【正文】 是一個衡量獲利能力的指標(biāo) ， 當(dāng)房地產(chǎn)價格高于成本 ， 利 潤率水平高于其他行業(yè)時 ， 開發(fā)商才有意愿開發(fā)與供給房地產(chǎn) 。 房地產(chǎn)的供給一 般是房地產(chǎn)價格 、 開發(fā)成本 、 房地產(chǎn)存量等因素的函數(shù) 。 房地產(chǎn)商品是一種特殊的商品 ， 其需求具有 以下特征： （ 1） 房地產(chǎn)需求具有區(qū)域性； （ 2） 房地產(chǎn)需求具有層次性； （ 3） 房地產(chǎn)需求具有消費與投資的雙重性； （ 4） 房地產(chǎn)需求的可替代性 。 如購買住房可以享受退稅 ， 住房不再福利分配 、 個人擁有房地 產(chǎn)的合法權(quán)利得到保護(hù)等 ， 都會刺激房地產(chǎn)的需求 。 (7)政策因素 。 與其他商品一樣 ， 消費者或投資者對市場的預(yù)期會影響其 對房地產(chǎn)的需求 。投資者的偏好表現(xiàn)在愿意投資房地產(chǎn)還是投資其 他產(chǎn)業(yè)，是住宅還是商鋪，等等。 近幾年來 ， 個人占住房購買 者的比例由百分之幾提高到百分之九十幾 ， 很大程度上是由于 鼓勵購買信貸政策的出臺與實施 ， 如貸款對象的放寬 、 可貸款 額與房價比的提高 、 貸款利率的多次下調(diào)等 ， 提高了信貸能力 (5)消費者或投資者的偏好。 無論是出于什么目的 ， 房地產(chǎn)生產(chǎn) 、 消費或投資 ， 對大多 數(shù)人來講都是一宗大筆的投資 ， 很少有人全部靠存款或自有資 金一次性支付 ， 往往需要信貸支持 。 房地產(chǎn)價格相對于收入的比值 ， 往往直接決 定需求的有效性 ， 只有當(dāng)價格收入比在合理的范圍內(nèi)時 ， 房地 產(chǎn)的潛在需求方能轉(zhuǎn)化為有效需求 。 房地產(chǎn)商品與其他商品一樣 ， 價格的高低對于房地產(chǎn)的需 求有很大的影響 。生活觀念變化導(dǎo)致的大家庭分化以及 離婚率的上升等因素正使家庭規(guī)模小型化。高 校周圍需要的是普通單身或合租住房，青年學(xué)生需要獨立的居 住空間但支付能力較低；中央商務(wù)區(qū)附近則需要高級單身公寓， 高級單身白領(lǐng)、灰領(lǐng)有相對較高的支付能力，需要體現(xiàn)其地位 的獨立居住空間，居住投資兩相宜。兩個人口規(guī)模相同的區(qū)域由于人口結(jié)構(gòu)差異會有截然不 同的房地產(chǎn)需求。 房地產(chǎn)需求量與人口的規(guī)模成正比，人口增長必然需要更 多的住房和生產(chǎn)工作場所。 當(dāng)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平發(fā)生變化 ， 必然體現(xiàn)在投資規(guī) 模的變化和消費需求的變化兩個方面 ， 具體表現(xiàn)為房地產(chǎn)生產(chǎn) 性需求和消費性需求的變化 。 房地產(chǎn)需求水平與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平呈正相關(guān)關(guān)系 ， 從橫 向空間來考察 ， 一個國家 、 地區(qū)或城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速 ， 這個國 家 、 地區(qū)或城市的房地產(chǎn)需求水平就高一些 ， 反之則需求水平 降低 。 投資性需求又稱保值增值性需求 ， 是指購置房地產(chǎn)并非為了生產(chǎn)和消費 ， 而是作為一種價值形式 加以儲存 ， 在合適的時候再出售或出租 ， 以達(dá)到保值增值的目 的 。 房地產(chǎn)生產(chǎn)性需求的主體是 各類企事業(yè)單位以及個體工商業(yè)者等 。 房地產(chǎn)需求按目的劃分有生產(chǎn)性需求 、 消費性需求和投資 性需求 。 