【正文】 房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行回顧及展望作者：日期：2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行回顧及2011年走勢(shì)判斷陳柳欽*作者簡介： 陳柳欽（1969—），男，湖南邵東縣人，天津社會(huì)科學(xué)院城市經(jīng)濟(jì)研究所研究員，研究方向：產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)、城市經(jīng)濟(jì)。作者聯(lián)系地址：天津市河西區(qū)黑牛城道紀(jì)發(fā)大廈1205（300381）陳柳欽收。電話：02223940580，13174885276。電子信箱：jimchenliu@。（天津社會(huì)科學(xué)院城市經(jīng)濟(jì)研究所，天津，300191）一、2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行回顧（一）房地產(chǎn)業(yè)綜合景氣度分析企業(yè)景氣指數(shù)運(yùn)行在“較為景氣”區(qū)間。國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的全國企業(yè)景氣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，并根據(jù)企業(yè)家對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)狀況及企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營狀況的判斷和預(yù)期來編制的，能較好地反映宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營狀況。企業(yè)景氣指數(shù)的數(shù)值介于0200之間，100為景氣指數(shù)的臨界值。當(dāng)景氣指數(shù)大于100，表明經(jīng)濟(jì)狀況趨于上升或改善，處于景氣狀態(tài)，越接近200狀態(tài)越好；當(dāng)景氣指數(shù)小于100時(shí)，表明經(jīng)濟(jì)狀況趨于下降或惡化，處于不景氣狀態(tài)，越接近0狀態(tài)越差。為更好地分析和理解企業(yè)景氣指數(shù)，我們將景氣區(qū)間作如下劃分：180以上為“非常景氣”區(qū)間，[180150]為“較強(qiáng)景氣”區(qū)間，[150120]為“較為景氣”區(qū)間，[120110]為“相對(duì)景氣”區(qū)間，[110100]為“微景氣”區(qū)間，100為景氣臨界點(diǎn)，(10090)為“微弱不景氣”區(qū)間，(9080)為“相對(duì)不景氣”區(qū)間，(8050)為“較為不景氣”區(qū)間，(5020)為“較重不景氣”區(qū)間，20以下為“嚴(yán)重不景氣”區(qū)間。，其中，39個(gè)工業(yè)大類企業(yè)景氣指數(shù)連續(xù)4個(gè)季度位于景氣區(qū)間，傳達(dá)了明確的經(jīng)濟(jì)向好信號(hào)。，，但仍運(yùn)行在“較為景氣”區(qū)間內(nèi)。國家統(tǒng)計(jì)局2011年1月7日公布全國企業(yè)景氣調(diào)查結(jié)果顯示，2010年4季度。2010年第4季度企業(yè)景氣指數(shù)連續(xù)第7個(gè)季度走升，各行業(yè)企業(yè)景氣均位于景氣區(qū)間，且呈現(xiàn)平穩(wěn)增長。這說明我國政府出臺(tái)的一系列以遏制房價(jià)過快上漲的政策措施雖然對(duì)整個(gè)行業(yè)產(chǎn)生了諸多影響，但企業(yè)經(jīng)營者心態(tài)相對(duì)穩(wěn)定，對(duì)企業(yè)經(jīng)營狀況仍比較樂觀。企業(yè)家信心指數(shù)大幅提高。2010年3季度，全國企業(yè)家信心指數(shù)結(jié)束了下滑勢(shì)頭，高位攀升。全國企業(yè)景氣調(diào)查結(jié)果顯示，，多數(shù)行業(yè)企業(yè)家及大中小型企業(yè)企業(yè)家信心均有提升。2010年2季度房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)家信心指數(shù)大幅下挫，回落到2009年2季度以來的最低點(diǎn)。，止跌回升。國家統(tǒng)計(jì)局2011年1月7日公布全國企業(yè)景氣調(diào)查結(jié)果顯示?？傮w上來看，4季度企業(yè)景氣指數(shù)和企業(yè)家信心指數(shù)在3季度回升的基礎(chǔ)上繼續(xù)回升，顯示出中國經(jīng)濟(jì)增長高位回調(diào)過程已基本趨穩(wěn)，發(fā)展勢(shì)頭正在由政策效應(yīng)刺激的沖高向市場(chǎng)力量支持的平穩(wěn)增長轉(zhuǎn)變?！皣烤皻庵笖?shù)”2010年3月份以來持續(xù)回落。在一系列宏觀調(diào)控政策影響下，反映全國房地產(chǎn)開發(fā)綜合發(fā)展水平的全國房地產(chǎn)開發(fā)綜合景氣指數(shù)（簡稱“國房景氣指數(shù)”1“國房景氣指數(shù)”是全國房地產(chǎn)開發(fā)綜合景氣指數(shù)的簡稱，是反映房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣變化趨勢(shì)和程度的綜合指數(shù)，其分類數(shù)據(jù)囊括了影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的土地、資本、供應(yīng)量、需求等4個(gè)重要因素，基本上能夠反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，指數(shù)值以100為景氣線，100以上為景氣空間，100以下為不景氣空間。）