【正文】 租售比趨于縮小，購房需求不僅不會被抑制，反而可能得到激勵。 房產(chǎn)稅有助于房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展，減少房價波動和泡沫劇烈程度。參照國際經(jīng)驗，短期來看房產(chǎn)稅開征與房地產(chǎn)價格為負相關(guān)，即會使房價微量下跌。 此外，中央經(jīng)濟工作會議將經(jīng)濟結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整作為2011年工作重點，2011年作為“十二五”的開局之年，房產(chǎn)稅改革作為明確中央與地方財稅關(guān)系、促進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的重要手段，邁出實質(zhì)性步伐的可能性較大。（二）房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景分析“十一五”期間，房地產(chǎn)業(yè)在猶豫中獲得了巨大的發(fā)展，成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。在全國人民居住水平的改善方面，也取得了巨大的成就，房地產(chǎn)開發(fā)的住房超過新中國成立以來所有的住房面積，解決了2億多家庭的住房問題。“十二五”期間，房地產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新、升級和轉(zhuǎn)型，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和相關(guān)政府部門都需要考慮的問題。（1）政策預(yù)期：調(diào)控延續(xù)。業(yè)界一致認為，這是2011年中央對房地產(chǎn)調(diào)控政策的方向之一。為了規(guī)范國有土地上房屋征收與補償活動，維護公共利益，保障被征收房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，2011年1月21日，國務(wù)院總理溫家寶簽署國務(wù)院令公布《國有土地上房屋征收與補償條例》（中華人民共和國國務(wù)院令第590號）。這意味著，國土資源部有意將相關(guān)處分落實到“人頭”，以發(fā)揮土地調(diào)控對遏制房價快速上漲的作用。對地方政府而言，欲盡快擺脫對土地財政的依賴，則必須針對土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和出讓方式，進行推陳出新的相應(yīng)改革。根據(jù)溫家寶總理2010年12月的講話內(nèi)容，2011年將把保障住房的建設(shè)和抑制市場房價的過快上漲作為調(diào)控的重點，并將控制房價的主要責(zé)任下放到地方政府，保障房土地供應(yīng)仍將是各地的重點任務(wù)。用擴大供給、分散消費的方式緩解市場中的供求壓力，既能有效抑制高價地的出現(xiàn)，也有利于從根本上抑制房價進一步上漲。將原來的單一招拍掛變革為保障房劃撥、中低價商品房批租、高檔商品房拍賣等方式值得探索。2010年，各地在招拍掛出讓制度改革方面做了很多嘗試，其中包括“競地價、限房價”，“限地價、競保障房面積”等。（3）拿地變法：優(yōu)勝劣汰。在土地日益稀缺的一二線城市，每一塊優(yōu)質(zhì)土地都是不可再生的資源。無論是同比或環(huán)比，土地價格上漲的趨勢并沒因政策調(diào)控而放緩。2011年將是企業(yè)之間“洗牌”的一年。中小企業(yè)由于拿地風(fēng)險加劇，其開發(fā)策略將更為謹慎。 “十二五”規(guī)劃助力房地產(chǎn)角色回歸正位。在以“加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式”的“十二五”規(guī)劃主線下，房地產(chǎn)行業(yè)的角色轉(zhuǎn)型將成為五年計劃中需要逾越的第一道屏障。雖然房地產(chǎn)的觸角關(guān)聯(lián)到幾十個產(chǎn)業(yè)和龐大的就業(yè)隊伍，但是由于房地產(chǎn)被動封閉，依附性強，流動性差，它不能帶來經(jīng)濟的循環(huán)再生，相反房地產(chǎn)業(yè)的過度發(fā)展還會擴大貧富差距，因此房地產(chǎn)并不適合扮演國民經(jīng)濟直接命脈的角色。