【正文】 層的一部分設置如下設施：（1） 生活服務設施；（2） 工業(yè)服務設施；（3） 交通設施等。最后，在物業(yè)管理方面，根據(jù)前面對產(chǎn)品的定位，物業(yè)管理的定位要與之相聯(lián)系，成立專門的物業(yè)管理公司或委托專業(yè)的物管公司代理。首先對員工針對該物業(yè)進行培訓，強化物管隊伍的實際操作能力，然后建立健全組織機構，做到權責分明，并且使這支具有較強的工作能力和創(chuàng)新意識，把物業(yè)管理工作提升到一個嶄新的感念上來，力爭令客戶滿意。第四章 經(jīng)濟效益評價一、項目評估的前提 ①項目投資經(jīng)營方案基本定型 ②物業(yè)租售市場基本摸清 ③當?shù)赝恋毓┙o與土地政策大致清楚 ④當?shù)仡愃莆飿I(yè)的建設成本基本清楚 ⑤當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的政策法規(guī)及相關規(guī)費基本弄清二、預期價值評估 （1）銷售價值 ①確定可售面積 ②估測銷售單價及銷售進度 ③估算銷售收入 （2）營租收益價值 ①確定有效營租面積 ②估測單位租金 ③估計空租率 ④估算年凈租金收入 ⑤確定有效營租期限 ⑥估測資本還原率 ⑦計算營租收益價值 三、預期費用估算 （1）土地取得費用 （2）前期工作費（3）房屋開發(fā)建設費 （4）管理費用 （5）財務費用 （6）銷售費用 （7）銷售稅費 在上述成本費用中，開發(fā)成本、費用、稅費分別為： 開發(fā)成本：地價、前期工作費用、建安造價開發(fā)費用：管理費、財務費、銷售費營業(yè)稅費：銷售稅費四、預期財務經(jīng)濟效果評估 （1）靜態(tài)評估 ①利潤 ②利潤率 （2）動態(tài)評估 ①財務凈現(xiàn)值及凈現(xiàn)值比率 ②財務內(nèi)部收益率 ③動態(tài)投資回收期 五、不確定性評估 （1）影響財務經(jīng)濟評價的主要變量因子 ①土地費用 ②建造成本 ③開發(fā)周期 ④貸款利率 ⑤規(guī)劃條件 ⑥租金或售價 ⑦空置率或租售進度 ⑧年投資收益率 （2）敏感性分析 ①目的n 研究不確定因于對評價結果的影響及影響程度，協(xié)助決策者查找影響投資效益的最敏感因子。n 確定各因子的最大波動范圍，協(xié)助決策者控制各因子的變化 ③分析方法n 單變量敏感性分析法：在假定其他因子保持不變的前提下，每次只考察一項因子的變化對評價指標的影響n 多變量敏感性分析法：同時分析幾個變量因子共同變化對評價指標的影響 ④局限性n 敏感性分析片面地、孤立地分析各變量因子忽略了各因子之間的相互關聯(lián)性n 敏感性分析所涉及到的因子變化范圍大多憑主觀意志所確定，未考慮各因子發(fā)生變化的概率大小n 敏感性分析的數(shù)據(jù)資料多，計算工作量大 （3）盈虧平衡分析法 ①分析目的 分析項目開發(fā)成本、開發(fā)量、價格等發(fā)生變化時對項目盈虧的影響 確定項目的盈虧平衡點 ②分析的前提n 開發(fā)成本可以劃分為固定成本和變動成本 ◇固定成本：不隨工程數(shù)量變動而變化的成本、如土地費用、資金利息、企業(yè)管理費、固定資產(chǎn)折舊費 ◇變動成本：隨工程數(shù)量的變動而變化的成本、如建安工程費n 項目的經(jīng)營收入和開發(fā)成本與開發(fā)量或銷售量之間呈線性或非線性關系 （4）概率分析 概率分析主要根據(jù)各種變量發(fā)生的概率分布來推算該項目在風險條件獲利的可能性太小及其區(qū)間分布六、開發(fā)成本和費用（一） 開發(fā)成本 1．土地成本1）土地登記費（注：首1000m2收200元，每超過500 m2加收40元）200+40*（124701000）/500==（萬元）2）土地有償使用金12407*200=（萬元）3）征地補償費 （萬元）4）合計土地成本： （萬元2．