自2010年3月以來持續(xù)回落（見表1）。表1 2009年12月2010年12月房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù)及主要分類指數(shù)走勢(shì)房地產(chǎn)開發(fā)綜合景氣指數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)土地開發(fā)面積分類指數(shù)商品房平均銷售價(jià)格分類指數(shù)2009年12月2010年2月2010年3月2010年4月2010年5月2010年6月2010年7月2010年8月2010年9月2010年10月2010年11月2010年12月 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局，國研網(wǎng)行業(yè)研究部加工整理（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)供給情況分析房地產(chǎn)開發(fā)投資平穩(wěn)增長，增速高于近年來平均水平。2010年以來，持續(xù)向好的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)以及房價(jià)仍然快速上漲等一系列因素加大了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)補(bǔ)庫存的力度，房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅一直保持較高水平。國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示：，%，，為1998年以來最高水平。圖 1 2009年11月2010年12月累計(jì)全國房地產(chǎn)投資完成額及同比增長率變動(dòng)趨勢(shì)數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局，國研網(wǎng)行業(yè)研究部加工整理在市場(chǎng)普遍預(yù)期房地產(chǎn)投資將下滑的情況下，%以上的快速上漲態(tài)勢(shì)，這說明2010年4月中旬以來中央及各地出臺(tái)的一系列調(diào)控政策措施雖然對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了一定的抑制作用，但并未對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展形成根本影響，房地產(chǎn)開發(fā)的前景依舊被看好。與此同時(shí)，從2006年“國六條”到2008年“國十條”，再到2010年出臺(tái)的“新國十條”，中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施的宏觀調(diào)控，主要目的一直是遏制房價(jià)過快上漲，而不是打擊房地產(chǎn)投資、抑制房地產(chǎn)開發(fā)。因此，得益于2009年的基數(shù)較低和部分城市的補(bǔ)庫存行為，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速依然保持了較快的發(fā)展態(tài)勢(shì)。圖2 2008年12月2010年12月累計(jì)固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率變動(dòng)趨勢(shì)數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局，國研網(wǎng)行業(yè)研究部加工整理從供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看，以住宅為主的房地產(chǎn)開發(fā)投資增長持續(xù)高位運(yùn)行，這主要是由住宅的特性決定的。在工業(yè)化、城市化迅速發(fā)展所形成的城鎮(zhèn)人口不斷增加的背景下，作為居住用途的住宅就成為房地產(chǎn)市場(chǎng)首要的也是主導(dǎo)性的需求。具體來看，2010年112月，在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，%，%；，%，%；，%，%；，%，%。圖3 2009年11月2010年12月累計(jì)不同用途房地產(chǎn)開發(fā)投資構(gòu)成情況數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局，國研網(wǎng)行業(yè)研究部加工整理圖4 2008 年12月2010年12月累計(jì)不同用途房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率變動(dòng)情況數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局，國研網(wǎng)行業(yè)研究部加工整理從保障性住房的供給情況來看，2010年112月，%，%；，%，%。現(xiàn)有保障性住房的供給數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了中低收入居民家庭的巨大需求。從區(qū)域分布上來看，%，；，%，；，%。圖5 2009年11月2010年12月累計(jì)不同地區(qū)房地產(chǎn)投資額完成情況數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局，國研網(wǎng)行業(yè)研究部加工整理圖6 2008年12月2010年12月累計(jì)東、中、西部地區(qū)房地產(chǎn)投資增長率變動(dòng)趨勢(shì)數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局，國研網(wǎng)行業(yè)研究部加工整理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源同比增幅下降，自籌資金規(guī)模增速較快。