【正文】 求方案指財(cái)務(wù)融資機(jī)構(gòu)結(jié)合項(xiàng)目的財(cái)務(wù)核算進(jìn)一步細(xì)化項(xiàng)目的資金需求量及資金流量的工作。這是投資商對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資的微觀量化的決策依據(jù)。規(guī)劃審批的過程對(duì)于開發(fā)商極為關(guān)鍵：如果發(fā)生規(guī)劃審批方案和上報(bào)方案差距較大的情況，對(duì)投資商來說將面臨很多需要返工、損失利益的問題。面對(duì)這種沖突，開發(fā)商應(yīng)探索雙方的平衡點(diǎn)。對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目來講，良好的外部交通環(huán)境會(huì)有效引導(dǎo)客流進(jìn)入項(xiàng)目地來消費(fèi)，否則會(huì)大大降低到訪客戶的數(shù)量；良好的內(nèi)部交通設(shè)置可以避免交通堵塞，促進(jìn)項(xiàng)目的內(nèi)部交通循環(huán)。（1）交通審批交通審批指規(guī)劃部門協(xié)助交通主管部門對(duì)該商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的交通進(jìn)行審批。項(xiàng)目方案的政府許可過程，常規(guī)來講需要至少近半年的時(shí)間，需要認(rèn)真對(duì)待。項(xiàng)目設(shè)計(jì)、市場(chǎng)調(diào)整方案及財(cái)務(wù)方案的系統(tǒng)化整合在完成了上述項(xiàng)目設(shè)計(jì)、市場(chǎng)調(diào)整方案及財(cái)務(wù)融資方案后，需要就以上方案進(jìn)行調(diào)整，即系統(tǒng)整合問題。這正是很多開發(fā)商忽略或不重視但又十分重要的環(huán)節(jié)。一般開發(fā)商都委托外國(guó)的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行方案設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì)，委托國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行初步設(shè)計(jì)及施工圖的設(shè)計(jì)。通常第四與第五步同時(shí)實(shí)施，在取地的過程中修正項(xiàng)目定位，在項(xiàng)目定位過程中取地工作已開始。尤其在項(xiàng)目運(yùn)做初期，土地價(jià)格越低，前期資金壓力越小。項(xiàng)目土地取得有兩大標(biāo)準(zhǔn)：（1）土地規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)。雖然在此階段完成該項(xiàng)工作有存在偏差的可能性，但需要做初步確定，同時(shí)在后面的環(huán)節(jié)中可以作出豐富和調(diào)整。比如，有些咨詢機(jī)構(gòu)在為商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目做市場(chǎng)分析時(shí)采用政府年鑒作為基礎(chǔ)信息，并在分析過程中采用較多基于其市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)的假設(shè)，該種分析方法有其優(yōu)點(diǎn)，但缺點(diǎn)也是很明顯的。判斷可發(fā)展規(guī)模在完成商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目選址工作后，需要針對(duì)特定項(xiàng)目地址進(jìn)行市場(chǎng)前景及可發(fā)展規(guī)模的可行性分析。商業(yè)房地產(chǎn)鑒于其功能特點(diǎn)，對(duì)位置和周邊條件的要求與普通房地產(chǎn)相比有過之而無不及。和對(duì)該項(xiàng)目的定位有個(gè)宏觀的思考。項(xiàng)目方案的政府許可過程，常規(guī)來講需要至少近半年的時(shí)間，需要認(rèn)真對(duì)待。項(xiàng)目設(shè)計(jì)、市場(chǎng)調(diào)整方案及財(cái)務(wù)方案的系統(tǒng)化整合在完成了上述項(xiàng)目設(shè)計(jì)、市場(chǎng)調(diào)整方案及財(cái)務(wù)融資方案后，需要就以上方案進(jìn)行調(diào)整，即系統(tǒng)整合問題。而建筑師的最大的長(zhǎng)處是通過其建筑美學(xué)思路有效創(chuàng)造美學(xué)空間，而且不同建筑師將展現(xiàn)不同特點(diǎn)及風(fēng)格的美學(xué)空間概念。但必須要與國(guó)外設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)明確方案設(shè)計(jì)的深度，否則方案設(shè)計(jì)的深度達(dá)不到應(yīng)有的要求，國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)將無法正確完成初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)，或者盡管完成，但會(huì)有大量潛在問題遺留給開發(fā)商。其中，尤其以方案設(shè)計(jì)為重中之重：方案設(shè)計(jì)可以稱之為宏觀設(shè)計(jì)，將決定商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的外部布局、內(nèi)部功能、土地的利用效率、室內(nèi)空間的利用效率、商鋪出租的價(jià)格潛力、室內(nèi)空間的合理動(dòng)線布局等。此步驟是項(xiàng)目成功與否的重要因素，如果定位出現(xiàn)偏差，則項(xiàng)目沒有成功的可能。