【正文】 (3)房地產(chǎn)價(jià)格收入比 。 在正常情況下 ， 價(jià)格與需求量之間存在著反 方向變動(dòng)的趨勢(shì) 。 (4)信貸能力 。 獲得信貸的難易程度及成 本高低會(huì)影響房地產(chǎn)的有效需求 。 消費(fèi)者的偏好表現(xiàn)在愿意把大部分收入花在住房上還是花 在其他方面，愿意租房還是購(gòu)房，喜歡多層還是高層，市中心 或是城郊；消費(fèi)者的偏好受職業(yè)、生活習(xí)慣、親友觀念等因素 的影響很大。 (6)對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期 。 一般而言 ， 預(yù)期價(jià)格上漲 ， 當(dāng)期的需求會(huì)上 升；預(yù)期價(jià)格下跌 ， 當(dāng)期的需求會(huì)下降 。 稅收 、 住房制度 、 產(chǎn)權(quán)制度等也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)需求產(chǎn)生影響 。 若政策取 向相反 ， 則會(huì)抑制房地產(chǎn)的潛在需求向有效需求的轉(zhuǎn)化 。 房地產(chǎn)供給是指開發(fā)商或房地產(chǎn)持有者在一個(gè)特定 時(shí)期內(nèi) ， 在每一個(gè)價(jià)格水平上 ， 愿意并且能夠租售的房 地產(chǎn)數(shù)量 （ 稱作房地產(chǎn)的有效供給 ） 。 房地產(chǎn)的供給實(shí)現(xiàn)的兩個(gè)條件： （ 1） 供給意愿：取決于價(jià)格和租金； （ 2） 供給能力：取決于經(jīng)營(yíng)者的實(shí)力與水平房地產(chǎn)的 供給方包括開發(fā)商和房地產(chǎn)的持有者 。 一般情況下 ， 只有當(dāng)出售或出租收益高于投人時(shí) ， 才愿意將其 出售或出租 。 價(jià)格遠(yuǎn)低于成本時(shí) ， 持有者會(huì)選擇讓其空置 。 土地的供給數(shù)量取決于可供使用土地的 總量 、 經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和土地利用規(guī)劃 。 （ 3）稅收、信貸政策 稅收是構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)成本的重要因素，在房地產(chǎn)價(jià)格既定、其 他成本不變的情況下，稅收是影響房地產(chǎn)盈利能力的決定因素。對(duì)于房地產(chǎn)持 有者而言，交易稅收的降低也會(huì)起到鼓勵(lì)出售、增加供給的作用。 （ 4） 對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期 房地產(chǎn)的潛在供給者對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期包括對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的預(yù)期 、 通貨 膨脹率的預(yù)期 、 經(jīng)濟(jì)周期的預(yù)期 、 國(guó)家政策和產(chǎn)業(yè)政策的預(yù)期及對(duì)未來房 地產(chǎn)價(jià)格的預(yù)期等 。 如果預(yù)期的投資回報(bào)率高 ， 開發(fā)商會(huì)增加投資 ， 從而增加未來的供給； 如果房地產(chǎn)持有者惜售 ， 則給定價(jià)格下的供給減少 。 房地產(chǎn)由于其使用年限長(zhǎng) 、 價(jià)值量大 ， 消費(fèi)者不會(huì)輕易舍 棄其所有但不再需要的物業(yè)；房地產(chǎn)又極具投資價(jià)值 ， 投資者 購(gòu)買 、 持有然后待機(jī)出售 。 因此 ， 在一個(gè)完整的房地產(chǎn) 市場(chǎng)體系中 ， 房地產(chǎn)的供給方有兩個(gè)層面：開發(fā)商和非開發(fā)商 ―― 存量房的原產(chǎn)權(quán)人 。 由于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期較長(zhǎng) 、 房地產(chǎn)商品不能實(shí)現(xiàn)異地 調(diào)運(yùn)的原因 ， 房地產(chǎn)供給往往不能及時(shí)隨著需求的變化而變化 。 房地產(chǎn)供給的 這種滯后性給開發(fā)商帶來較大的風(fēng)險(xiǎn) 。 根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的一般原理 ， 所謂房地產(chǎn)供給彈性 ， 就是指供 給的價(jià)格彈性 ， 即房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的比率所引起的其供應(yīng)量變 動(dòng)的比率 ， 它表示了房地產(chǎn)供給量變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的反 應(yīng)程度 。 房地產(chǎn)供給彈性具體表現(xiàn)為土地總體供給的剛性和房地產(chǎn) 供給的缺乏彈性 。 