房地產(chǎn)市場(chǎng)及其市場(chǎng)運(yùn)行-閱讀頁(yè)
2025-06-12 00:07本頁(yè)面
【正文】 測(cè)和預(yù)警指標(biāo)土地轉(zhuǎn)化率(改動(dòng))=政府批準(zhǔn)新建商品房預(yù)售和銷售面積/出讓土地出讓建筑面積（改動(dòng)）用于監(jiān)測(cè)土地供應(yīng)與住房供應(yīng)之間的關(guān)系反映土地轉(zhuǎn)化為房屋的效率。開發(fā)投資杠桿率=自由資金（權(quán)益資金）/總投資額住房可支付指數(shù)（HAI）=家庭可承受房?jī)r(jià)上限/中位數(shù)房?jī)r(jià)HAI＝100，中位數(shù)價(jià)格的住房；HAI100，更高價(jià)格的住房；HAI100，更低價(jià)格的住房。房?jī)r(jià)租金比=價(jià)格/租金是考察房地產(chǎn)價(jià)格是否過度偏離其使用價(jià)值的指標(biāo)。個(gè)人住房抵押貸款還款收入比：月還款額/家庭收入反映個(gè)人住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)水平。但由于房地產(chǎn)具有區(qū)別于其他商品的特性，包括壟斷性、外部性和信息不對(duì)稱性等。（2）市場(chǎng)需求的廣泛性和多樣性（只有需求具有2個(gè)特性）（3）市場(chǎng)交易的復(fù)雜性（4）市場(chǎng)價(jià)格與位置密切相關(guān)：位置可決定房?jī)r(jià)的6070%；（5）存在廣泛的經(jīng)濟(jì)外部性（不能通過市場(chǎng)運(yùn)作在交易中反映的那部分，正外部性和負(fù)外部性）（6）市場(chǎng)信息的不對(duì)稱性賣方對(duì)房地產(chǎn)信息的了解遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于買房。二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能（1）配置存量房地產(chǎn)資源和利益。房地產(chǎn)市場(chǎng)通常需要一年以上的時(shí)間才能完成供需平衡的調(diào)節(jié)過程。投資收益包含兩部分，一是等效租金，二是增值收益。3)房地產(chǎn)空間市場(chǎng)和資產(chǎn)市場(chǎng)之間的聯(lián)系和均衡狀態(tài)a)聯(lián)系空間市場(chǎng)的供求關(guān)系決定了房地產(chǎn)租金的水平租金水平?jīng)Q定房地產(chǎn)資產(chǎn)的收益水平，從而影響資產(chǎn)市場(chǎng)中的需求。b)均衡狀態(tài)租金和價(jià)格不動(dòng)、房地產(chǎn)資產(chǎn)存量不動(dòng)；價(jià)格=重置成本；新增量=滅失量二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期循環(huán)（一）房地產(chǎn)周期循環(huán)的定義房地產(chǎn)周期循環(huán)是指房地產(chǎn)業(yè)活動(dòng)或其投入與產(chǎn)出有相當(dāng)?shù)牟▌?dòng)現(xiàn)象，且此現(xiàn)象重復(fù)發(fā)生。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展呈現(xiàn)一種自我修正的周期性。（四）分析房地產(chǎn)周期運(yùn)動(dòng)的新觀念經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張與創(chuàng)造就業(yè)已不再是線性關(guān)系；就業(yè)機(jī)會(huì)增加與空間需求也不再同比增長(zhǎng)；經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的擴(kuò)張不再立即絕對(duì)導(dǎo)致新建筑增加（如經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇不會(huì)立即導(dǎo)致新建筑產(chǎn)生）。階段空置率供給和需求增長(zhǎng)率租金增長(zhǎng)率變化第一階段↓始于市場(chǎng)周期的谷底，空置率達(dá)到峰值，空置率在整個(gè)階段都大于長(zhǎng)期平均空置率并逐漸減少?？焖偕蠞q→上升第三階段↑空置率依舊低于長(zhǎng)期平均空置率，但會(huì)逐漸增加，直到和之相近。