房地產(chǎn)市場及其運行的一般規(guī)律-資料下載頁
2025-05-11 00:03本頁面
【正文】 N M N1 M1 M2 E0 E2 E1 O S0 D1 P Q D0 N M N1 M1 M2 E0 E2 E1 O S0 ? 原理要義 ? 均衡狀態(tài)的形成必須是供給和需求的兩種力量相互作用結(jié)果 ? 均衡狀態(tài)的構(gòu)成要素，不但包括供給價格和需求價格一致，也包括供給數(shù)量和需求數(shù)量的一致 ? 理論分析，通常把房地產(chǎn)供給量或者需求量作為房地產(chǎn)價格的函數(shù) ? 供給與需求的均衡包括兩個層次，微觀層次；宏觀層次上 ? 供求均衡的現(xiàn)實意義 ? 房地產(chǎn)市場運行所追求的目標 ? 均衡只是相對的：求略大于供的狀態(tài)；供略大于求的狀態(tài)（理想狀態(tài)） ? 微觀方面：房地產(chǎn)商應(yīng)重視市場供給和需求的變動，及時調(diào)整生產(chǎn)經(jīng)營策略和計劃 ? 宏觀方面：國家利用稅收、利率、信貸等經(jīng)濟杠桿引導供求曲線沿著人們所希望的方向移動，達到新的均衡狀態(tài) ? 表現(xiàn)為三種狀態(tài)： ? 總量性供不應(yīng)求狀態(tài) ? 1980年，我國住房租售價格比為 1： 145﹤﹤ 國際 1： 8 ? 1978年，我國城鎮(zhèn)居民人均住房面積 ，低于 1949年 。 P Q D1 S1 N M4 N1 M2 M1 E O S0 D0 M3 ? 總量性供過于求狀態(tài) ?微觀經(jīng)濟層次盲目擴大生產(chǎn) ?宏觀缺乏調(diào)節(jié) ? 20世紀 90年代（ 92~93年）房 地產(chǎn)過熱， 90年代末供給過剩 ? 95年底，積壓 5031萬 m2， ? 96年 ↑6624萬 m2 ， 98年底 ↑ ? 8000萬 m2 ， 其中住房積壓 占 80%。 ? 結(jié)構(gòu)性供求失衡狀態(tài) ?一般由于供給方的投資決策失誤造成的 ? 2021年以來，高檔住房入住率極低，低檔商品房的供不應(yīng)求。 P Q D0 S1 N M3 N1 M1 M2 E O S0 D1 M4 房地產(chǎn)市場供求的均衡是商品價值的實現(xiàn)條件 1）房地產(chǎn)市場均衡的實現(xiàn)條件： ? 深化住房體制改革 ? 完善房地產(chǎn)市場體系 ? 著重研究和培養(yǎng)商品房的有效需求，注重供給與需求總量的均衡 ? 以需定產(chǎn)，以需促供，注重供給與需求的結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào) 2）房地產(chǎn)市場均衡模型 ? 單一市場均衡模型 ? 該模型假定土地存量等于新建設(shè)用地數(shù)量，并且土地質(zhì)量沒有差異。 ? 市場均衡的條件是在一定價格下的需求量和供給量相等。 P Q D S N M E O ? 蛛網(wǎng)模型 房地產(chǎn)市場在一定時期內(nèi)，其價格的變化與供給量之間存在一定的規(guī)律。因為： ? 短期供給缺乏彈性 ? 中長期供給有彈性 ? 房地產(chǎn)的需求對于價格的變化反應(yīng)較供給更敏感 ? 房地產(chǎn)開發(fā)商是市場房地產(chǎn)供給的調(diào)節(jié)者。 ? 因此房地產(chǎn)供給與需求的變化蛛網(wǎng)模型可以分為： 收斂性蛛網(wǎng)模型、發(fā)散性蛛網(wǎng)模型、穩(wěn)定性蛛網(wǎng)模型 （ 1）收斂型蛛網(wǎng) 收斂型蛛網(wǎng)的條件：供給彈性 需求彈性，或，供給曲線斜率 需求曲線斜率。因為需求彈性大，表明價格變化相對較小，進而由價格引起的供給變化則更小，再進而由供給引起的價格變化則更更小 …… P Q S O P1 P2 P3 Q1 Qn Q2 D D′ Q3 Pn （ 2）發(fā)散型蛛網(wǎng)的條件：供給彈性 需求彈性，或，供給曲線斜率 需求曲線斜率。 P Q S O P3 P2 P1 Q3 Q2 D D′ Q1 P Q S O P2 P1 Q2 D D′ Q1 （ 3）穩(wěn)定型蛛網(wǎng)的條件：供給彈性 =需求彈性，或，供給曲線斜率 =需求曲線斜率。
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