【正文】 是所有的地方都適合做商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)。只有某個地方具備了相應(yīng)的條件后，才可以做。商業(yè)房地產(chǎn)鑒于其功能特點，對位置和周邊條件的要求與普通房地產(chǎn)相比有過之而無不及。一個住宅區(qū)，一棟寫字樓所要解決的客流局限在一定范圍內(nèi)，但商業(yè)房地產(chǎn)則不同，所以要解決的客流會隨著經(jīng)營狀態(tài)的變化，會發(fā)生倍增，也會發(fā)生銳減。當(dāng)一個商業(yè)地產(chǎn)項目的客流發(fā)生倍增的時候，項目所在位置能否適應(yīng)就成為一個重要的問題。判斷可發(fā)展規(guī)模在完成商業(yè)地產(chǎn)項目的選址工作后，需要針對特定項目地址進(jìn)行市場前景及可發(fā)展規(guī)模的可行性分析。將確定該項目的市場基礎(chǔ)，周邊商圈覆蓋人口的狀況，可能的客戶流量，客戶流產(chǎn)生的項目營業(yè)額及項目的可發(fā)展規(guī)模等一些相關(guān)問題。項目土地取得及政府許可完成商業(yè)地產(chǎn)項目市場前景及可發(fā)展規(guī)模的分析后，將面臨項目土地取得及政府許可的問題。土地取得指投資商按照政府土地主管部門的商定的價格從政府土地部門得到相應(yīng)地塊一定限的土地開發(fā)使用權(quán)。政府許可指向政府相關(guān)主管部門申請建設(shè)商業(yè)房地產(chǎn)項目，并得到政府相應(yīng)發(fā)改委、規(guī)劃局、商委等政府機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn)等。項目土地取得有兩打標(biāo)準(zhǔn)：（1）土地規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)。商業(yè)地產(chǎn)項目對土地規(guī)模的要求：要滿足該項目本身 功能的需要，得夠用。（2）土地價格標(biāo)準(zhǔn)。土地價格的高低將決定項目的競爭優(yōu)勢。尤其在項目 做初期。土地價格越低，前期資金的壓力越小。項目定位細(xì)化徹底的、細(xì)致的研究分析項目的目標(biāo)客戶，市場定位，產(chǎn)品定位，產(chǎn)品形式，特點，啟動策略，財務(wù)測算相關(guān)問題。此步驟是項目成功與否的重要因素，如果定位出現(xiàn)差錯，則項目沒有成功的可能。反復(fù)探討，反復(fù)修改定位，定位的準(zhǔn)確程度取決于市場。項目規(guī)劃設(shè)計項目的規(guī)劃設(shè)計包括項目的方案設(shè)計、初步設(shè)計及施工圖設(shè)計等。其中尤其以方案設(shè)計為重中之重：方案設(shè)計可以稱之為宏觀設(shè)計，將決定商業(yè)地產(chǎn)項目的外部布局、內(nèi)部功能、土地的利用率、室內(nèi)空間的利用效率、商鋪出租的價值潛力、室內(nèi)空間的合理動線布局等。初步設(shè)計及施工圖設(shè)計可稱之為微觀設(shè)計，即在方案設(shè)計基礎(chǔ)上進(jìn)行純建筑的深化、細(xì)化。設(shè)計方案的市場化商業(yè)地產(chǎn)項目必須強(qiáng)調(diào)經(jīng)營，無論是百貨、超市、專賣或任何業(yè)態(tài)都對商業(yè)地產(chǎn)里面的合理布局、客流有效引導(dǎo)有需求。如果商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計不能最大滿足客戶的功能要求，那么商戶最簡單的選擇就是不選擇該項目，所以任何商業(yè)地產(chǎn)項目的設(shè)計必須遵守市場需求。項目設(shè)計、市場調(diào)整方案及財務(wù)方案的系統(tǒng)化整合在完成了上述項目設(shè)計、市場調(diào)整方案及財務(wù)融資方案后，需要就以上方案進(jìn)行調(diào)整，即系統(tǒng)整合問題，通過調(diào)整整合，判斷項目規(guī)模和投資回報的關(guān)系是否合理：判斷項目投資規(guī)模和企業(yè)自身資金、資源背景是否符合投資規(guī)模：判斷投資商自身資金、資源和其股權(quán)期望之間是否合理可行等。如果上述判斷的結(jié)果存在問題，那么需要回到設(shè)計階段進(jìn)行相關(guān)調(diào)整，并再循環(huán)進(jìn)行市場調(diào)方案及財務(wù)融資方案，驗證確定最終可行方案。