2）、土地價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。土地取得指投資商按照與政府土地主管部門商定的價(jià)格從政府土地部門得到相應(yīng)地塊一定期限的土地開發(fā)使用權(quán)。個(gè)人認(rèn)為最好是上述兩種咨詢機(jī)構(gòu)的融合。該項(xiàng)工作屬于微觀判斷，很多咨詢機(jī)構(gòu)分析時(shí)使用的方法是：以市場(chǎng)調(diào)查為基礎(chǔ)，建立相關(guān)分析模型，測(cè)算出該項(xiàng)目地址可能發(fā)生的客戶流量，依據(jù)對(duì)所在地區(qū)人均零售消費(fèi)額的判斷，可以測(cè)算出該項(xiàng)目可能的零售額，再參照所在地區(qū)商業(yè)設(shè)施每平方米平均零售額，即可以得出該項(xiàng)目地可發(fā)展商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)模。將確定該項(xiàng)目的市場(chǎng)基礎(chǔ)，周邊商圈覆蓋人口的情況，可能的客戶流量，客戶流產(chǎn)生的項(xiàng)目營(yíng)業(yè)額及項(xiàng)目的可發(fā)展規(guī)模等一系列相關(guān)問題。一個(gè)住宅社區(qū)，一幢寫字樓所要解決的客流局限在一定范圍內(nèi)，但商業(yè)房地產(chǎn)則不同，所要解決的客流會(huì)隨著經(jīng)營(yíng)狀態(tài)的變化，會(huì)發(fā)生倍增，也會(huì)發(fā)生銳減。因?yàn)樯虡I(yè)房地產(chǎn)的形式種類比較多，而且各種商業(yè)房地產(chǎn)形式都存在市場(chǎng)成熟性的問題：如果某個(gè)地區(qū)的社會(huì)生產(chǎn)力水平比較低，人們的收入水平不高的話，投資商再有實(shí)力，也不可以在該地區(qū)投資建設(shè)大型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。商業(yè)房地產(chǎn)管理公司介入的方式主要有：（1）、管理公司以管理參股；（2）、聘請(qǐng)管理公司。租金判斷對(duì)于項(xiàng)目招商意義非常，準(zhǔn)確的租金定位將提高項(xiàng)目的招商效率。售價(jià)決策的準(zhǔn)確性將有利于項(xiàng)目的出售操作。對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目來講，將國(guó)際知名零售商請(qǐng)進(jìn)來有利于整個(gè)項(xiàng)目的招商，也就是主力店。項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書是其他投資商及金融機(jī)構(gòu)了解該項(xiàng)目的有效渠道。開發(fā)商在進(jìn)行項(xiàng)目融資工作之前首先要進(jìn)行項(xiàng)目融資的決策工作。有些國(guó)內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)投資商不懂得金融投資依附于企業(yè)資源的特點(diǎn)，所以在項(xiàng)目運(yùn)做時(shí)低估自身資源的重要性，過高評(píng)價(jià)自身在項(xiàng)目中的價(jià)值，并盲目產(chǎn)生對(duì)股權(quán)的過高期望，從而導(dǎo)致融資方案不可行。在財(cái)務(wù)分析核算過程中，財(cái)務(wù)融資機(jī)構(gòu)需要以項(xiàng)目市場(chǎng)前景及可發(fā)展規(guī)模的可行性為參考，并大量引用分析結(jié)論。項(xiàng)目方案的政府許可在完成項(xiàng)目方案的系統(tǒng)化整合后，需要向政府計(jì)劃部門提交可行性研究報(bào)告，向規(guī)劃部門提交方案設(shè)計(jì)，向交通部門提交交通方案，向消防部門提交消防方案，向環(huán)保部門提交環(huán)境評(píng)估報(bào)告，向供電部門提交項(xiàng)目用電方案，向天然氣、自來水公司、市政管理部門提交相應(yīng)方案以及向其他主管部門提交別的文件，并得到上述部門認(rèn)可批準(zhǔn)的過程。如果商業(yè)房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)不能最大限度滿足商戶的功能需求，那么商戶最簡(jiǎn)單的選擇就是不選擇該項(xiàng)目，所以任何商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)必須遵守市場(chǎng)需求。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)包括項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)等。尤其在項(xiàng)目運(yùn)做初期，土地價(jià)格越低，前期資金壓力越小。項(xiàng)目土地取得有兩大標(biāo)準(zhǔn)：土地規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)。雖然在此階段完成該項(xiàng)工作有存在偏差的可能性，但需要做初步確定，同時(shí)在后面的環(huán)節(jié)中可以作出豐富和調(diào)整。當(dāng)一個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的客流發(fā)生倍增的時(shí)候，項(xiàng)目所在位置能否適應(yīng)就成為一個(gè)重要的問題。項(xiàng)目位置選擇商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的位置選擇問題對(duì)于項(xiàng)目的成功將是決定性的。交通問題可以成為項(xiàng)目的障礙，也可以成為項(xiàng)目成功的瓶頸。