【正文】 層的一部分設(shè)置如下設(shè)施：（1） 生活服務(wù)設(shè)施；（2） 工業(yè)服務(wù)設(shè)施；（3） 交通設(shè)施等。最后，在物業(yè)管理方面，根據(jù)前面對(duì)產(chǎn)品的定位，物業(yè)管理的定位要與之相聯(lián)系，成立專門(mén)的物業(yè)管理公司或委托專業(yè)的物管公司代理。首先對(duì)員工針對(duì)該物業(yè)進(jìn)行培訓(xùn)，強(qiáng)化物管隊(duì)伍的實(shí)際操作能力，然后建立健全組織機(jī)構(gòu)，做到權(quán)責(zé)分明，并且使這支具有較強(qiáng)的工作能力和創(chuàng)新意識(shí)，把物業(yè)管理工作提升到一個(gè)嶄新的感念上來(lái)，力爭(zhēng)令客戶滿意。第四章 經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)一、項(xiàng)目評(píng)估的前提 ①項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)方案基本定型 ②物業(yè)租售市場(chǎng)基本摸清 ③當(dāng)?shù)赝恋毓┙o與土地政策大致清楚 ④當(dāng)?shù)仡愃莆飿I(yè)的建設(shè)成本基本清楚 ⑤當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的政策法規(guī)及相關(guān)規(guī)費(fèi)基本弄清二、預(yù)期價(jià)值評(píng)估 （1）銷售價(jià)值 ①確定可售面積 ②估測(cè)銷售單價(jià)及銷售進(jìn)度 ③估算銷售收入 （2）營(yíng)租收益價(jià)值 ①確定有效營(yíng)租面積 ②估測(cè)單位租金 ③估計(jì)空租率 ④估算年凈租金收入 ⑤確定有效營(yíng)租期限 ⑥估測(cè)資本還原率 ⑦計(jì)算營(yíng)租收益價(jià)值 三、預(yù)期費(fèi)用估算 （1）土地取得費(fèi)用 （2）前期工作費(fèi)（3）房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)費(fèi) （4）管理費(fèi)用 （5）財(cái)務(wù)費(fèi)用 （6）銷售費(fèi)用 （7）銷售稅費(fèi) 在上述成本費(fèi)用中，開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用、稅費(fèi)分別為： 開(kāi)發(fā)成本：地價(jià)、前期工作費(fèi)用、建安造價(jià)開(kāi)發(fā)費(fèi)用：管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、銷售費(fèi)營(yíng)業(yè)稅費(fèi)：銷售稅費(fèi)四、預(yù)期財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)效果評(píng)估 （1）靜態(tài)評(píng)估 ①利潤(rùn) ②利潤(rùn)率 （2）動(dòng)態(tài)評(píng)估 ①財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及凈現(xiàn)值比率 ②財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 ③動(dòng)態(tài)投資回收期 五、不確定性評(píng)估 （1）影響財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的主要變量因子 ①土地費(fèi)用 ②建造成本 ③開(kāi)發(fā)周期 ④貸款利率 ⑤規(guī)劃條件 ⑥租金或售價(jià) ⑦空置率或租售進(jìn)度 ⑧年投資收益率 （2）敏感性分析 ①目的n 研究不確定因于對(duì)評(píng)價(jià)結(jié)果的影響及影響程度，協(xié)助決策者查找影響投資效益的最敏感因子。n 確定各因子的最大波動(dòng)范圍，協(xié)助決策者控制各因子的變化 ③分析方法n 單變量敏感性分析法：在假定其他因子保持不變的前提下，每次只考察一項(xiàng)因子的變化對(duì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響n 多變量敏感性分析法：同時(shí)分析幾個(gè)變量因子共同變化對(duì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響 ④局限性n 敏感性分析片面地、孤立地分析各變量因子忽略了各因子之間的相互關(guān)聯(lián)性n 敏感性分析所涉及到的因子變化范圍大多憑主觀意志所確定，未考慮各因子發(fā)生變化的概率大小n 敏感性分析的數(shù)據(jù)資料多，計(jì)算工作量大 （3）盈虧平衡分析法 ①分析目的 分析項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)量、價(jià)格等發(fā)生變化時(shí)對(duì)項(xiàng)目盈虧的影響 確定項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn) ②分析的前提n 開(kāi)發(fā)成本可以劃分為固定成本和變動(dòng)成本 ◇固定成本：不隨工程數(shù)量變動(dòng)而變化的成本、如土地費(fèi)用、資金利息、企業(yè)管理費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊費(fèi) ◇變動(dòng)成本：隨工程數(shù)量的變動(dòng)而變化的成本、如建安工程費(fèi)n 項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)收入和開(kāi)發(fā)成本與開(kāi)發(fā)量或銷售量之間呈線性或非線性關(guān)系 （4）概率分析 概率分析主要根據(jù)各種變量發(fā)生的概率分布來(lái)推算該項(xiàng)目在風(fēng)險(xiǎn)條件獲利的可能性太小及其區(qū)間分布六、開(kāi)發(fā)成本和費(fèi)用（一） 開(kāi)發(fā)成本 1．土地成本1）土地登記費(fèi)（注：首1000m2收200元，每超過(guò)500 m2加收40元）200+40*（124701000）/500==（萬(wàn)元）2）土地有償使用金12407*200=（萬(wàn)元）3）征地補(bǔ)償費(fèi) （萬(wàn)元）4）合計(jì)土地成本： （萬(wàn)元2．建安工程費(fèi)1） 住宅建安工程費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)工程量金額（萬(wàn)元）1土建及裝修工程費(fèi)9004800043202水電安裝工程費(fèi)100480004803電梯150480007204消防50480002405合計(jì)11504800057602）商鋪建安工程費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)工程量金額（萬(wàn)元）1土建及裝修工程費(fèi)60015092水電安裝工程費(fèi)501503合計(jì)6501503)建安工程費(fèi)合計(jì)：（萬(wàn)元）3．前期工程費(fèi) 1）籌建開(kāi)辦費(fèi) *%=2）可行性研究費(fèi) *‰=3）規(guī)劃勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi) *3%=4）三通一平費(fèi) 110 5）合計(jì)前期工程費(fèi) 4．基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)及公建配套費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額（萬(wàn)元）1排水管理工程費(fèi)35萬(wàn)元/公頃*2電信工程費(fèi)7萬(wàn)元/公頃*3煤氣工程費(fèi)萬(wàn)元/公頃*4公共廣場(chǎng)（含停車場(chǎng)）800 m2*500元/ m2405銷售處150 m2*1500元/ m26合計(jì)5．不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)[(+++)/]*5%=6．開(kāi)發(fā)期間工程費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額（萬(wàn)元）1配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)*6%2投資方向調(diào)節(jié)稅*5%3臨理費(fèi)*4%4供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi)1200**600元/t5供電用水負(fù)荷費(fèi)400*4kva/戶*480元/kva6合計(jì)7．開(kāi)發(fā)成本以上6項(xiàng)之和：7772 .15（二）開(kāi)發(fā)費(fèi)用序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額（萬(wàn)元）1管理費(fèi)用*3%2銷售費(fèi)用++廣告及市場(chǎng)推廣費(fèi)銷售收入*%銷售代理費(fèi)10425*2%銷售的續(xù)費(fèi)10425*1%3貸款利息詳見(jiàn)“貸款還本付息表”另計(jì)合計(jì)（三）投資成本費(fèi)用估算匯總表成本成本總額得房成本（48000）（一）土地成本（二）建安工程費(fèi)（三）前期工程費(fèi)（四）基公費(fèi)（五）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)（六）開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)（七）開(kāi)發(fā)費(fèi)用（八）合計(jì)（四）銷售收入及利潤(rùn)估算1．