供給高增長(zhǎng)，需求低增長(zhǎng)甚至負(fù)增長(zhǎng)開始下滑，租金甚至只能維持物業(yè)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用（六）房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資周期（1）第一階段運(yùn)動(dòng)的時(shí)候，很少有資本向存量房地產(chǎn)投資，更沒有資本投入新項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。存量房地產(chǎn)的價(jià)格達(dá)到或接近了最低點(diǎn)。（2）通過第一階段，尋找以低于重置成本的價(jià)格，通過平衡點(diǎn)，租金達(dá)到有利可圖的水平。（3）第三階段的時(shí)候，空置率低于平衡點(diǎn)水平，購(gòu)買存量房地產(chǎn)并繼續(xù)開發(fā)新項(xiàng)目。當(dāng)投資者最終認(rèn)識(shí)到市場(chǎng)轉(zhuǎn)向下滑時(shí)，降低對(duì)新項(xiàng)目投資的回報(bào)預(yù)期，同時(shí)也降低購(gòu)買存量房地產(chǎn)時(shí)的出價(jià)。（七）房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期和投資周期之間的關(guān)系投資周期在第一階段、第二階段初期滯后于自然周期的變化，其他階段均超前于自然周期的變化。房地產(chǎn)泡沫是一種價(jià)格現(xiàn)象，是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)外因素，特別是投機(jī)性因素作用的結(jié)果。因此，資金支持是房地產(chǎn)泡沫生成的必要條件。（2）成因：開發(fā)商：對(duì)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的偏差、之間的博弈和非理性行為、開發(fā)資金的易得性。每一個(gè)經(jīng)濟(jì)周期一般包括四個(gè)階段：繁榮、衰退、蕭條、復(fù)蘇。從擴(kuò)張過程轉(zhuǎn)為收縮過程時(shí)，宏觀經(jīng)濟(jì)達(dá)到繁榮期最高點(diǎn)，即波峰；從收縮過程轉(zhuǎn)為擴(kuò)張過程時(shí)，宏觀經(jīng)濟(jì)達(dá)到蕭條期最低點(diǎn)，即波谷。波峰時(shí)，緊縮性的貨幣政策與財(cái)政政策。房地產(chǎn)價(jià)格的劇烈波動(dòng)繁榮和崩潰規(guī)律：房地產(chǎn)價(jià)格連續(xù)上升從長(zhǎng)時(shí)間看不可持續(xù)，價(jià)格的快速上升往往也伴隨著其后快速的下跌。結(jié)構(gòu)非均衡：子市場(chǎng)結(jié)構(gòu)失衡。土地供應(yīng)政策的核心是土地供應(yīng)計(jì)劃。通過信貸規(guī)模、利率水平、貸款方式、金融創(chuàng)新等金融政策調(diào)節(jié)，是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)重要手段。經(jīng)濟(jì)適用房：價(jià)格和對(duì)象受政府指導(dǎo)。城市規(guī)劃五個(gè)層次：（二個(gè)發(fā)展+三個(gè)圖）發(fā)展策略——次區(qū)域發(fā)展綱要——法定圖則——發(fā)展大綱圖——詳細(xì)藍(lán)圖高層次規(guī)劃能指導(dǎo)土地的開發(fā)和供應(yīng)；低層次的細(xì)部規(guī)劃能為土地出讓過程確定規(guī)劃要點(diǎn)提供依據(jù)。租金控制【判斷】畸高的租金和租金回報(bào)率，往往意味著調(diào)控手段的無力和級(jí)差地租的流失，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)和整體經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行。（3）規(guī)范交易程序：是抑制投機(jī)、維護(hù)市場(chǎng)秩序的有效措施。（4）加強(qiáng)產(chǎn)權(quán)管理：權(quán)益讓渡是房地產(chǎn)市場(chǎng)活動(dòng)的核心內(nèi)容之一。
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