房地產(chǎn)市場的運(yùn)行特征和市場結(jié)構(gòu)分析(已修改)
2025-05-11 07:00 本頁面
【正文】 第三章 房地產(chǎn)市場的運(yùn)行特征和市場結(jié)構(gòu)分析 內(nèi)容提要： 1．房地產(chǎn)市場運(yùn)行的基本框架 2．房地產(chǎn)市場的運(yùn)行特征－不平衡、供求與價(jià)格 3．房地產(chǎn)的市場結(jié)構(gòu)分析－分析視角、規(guī)模經(jīng)濟(jì)、進(jìn)入壁壘等 第一節(jié) 房地產(chǎn)市場運(yùn)行的基本框架 一、房地產(chǎn)市場的界定及其分類 ?房地產(chǎn)產(chǎn)品的運(yùn)行過程必須經(jīng)歷 土地和生產(chǎn)資料的購買 、 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè) 、 房地產(chǎn)商品的消費(fèi) 三個(gè)環(huán)節(jié)。 WG ? GWP ?????????(A S Pm) 土地和生產(chǎn)資料的購買 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè) 房地產(chǎn)商品的消費(fèi)（銷售或是出租） ?狹義的房地產(chǎn)市場 是指房地產(chǎn)商品進(jìn)行交易活動(dòng)（買賣、租賃、抵押等）的場所，房地產(chǎn)商品在市場供給與需求的相互作用下，通過市場流通實(shí)現(xiàn)其價(jià)值。 ?廣義的房地產(chǎn)市場 是指房地產(chǎn)交易雙方經(jīng)濟(jì)關(guān)系的總和。 二、房地產(chǎn)市場運(yùn)行結(jié)構(gòu)體系 房地產(chǎn)市場的 基本組成要素： 房地產(chǎn)市場的主體（ 市場主要參與者 ） 房地產(chǎn)商品及其相關(guān)的權(quán)屬（ 市場交易的客體 ） 房地產(chǎn)市場交易組織（ 市場交易場所 ） 房地產(chǎn)市場的 主要參與者 房地產(chǎn)的 使用者和消費(fèi)者 （個(gè)人、集體、公共組織以及政府單位） 房地產(chǎn)的 供給者 ，包括國家（土地所有者）、企業(yè)和個(gè)人等 作為管理者出現(xiàn)的 政府 ，包括中央政府和各級地方政府 房地產(chǎn)市場中的各種 中介組織機(jī)構(gòu) 第一節(jié) 房地產(chǎn)市場運(yùn)行的基本框架 使用或出租 計(jì)劃和修建 供給主體 管理者 專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員 需求主體 房地產(chǎn)產(chǎn)品 輔助服務(wù)活動(dòng) 對市場主體進(jìn)行監(jiān)督 房地產(chǎn)市場主體關(guān)系圖 第一節(jié) 房地產(chǎn)市場運(yùn)行的基本框架 土地市場 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)市場 房地產(chǎn)商品交易市場 房地產(chǎn)金融市場 建筑裝飾材料市場 中介服務(wù)市場 物業(yè)管理市場 GW A S Pm ??P?? W`G` 圖 房地產(chǎn)市場運(yùn)行的結(jié)構(gòu)體系圖 ?房地產(chǎn)市場運(yùn)行結(jié)構(gòu) 是一個(gè)龐大而又復(fù)雜的市場體系，按不同的市場分類標(biāo)準(zhǔn)，可以對房地產(chǎn)市場進(jìn)行不同的分類劃分，而且，每個(gè)市場又可以進(jìn)行市場細(xì)分。 第一節(jié) 房地產(chǎn)市場運(yùn)行的基本框架 三、房地產(chǎn)市場的運(yùn)作－ 資產(chǎn)市場 和 物業(yè)市場 的聯(lián)系 ?房地產(chǎn)是一種 耐用商品 ，兼有 投資品和消費(fèi)品 的特點(diǎn)。 ?在房地產(chǎn)作為一種 投資品 時(shí)， 資產(chǎn)（投資）市場 決定其價(jià)格和生產(chǎn)； ?作為一種 消費(fèi)品 ， 物業(yè)（空間）市場 決定了房地產(chǎn)的租金水平 (兩個(gè)市場是相互聯(lián)系的 )。 第一節(jié) 房地產(chǎn)市場運(yùn)行的基本框架 ?房地產(chǎn)資產(chǎn)市場和物業(yè)市場在兩方面存在聯(lián)系： ?第一，在物業(yè)市場上被確定的租金水平?jīng)Q定資產(chǎn)市場的需求； ?第二，物業(yè)市場的供給由資產(chǎn)市場所決定。 R租金 /美元 C新建量 /m2 P價(jià)格 /美元 /m2 存量 /m2 物業(yè)市場 ：租金的確定 D(R， Economy)=S 資產(chǎn)市場 ：價(jià)格 P=R/i 資產(chǎn)市場 ：建設(shè) P=f(C) 物業(yè)市場：存量的調(diào)整 S=C/δ(ΔS=CδS) Ⅱ Ⅳ Ⅲ 圖 房地產(chǎn)資產(chǎn)市場與物業(yè)市場互動(dòng)關(guān)系（迪帕斯奎爾 惠頓模型） Ⅰ 第一節(jié) 房地產(chǎn)市場運(yùn)行的基本框架 第二節(jié) 房地產(chǎn)市場的運(yùn)行特征 ?西方學(xué)者對于房地產(chǎn)市場的研究起源較早的 土地經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域 ，主要集中于地租、土地價(jià)格 的有關(guān)理論研究。 ?城市經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究重點(diǎn) 集中分析城市土地的租金與價(jià)格、城市建筑的屬性與城市開發(fā)模式、城市住宅的空間規(guī)劃、各種物業(yè)在城市中的空間分布問題以及政府對稅收和公共設(shè)施政策等。
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