銷售定價(jià)A 棟為高層，均價(jià)定為2000元/m2， 一批推出B 棟為高層，均價(jià)定為2200元/m2， 一批推出D棟為商鋪，擬出售，均價(jià)定為15萬(wàn)元/m2， 一批推出停車位初定為40個(gè)，車位售價(jià)定為5萬(wàn)元/個(gè)2．銷售收入的確定A 棟：2000*18000=3600(萬(wàn)元)B 棟：2200*3000=6600(萬(wàn)元)D棟商鋪：16*15=225(萬(wàn)元)總收入：10425萬(wàn)元。3．項(xiàng)目利潤(rùn)估算1）土地增值稅計(jì)算表序號(hào)項(xiàng)目金額（萬(wàn)元）備注1扣除項(xiàng)目金額+++開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)費(fèi)用銷售稅金及附加銷售收入*7%加扣20%1．1*20%2銷售收入104253增值額214增值率05增值稅免交2）稅后利潤(rùn)序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)1銷售收入104252總成本費(fèi)用3營(yíng)業(yè)稅（3%）4城維稅及附加（2%）5土地增值稅6利息7利潤(rùn)總額8所得稅9稅后利潤(rùn)七、經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)（一） 土地成本1． 購(gòu)置價(jià) 2． 購(gòu)置輔助費(fèi) ——————————————— （二） 建設(shè)費(fèi)用 1． 建造成本 2． 專業(yè)人員費(fèi)用 3． 利息費(fèi)用 ——————————————— （三） 銷售費(fèi)用1． 代理費(fèi)用 2． 廣告、宣傳費(fèi)用 ——————————————— 總開(kāi)發(fā)成本 （四） 靜態(tài)評(píng)估1． 稅前利潤(rùn) =10425––（+）2． 稅后利潤(rùn) =*（1–33%）=3． 投資收益率 = 4． 總開(kāi)發(fā)價(jià)值 = 利潤(rùn) / 還原利率= / %=5． 成本利潤(rùn)率 = (總開(kāi)發(fā)價(jià)值—總開(kāi)發(fā)成本 ) / 總開(kāi)發(fā)成本 = (－) / =% （五） 敏感性因素分析（參見(jiàn)下表）項(xiàng)目原始值參數(shù)變化建造期利率建造成本銷售收入還原利率土地購(gòu)置及輔助費(fèi)建造成本專業(yè)人員費(fèi)用利息費(fèi)銷售費(fèi)用銷售收入還原利率總開(kāi)發(fā)價(jià)值投資收益率成本利潤(rùn)200%17%15%%%15%%%15%15%%%15%15%15%14%0%15%15%17%%主要參數(shù)變動(dòng)引起的利潤(rùn)水平變動(dòng)幅度開(kāi)發(fā)商投資收益率下降開(kāi)發(fā)商總成本利潤(rùn)率下降建造期延長(zhǎng)15%%%短期貸款利率提高15%%%建造成本增加15%%%銷售收入降低15%￥100%還原利率提高15%無(wú)變化%通過(guò)該項(xiàng)目的敏感性分析表明：該項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。建造成本、銷售收入和還原利率的變動(dòng)對(duì)本項(xiàng)目的影響較大。因此應(yīng)該密切注意這幾個(gè)因素的變動(dòng)狀況，以防止它們的變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目造成一定的損失，從而使得項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度減小到最低。第五章 融資策略一、資金的運(yùn)籌人們往往把資金比喻為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的“血液”，這主要是因?yàn)橘Y金供給與流轉(zhuǎn)不正常必將導(dǎo)致企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的不正常。資金的運(yùn)籌包括增加和加快資金的收入，監(jiān)控資金的支出，節(jié)約資金的流轉(zhuǎn)費(fèi)用可，最大限度的提高資金的利用率。由于行業(yè)的特征，房地產(chǎn)企業(yè)在資金的運(yùn)籌上，有其自身的特征，主要表現(xiàn)在：；；。