【正文】 租金的形成由相同的市場參與者 — 業(yè)主使 用者決定 。 以業(yè)主自用的住房市場為例 ， 住房的使用需求依賴 于住戶數(shù)量 、 收入和擁有住宅的年度成本 ， 這種年度成本就是 租金 。 住戶數(shù)量上升導(dǎo)致使用需求上升 ， 需求曲線外移 ， 在供 給不變的情況下 ， 租金必然隨之上升 。 在第二象限內(nèi)租金轉(zhuǎn)換為家庭實(shí)際愿意支付的購買價格 ， 相同租金對應(yīng)的價格高低還會受到利率影響 。 這樣 ， 對于業(yè)主 自用的房地產(chǎn) ， 他們的決策同時決定了租金和價格 。 然而 ， 自 用業(yè)主在決策時 ， 與出租物業(yè)的業(yè)主受相同的經(jīng)濟(jì)情況和資產(chǎn) 市場條件影響 ， 因此 ， 他們的投資動機(jī)與后者相同 。 一旦形成 新的房地產(chǎn)價格 ， 其他兩個象限內(nèi)的開發(fā)量 、 存量就會相應(yīng)地 發(fā)生變化 ， 最終達(dá)到新的均衡 。 需要指出的是 ， 四象限模型有一定的局限性 ， 描述的是資 產(chǎn)市場和使用市場的長期均衡 ， 不適合用于分析房地產(chǎn)市場的 短期動態(tài)變化 ， 其缺陷是不能跟蹤分析市場實(shí)現(xiàn)均衡的瞬間變 化 。 （ 4） 四象限模型的運(yùn)用 運(yùn)用四象限模型 ， 可以分析宏觀經(jīng)濟(jì)因素變化對房地產(chǎn)市 場的影響 。 如長期利率的上下變動 ， 會影響房地產(chǎn)資產(chǎn)需求； 短期信貸能力或地方法規(guī)的變化會影響開發(fā)成本 。 這些因素對 房地產(chǎn)市場的影響結(jié)果各不相同 ， 可以用四象限模型直觀地進(jìn) 行分析 。 無論哪一種情況 ， 一般都可以歸結(jié)為曲線 dd、 ii和 cc 的變動 。 分析時先找出哪一個象限首先受影響 ， 然后追蹤分析 對其他象限的影響 ， 最終達(dá)到新的平衡 。 這是相對靜態(tài)的分析 方法 。 ① 經(jīng)濟(jì)增長和房地產(chǎn)使用需求 當(dāng)經(jīng)濟(jì)增長時 ， 生產(chǎn)擴(kuò)大 、 收入提高 。 在當(dāng)前的租金水平 下 ， 需求上升 ， 第一象限內(nèi)的使用需求曲線向右上方平移 。 如 果此時供應(yīng)量不隨之上升，租金必然上升。提高后的租金會導(dǎo)致第二象限內(nèi)價格的提高，引發(fā)第三象限內(nèi)開發(fā)量的上升，最后導(dǎo)致第四象限內(nèi)存量的增大。 如圖 l－ 9所示，新的市場均衡為虛線構(gòu)成的矩形，它較 原先的均衡矩形各個方向都有了擴(kuò)張。此時，房地產(chǎn)市場上 的租金、價格、開發(fā)量和存量都有了不同程度的增長。這種 增長并不一定是等比例的，新平衡矩形的形狀取決于 dd， ii， cc各條曲線的斜率。例如，假設(shè)開發(fā)量相對于價格來說富有 彈性，曲線 cc趨向于垂直，那么房地產(chǎn)市場的租金和價格可 能只有少許的增長，而開發(fā)量和存量會有很大的增長。 經(jīng)濟(jì)增長會導(dǎo)致上述所有變量的增大；反之，經(jīng)濟(jì)不景 氣或衰退，則會導(dǎo)致所有變量的減少。 ② 長期利率和厲地產(chǎn)資產(chǎn)需求 如果房地產(chǎn)資產(chǎn)需求發(fā)生變化 ， 其對房地產(chǎn)市場的綜合影 響 ， 與房地產(chǎn)使用需求變化時對市場的綜合影響相比有很大區(qū) 別 。 導(dǎo)致房地產(chǎn)資產(chǎn)需求變化的主要因素有長期利率的變化和 投資風(fēng)險的變化 。 