而根據(jù)包容性增長的概念理解，所謂的包容性增長，其主要含義既是在產(chǎn)業(yè)上使得各行各業(yè)實現(xiàn)和諧、包容性地發(fā)展，讓民眾共同分享經(jīng)濟增長的成果，這恐怕也將改寫唯房地產(chǎn)發(fā)展是圖的經(jīng)濟增長路線。按照預(yù)期，“十二五”期間的GDP年均增長率將達到8%左右，“十二五”期末GDP總量將超過42萬億元，人均GDP將接近3萬元。隨著經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的層層深入，房地產(chǎn)業(yè)在GDP所占的比重中逐漸淡化，科學(xué)引導(dǎo)住房需求應(yīng)運成為各級政府的調(diào)控重點，包容合理投資、保護自住剛需、打擊惡性投機將成為貫穿下個五年計劃的主要思路?！　笆濉逼陂g，仍需要大力發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)。存量房交易在發(fā)達國家成熟房地產(chǎn)市場占80%以上，房地產(chǎn)的估價、中介、物業(yè)管理、租賃、抵押、金融配套等房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)的主要內(nèi)容，具有廣闊前景。現(xiàn)今的房地產(chǎn)市場，住房消費或預(yù)期的住房消費較大地影響了居民當前的消費能力。因此，“十二五”規(guī)劃中的房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃的重點應(yīng)放在了住房保障發(fā)展規(guī)劃方面，調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)的供給結(jié)構(gòu)，以政策保障住宅的建設(shè)供應(yīng)指標為主要內(nèi)容。對商品房市場來說，原有的中低端市場無可避免地受到保障房市場的擠出效應(yīng)影響，雖然從人多地少的國情看來，未來的房地產(chǎn)市場仍會處于供不應(yīng)求的狀況中，但缺少了具有較大投資價值的中低檔市場后，推動房地產(chǎn)市場繁榮的力量又進一步削弱。保障房建設(shè)力度繼續(xù)加大，公租房成新的著力點。2010年，中央制定了580萬套的保障性住房建設(shè)計劃并已初步完成。在繼續(xù)推進廉租住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造的基礎(chǔ)上，國家有關(guān)部委又出臺了指導(dǎo)意見，提出加快發(fā)展公共租賃住房，彌補了長期以來“夾心層”住房政策缺位。辦好這件大事，群眾迫切希望，社會熱切期盼，政府義不容辭。照此每年建設(shè)600萬套保障性住房的速度發(fā)展，5年內(nèi)3000萬套保障房的入市將解決1億多人的住房難題，這將改寫我國房地產(chǎn)供應(yīng)市場的現(xiàn)有格局。與“十二五”規(guī)劃建議相比，中央經(jīng)濟工作會議進一步對住房保障提出具體、詳細的要求，而且再次強調(diào)，保障性住房建設(shè)是政府的責(zé)任。保障性安居工程建設(shè)繼續(xù)成為政府的工作重點。國土資源部2011年國土工作重點也已明確，其加強和改善房地產(chǎn)用地調(diào)控集中體現(xiàn)在確保保障性住房、棚戶區(qū)改造和自住性中小套型商品房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%，確保2011年1000萬套保障性住房用地供應(yīng)?！跋薹績r競地價”、“雙向競價”、“綜合評標”等房地產(chǎn)用地出讓模式將得到鼓勵，并推動工業(yè)用地彈性出讓和租賃制。推進農(nóng)村土地整治與增減掛鉤相結(jié)合，以促進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。有關(guān)部門正研究將集體建設(shè)用地用于公共租賃房建設(shè)的試點。為穩(wěn)定房價和抑制地價，政府將繼續(xù)增加保障性住房建設(shè)，加快建設(shè)公租房和普通租賃房，鼓勵和支持人民購買改善性住房，采取法律手段抑制投機性住房。未來房地產(chǎn)業(yè)必須更加兼顧經(jīng)濟發(fā)展和民生問題，實現(xiàn)“保障”和“市場”“兩條腿走路”。