第二章房地產(chǎn)市場(chǎng)與市場(chǎng)運(yùn)行(編輯修改稿)
2025-07-26 16:40 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 產(chǎn)被當(dāng)作一種資產(chǎn)被家庭和企業(yè)持有和交易，其目的是獲取投資收益 ■投資收益（兩部分） ◇在擁有房地產(chǎn)期間內(nèi)每單位時(shí)間所獲得的租金 ◇在轉(zhuǎn)售時(shí)所實(shí)現(xiàn)的增值收益 ■空間市場(chǎng)的供求關(guān)系，決定其在資產(chǎn)市場(chǎng)中的需求 ◇空間市場(chǎng)的供求關(guān)系－房地產(chǎn)租金水平－房地產(chǎn)資產(chǎn)的收益水平－在資產(chǎn)市場(chǎng)中的需求 ■資產(chǎn)市場(chǎng)決定空間市場(chǎng)的供給 【記憶要點(diǎn)】A決定B的需求，B決定A的供給 ■均衡狀況的特點(diǎn) ◇租金和價(jià)格都不發(fā)生變化 ◇價(jià)格與重置成本相同 ◇新增量和滅失量相等 ◇房地產(chǎn)資產(chǎn)存量保持不變 ■實(shí)質(zhì) ◇這種均衡狀況事實(shí)上不存在 ◇但市場(chǎng)總是在向均衡回復(fù)，圍繞均衡狀態(tài)進(jìn)行上下波動(dòng) ■定義 ◇是指房地產(chǎn)業(yè)活動(dòng)或其投入與產(chǎn)出有相當(dāng)?shù)牟▌?dòng)現(xiàn)象，且此現(xiàn)象重復(fù)發(fā)生 ■原因（七原因） ◇供求因素影響，金融因素變動(dòng)最關(guān)鍵 ◇市場(chǎng)信息不充分，導(dǎo)致供需兩方面調(diào)整不均衡的時(shí)間存在時(shí)滯 ◇生產(chǎn)者與消費(fèi)者心理因素影響 ◇政策因素影響，如容積率控制，用途管制等 ◇政治沖擊 ◇制度因素影響 ◇生產(chǎn)時(shí)間落差、季節(jié)性調(diào)整、總體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)等 ﹡﹡ ■平衡點(diǎn) ◇從歷史多個(gè)周期變化的資料中計(jì)算出的長(zhǎng)期平均空置率（合理空置率或結(jié)構(gòu)空置率），就是房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期中的平衡點(diǎn) ■自然周期分為四個(gè)階段（兩線五點(diǎn)四階段的倒V型） ■兩線 ◇水平的時(shí)間軸，向右表明時(shí)間流逝 ◇垂直的空置率軸，向下表明空置率增高 ■五點(diǎn) ◇達(dá)到最高的空置率水平AE ◇達(dá)到長(zhǎng)期平均空置率水平BD ◇達(dá)到最低的空置率水平C，是供求轉(zhuǎn)折點(diǎn) ■第一階段（AB）吸納過剩供給 ◇始于市場(chǎng)周期谷底，此時(shí)空置率最高，存在供給過?！ 蟠穗A段需求增長(zhǎng)，供給不增加，需求的增長(zhǎng)將吸納先前過剩的供給 ◇沒有新項(xiàng)目出現(xiàn)，空置率下降 ◇租金有小幅度的增長(zhǎng) ■第二階段（BC）新增供給 ◇始于超過了平衡點(diǎn) ◇需求繼續(xù)增長(zhǎng)，原有的過剩供給吸納完畢，形成了對(duì)額外房屋空間的需求 ◇空置率降到了合理空置率以下，租金開始迅速上漲 ◇新項(xiàng)目出現(xiàn)，供給增加 ◇需求的增長(zhǎng)和供給的增長(zhǎng)會(huì)以一個(gè)大致相同的速率保持相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間，到達(dá)峰值后，需求的增長(zhǎng)的速度低于供給增長(zhǎng)的速度 ■第三階段（CD） 空置增大，開工項(xiàng)目少，竣工項(xiàng)目多 ◇始于供求轉(zhuǎn)折點(diǎn) ◇空置率低于合理空置率 ◇供給增長(zhǎng)速度高于需求增長(zhǎng)速度，空置率回升趨向于合理空置水平 ◇該階段不存在供給過剩，租金停止上漲，開工項(xiàng)目少，但竣工項(xiàng)目多 ■第四階段（DE） ◇始于市場(chǎng)運(yùn)行到平衡點(diǎn)并向下運(yùn)動(dòng) ◇供給高增長(zhǎng)，需求低增長(zhǎng)或負(fù)增長(zhǎng) ◇
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