房地產(chǎn)市場的運行特征和市場結(jié)構(gòu)分析(編輯修改稿)
2025-05-26 07:00 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 P0） ； S1（ YP1） 圖 a 圖 b P 房地產(chǎn)價格 圖 地價與房價的關(guān)系 ?從需求的角度來看 ，房價上漲導(dǎo)致了地價的上揚(yáng)。 ?從供給的角度來看 ， 地價的上漲又推動了房價的上漲。 第二節(jié) 房地產(chǎn)市場的運行特征 第三節(jié) 房地產(chǎn)的市場結(jié)構(gòu)分析 一、市場結(jié)構(gòu)（ Market Structure） 的 分析視角 市場結(jié)構(gòu) 的劃分主要考慮以下 三方面因素 ： ?產(chǎn)業(yè)的 集中度 （ Concentration ratio） ?二是 市場的進(jìn)入壁壘 （ Entry barriers） ?產(chǎn)品差異 （ Products differetentiation） 指某一市場中 各種要素 之間的內(nèi)在聯(lián)系及其特征 由于 生產(chǎn)技術(shù) 、 成本結(jié)構(gòu) 以及 規(guī)模經(jīng)濟(jì) 帶來的市場優(yōu)勢將是新企業(yè)進(jìn)入市場的障礙因素 二、房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)分析 1．規(guī)模經(jīng)濟(jì) （ Economies of Scale） 規(guī)模經(jīng)濟(jì) 是分析和評價企業(yè)或產(chǎn)業(yè)的 生產(chǎn)要素 投入變動 與 產(chǎn)出效益 變動之間的關(guān)系。 ?明確 三個前提條件 ： ?①生產(chǎn)單一產(chǎn)品； ?②在技術(shù)不變的情況下進(jìn)行生產(chǎn)； ?③從長期看，投入的生產(chǎn)要素應(yīng)是等比例增加。 第三節(jié) 房地產(chǎn)的市場結(jié)構(gòu)分析 ? 帕恩查 （ ， 1989） :單一產(chǎn)品 生產(chǎn) ,如果 產(chǎn)出的增加比例 大于 投入要素增加的比例 ，存在著規(guī)模經(jīng)濟(jì)。 ? 斯蒂格利茨 （ ， 1997） :當(dāng) 平均成本 隨著生產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)大而下降時，或產(chǎn)出增加的比例大于投入增加的比例時，就存在著規(guī)模經(jīng)濟(jì)。 ? 薩繆爾森 （ Paul ， 1998） 從技術(shù)角度用齊次生產(chǎn)函數(shù) : ? 鮑莫爾 ()、 韋利格 ()則從 成本函數(shù)的角度 重新認(rèn)識規(guī)模經(jīng)濟(jì)（在 多產(chǎn)品組合的情況下也有效 ，而且更加符合現(xiàn)實經(jīng)濟(jì)生活）。 ),(),( KLfKLf ???? ?),(/),(),( wyCywyCwyS ii??w:不變的投入要素價格 Y:產(chǎn)出產(chǎn)品的向量組合 C(y,w):成本函數(shù) 生產(chǎn)投入要素均以 λ 倍增加 第三節(jié) 房地產(chǎn)的市場結(jié)構(gòu)分析 ? 于立、王詢 （ 1996）將規(guī)模經(jīng)濟(jì)劃分為 產(chǎn)品規(guī)模經(jīng)濟(jì) 、 企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì) 、行業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì) 等三個層次。 單一產(chǎn)品而言 企業(yè)內(nèi)部或企業(yè)之間 一體化的 “ 多產(chǎn)品 ” 行業(yè)的 分工細(xì)化 ? 產(chǎn)生規(guī)模經(jīng)濟(jì)的 主要原因 ： ? ①部分生產(chǎn)要素的的 不可分割性 （如機(jī)器、設(shè)備等）； ? ② 科技成果 的轉(zhuǎn)換以及生產(chǎn)過程中反復(fù)操作的 經(jīng)驗積累 ； ? ③生產(chǎn)的 專業(yè)化 和勞動分工的細(xì)化； ? ④ 可以有效地承擔(dān) 研發(fā)費用等 。 ? 規(guī)模經(jīng)濟(jì)的 優(yōu)勢 ： ? ① 產(chǎn)品規(guī)格 的統(tǒng)一和標(biāo)準(zhǔn)化； ? ② 原材料成本 下降； ? ③管理和工程技術(shù)人員的 專業(yè)化 ； ? ④有利于 新產(chǎn)品開發(fā) ； ? ⑤具有較強(qiáng)的 競爭力 。 第三節(jié) 房地產(chǎn)的市場結(jié)構(gòu)分析 2．規(guī)模經(jīng)濟(jì)的測度分析 規(guī)模經(jīng)濟(jì)理論主要研究的是 企業(yè)的產(chǎn)出與適當(dāng)組合的生產(chǎn)要素之間的關(guān)系。 ?確定一企業(yè)或行業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)的 方法有： 一是技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析法 投資收益分析法 成本分析法 工程分析法 二是生存技術(shù)法（施蒂格勒， 1999 《 The Economies of Scale》 ） 比較單位投資的稅后利潤 建立長期平均成本曲線－不同企業(yè)（ 歷史成本數(shù)據(jù) ） 依據(jù) 生產(chǎn)技術(shù)及工藝特點 ，綜合考慮 成本、運輸、投資 三項費用來確定企業(yè)的最佳規(guī)模 通過 不同規(guī)模 的企業(yè)競爭，以市場份額篩選并確定高效率的企業(yè)作為企業(yè)經(jīng)濟(jì)規(guī)模。 第三節(jié) 房地
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