與房地產(chǎn)有效需求相對應(yīng) ， 房地產(chǎn)潛在需求是指過去和現(xiàn) 在尚未轉(zhuǎn)化而未來可能轉(zhuǎn)化為實際購買力的需求 ， 表現(xiàn)為消費 者對房地產(chǎn)的消費欲望 ， 也稱需求能力 。 如住宅房地產(chǎn)的有效需求 ， 一般是居 民收入 、 住宅價格 、 抵押貸款能力等因素的函數(shù) 。 房地產(chǎn)需求一般是指在一個特定時期內(nèi) ， 消費者或投資者 在各種可能的價格下 ， 愿意而且能夠購買的房地產(chǎn)數(shù)量 。 此外還有一些其他的劃分，比如，按照供貨方式，可以劃 分為現(xiàn)房市場、期房市場；按照供求狀況，可以劃分為買方市 場和賣方市場等。 房地產(chǎn)使用市場不同于自用市場，是為了分析租金的形成 而建立的一個合成概念。 也即房地產(chǎn)資產(chǎn)市場決定價格 ， 房地產(chǎn)使用 市場決定租金 。 (5)按照房地產(chǎn)價格的實現(xiàn)形式劃分 可以分為房地產(chǎn)資產(chǎn)市場和使用市場 。 房地產(chǎn)投資市場的買方是 把房地產(chǎn)作為投資對象 ， 期待通過房地產(chǎn)的保值 、 增值獲取出 售 、 出租收益來達(dá)到盈利目的；房地產(chǎn)自用市場的買方則以自 用為目的 ， 供自己生活 、 生產(chǎn)使用 。每一類又可以細(xì)分 ， 如住宅市場可以細(xì)分為普通住宅市場 、 別墅市場等 ， 工業(yè)物業(yè)市場可以細(xì)分為廠房市場和倉儲市場等 。其中還可以進(jìn)一步細(xì)分 ， 比如房地產(chǎn)中介服務(wù)市場又可以分為房地產(chǎn)評估 、 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì) 、 房地產(chǎn)咨詢市場等 。 在房地產(chǎn)市場成熟的國家和地區(qū) ， 三級市 場的交易量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于二級市場的交易量 。 房地產(chǎn)三級市場是指在二級市場取得的房地產(chǎn)再度交易而 形成的市場 。 房地產(chǎn)二級市場是指一級市場的土地使用權(quán)受讓人 ， 對土 地開發(fā)和房屋建設(shè)完成之后 ， 作為賣方與房地產(chǎn)買方進(jìn)行交易 而形成的市場 。 房地產(chǎn)一級市場是指國家 (土地所有者 )作為出讓人與土地 受讓人之間形成的土地使用權(quán)出讓市場 。 房地產(chǎn)市場體系可以從不同的角度劃分 。市場興盛或衰落往往以市場交易的活躍程度來衡量 。 一般而言 ， 市場是指供需雙方見面 、 買賣雙方交易的場所 ， 同時又是指交易活動的總和 。2 房地產(chǎn)市場 及其運行的一般規(guī)律 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)研究房地產(chǎn)資源配置的一般規(guī)律 ，這些規(guī)律既包括與一般的資源配置相似的數(shù)量配置規(guī)律 ， 又包括考慮房地產(chǎn)特殊性的空間配置規(guī)律 。本章闡述房地產(chǎn)需求 、 供給的基本特性以及房地產(chǎn)市場達(dá)到數(shù)量均衡的一般規(guī)律 。 (1)狹義的房地產(chǎn)市場是指房地產(chǎn)交易的專門場所 ， 如房地產(chǎn)交易所或交易中心； (2)廣義的房地產(chǎn)市場是指房地產(chǎn)交易活動的總和或房地產(chǎn)商品流通中所有交換關(guān)系的總和 。 房地產(chǎn)市場與其他的商品市場如一般日用品市場 、 勞動力 市場 、 金融市場等一樣 ， 是一個完整的市場經(jīng)濟(jì)體系中不可或 缺的部分；同時 ， 房地產(chǎn)市場又相對獨立 ， 有其自身的體系 。 (1)按市場運行層次劃分 按照運行層次可分為房地產(chǎn)一 、 二 、 三級市場 。 在市場化運作的條件 下 ， 一級市場是受讓方 “ 原始 ” 獲得土地使用權(quán)的惟一渠道 ，其 中 ， 出讓方占據(jù)壟斷地位 。 在城市擴(kuò)張和人口快速集聚階段 ， 房地產(chǎn)交易 主要集中在二級市場 。 在房地產(chǎn)開發(fā)趨于飽和的區(qū)域 ， 三級市場的交易活動將趕 上 、 超過二級市場 。 (2)按市場交易客體劃分 按照市場交易客體劃分可分為土地使用權(quán)市場 、 房產(chǎn)市場 、 房地產(chǎn)金融市場和房地產(chǎn)中介服務(wù)市場等 。 (3)按物業(yè)類型劃分 可以分為住宅市場 、 商業(yè)物業(yè)市場 、 寫字樓市場 、工業(yè)物業(yè)市場 、 農(nóng)用物業(yè)市場 、 休閑娛樂物業(yè)市場等 。 (4)按照購置目的劃分 可以分為投資市場和自用市場 。 由于房地產(chǎn)兼具投資和消 費的功能 ， 兩個市場實際上密不可分 ， 之所以這樣劃分是為了 便于分析研究 。 在房地產(chǎn)資產(chǎn)市場 ， 房地產(chǎn)所有權(quán)的供求關(guān)系決定房地產(chǎn)所有權(quán)價格 ， 即通常所說 的房地產(chǎn)價格；在房地產(chǎn)使用市場 ， 使用權(quán)的供需關(guān)系決定使 用權(quán)價格即租金 。 因此這兩個市場簡稱為買賣市場和租賃市場 。房地產(chǎn)使用市場的需求方，包括全體 的房地產(chǎn)使用權(quán)占有者 —— 租客和業(yè)主、家庭和企業(yè)，即無論 使用者是否擁有該房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，無論使用者是家庭還是企業(yè)。 房地產(chǎn)市場有如下功能：反映房地產(chǎn)市場的 需求變化 ， 調(diào)節(jié)供需雙方的相互適應(yīng) ， 為政府制 定調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的政策提供參考依據(jù) 。 這也 稱作房地產(chǎn)的有效需求 。 通常 ， 在一 個特定價格下 ， 消費者愿意且能夠購買房地產(chǎn)的數(shù)量 ， 稱為房 地產(chǎn)的需求量 。 如住宅房地產(chǎn)潛在需 求一般受人口數(shù)量 、 婚姻狀況 、 家庭戶數(shù) 、 居民年齡 、 性別等 變量的影響 ， 其中 ， 人口數(shù)量是影響住宅需求最主要的因素 。 生產(chǎn)性需求是指用來滿足工商 、 服務(wù)等行業(yè)生產(chǎn)和經(jīng) 營場所需要而形成的房地產(chǎn)需求 。 房地產(chǎn)消費性需求是指 用來滿足人們居住需要的房地產(chǎn)需求 ， 消費性需求的物業(yè)主要 是住宅 ， 其需求主體是家庭 。 影響房地產(chǎn)需求的因素是多方面的 ， 主要有以下因素： (1)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 。 從時間序列來考察 ， 一個國家 、 地區(qū)或城市哪個時期國 民經(jīng)濟(jì)發(fā)展得快 ， 這個時期的房地產(chǎn)需求水平就高一些 ， 反之 則低一些 。 (2)人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)需求結(jié)構(gòu)受人口結(jié)構(gòu)如年齡、 性別、職業(yè)等因素左右，不同的人口結(jié)構(gòu)對房地產(chǎn)有著不同的 需求。如高校和中央商務(wù)區(qū)是單身青年集聚的兩個 區(qū)域，由于收入和消費能力的不同，對住房需求有所不同。影響住房需求的因素還有 家庭規(guī)模，三口人的核心家庭和四代同堂的大家庭需要的住房 面積和結(jié)構(gòu)有很大不同。