在一系列遏制房價(jià)過快上漲等宏觀調(diào)控政策影響下，今年以來全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源同比增長速度顯現(xiàn)出快速回落態(tài)勢(shì)。國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示：，%。其中，%，；，%，%；，%，；，%。在其他資金中，%，；，%。圖7 2009年11月2010年12月累計(jì)全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源構(gòu)成情況數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局，國研網(wǎng)行業(yè)研究部加工整理總體來看，除利用外資、企業(yè)自籌資金和定金及預(yù)收款增速有所提升外，其他各分類資金來源增速與上月相比均呈回落態(tài)勢(shì)，說明2010年以來一系列遏制房價(jià)過快上漲的政策效果正在顯現(xiàn)。隨著2010年9月底以來有關(guān)部委一系列樓市“二次調(diào)控”政策措施的出臺(tái)，銀行總體信貸規(guī)模將隨之縮小。作為滯后指標(biāo)，在個(gè)人按揭貸款和開發(fā)貸款的結(jié)構(gòu)性收緊以及資本市場(chǎng)再融資的難度加大等影響下，開發(fā)企業(yè)資金來源增長速度回落會(huì)更加明顯，預(yù)計(jì)行業(yè)未來將以自籌資金為主要資金來源。圖9 2008年12月2010年12月累計(jì)全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源構(gòu)成增長率變動(dòng)趨勢(shì)數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局，國研網(wǎng)行業(yè)研究部加工整理土地開發(fā)面積增速遲緩，完成開發(fā)面積延續(xù)負(fù)增長。作為房地產(chǎn)發(fā)展的先行條件，土地購置面積和開發(fā)面積決定房地產(chǎn)市場(chǎng)的長期供給量。公開資料顯示：2010年全國30個(gè)省市住房用地計(jì)劃擬供應(yīng)量約18萬公頃，、體現(xiàn)了本次房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控從源頭增加供給的決心。與此同時(shí)，在我國宏觀經(jīng)濟(jì)繼續(xù)向好以及企業(yè)家信心持續(xù)增強(qiáng)等因素影響下，2010年以來全國土地市場(chǎng)顯著回暖，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積一舉扭轉(zhuǎn)了2009年持續(xù)負(fù)增長態(tài)勢(shì)并保持了30%以上的增長。但值得注意的是，土地開發(fā)面積增速遲緩狀況仍然沒有改變。國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，%，為近年購置土地增長最快的一年；同期，%，，土地開發(fā)面積仍然沒能扭轉(zhuǎn)2009年以來持續(xù)的負(fù)增長態(tài)勢(shì)，說明企業(yè)囤地現(xiàn)象依然嚴(yán)重。圖10 2008年12月2010年12月累計(jì)全國房地產(chǎn)土地購置與開發(fā)面積及同比增長率變動(dòng)趨勢(shì)數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局，國研網(wǎng)行業(yè)研究部加工整理商品房建設(shè)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，新開工面積保持快速增長。從全國商品房累計(jì)施工面積增速來看，2010年以來顯示出較快的增長水平。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：，%。其中，%，；，%，但從逐月數(shù)據(jù)看，房屋新開工面積增幅年末有所回落。圖11 2008年12月2010年12月累計(jì)全國商品房、商品住宅施工面積及同比增長率變動(dòng)趨勢(shì)數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局，國研網(wǎng)行業(yè)研究部加工整理在全國商品房累計(jì)施工面積增速提升的情況下，全國商品房累計(jì)竣工面積增速卻呈下降態(tài)勢(shì)，這說明市場(chǎng)供應(yīng)總量依然下降。國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，%。其中，%。圖12 2008年12月2010年12月累計(jì)全國商品房、商品住宅竣工面積及同比增長率變動(dòng)趨勢(shì)數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局，國研網(wǎng)行業(yè)研究部加工整理（三）房地產(chǎn)市場(chǎng)需求情況分析 商品房銷售量繼續(xù)保持增長，增速較上年同期有大幅回落。2010年，房地產(chǎn)市場(chǎng)在多重政策調(diào)控之下，結(jié)束了2009年末交易炙熱的局面，受政策調(diào)控，主要城市房地產(chǎn)交易情況普遍呈“前低后高”趨勢(shì)，全年成交量同比下跌20%?！