房地產(chǎn)市場營銷6房地產(chǎn)市場細分-閱讀頁
2025-03-18 00:41本頁面
【正文】 要進一步分析。（略） 數(shù)據(jù)二：片區(qū)內(nèi)中小戶型項目銷售一覽表。（略） 數(shù)據(jù)四：片區(qū)內(nèi)中大戶型租賃情況一覽表。（略） 6. 數(shù)據(jù)分析 （見下表） 種類 平均銷售率 平均銷售時間 均價 中大戶型 75％ 6700元 /m2 小戶型 85％ 6550元 /m2 銷售情況分析 租賃情況分析 房型 一房 二房 三房 四房 月租（基本裝修） 23 月租（精裝修） 25 25 比四房高出比例 50％ 18％ 0％ —— 出租率 94％ 90％ 77％ 62％ 單位：元 /（月 ?m2） 7. 現(xiàn)象分析 調(diào)查現(xiàn)象 ，從片區(qū)中大戶型的成交客戶分析結(jié)論： 二次置業(yè)者，家庭殷實，有一定社會地位，年齡 35～ 45歲 居多，收入高。 首次置業(yè)者，對中小戶型需求較高；二次置業(yè)者對中大戶型需求較高，中小戶型客戶對朝向較差、景觀不好的物業(yè)接受程度較高，中大戶型客戶（超過 100平米 ）則對朝向差、無景觀、無環(huán)境的物業(yè)很難接受，對戶型結(jié)構(gòu)也很挑剔。 【例】某寫字樓的產(chǎn)品定位 1. 市場環(huán)境 研究 物業(yè)租金歷來在企業(yè)經(jīng)營成本中占有較大比重，商業(yè)物業(yè)尤為突出，寫字樓物業(yè)也不例外。 深圳寫字樓市場供應(yīng)量偏大，重點在國貿(mào)、地王、上海賓館三個片區(qū)。 深圳是市場經(jīng)濟的前沿，在全國廣泛討論多種經(jīng)濟所有制實現(xiàn)形式的時候，深圳的民營經(jīng)濟已然壯大。 目標客戶：東門商戶＋田貝、水貝工業(yè)區(qū)廠商＋私營小業(yè)主。 2. 推理結(jié)論 單位細分：最小面積 49m2，總價 30萬元起。 2. 臨近交通干道、視野開闊，具有良好的昭示性。 4. 鬧中取靜，雖近主干道，但環(huán)境相對幽靜。 二、建筑本身弱勢點（劣勢分析） 1. 1997年爛尾樓，在居民心目中形象低下。 3. 工程現(xiàn)有進度，對項目戶型的改造帶來相當(dāng)難度。 5. 按原設(shè)計，容積率高，無環(huán)境。 2. 完善建筑本身細節(jié)，增加凸窗，對陽臺欄板、建筑頂部、構(gòu)件裝飾等豐富效果。 4. 現(xiàn)場環(huán)境改造，增加綠化面積和建筑小品，破除原有爛尾樓形象。 6. 對部分較差的戶型，送裝修體現(xiàn)超值感。 2. 公共 建筑功能包括商業(yè)、娛樂、觀光、會議、居住和辦公等，主要實現(xiàn)各式各樣的交往功能。人們對交流時間的處理通常為購物、運動、聚會、觀光和休閑。 5. 定位為“空中城市”的項目的主要特點就是要最大限度地滿足居住的喜好和最大限度滿足交流的需求。 【例】某項目建筑策劃分析 二、實施 1. 一層入戶大堂設(shè)置接待中心和商務(wù)中心，實現(xiàn)人的居家辦公功能。 3. 兩塔樓之間設(shè)七個主題休閑連廊空間，滿足聚會交流功能。 5. 頂層設(shè)置星空會所，觀星臺、華爾茲舞池、宴會廳，滿足聚會和觀光功能。 如何在中低價位樓盤上做出鮮明的個性色彩，填補市場空白，切中市場特色需求，是該公司當(dāng)前面臨的最大難題?！袄夏耆丝床‰y”的訴求觸動了靈感。而成都市 60歲以上人口約 130萬，占全市人口約 13％，已提前進入老齡社會。 一、需求心理分析 1. 老年人和下一代、下兩代之間由于生存環(huán)境、所受教育等諸多原因，生活方式、習(xí)慣及思想觀念等方面難免產(chǎn)生代溝。 2. 年輕人有自己的生活和工作特點，現(xiàn)代生活節(jié)奏加快，競爭加劇，壓力加大，生活無規(guī)律；與老年人住在一起難免相互干擾影響，令人頭痛。只要不是孤寡老人，一般不愿入住敬老院。 5. 老年人喜歡安靜、淡泊、樸素、平靜的生活，對物質(zhì)要求不高，不愿地處鬧市和商業(yè)區(qū)、工廠區(qū)，與子女的居住要求差異較大。 二、資金來源分析 1. 老年人常常有多年的積蓄和穩(wěn)定的退休金。 3. 本來準備送父母去敬老院的子女，可以用入院費轉(zhuǎn)為購房款，既解決了后顧之憂，又擺脫了負罪感。 三、公寓特色設(shè)計 項目確定后，我們立即著手，針對老年人的心理和生理特點，緊緊圍繞老年人的生活需求，廣泛開展調(diào)研和征詢，為老年人群量身定做最合理、最合適的住房。 2. 所有通道、門檻都采取無障礙設(shè)計。 4. 裝修適用合理，不奢侈豪華。 6. 高檔小區(qū)配置游泳池，老年公寓配置釣魚池。 8. 水龍頭不用螺絲頭，防止擰不緊，擰不開。 10. 陽臺外自設(shè)晾衣架，收晾衣物十分方便。 12. 通過樓盤的物管系統(tǒng)，配備專職保健醫(yī)生、護士，方便老人常見病就診，開設(shè)家庭病房，上門醫(yī)療、護理。 2. 利用附近 1 1 3 3 5 6 7 77路公交車，充分解決老年人辦事、親友子女探望等交通問題。 4. 與附近公園掛鉤，解決老人休閑、鍛煉、娛樂的需求。 五、宣傳促銷 針對老年人特點，制定了與眾不同的老年公寓促銷策略： 1. 大力宣傳中華民族“尊老愛幼”的傳統(tǒng)美德，倡導(dǎo)“孝心”消費，引導(dǎo)子女為老人集資買房。巧妙聯(lián)系社會對老年公寓、老年社區(qū)的輿論期盼呼吁，利用新聞擴大本樓盤的知名度和美譽度，既提高效率，又降低成本。 4. 從下崗職工中招聘一批中年婦女擔(dān)任售樓代表，既能提高與老年人的親和力，又相對降低了用工成本。 【例】某項目形象定位 某項目為純小戶型住宅，面積 30~85m2。 該項目方圓 ，在地段、價格、社區(qū)環(huán)境缺乏較大差異性優(yōu)勢的情況下，如何吸引、爭奪客戶？換言之，在理性比較上平分秋色，則“感性沖擊”就決定了市場的成敗。強調(diào)窗、陽臺、遮陽板等功能性構(gòu)件細部處理。形象定位的目的之一是打消消費者購買小戶型的心理障礙，為其提供冠冕堂皇的理由。 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH
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