房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)-第三章房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律(編輯修改稿)
2025-01-24 21:53 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 售面積 指報(bào)告期末仍未竣工交付使用，但已簽訂預(yù)售合同的正在建設(shè)的商品房屋面積 房地產(chǎn)價(jià)格 指報(bào)告期房地產(chǎn)市場(chǎng)中的價(jià)格水平，通常用不同類型房屋的中位數(shù)價(jià)格表示。中國(guó)現(xiàn)有房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)，是基于各類物業(yè)平均價(jià)格的統(tǒng)計(jì)。 房地產(chǎn)租金 指報(bào)告期房地產(chǎn)市場(chǎng)中的租金水平，通常用不同類型房屋的中位數(shù)租金表示。中國(guó)現(xiàn)有房地產(chǎn)租金統(tǒng)計(jì)，是基于各類物業(yè)平均租金的統(tǒng)計(jì)。 房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù) 是反映一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和程度的相對(duì)數(shù)，包括房屋銷售價(jià)格指數(shù)、房屋租賃價(jià)格指數(shù)和土地交易價(jià)格指數(shù) （三）市場(chǎng)交易指標(biāo) 第三節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性與功能 一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性 （一）市場(chǎng)供給的壟斷性 ? 在壟斷的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，開(kāi)發(fā)企業(yè)傾向于使用減少供給從而獲得壟斷價(jià)格的手段來(lái)對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行價(jià)格歧視，總體上將造成社會(huì)福利的損失。 （二）市場(chǎng)需求的廣泛性和多樣性 （三）市場(chǎng)交易的復(fù)雜性 （四）市場(chǎng)價(jià)格與位置密切相關(guān) ? 開(kāi)發(fā)商品的不可移動(dòng)性，使房地產(chǎn)價(jià)格與所處的地理位置關(guān)系極大。 ? 人口的增長(zhǎng)、土地資源的不可再生性和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，使房地產(chǎn)價(jià)格總體呈向上波動(dòng)趨勢(shì)。 ? 現(xiàn)實(shí)價(jià)格要考慮交易主體個(gè)別因素的影響。 （五）存在廣泛的經(jīng)濟(jì)外部性 ? 經(jīng)濟(jì)外部性：是指一個(gè)經(jīng)濟(jì)主體的活動(dòng)對(duì)另一個(gè)主體的影響不能通過(guò)市場(chǎng)運(yùn)作而在交易中得以反映的那一部分，分為正外部性和負(fù)外部性。 （六）市場(chǎng)信息的不對(duì)稱性 ? 信息不對(duì)稱性：是指在市場(chǎng)交易中，產(chǎn)品的賣方和買方對(duì)產(chǎn)品的質(zhì)量、性能等所擁有的信息是不相對(duì)稱的，通常產(chǎn)品的賣方對(duì)自己生產(chǎn)或提供的產(chǎn)品擁有更多的信息，而產(chǎn)品的買方對(duì)所要購(gòu)買的產(chǎn)品擁有很少的信息。 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能 （一）配置存量房地產(chǎn)資源和利益 （二）顯示房地產(chǎn)市場(chǎng)需求變化 價(jià)格 P1 P S D1 D M M1 銷售住宅數(shù)量 O 租金 出租住宅數(shù)量 L1 L O S D D1 R R1 圖 31 銷售和出租住宅需求變化示意圖 （三）指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化 ? 引起房地產(chǎn)市場(chǎng)供給變化的原因： ?建設(shè)新的房地產(chǎn)項(xiàng)目或改變?cè)瓉?lái)物業(yè)的使用方式 ?某類物業(yè)或可替代物業(yè)間的租售價(jià)格比發(fā)生變化 （四）指導(dǎo)政府制定科學(xué)的土地供給計(jì)劃 （五）引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化 第四節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律 一、房地產(chǎn)空間市場(chǎng)與房地產(chǎn)資本市場(chǎng) ? 房地產(chǎn)商品具有的消費(fèi)品和投資品雙重特征決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)存在 空間市場(chǎng) 和 資本市場(chǎng) 兩個(gè)層面。 （一）房地產(chǎn)空間市場(chǎng) ? 房地產(chǎn)空間市場(chǎng)上，房地產(chǎn)為家庭和企業(yè)提供生活和生產(chǎn)的空間。 ? 空間市場(chǎng)上的需求者是需要使用房地產(chǎn)空間的家庭和企業(yè)，供給來(lái)源于房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)，即目前所存在的房地產(chǎn)資產(chǎn)的數(shù)量。 （二）房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng) ? 房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)上，房地產(chǎn)被當(dāng)作一種資產(chǎn)被家庭和企業(yè)持有和交易，目的是獲取投資收益。 ? 房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)中的需求者是希望通過(guò)擁有房地產(chǎn)而獲取收益的家庭和機(jī)構(gòu)投資者，新增供給的來(lái)源是新建的建筑物。 （三）房地產(chǎn)空間市場(chǎng)和資產(chǎn)市場(chǎng)之間的聯(lián)系和均衡狀態(tài) ? 房地產(chǎn)空間市場(chǎng)和資產(chǎn)市場(chǎng)緊密聯(lián)系 ?空間市場(chǎng)的供求關(guān)系決定了房地產(chǎn)租金的水平，該租金水平同時(shí)決定了房地產(chǎn)資產(chǎn)的收益水平，從而影響資產(chǎn)市場(chǎng)中的需求。 ?空間市場(chǎng)上的供給又是由資產(chǎn)市場(chǎng)決定的。 ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一種均衡狀態(tài)，在該狀態(tài)下，租金和價(jià)格都不發(fā)生變化，價(jià)格與重置成本相同，新增量和滅失量相等，房地產(chǎn)資產(chǎn)存量保持不變。但均衡狀態(tài)非常短暫，大部分時(shí)間市場(chǎng)處于不均衡狀態(tài)，呈現(xiàn)向均衡狀態(tài)回復(fù)，圍繞均衡狀態(tài)上下波動(dòng)的趨勢(shì)。 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期循環(huán) （一）房地產(chǎn)周期循環(huán)的定義 ? 房地產(chǎn)周期循環(huán)是指房地產(chǎn)業(yè)活動(dòng)或其投入與產(chǎn)出有相當(dāng)?shù)牟▌?dòng)現(xiàn)象，且此現(xiàn)象重復(fù)發(fā)生。 （二）房地產(chǎn)周期循環(huán)的原因 ? 原因 供需因素的影響 市場(chǎng)信息不充分導(dǎo)致供需調(diào)整存在時(shí)滯 生產(chǎn)者與消費(fèi)者心理因素的影響 政策因素的影響 政治沖擊 制度因素的影響 生產(chǎn)時(shí)間落差、季節(jié)性調(diào)整、總體經(jīng)濟(jì)形勢(shì) （三）傳統(tǒng)房地產(chǎn)周期理論的主要內(nèi)容 ? 主要內(nèi)容： ?
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