土地的經(jīng)濟(jì)供給是指在自然供給的基礎(chǔ)上 ， 經(jīng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào) 規(guī)范 ， 可供開發(fā)利用或再開發(fā)利用的土地 。 房地產(chǎn)供給由于受土地經(jīng)濟(jì) 供給的缺乏彈性的影響 ， 加上房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期較長(zhǎng) ， 房地 產(chǎn)增量部分供給缺乏彈性 ， 存量部分相對(duì)而言具有彈性 。 ① 特短期內(nèi)土地 、 房產(chǎn)供給無彈性 。 表示土地 、 房產(chǎn)供給曲線 。 無論價(jià)格從 P。 ② 短期內(nèi)土地供給無彈性 ， 房產(chǎn)供給彈性較小 。 房產(chǎn)可以通過要素的增減而改變其供給 ， 但變動(dòng)幅度不會(huì)太大 ， 因此 ， 房產(chǎn)供給彈性較小 ， 即 OE01， 如圖 1— 2所示 ， 供給曲線 呈現(xiàn)出較為陡峭的形態(tài) 。 長(zhǎng)期內(nèi)土地供給量可以變動(dòng) ， 具有一定的彈性 ， 房產(chǎn)的供 給量變化更明顯 ， 因此供給彈性更大 ， 兩種因素綜合在一起 ， 使房地產(chǎn)供給富有彈性 ， 即 E01。 以上三種情況是房地產(chǎn)供給彈性的一般情況 ， 在特殊的情 況下 ， 也會(huì)發(fā)生一些特殊的現(xiàn)象 。 房地產(chǎn)作為一種商品有其特殊性，導(dǎo)致了房 地產(chǎn)需求和供給的特殊性，進(jìn)而使房地產(chǎn)市場(chǎng)不 具備一般商品市場(chǎng)的完全競(jìng)爭(zhēng)性。 但是必須認(rèn)識(shí)到 ， 在房地產(chǎn)市場(chǎng)中供求規(guī)律運(yùn)作的方式 有所改變 。 在短時(shí)間內(nèi)考察 ， 供給是固定的 ， 市場(chǎng)價(jià)格隨著需求 發(fā)生變化 ， 即由需求決定 。 與一般商品市場(chǎng)比較，房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)可以歸納如下： （ 1）影響范圍的區(qū)域性。 房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性是由房地產(chǎn)的位置固定性和異質(zhì)性 所決定的。 當(dāng)供過于求時(shí) ， 由于不可能將建成的房產(chǎn)運(yùn)送到異地市場(chǎng) ， 導(dǎo)致本地房產(chǎn)空置或市場(chǎng)價(jià)格下跌； 當(dāng)供不應(yīng)求時(shí) ， 由于同樣的原因 ， 又加上房地產(chǎn)生產(chǎn)周期較 長(zhǎng) ， 將導(dǎo)致本地房產(chǎn)價(jià)格的急劇上升 。 因此 ， 同一區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)可以形成一個(gè)供給和需求可相互 替代的供需圈 ， 由此形成一個(gè)區(qū)域性的市場(chǎng) 。房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的不充分性是由 房地產(chǎn)供給的壟斷性和交易信息的不充分性導(dǎo)致的。 ①②③④⑤⑥⑦ ① 由于土地稀缺、房地產(chǎn)區(qū)位固定，導(dǎo)致房地產(chǎn)具有惟一 性，同一區(qū)域房地產(chǎn)供給數(shù)量也是有限的，不可能因?yàn)樾枨笤? 長(zhǎng)而不斷開發(fā)上市。 ②房地產(chǎn)交易的分散性也是導(dǎo)致房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)不充分的原因， 房地產(chǎn)交易分散進(jìn)行，其信息不像證券及其他普通商品一樣易 于獲得或交流，使得買賣雙方難以了解市場(chǎng)行情，導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)的 不充分。 房地產(chǎn)供給調(diào)節(jié)的滯后性是指當(dāng)市場(chǎng)需求發(fā)生變化時(shí)， 房地產(chǎn)的供應(yīng)難以及時(shí)隨之調(diào)節(jié)。因此， 相對(duì)于需求的變動(dòng)，房地產(chǎn)供求的變動(dòng)總是存在著滯后性。 房地產(chǎn)交易的復(fù)雜性指交易手續(xù)繁雜 、 需要專業(yè)知識(shí)或?qū)? 業(yè)人士的服務(wù) 。 房地產(chǎn)交易的方式有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 、 房地產(chǎn)買賣 、 租賃 、 抵押及典當(dāng)?shù)?；房地產(chǎn)位置的固定性導(dǎo)致房地產(chǎn)交易完成的標(biāo)志 是權(quán)益的讓渡 ， 需要經(jīng)過產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍資料的查閱 、 簽訂契約 、 產(chǎn)權(quán) 過戶或設(shè)定登記等一系列手續(xù) 。 （ 5） 對(duì)金融業(yè)的依賴性 。 由于相對(duì)于普通商品 而言 ， 房地產(chǎn)商品的價(jià)值量大 、 占有時(shí)間長(zhǎng) ， 無論開發(fā)商還是 一般的購(gòu)房者 ， 都需要金融機(jī)構(gòu)的支持 ， 而金融政策的變化 、 利率的變動(dòng) ， 會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生很大的影響 。 房地產(chǎn)市場(chǎng)易受政府干預(yù)是指房地 產(chǎn)市場(chǎng)容易受到政府政策變化的影響 。 房地產(chǎn)市場(chǎng)供求雙方是如何運(yùn)行達(dá)到均衡的？房地產(chǎn)的存 量、開發(fā)建設(shè)量、租金、價(jià)格有怎樣的聯(lián)系 ?房地產(chǎn)市場(chǎng)又如 何受到各種政策的影響 ?以下結(jié)合房地產(chǎn)供給的滯后性及房地 產(chǎn)供求調(diào)節(jié)過程的特殊性，就房地產(chǎn)市場(chǎng)的均衡進(jìn)行闡釋。同時(shí)，建設(shè)量上升引致開發(fā)成本上升。開 發(fā)商停止新項(xiàng)目的啟動(dòng)，甚至中止在建項(xiàng)目。 ④ 房地產(chǎn)市場(chǎng)保持這一狀態(tài) ， 直到需求再次上升 。 根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理 ， 如圖 1— 4所示 ， 供給曲線 S與需求曲線 D 的交點(diǎn) E稱為均衡點(diǎn) 。 圖 14上均衡點(diǎn) E所對(duì)應(yīng)的 0N稱為均衡價(jià)格 ， E點(diǎn)所對(duì)應(yīng)的 OM稱 為均衡需求或供給量 。 如圖 14所示 ， 當(dāng)市場(chǎng)價(jià)格低于均衡價(jià)格 ， 為 0N。 市場(chǎng)價(jià)格高于均衡價(jià)格時(shí)的原理與此一樣 。 經(jīng)濟(jì)學(xué)上需求和供給的變動(dòng)與上述的需求量和供給量的變 動(dòng)是有區(qū)別的 ， 根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的一般原理 ， 需求和供給的變動(dòng)是 指當(dāng)商品本身的價(jià)格不變時(shí) ， 其他因素的變動(dòng)所引起的需求量 和供給量的變動(dòng) ， 表現(xiàn)為整個(gè)曲線的平移 。 移到 D1。 不變 ， 那么供給和需求的均衡點(diǎn)就會(huì)移 動(dòng)到 E。 假定需求不變 ， 供給增加 ， 供給曲線右移到 S1， 均衡 點(diǎn)移至 E2， 此時(shí)均衡價(jià)格比初始時(shí)降低了 ， 均衡數(shù)量比初始時(shí) 增加了 。 主要包括四個(gè)方面： 1)均衡態(tài)的形成是供給和需求這兩種力量相互作用 、 相 互變化的結(jié)果 。 而且這兩個(gè)要素之間又是相互聯(lián)系 、 相互影響的 。 但在實(shí)際運(yùn)作中 ， 情況復(fù)雜得多 ， 供給 量或需求量不但受多種因素影響 ， 而且反過來對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格 產(chǎn)生重大制約作用 ， 通常所說的供不應(yīng)求價(jià)格上升 ， 供過于 求價(jià)格下跌就是這個(gè)道理 。 在宏觀層次上 ， 表示一個(gè)城市或一個(gè)國(guó)家的房地產(chǎn)總供 給數(shù)量與總需求數(shù)量相一致 。 因此 ， 房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求平 衡 ， 是房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的基本問題 ， 也是房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行所追 求的重要目標(biāo) 。 因此 ， 認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)供求平衡原理具有現(xiàn)實(shí)意義 。 (4)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求失衡的三種狀態(tài) 所謂房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求失衡狀態(tài) ， 即供給與需求的非均衡狀 態(tài) ， 是指房地產(chǎn)商品的供給價(jià)格與需求價(jià)格 、 供給數(shù)量與需求數(shù) 量之間 ， 或者有一對(duì)不一致 ， 或者兩對(duì)都不一致的經(jīng)濟(jì)狀態(tài) 。 通常把處于總量性供不應(yīng)求狀態(tài)的 房地產(chǎn)市場(chǎng)