二、籌措的渠道（一）商品房預(yù)售和租售 預(yù)收購(gòu)房者的一部分購(gòu)房款或定金，相當(dāng)于為開(kāi)發(fā)商籌集一部分后繼資金，且是不需花費(fèi)成本的資金，能大大加快開(kāi)發(fā)商的資金回籠，減小投資風(fēng)險(xiǎn)。而投資者本人則損失利息收入，并要承擔(dān)建房過(guò)程中的種種風(fēng)險(xiǎn)。但國(guó)家為防止欺詐消費(fèi)者的行為出現(xiàn)，已經(jīng)提高了開(kāi)發(fā)商預(yù)售樓盤(pán)的門(mén)檻，各地根據(jù)自己的具體情況制定具體的預(yù)售許可標(biāo)準(zhǔn)。（二）合作與參建開(kāi)展項(xiàng)目合件建和參建，吸引國(guó)內(nèi)資金，是增強(qiáng)企業(yè)資金供給力的主要途徑，項(xiàng)目合作吸收資金指開(kāi)發(fā)公司將自行開(kāi)發(fā)是的項(xiàng)目，選擇與國(guó)內(nèi)外企業(yè)的合作投資，共同開(kāi)發(fā)，共享里利潤(rùn)。參建籌資指將開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一部分或全部按商定的價(jià)格吸收其他企業(yè)參加投資。（三）銀行借貸1） 流動(dòng)資金貸款一般期限不超過(guò)一年，利率較高2） 抵押貸款貸款成數(shù)最高不超過(guò)七成（四）發(fā)行債券（五）發(fā)行股票（六）按揭（七）其它渠道1) 施工企業(yè)墊資2) 引用外資3) 融資租賃4) 政府貸款等等四、資金的監(jiān)控企業(yè)必須合理使用資金，以提高資金效益，增強(qiáng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力。要做到合理使用資金，企業(yè)必須對(duì)資金的流向和流量實(shí)行嚴(yán)格的監(jiān)控。資金的監(jiān)控一般分為期前監(jiān)控和期間監(jiān)控兩個(gè)方面。1． 期前監(jiān)控期前監(jiān)控的目的是為了事先對(duì)資金的流向和流量做到心中有數(shù)，先掌握矛盾，以便“防范與未然”，期前監(jiān)控首先要作好資金的計(jì)劃管理。企業(yè)必須根據(jù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的需要，編制年度、季度和月度的資金收支計(jì)劃。對(duì)總體上和每一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金收入和資金投入情況按時(shí)間、數(shù)量分別排列組合，找出資金的收入和支出各自的波谷期及其節(jié)點(diǎn)，分析造成缺口的原因，擬訂彌補(bǔ)缺口的措施。2． 期間監(jiān)控期間監(jiān)控的目的是使資金能夠保證企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)正常進(jìn)行和不斷發(fā)展，其主要內(nèi)容有：1） 對(duì)商品房預(yù)售收入和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金支出的監(jiān)控企業(yè)建立的應(yīng)收帳款臺(tái)帳中，尤其應(yīng)該詳細(xì)反映預(yù)售和銷售合同款的應(yīng)收和 情況。與此同時(shí)，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金支出的數(shù)量和時(shí)間要嚴(yán)格控制，并按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及時(shí)反映資金的收支情況，力求在各項(xiàng)資金自我平衡的基礎(chǔ)上達(dá)到整個(gè)公司資金的基本平衡。2） 加強(qiáng)收支大類的監(jiān)控公司按收入和支出的類別進(jìn)行監(jiān)控，以有利于隨時(shí)掌握什么時(shí)候收到和可以收到哪些資金，以及什么時(shí)候支付或還需支出哪些費(fèi)用，使公司在籌集或使用資金的時(shí)候，能夠區(qū)別重點(diǎn)與一般。3） 統(tǒng)籌資金與收支在企業(yè)資金的運(yùn)籌上，計(jì)劃與實(shí)際發(fā)生碰撞是經(jīng)常發(fā)生的，所以統(tǒng)籌資金對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)甚為重要,統(tǒng)籌資金包括資金管理體制和資金調(diào)度兩方面。五、案例分析本項(xiàng)目的資金來(lái)源有：自有資金，銀行借款和預(yù)收購(gòu)房款三種。根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門(mén)的規(guī)定，自有資金的投入量