建安工程費1） 住宅建安工程費序號項目單價工程量金額（萬元）1土建及裝修工程費9004800043202水電安裝工程費100480004803電梯150480007204消防50480002405合計11504800057602）商鋪建安工程費序號項目單價工程量金額（萬元）1土建及裝修工程費60015092水電安裝工程費501503合計6501503)建安工程費合計：（萬元）3．前期工程費 1）籌建開辦費 *%=2）可行性研究費 *‰=3）規(guī)劃勘測設計費 *3%=4）三通一平費 110 5）合計前期工程費 4．基礎設施配套費及公建配套費序號項目計算依據(jù)金額（萬元）1排水管理工程費35萬元/公頃*2電信工程費7萬元/公頃*3煤氣工程費萬元/公頃*4公共廣場（含停車場）800 m2*500元/ m2405銷售處150 m2*1500元/ m26合計5．不可預見費[(+++)/]*5%=6．開發(fā)期間工程費序號項目計算依據(jù)金額（萬元）1配套設施建設費*6%2投資方向調節(jié)稅*5%3臨理費*4%4供水管網(wǎng)補償費1200**600元/t5供電用水負荷費400*4kva/戶*480元/kva6合計7．開發(fā)成本以上6項之和：7772 .15（二）開發(fā)費用序號項目計算依據(jù)金額（萬元）1管理費用*3%2銷售費用++廣告及市場推廣費銷售收入*%銷售代理費10425*2%銷售的續(xù)費10425*1%3貸款利息詳見“貸款還本付息表”另計合計（三）投資成本費用估算匯總表成本成本總額得房成本（48000）（一）土地成本（二）建安工程費（三）前期工程費（四）基公費（五）不可預見費（六）開發(fā)期稅費（七）開發(fā)費用（八）合計（四）銷售收入及利潤估算1．銷售定價A 棟為高層，均價定為2000元/m2， 一批推出B 棟為高層，均價定為2200元/m2， 一批推出D棟為商鋪，擬出售，均價定為15萬元/m2， 一批推出停車位初定為40個，車位售價定為5萬元/個2．銷售收入的確定A 棟：2000*18000=3600(萬元)B 棟：2200*3000=6600(萬元)D棟商鋪：16*15=225(萬元)總收入：10425萬元。3．項目利潤估算1）土地增值稅計算表序號項目金額（萬元）備注1扣除項目金額+++開發(fā)成本開發(fā)費用銷售稅金及附加銷售收入*7%加扣20%1．1*20%2銷售收入104253增值額214增值率05增值稅免交2）稅后利潤序號項目合計1銷售收入104252總成本費用3營業(yè)稅（3%）4城維稅及附加（2%）5土地增值稅6利息7利潤總額8所得稅9稅后利潤七、經(jīng)濟效益評價（一） 土地成本1． 購置價 2． 購置輔助費 ——————————————— （二） 建設費用 1． 建造成本 2． 專業(yè)人員費用 3． 利息費用 ——————————————— （三） 銷售費用1． 代理費用 2． 廣告、宣傳費用 ——————————————— 總開發(fā)成本 （四） 靜態(tài)評估1． 稅前利潤 =10425––（+）2． 稅后利潤 =*（1–33%）=3． 投資收益率 = 4． 總開發(fā)價值 = 利潤 / 還原利率= / %=5． 成本利潤率 = (總開發(fā)價值—總開發(fā)成本 ) / 總開發(fā)成本 = (－) / =% （五） 敏感性因素分析（參見下表）項目原始值參數(shù)變化建造期利率建造成本銷售收入還原利率土地購置及輔助費建造成本專業(yè)人員費用利息費銷售費用銷售收入還原利率總開發(fā)價值投資收益率成本利潤200%17%15%%%15%%%15%15%%%15%15%15%14%0%15%15%17%%主要參數(shù)變動引起的利潤水平變動幅度開發(fā)商投資收益率下降開發(fā)商總成本利潤率下降建造期延長15%%%短期貸款利率提高15%%%建造成本增加15%%%銷售收入降低15%￥100%還原利率提高15%無變化%通過該項目的敏感性分析表明：該項目的抗風險能力較強。建造成本、銷售收入和還原利率的變動對本項目的影響較大。因此應該密切注意這幾個因素的變動狀況，以防止它們的變動對項目造成一定的損失，從而使得項目的風險程度減小到最低。