從大方向來說，隨著土地出讓機制的限制，建筑空間上很難有大突破，房地產(chǎn)應(yīng)該在技術(shù)創(chuàng)新方面有所突破，在下一階段新材料新技術(shù)的運用會逐漸增多，在未來3~5年內(nèi)環(huán)保節(jié)能的產(chǎn)品會成為主流。在“十二五”期間，節(jié)能減排、低碳經(jīng)濟的壓力下，房地產(chǎn)業(yè)無疑需要做出較大的調(diào)整來加大技術(shù)變革的步伐，主要包括與房地產(chǎn)生產(chǎn)和使用密切相關(guān)的新技術(shù)、新工藝、新材料的應(yīng)用。同時，在適當?shù)那闆r下可以考慮在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部或與其他行業(yè)之間實施類似碳排放交易機制的措施，以市場經(jīng)濟為手段在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)效益和社會總效益之間平衡。28%房產(chǎn)建筑行業(yè)無可避免地處在風(fēng)口浪尖，我國每建成1平方米房，城市二氧化碳排放總量中建筑貢獻50%，我們所有建筑節(jié)能達到70%標準，可以減少20億噸二氧化碳排放量，相當于航空業(yè)停業(yè)5年。低碳將是房地產(chǎn)行業(yè)提高其產(chǎn)品附加值的一項主要突破口，“低碳建筑”將成引領(lǐng)房地產(chǎn)業(yè)趨勢。只有強大的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)，才能讓居民環(huán)保生活得益。政府機構(gòu)改革已經(jīng)強調(diào)住房保障和房屋管理，房地產(chǎn)中介服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)也必然會逐漸步入產(chǎn)業(yè)升級的軌道。2010年的房地產(chǎn)市場并不平靜，在上半年4月，國家出來了第一輪樓市調(diào)控政策，給住宅市場一次沉重的打擊，而在下半年的9月底，國家又出臺了二次調(diào)控政策，在鞏固一次新政調(diào)控力度的同時，給本來就低迷的住宅市場又一次沉重的打擊，讓所有關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的人們看到了國家調(diào)控的決心。在通貨膨脹、股市不穩(wěn)情況下，樓市風(fēng)聲鶴唳，住宅市場“水深火熱”，不少投資者把資金從住宅撤出，轉(zhuǎn)向新的投資熱點——商業(yè)地產(chǎn)。有業(yè)內(nèi)人士指出，商業(yè)地產(chǎn)成為調(diào)控的“漏網(wǎng)之魚”并非僥幸之意，而是更有深意。2010年9月2日，保監(jiān)會發(fā)布險資投資不動產(chǎn)和股權(quán)的暫行辦法，大方規(guī)定數(shù)千億險資可以投資商業(yè)不動產(chǎn)，但是不得變相炒地賣地，不得以商業(yè)房地產(chǎn)的方式開發(fā)和銷售住宅。通過這樣的方式將淡化剝離商品住宅目前被過度凸顯的投資屬性，將其轉(zhuǎn)嫁到純粹以投資為目的的商業(yè)地產(chǎn)上，從而使整個房地產(chǎn)市場真正進入良性循環(huán)之中。商業(yè)地產(chǎn)則會因為國家對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，有望穩(wěn)中有升。目前，不但萬科、中糧、保利、中海等諸多國內(nèi)一線開發(fā)企業(yè)高調(diào)宣布其商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略，未來商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)比例將占到其整體開發(fā)投資的20%30%。有不少開發(fā)企業(yè)在2010年一年已在國內(nèi)諸多城市簽了不下十幾、二十幾個城市綜合體的開發(fā)協(xié)議。放眼2011年，傳統(tǒng)的開發(fā)商的紛紛介入，勢必會使得商業(yè)地產(chǎn)迎來群雄逐鹿的一幕，因此我們預(yù)計，在2011年中商業(yè)地產(chǎn)市場會迎來一個“集體爆發(fā)”。而近年一線城市第三產(chǎn)業(yè)占GDP的構(gòu)成均已超越50%，部分二線中的發(fā)達城市也接近50%。