皣粭l”、對(duì)全國房地產(chǎn)成交量的影響立竿見影，中國指數(shù)研究院每月監(jiān)測(cè)全國30個(gè)城市樓市，分別在政策出臺(tái)后的次月（2月、5月、10月）樓市成交量上漲城市的比重明顯下降。圖13 2010年樓市成交量上漲城市比重?cái)?shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù) 2010年1月，一線城市成交量均同比上漲，2月，受“國十一條”及春節(jié)的雙重影響，成交量全線下滑，同比和環(huán)比降幅都達(dá)到了40%。4月成交量逐步回升，但均低于2009年同期。4月17日，新政出臺(tái)，對(duì)一線城市樓市交易的影響迅速且直接，5月成交量環(huán)比腰斬，同比直降72%。隨著新政調(diào)控的進(jìn)一步深入，之后3個(gè)月成交量一直低位運(yùn)行，直至8月同比跌幅仍為63%。9月成交量回升明顯，超出新政前水平。隨后二次調(diào)控出臺(tái)，成交量再度下滑。但相比5月，10月成交量環(huán)比跌幅較小，為27%。年末，剛性需求釋放，成交量回升，北京、上海和杭州的成交量均在12月創(chuàng)下了年度新高。一線城市成交量同比跌幅縮小至14%。圖14 2010年一線城市成交量同比走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù) ，注：一線城市指北京、上海、廣州、深圳、杭州政策調(diào)控對(duì)二線城市的影響較為溫和，市場(chǎng)成交量的變動(dòng)相對(duì)滯后，但是2010年二線城市樓市成交量仍同比下跌20%?！皣粭l”出臺(tái)后，二線城市成交量全線同比下跌，4月份同比跌幅逐步縮小，4月跌幅縮小至4%。4月17日新政出臺(tái)后，成交量出現(xiàn)下滑，并在6月達(dá)到谷底，同比下跌49%。8月成交量小幅回升，直到9月成交量接近2009年同期水平。二次調(diào)控出臺(tái)后，各城市相繼下發(fā)“限購令”，但樓市成交量對(duì)政策反應(yīng)相對(duì)遲緩，10月成交量不僅沒有立即下降，反而超過去年同期水平。11月成交量出現(xiàn)下滑，同比下跌12%，12月成交量維持在這一水平，同比跌幅增加至28%。特別指出，武漢、青島全年成交量同比上漲，%和14%。武漢2009年末新盤供應(yīng)較多，2010年1月成交量很大，為全年最高水平，以及10月秋交會(huì)促成交易量上升，使得全年成交量與去年持平。青島則是由于地鐵工程實(shí)施，成交量從2010年10月起一直維持在100萬平方米以上，因此成交量不跌反升。圖15 2010年二線城市成交量同比走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù) ，注：二線城市指南京、蘇州、天津、重慶、武漢、成都、青島、福州2010年以來，我國政府連續(xù)出臺(tái)了一系列遏制房價(jià)過快上漲的政策措施，購房者出現(xiàn)觀望態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)成交總量開始下降。然而，進(jìn)入8月份后，房地產(chǎn)市場(chǎng)有了一些新動(dòng)向：超高價(jià)樓盤再現(xiàn)江湖，一些二、三線城市房價(jià)出現(xiàn)了不同程度的上漲，部分城市樓市成交量明顯反彈，有的城市甚至重現(xiàn)排隊(duì)購房現(xiàn)象，12月份全國商品房成交量出現(xiàn)明顯上漲。國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，%。，%，，從逐月數(shù)據(jù)看，2010年商品住宅銷售面積增幅自年初逐步回落，年末略有增加；同期，%。，%。圖16 2008年12月2010年12月累計(jì)全國商品房、商品住宅銷售面積及同比增長率變動(dòng)趨勢(shì)數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局，國研網(wǎng)行業(yè)研究部加工整理圖17 2008年12月2010年12月累計(jì)全國商品房、商品住宅銷售額及同比增長率變動(dòng)趨勢(shì)數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局，國研網(wǎng)行業(yè)研究部加工整理（四）全國房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)情況 2009年年末，我國政府相繼出臺(tái)了一系列遏制投機(jī)炒作和房價(jià)過快上漲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，2010年12月份房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了交易量下滑、房價(jià)上漲趨緩的積極變化，%。但2010年3月份隨著“新地王”的出現(xiàn)，北京等一線城市住房市場(chǎng)出現(xiàn)明顯反彈，2010年3月份全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比漲幅創(chuàng)出新高，并已接近2007年的歷史峰值，這一態(tài)勢(shì)引發(fā)了市場(chǎng)各方對(duì)政府出臺(tái)的一系列組合拳到底是“調(diào)控”還是“空調(diào)”的熱烈討論。在此背景下，我國政府自2010年4月份開始又相繼出臺(tái)了土地增值稅從嚴(yán)清算、“二套房貸”政策從嚴(yán)執(zhí)行等一系列更為嚴(yán)格的調(diào)控措施。隨后，這些遏制房價(jià)過快上漲的政策效應(yīng)對(duì)房價(jià)的影響開始顯現(xiàn)，2010年4月份開始全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比、