房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行特征和市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析-資料下載頁
2025-04-29 07:00本頁面
【正文】 要因素有哪些？ 試論述我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入壁壘如何？ ?分析與討論： 空置率的必然性和控制的必要性 1．商品房空置率的認(rèn)識(shí) ?商品房空置率的概念 ?我國(guó)的房地產(chǎn)空置率 計(jì)算不包括二手房市場(chǎng)的空置面積，計(jì)算基數(shù)也只是一定時(shí)期內(nèi)的新建房的面積之和。因此，嚴(yán)格地講，我國(guó)房地產(chǎn)空置率是指增量市場(chǎng)的空置率 。 ?國(guó)際上通用的空置率 是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的空置率，即指一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的空房（一般指空置 1年以上）總量除以住房總量，由于國(guó)外的房地產(chǎn)增量占全部房地產(chǎn)總量的比例很小。因此，國(guó)外的房地產(chǎn)空置率可以近似地視為 存量市場(chǎng)的空置率 。 ?空置房存在的 必然性 ?商品房空置是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和住房商品化條件下的 必然結(jié)果。 ?商品房供給與需求的矛盾和商品房的流通渠道空間決定了商品房的價(jià)值實(shí)現(xiàn)必須 有一個(gè)合理的流通時(shí)間 ，商品房空置的存在也就成為必然。 ?從需求的角度看， 空置房的存在意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給大于需求，房地產(chǎn)的存量使得買方或承租者有更多的選擇機(jī)會(huì)，并在購買或簽定租賃合約是處于有利地位， ?從供給的角度看， 房地產(chǎn)開發(fā)商為追求經(jīng)濟(jì)效益的最大化，也需要保持一定的空置房。 2．我國(guó)商品房空置率的 影響因素及其現(xiàn)狀 ?影響商品房空置率的 因素分析 ?從市場(chǎng)主體因素看 ，商品房的空置率主要取決于市場(chǎng)的供給與需求變化，包括 總量 的變化和 結(jié)構(gòu) 的變化。 ?從市場(chǎng)流通環(huán)境因素看 ，（房地產(chǎn)的地域性限制、流通渠道不暢通、市場(chǎng)信息的不完整）房地產(chǎn)商不能及時(shí)、準(zhǔn)確地把握市場(chǎng)的需求變化，也不能及時(shí)地調(diào)整供應(yīng)來適應(yīng)市場(chǎng)的需求變化。 ?從外部因素看 ，各城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、社會(huì)文化、消費(fèi)品味以及制度政策環(huán)境等因素的差別較大，不同的城市或同一城市不同類型的房地產(chǎn)市場(chǎng)， 房地產(chǎn)空置率的差異很大。 ?我國(guó) 商品房空置率的現(xiàn)狀 表 1998～ 2022年全國(guó)房地產(chǎn)投資額增長(zhǎng)和商品房空置率情況表 年份 全國(guó)房地產(chǎn)投 資額增長(zhǎng)率 當(dāng)年商品房竣工面積 前三年商品房 的可供應(yīng)量 當(dāng)年商品房 空置面積 空置率 （ %） （萬平方米） （萬平方米） （萬平方米） （ %） 1996 15357 1997 15819 1998 17566 48742 8783 1999 11 21410 54795 10740 2022 25104 64080 10701 2022 29867 76381 11763 2022 34976 89946 12592 14 2022 41464 106307 12837 2022 42465 118905 12300 2022 48793 132722 14300 資料來源： ①羅龍昌， 《 發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)與優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 》 19頁，經(jīng)濟(jì)管理出版社， 2022年。 ② 《 中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒 》 （ 1990～ 2022）， 2022年數(shù)據(jù)來自： 《 2022年全國(guó)統(tǒng)計(jì)公報(bào) 》 。 ③空置率 =(當(dāng)年商品房空置面積 /前三年商品房的可供應(yīng)量 ) 100%。 5051015202530351996 1997 1998 1999 2022 2022 2022 2022 2022 2022年份（年）比例（％）全國(guó)房地產(chǎn)投資額增長(zhǎng)率（% ） 商品房空置率（% ）圖 1998～ 2022年全國(guó)房地產(chǎn)投資額增長(zhǎng)率與商品房空置率曲線圖 3．控制空置率的 必要性與措施 ?規(guī)范和完善房地產(chǎn)空置率的 分析評(píng)價(jià)體系 ，準(zhǔn)確預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)并有效地指導(dǎo)房地產(chǎn)投資。 ?保持 適度的空置 商品房，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康、穩(wěn)定發(fā)展。 ?完善房地產(chǎn)業(yè) 金融配套政策 ，提高房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)能力和質(zhì)量。 ?完善房地產(chǎn) 市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制 ，加強(qiáng)政府的宏觀調(diào)控作用。
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