬敞的花園大門。尤為重要也是張某最為看中的是， 宣傳圖片及小區(qū)模型顯示該房前面的大門內(nèi)側(cè)沒有任何建筑物， 住進去以后，在房間里就可以自由欣賞街前的景色。 ? 張某向售樓人員說明了自己的真實意思，售樓人員也向其保證將來也不會增添新的建筑設(shè)施，為了這一點張某接受了相對價格不菲的條件，簽訂了 購房協(xié)議 ，交付了首期房款。 2022年 9月，張某交足房款住進去不久，發(fā)現(xiàn) “ 房產(chǎn)公司 ” 在花園大門處搭起了腳手架，經(jīng)了解得知，是要在大門內(nèi)側(cè)增建二層樓高的門樓。這樣一來，就擋住了張某欣賞街前美景的視線，也有違他購買此房的初衷。張某找到 “ 房產(chǎn)公司 ” 要求停止施工，“ 房產(chǎn)公司 ” 認(rèn)為在自己開發(fā)的小區(qū)內(nèi)按照變更后的設(shè)計方案搞建設(shè)，與張某無關(guān)，張某無權(quán)阻攔其施工。雙方相持不下，張某起訴到法院，要求 “ 房產(chǎn)公司 ” 停止施工，并支付違約金 。 三種爭議意見： 第一種意見認(rèn)為 ： 被告在規(guī)劃區(qū)內(nèi)建造花園大門，既沒有妨礙原告權(quán)利的行使，也沒有對原告構(gòu)成侵權(quán)，與原告無關(guān)，原告的訴訟請求應(yīng)當(dāng)駁回。 ? 第二種意見認(rèn)為 ： 原、被告之間屬于相鄰關(guān)系，被告擅自增建門樓的行為侵犯了原告向前方眺望的權(quán)利，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)停止侵權(quán)的責(zé)任。 ? 第三種意見認(rèn)為 ： 原、被告之間通過合同的形式為原告設(shè)定的是一種他物權(quán) —— 地役權(quán) 。 被告違背合同約定，侵犯了原告所享有的地役權(quán)，原告除去能夠要求被告承擔(dān)違約責(zé)任之外，還有權(quán)要求被告承擔(dān)停止侵權(quán)的物權(quán)侵權(quán)責(zé)任。 ? 評析 ： ? 本案原告張某在與 “ 房產(chǎn)公司 ” 簽訂房屋買賣合同時，向 “ 房產(chǎn)公司 ” 表示，自己之所以購買該處樓房，一個重要的原因就是看中宣傳圖片及小區(qū)模型顯示這棟樓房雖然位于一層，但卻是在花園大門后的第一排，花園大門內(nèi)側(cè)沒有任何建筑設(shè)施，非常寬敞，有利于自己欣賞門前美景，也正因為如此，自己才接受了這個位置和這個價格?！?房產(chǎn)公司 ” 知悉張某的這個意思后，也表示以后不會在該房前增添其他建筑設(shè)施。因此說，被告出示的宣傳圖片、小區(qū)模型以及原告的購買意圖和被告的承諾都是該樓房買賣合同的內(nèi)容，并已經(jīng)生效， 雙方應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。也就是說，原、被告雙方通過商品房購買合同約定，原告所購樓房前的土地使用權(quán)雖然屬于被告，但被告卻不得擅自在此增建其他建筑設(shè)施而影響原告向前眺望。如今，被告擅自加蓋建筑設(shè)施，違背合同的約定，對原、被告設(shè)定的原告張某所享有的 “ 眺望權(quán) ” 造成了損害，被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)停止損害地役權(quán)