與住宅產(chǎn)品相比，商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品開發(fā)價值主要是通過商業(yè)的運營來體現(xiàn)，這保證了商業(yè)地產(chǎn)能夠獲得較為穩(wěn)定的長期的收益回報。因此商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)有足夠的潛力成為市場上又一項利潤空間。然而，對商業(yè)地產(chǎn)運營模式的掌握和商業(yè)經(jīng)驗的積累將是影響商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)增長的最大短板，而這想必也將成為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)者未來努力的主要方向。房地產(chǎn)市場在盤整中轉(zhuǎn)型，二三線城市房地產(chǎn)升溫。上市房企半年報顯示，2010上半年，多數(shù)品牌房企拿地金額接近或超過2009年拿地金額的50%，而在二三線城市的拿地面積占企業(yè)新增土地儲備接近或超過七成。中原地產(chǎn)認為，二線城市的調(diào)整普遍滯后于一線城市，而反彈速度則普遍領(lǐng)先于一線城市。從政策角度看，“十二五”規(guī)劃建議中明確提出，今后要“緩解特大城市中心城區(qū)壓力，強化中小城市產(chǎn)業(yè)功能，增強小城鎮(zhèn)公共服務(wù)和居住功能，推進大中小城市交通、通信、供電、給排水等基礎(chǔ)設(shè)施一體化建設(shè)和網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展”。其實，從國家區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略看，區(qū)域調(diào)整的力度已經(jīng)日益升級，并呈現(xiàn)向中西部傾斜、由區(qū)域競爭向區(qū)域合作融合、由集中優(yōu)勢到優(yōu)勢互補的轉(zhuǎn)變趨向。此外，中西部地區(qū)的長沙、武漢、蘭州等市也處在此階段向下一階段過渡的初期。將開發(fā)戰(zhàn)線轉(zhuǎn)向受政策調(diào)控影響較小的二三線城市，目前已是絕大多數(shù)品牌開發(fā)商的一個共識。尤其在皖江城市帶、沈陽經(jīng)濟區(qū)、重慶兩江新區(qū)和長江三角洲地區(qū)等多個規(guī)劃區(qū)域，由于核心城市的帶動作用，房企在搶占核心高地之后，將逐步轉(zhuǎn)向二三線城市進行布局。有機構(gòu)研究認為，2011年我國二三線城市房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)“點、線、面”齊頭發(fā)展的格局。新政頻頻出臺，房地產(chǎn)開發(fā)商新一輪洗牌來臨。房地產(chǎn)業(yè)在國家嚴管政策下：中小房地產(chǎn)企業(yè)由于資金壓力或逐步退出，或被大房地產(chǎn)企業(yè)兼并，房地產(chǎn)開發(fā)的壟斷態(tài)勢在政府的推動下形成，國企房地產(chǎn)商與民營房地產(chǎn)商新一輪的角逐在國家政策的推動下開始逐鹿中原。經(jīng)歷2010年的房價沖高、嚴格政策調(diào)控，房地產(chǎn)開發(fā)商交出“靚麗”成績單。中國銀監(jiān)會已向各銀行業(yè)金融機構(gòu)發(fā)布通知，警示四類房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險，包括拖延開發(fā)期限、變相捂盤惜售、通過關(guān)聯(lián)企業(yè)獲取貸款等。從房地產(chǎn)調(diào)控角度出發(fā)，2010年房地產(chǎn)上市公司再融資政策難以放松。可以預(yù)見，2011年，商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度將在全國各省市全面鋪開。 2011年對于房地產(chǎn)企業(yè)來說是洗牌之年。但是，與房地產(chǎn)有關(guān)的多個資金渠道已建起堤壩，外來資金來源日趨變窄、變細甚至干枯，開發(fā)商不得不轉(zhuǎn)向依賴自有資金。如果房地產(chǎn)市場調(diào)控繼續(xù)加碼，開發(fā)商資金就不再樂觀，到2011年下半年部分中小房企可能會資金鏈緊繃，出現(xiàn)“無錢拿地、無盤可開”的狀況，最終將引起地產(chǎn)業(yè)新一輪洗牌。