比如 ， 當(dāng)其他行業(yè)的投資回報上升 (下降 )時 ， 房地產(chǎn)的當(dāng)前收益水平相對降低 (提高 )， 投資者會撤離 (進(jìn)入 ) 房地產(chǎn)市場；又如 ， 房地產(chǎn)投資的預(yù)期風(fēng)險增大 (降低 )時 ， 相 對于其他投資行業(yè) ， 房地產(chǎn)當(dāng)前的收益水平就不足以 (足以 )吸 引投資進(jìn)入 。 此外 ， 政府對房地產(chǎn)投資的政策 ， 如稅收政策 、 折舊規(guī)定等 ， 也會極大地影響房地產(chǎn)資產(chǎn)需求 。 下文分析長期利率下調(diào) 、 預(yù)期風(fēng)險降低或稅收政策優(yōu)惠時 的情形 。 在這些情況下 ， 投資者會降低對房地產(chǎn)投資回報率的 預(yù)期 ， 也即要求的房地產(chǎn)資本化率下降 — 圖 110中的曲線 ii繞 原點(diǎn)朝逆時針方向轉(zhuǎn)動 。 在相同的租金水平下 ， 就會使房地產(chǎn) 價格上升；價格上升引發(fā)開發(fā)量的增加 ， 最終導(dǎo)致存量的增加 和租金的下降 ， 從而達(dá)到新的平衡 。 達(dá)到新平衡時 ， 要求租金 起始值和終值相等 。 如圖 110所示 ， 新平衡矩形較原平衡矩形 下移 。 如果長期利率上調(diào) ， 投資風(fēng)險預(yù)期增大 ， 稅收政策不利 ， 則曲線 ii發(fā)生順時針方向轉(zhuǎn)動 ， 導(dǎo)致價格下跌 。 ③ 短期信貸 、 開發(fā)成本和增量供給 影響房地產(chǎn)市場的另一個外因是新開發(fā)量的變化 ， 這種變 化的誘因是多方面的 。 例如 ， 短期信貸利率的升高 ， 開發(fā)融資 難度的增加等 。 此時 ， 在給定的房地產(chǎn)價格下 ， 房地產(chǎn)新開發(fā) 量就會減少 。 同樣 ， 城市規(guī)劃或建筑法規(guī)的控制 、 拆遷費(fèi)用等 成本的上升 ， 也會降低新開發(fā)項(xiàng)目的獲利能力 。 這些負(fù)面的影 響導(dǎo)致第三象限的曲線 cc。 向左上方平移 ， 如圖 111所示 。 相 反 ， 開發(fā)成本的降低會帶來的正面影響使曲線 。 向右下方平移 。 從圖 1— 1l可以看出 ， 在房地產(chǎn)價格既定時 ， 開發(fā)成本上 升導(dǎo)致新開發(fā)數(shù)量減少 ， 繼而導(dǎo)致存量減少 ， 推動租金和價格 上漲 。 房地產(chǎn)市場與公共政策 國家各級政府公共政策的變化 ， 有意或無意地對房地產(chǎn)市 場產(chǎn)生影響 。 某一項(xiàng)特定政策的目標(biāo)不一定是房地產(chǎn)業(yè) ， 如國 家的貨幣政策 。 貨幣政策主要是為了調(diào)節(jié)利率 ， 但對房地產(chǎn)資 產(chǎn)需求和新開發(fā)規(guī)模還是有顯著影響的 。 上一節(jié)提到的四象限 模型說明了這種影響 。 公共部門有時也需制定一些政策來調(diào)控房地產(chǎn)，政策制定 者必須能夠預(yù)期到新出臺政策對房地產(chǎn)市場的影響。下面運(yùn)用 四象限模型分析直接用于調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的公共政策。 (1)公共住房政策 住房問題關(guān)系到最基本的居住權(quán)問題 ， 因此國家和地方各 級政府制定了鼓勵為中低收入家庭提供住房的政策 。 一類政策 是開發(fā)建設(shè)公共住宅 ， 一類是發(fā)放租金補(bǔ)貼 ， 如我國的經(jīng)濟(jì)適 用房 、 廉租房 。 由于公共住房享受政策補(bǔ)貼 ， 其租金低于市場水平 ， 公共 住房吸引了大量的住房需求者 ， 其結(jié)果是降低了對商品住房的 需求 。 這樣公共住房的建設(shè)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場形成與圖 19相反 的新均衡狀態(tài) 。 