第五章 融資策略一、資金的運籌人們往往把資金比喻為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“血液”，這主要是因為資金供給與流轉不正常必將導致企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的不正常。資金的運籌包括增加和加快資金的收入，監(jiān)控資金的支出，節(jié)約資金的流轉費用可，最大限度的提高資金的利用率。由于行業(yè)的特征，房地產(chǎn)企業(yè)在資金的運籌上，有其自身的特征，主要表現(xiàn)在：；；。二、籌措的渠道（一）商品房預售和租售 預收購房者的一部分購房款或定金，相當于為開發(fā)商籌集一部分后繼資金，且是不需花費成本的資金，能大大加快開發(fā)商的資金回籠，減小投資風險。而投資者本人則損失利息收入，并要承擔建房過程中的種種風險。但國家為防止欺詐消費者的行為出現(xiàn)，已經(jīng)提高了開發(fā)商預售樓盤的門檻，各地根據(jù)自己的具體情況制定具體的預售許可標準。（二）合作與參建開展項目合件建和參建，吸引國內(nèi)資金，是增強企業(yè)資金供給力的主要途徑，項目合作吸收資金指開發(fā)公司將自行開發(fā)是的項目，選擇與國內(nèi)外企業(yè)的合作投資，共同開發(fā)，共享里利潤。參建籌資指將開發(fā)項目的一部分或全部按商定的價格吸收其他企業(yè)參加投資。（三）銀行借貸1） 流動資金貸款一般期限不超過一年，利率較高2） 抵押貸款貸款成數(shù)最高不超過七成（四）發(fā)行債券（五）發(fā)行股票（六）按揭（七）其它渠道1) 施工企業(yè)墊資2) 引用外資3) 融資租賃4) 政府貸款等等四、資金的監(jiān)控企業(yè)必須合理使用資金，以提高資金效益，增強企業(yè)經(jīng)營能力。要做到合理使用資金，企業(yè)必須對資金的流向和流量實行嚴格的監(jiān)控。資金的監(jiān)控一般分為期前監(jiān)控和期間監(jiān)控兩個方面。1． 期前監(jiān)控期前監(jiān)控的目的是為了事先對資金的流向和流量做到心中有數(shù)，先掌握矛盾，以便“防范與未然”，期前監(jiān)控首先要作好資金的計劃管理。企業(yè)必須根據(jù)開發(fā)經(jīng)營的需要，編制年度、季度和月度的資金收支計劃。對總體上和每一個開發(fā)項目的資金收入和資金投入情況按時間、數(shù)量分別排列組合，找出資金的收入和支出各自的波谷期及其節(jié)點，分析造成缺口的原因，擬訂彌補缺口的措施。2． 期間監(jiān)控期間監(jiān)控的目的是使資金能夠保證企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動正常進行和不斷發(fā)展，其主要內(nèi)容有：1） 對商品房預售收入和項目開發(fā)資金支出的監(jiān)控企業(yè)建立的應收帳款臺帳中，尤其應該詳細反映預售和銷售合同款的應收和 情況。與此同時，對項目開發(fā)資金支出的數(shù)量和時間要嚴格控制，并按開發(fā)項目及時反映資金的收支情況，力求在各項資金自我平衡的基礎上達到整個公司資金的基本平衡。2） 加強收支大類的監(jiān)控公司按收入和支出的類別進行監(jiān)控，以有利于隨時掌握什么時候收到和可以收到哪些資金，以及什么時候支付或還需支出哪些費用，使公司在籌集或使用資金的時候，能夠區(qū)別重點與一般。3） 統(tǒng)籌資金與收支在企業(yè)資金的運籌上，計劃與實際發(fā)生碰撞是經(jīng)常發(fā)生的，所以統(tǒng)籌資金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甚為重要,統(tǒng)籌資金包括資金管理體制和資金調度兩方面。五、案例分析本項目的資金來源有：自有資金，銀行借款和預收購房款三種。根據(jù)國家有關部門的規(guī)定，自有資金的投入量