項目方案的政府許可在完成項目方案的系統(tǒng)化整合后，需要向政府計劃部門提交可行性研究報告，向規(guī)劃部門提交方案設(shè)計，向交通部門提交交通方案，向消防部門提交消防方案，向環(huán)保部門提交環(huán)境評估報告，向供電部門提交項目用電方案，向天然氣、自來水公司、市政管理部門提交方案以及向其他部門提交別的文件，并得到上述部門的認(rèn)可批準(zhǔn)過程。項目招投標(biāo)在完成項目設(shè)計方案的深化后，在項目規(guī)劃得到審批、項目土地使用得到許可后，經(jīng)過招投標(biāo)的程序確定項目的施工企業(yè)、監(jiān)理單位、工料測量師及后面階段的機(jī)電咨詢商，以便做好項目施工準(zhǔn)備的過程。1項目的財務(wù)核算開發(fā)商在完成項目的設(shè)計方案后，建立或委托專門的財務(wù)融資機(jī)構(gòu)對該商業(yè)地產(chǎn)項目的成本、收益、投資回報率、投資回報的敏感性分析等進(jìn)行專業(yè)化分析。這是投資商對項目進(jìn)行投的微觀量化的決策依據(jù)。在財務(wù)分析核算過程中，財務(wù)融資結(jié)構(gòu)需要以項目市場前景及可發(fā)展規(guī)模的可行性為參考，并大量引用分析結(jié)論。1資金需求方案指財務(wù)融資機(jī)構(gòu)結(jié)合項目的財務(wù)核算進(jìn)一步細(xì)化項目的資金需求量及資金流量的工作。該項工作需要首先對項目的工程資金量及資金進(jìn)行宏觀的方案編制，再結(jié)合項目的資金需求，最終完成該項目的資金需求方案。1融資方案開發(fā)商結(jié)合其自有資金狀況、企業(yè)自身資源、股權(quán)策略等，以項目資金需求方案為參照對象，制定的資金供給計劃。在此強(qiáng)調(diào)以投資商的自有資金狀況、企業(yè)自身資源和股權(quán)策略為參照對象，是因為任何金融工具的基礎(chǔ)都只能是企業(yè)自身資源，否則除非市場因素存在，企業(yè)是不可能有效得到金融支持的。有些國內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)投資商不懂得金融投資依附下企業(yè)資源的特點，所以在項目運(yùn)作時低估自身資源的重要性，過高評價自身在項目中的價值，并盲目產(chǎn)生對股權(quán)的過高期望，從而導(dǎo)致金融方案不可行。1項目融資除非開發(fā)商有足夠的資金做支持，除非項目采取出售的投資模式，投資商一旦完成對項目設(shè)計方案、財務(wù)融資方案的決策，就可以推進(jìn)項目運(yùn)作過程中重要的工作，即項目融資工作。項目融資包括項目開發(fā)階段的資金準(zhǔn)備及項目運(yùn)營期間的資金準(zhǔn)備兩個階段的內(nèi)容。主要形式有股權(quán)融資和債權(quán)融資。開發(fā)商在進(jìn)行項目融資之前首先要進(jìn)行項目融資的策劃工作。準(zhǔn)確對商業(yè)房地產(chǎn)項目的融資策略及方案進(jìn)行決策，可以最大限度保證融資工作有效進(jìn)行。如果開發(fā)商過高估計其在該項目中的股權(quán)期望，在融資過程中必然面臨失敗，最終嚴(yán)重影響融資工作的進(jìn)程。完成融資決策后，進(jìn)行的首要工作是項目商業(yè)計劃書的編寫工作，項目商業(yè)計劃書是其他投資及金融機(jī)構(gòu)了解該項目的有效渠道。1市場策劃項目的市場策劃對項目的成功至關(guān)重要，高明的市場策劃可以降低項目的成本，并有效打開市場空間，收益空間與利潤空間，贏得市場必須面對市場競爭的局面，避免競爭的市場策略是制勝的關(guān)鍵之舉。1招商項目招商的方式主要有兩種，即：（1）委托專業(yè)招商咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行項目招商；（2）自己搭建招商團(tuán)隊進(jìn)行招商工作。對于商業(yè)房地產(chǎn)項目來講，將國際 知名零售商請進(jìn)來有利于整個項目的招商，也就是主力店。通常招商咨詢機(jī)構(gòu)更了解國際知名零售商的需求，所以委托專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行項目的前期招商更能有效促進(jìn)項目的進(jìn)展。1價格策略對于采取商鋪出售方案的項目來講，需要對商鋪的售價進(jìn)行預(yù)測，并依據(jù)市場策略進(jìn)行售價決策。商鋪的售價首先由商鋪自身價值決定，其次，市場策略將有效提升商鋪的價值。售價決策的準(zhǔn)確將有利于項目的出售操作。價格策略主要有三種：高開低走，平開平走，低開高走。1租金策略在招商階段就需要對商鋪的租金進(jìn)行科學(xué)預(yù)測。預(yù)測必須依靠對現(xiàn)狀市場的研究，和對未來市場的預(yù)測，不僅考慮自身市場空間，而且要考慮競爭市場的影響力，租金判斷對于項目招商意義非常，準(zhǔn)確的租金定位將提高項目的招商效率。