由于公共住房的開發(fā)建設(shè)引起的商品房需求的 減少 ， 也即公共住房對商品房的擠出現(xiàn)象 。 另一方面 ， 發(fā)放租金補(bǔ)貼以幾乎與經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張相同的方式刺 激住房需求 。 這類政策是第一象限的需求曲線向右上方平移 ， 導(dǎo)致圖 19所示的租金 、 價格 、 新開發(fā)項(xiàng)目量 、 存量的增加 。 贊同租金補(bǔ)貼政策的人認(rèn)為 ， 這類政策可以刺激新項(xiàng)目的開發(fā) ， 同時對租金的影響也比較輕微 ， 這種補(bǔ)貼政策最終可以增加低 收人家庭擁有住房的機(jī)會 。 反對者則認(rèn)為 ， 這類政策會提高租金 ， 對刺激新項(xiàng)目開發(fā) 作用甚微 。 實(shí)際上 ， 住房補(bǔ)貼政策對新項(xiàng)目開發(fā)和租金影響的 程度 ， 取決于圖 19中 d曲線 dd， ii,cc的形態(tài) ， 也即取決于使用需求彈性 、 投資收益率和開發(fā)成本的變動 。 (2)房地產(chǎn)稅收政策 房地產(chǎn)稅收政策有些促進(jìn)房地產(chǎn)資產(chǎn)市場的需求 ， 有些則 相反 。 如對個人自住房免征房地產(chǎn)稅 ， 出售房地產(chǎn)所得稅減免 ， 地方性的稅收減免政策 ， 財務(wù)規(guī)定允許賬面折舊額大于實(shí)際折 舊額等 ， 這些政策相當(dāng)于給物業(yè)收入帶來補(bǔ)充 ， 從而降低房地 產(chǎn)擁有者對房地產(chǎn)本身收益水平的要求 ， 導(dǎo)致圖 110中的曲線 ii逆時針方向轉(zhuǎn)動 。 另一些稅收政策如增值稅的開征 、 稅收減 免政策的取消 ， 影響剛好相反 。 (3)房地產(chǎn)金融政策 房地產(chǎn)金融政策通過增加或減少房地產(chǎn)融資渠道、提高或 降低融資的成本，來間接地干預(yù)房地產(chǎn)市場。如公積金貸款政 策、低收入家庭購買低價房的貼息政策、購房最高貸款年限延 長、可貸款比例的提高，能降低擁有房地產(chǎn)的門檻和成本；房 地產(chǎn)抵押二級市場的建立，會增加抵押權(quán)的流動性，降低抵押 風(fēng)險和成本。所有這些金融政策都會導(dǎo)致圖 110中的曲線 ii逆 時針方向轉(zhuǎn)動，提高房地產(chǎn)資產(chǎn)價格，促進(jìn)開發(fā)建設(shè)。 另一些政策，如控制和減少對開發(fā)商的貸款額，則會加大 開發(fā)成本，使成本曲線發(fā)生變動。長期貸款利率等政策的變化， 影響資產(chǎn)市場，導(dǎo)致第二象限的資本化率曲線的轉(zhuǎn)動；短期貸 款利率等政策的變化，將影響開發(fā)成本，導(dǎo)致第三象限的成本 曲線平移，類似于圖 l11。 (4)開發(fā)限制 政府往往對于房地產(chǎn)開發(fā)有著各種規(guī)定和限制 ， 這種規(guī)定 和限制是為了維護(hù)公眾的利益 。 但是這些規(guī)定帶給開發(fā)商兩種 額外的負(fù)擔(dān) 。 首先 ， 開發(fā)商在開發(fā)之前必須申請取得各種各樣 的許可證 ， 往往延長項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)時間；其次 ， 有些政策還會 人為造成土地供給減少 ， 抬高土地價格 ， 增加土地的獲取成本 。 類似的規(guī)定越多 ， 限制越多 ， 成本就越高 。 成本的上升 ， 導(dǎo)致第三象限的成本曲線左移 ， 正如圖 111 所示 。 總之 ， 每一項(xiàng)房地產(chǎn)或相關(guān)政策出臺之前 ， 都應(yīng)該對其作 用和效果作出預(yù)測 。