有兩層含義：一是，供給將大量增加。二是，政府收入大幅度增加。2010年國土部一系列政策直指“低土地供應(yīng)”、“高土地價格”、“大量囤積土地”等根本性問題，歷史上首次將“抑制高地價”作為工作重心，2010年地價下跌17%意味著效果顯現(xiàn)，而地價直接推動房價的動力不再，有利于房價的平穩(wěn)。（1）房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)增長，增幅小幅回落。根據(jù)過去房地產(chǎn)調(diào)控經(jīng)驗，市場從“量跌價平”變?yōu)椤傲績r齊跌”時，房地產(chǎn)開發(fā)投資才將明顯降速。預(yù)計2011年全年，%。%，漲幅同比下降明顯；，%。影響2011年房地產(chǎn)市場最重要的因素依舊是貨幣政策。貨幣政策的松與緊，直接影響房地產(chǎn)業(yè)資金面。而由于貨幣供應(yīng)不會在2011年短時間就出現(xiàn)迅速回落，因此流動性較為寬松的宏觀環(huán)境將繼續(xù)存在。（3）房屋建設(shè)增長平穩(wěn)，新開工面積增幅出現(xiàn)明顯回落。房地產(chǎn)施工面積533 ，%，；住宅施工面積396 ，%，增幅與2010年相比基本持平。房地產(chǎn)需求。可以預(yù)期，這一套遏制房地產(chǎn)投機需求，鼓勵房地產(chǎn)供給，整頓房地產(chǎn)市場秩序的組合拳將會對目前過熱的房地產(chǎn)市場有顯著的降溫作用。盡管2011年調(diào)控政策或?qū)⒏鼮閲栏?，投資需求受到抑制，但在剛性需求支撐下，房地產(chǎn)市場降溫并不容易。在多城市出臺“限購令”的背景下，一線城市銷量或?qū)⒈３制椒€(wěn)，部分城市甚至小幅下滑，但受城市化進程推動，二三線城市銷量有望明顯增長。中國房產(chǎn)信息集團聯(lián)合中國房地產(chǎn)測評中心共同發(fā)布的《2010年度中國房地產(chǎn)企業(yè)住宅銷售排行榜》顯示，全國近40家房地產(chǎn)開發(fā)商闖入百億元行列，主要的30家開發(fā)商2010年全年銷售額累計達8691億元，銷售面積為8449萬平方米。2009年，房地產(chǎn)市場快速回暖，商品房銷售面積和銷售額增速創(chuàng)歷史新高，2010年銷售增速出現(xiàn)理性回落。對未來房地產(chǎn)銷量增長點，業(yè)內(nèi)較看好二三線城市。以萬科為例，年銷售超過千億元，與其2009年開始加大二三線城市拓展力度密不可分，尤其是一線城市受限購政策及土地資源緊張等因素影響，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)向二線市場，能提前布局二三線城市的房企，2011年或仍有不俗表現(xiàn)。自從房改一來，中國的房地產(chǎn)價格一直持續(xù)在上漲，特別是20082009年間，中國房價上漲幅度屢創(chuàng)新高，歷經(jīng)多次的政府調(diào)控和金融風(fēng)暴的影響，直到剛剛過去的2010年，中國的房價依舊在上漲，只是上漲的幅度更趨于穩(wěn)定，但上漲的趨勢一直沒有改變，特別是在通脹預(yù)期的影響下，房價上漲的趨勢得到改變的可能更加存在變數(shù)，這對于剛剛到來的2011年，房價上漲的趨勢是否得到遏制，都是值得重點關(guān)注的問題，特別是已經(jīng)上升為社會問題以后，這種關(guān)注更加明顯與值得期待。（2）人民幣升值預(yù)期和國際熱錢流入。（4）開發(fā)商逐利動機。（6）銀行偏愛房地產(chǎn)貸款，因為房地產(chǎn)貸款有抵押、手續(xù)相對簡單，不良率低。（8）自住購房者之剛性需求（基于對住房價格進一步上漲之預(yù)期）。（10）各種抑制房地產(chǎn)投機政策執(zhí)行不力，包括打擊囤地、限制購買多套住房、控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款等等政策在實際執(zhí)行過程中很多是走樣的。（2）人民幣升值預(yù)期和熱錢流入。（3）地方政府維持高地價動機。（4）開發(fā)商逐利動機。（5）其他行業(yè)資金進入房地產(chǎn)行業(yè)的動機。（6）銀行貸款給房地產(chǎn)行業(yè)的動機。（7）投機者的投機需求，2011年開始放緩，2012年持續(xù)減弱。（9）保障性住房建設(shè)進度，2011年和2012年會加速。（10）各種調(diào)控房地產(chǎn)措施的執(zhí)行力度。在房價還沒有