1管理公司的選擇項目取得成功的重要因素之一，是商業(yè)房地產(chǎn)的物業(yè)管理。好的管理商對招商工作、融資工作、工程的進(jìn)行都有積極影響及作用，其重要性遠(yuǎn)遠(yuǎn)不只對招商的影響。管理商可以選擇的范圍比較小，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)管理商比較少，多為國際、香港、東南亞等國家地區(qū)的機(jī)構(gòu)。商業(yè)地產(chǎn)管理公司介入的方式主要有：（1）管理公司的管理參股；（2）聘請管理公司。二、注意事項 策劃人員必須回答：開發(fā)什么樣的物業(yè)才能實現(xiàn)價值最大化？為此，策劃人員必須研究地段、街區(qū)、商圈、商業(yè)功能演變、不同類型物業(yè)與地段的經(jīng)濟(jì)效果，甚至要研究物業(yè)建成后物業(yè)與街區(qū)發(fā)展的互動關(guān)系。價值判別結(jié)論決定項目的客戶定位、建筑定位、形象定位和價格定位。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營的突出特征是需要巨資投入（初始投資和總投資），籌措足夠的資金是項目能否成功的關(guān)鍵。為籌措資金，贏得投資人（銀行、基金、信托機(jī)構(gòu)、獨(dú)立投資人、投資公司、開發(fā)商等）的青睞和認(rèn)可，必須制定系統(tǒng)、科學(xué)、完善、可實施的可行性研究報告，描繪完整可信的投資收益“路線圖”。根據(jù)融資方案，企業(yè)應(yīng)通過招商尋找潛在投資人、建立融資渠道，并評價融資方案的成本與收益，選擇最合適的方案。例如我們從銀行貸款和投資人出資入股兩種方案。銀行雖不分配利潤、不干涉經(jīng)營管理，但要貸款利息；后者不要利息但要參與分配利潤，介入公司經(jīng)營管理，究竟如何選擇，應(yīng)具體問題、具體分析。商業(yè)物業(yè)的開發(fā)和運(yùn)營是價值創(chuàng)造和分配過程，發(fā)現(xiàn)價值和創(chuàng)造價值同等重要，價值受多種因素和規(guī)律的影響，沒有深厚的價值理論功底就不可能制定完善的價值鏈策劃活動。價值鏈構(gòu)造包括產(chǎn)品縱向價值鏈和企業(yè)內(nèi)部價值鏈。針對一個商業(yè)地產(chǎn)項目，首要的是構(gòu)造產(chǎn)品縱向價值鏈，把參與商業(yè)物業(yè)開發(fā)和運(yùn)營的各方利益有機(jī)地聯(lián)結(jié)起來。著眼于長期發(fā)展的企業(yè)為適應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營，也采取組織措施構(gòu)建企業(yè)內(nèi)部價值鏈。商業(yè)建筑一般由主要營業(yè)空間、附屬營業(yè)空間、配套空間和共享空間構(gòu)成。建筑策劃意在優(yōu)化建筑空間于經(jīng)營業(yè)績之間的關(guān)系，優(yōu)化建筑空間的功能組合，以降低成本，提高使用率，實現(xiàn)效益最大化。為此必須采取科學(xué)的建筑設(shè)計和評價方法，遵循整體化設(shè)計和全過程監(jiān)理理念。建筑和管理技術(shù)發(fā)展迅速，例如節(jié)能技術(shù)、智能化技術(shù)、無線通信技術(shù)、鋼結(jié)構(gòu)技術(shù)、自動化車庫管理系統(tǒng)等不斷推陳出新，策劃人員應(yīng)在準(zhǔn)確把握發(fā)展趨勢的前提下，準(zhǔn)確評價技術(shù)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)合理性和營銷價值，堅持經(jīng)濟(jì)與技術(shù)聯(lián)系原則，提出價值最大化技術(shù)方案。亦即銷售促進(jìn)，實質(zhì)是把商品和服務(wù)的信息有效傳播給目標(biāo)客戶，促使客戶愿意購買。傳播的最佳模式是整合營銷傳播，超越傳統(tǒng)的4P理論，用4C理論指導(dǎo)傳播實踐，整合生產(chǎn)、管理和營銷活動。招商是商業(yè)地產(chǎn)永恒的主題，也是難點。在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的不同階段，招商內(nèi)容不同。例如，項目前期招商重點是尋找合作伙伴、出資人，與大商家簽訂合作合同；建設(shè)過程中的重點是物業(yè)銷售；建設(shè)后期招商內(nèi)容轉(zhuǎn)變?yōu)閷ふ抑行〗?jīng)營者進(jìn)場經(jīng)營；投入使用若干年后根據(jù)形勢發(fā)展，招商的目的是不斷優(yōu)化客戶組合。