在項(xiàng)目可行性審批過程中，需要合理安排與政府的公關(guān)活動(dòng)。項(xiàng)目方案的政府許可指完成項(xiàng)目方案的系統(tǒng)化整合后，需要向政府計(jì)劃部門提交可行性研究報(bào)告，向規(guī)劃部門提交方案設(shè)計(jì)，向交通部門提交交通方案，向消防部門提交消防方案，向環(huán)保部門提交環(huán)境評(píng)估報(bào)告，向供電部門提交項(xiàng)目用電方案，向天然氣、自來水公司、市政管理部門提交相應(yīng)方案以及向其他主管部門提交別的文件，并得到上述部門認(rèn)可批準(zhǔn)的過程。商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)過建筑師和市場(chǎng)專家或咨詢公司的多循環(huán)溝通后，該項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)得以確定。原因在于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目必須強(qiáng)調(diào)經(jīng)營(yíng)，無論是百貨店、超市、專賣店或任何業(yè)態(tài)都對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)里面的合理布局、客流有效引導(dǎo)有需求，如果商業(yè)房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)不能最大限度滿足商戶的功能需求，那么商戶最簡(jiǎn)單的選擇就是不選擇該項(xiàng)目，所以任何商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)必須遵守市場(chǎng)需求。該種組合即可以降低設(shè)計(jì)成本，又可以保證設(shè)計(jì)質(zhì)量。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)包括項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)等。項(xiàng)目定位細(xì)化徹底的，細(xì)致的研究分析項(xiàng)目的目標(biāo)客戶，市場(chǎng)定位，產(chǎn)品形式，特點(diǎn)，啟動(dòng)策略，財(cái)務(wù)測(cè)算等相關(guān)問題。商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)土地規(guī)模的要求：要滿足該項(xiàng)目本身功能的需要，得夠用。項(xiàng)目土地取得及政府許可完成商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)前景及可發(fā)展規(guī)模的分析后，將面臨項(xiàng)目土地取得及政府許可的問題。某些以市場(chǎng)調(diào)查為主業(yè)的咨詢機(jī)構(gòu)在做商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)分析時(shí)充分發(fā)揮其優(yōu)勢(shì)，依靠其大量調(diào)查信息，建立全方位分析模型對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)潛力進(jìn)行分析判斷，假設(shè)較少，結(jié)論更具有時(shí)效性。其實(shí)新世界二期運(yùn)營(yíng)不佳的原因在于市場(chǎng)規(guī)模判斷不準(zhǔn)確：崇文門地區(qū)在2000年尚不足以支撐面積十多萬(wàn)平方米的商業(yè)，這說明開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)可支撐的發(fā)展規(guī)模的判斷不夠準(zhǔn)確。判斷可發(fā)展規(guī)模在完成商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目選址工作后，需要針對(duì)特定項(xiàng)目地址進(jìn)行市場(chǎng)前景及可發(fā)展規(guī)模的可行性分析。商業(yè)房地產(chǎn)鑒于其功能特點(diǎn)，對(duì)位置和周邊條件的要求與普通房地產(chǎn)相比有過之而無不及。和對(duì)該項(xiàng)目的定位有個(gè)宏觀的思考。該判斷可以稱之為初判斷：不進(jìn)行針對(duì)項(xiàng)目微觀角度的分析，僅從所在地區(qū)的市場(chǎng)狀況及潛力入手判斷該城市或地區(qū)發(fā)展相應(yīng)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性。實(shí)際上，并不是所有的地方都適合做商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)，只有某個(gè)地方具備了相應(yīng)的條件后，才可以做。針對(duì)不同的項(xiàng)目有不同的確定方案，開發(fā)商可以組織自己的團(tuán)隊(duì)進(jìn)行該項(xiàng)工作的研究分析，也可以委托專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行選址。直到最近，二期經(jīng)營(yíng)狀況才得到改觀。比如，有些咨詢機(jī)構(gòu)在為商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目做市場(chǎng)分析時(shí)采用政府年鑒作為基礎(chǔ)信息，并在分析過程中采用較多基于其市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)的假設(shè)，該種分析方法有其優(yōu)點(diǎn)，但缺點(diǎn)也是很明顯的。雖然在此階段完成該項(xiàng)工作有存在偏差的可能性，但需要做初步確定，同時(shí)在后面的環(huán)節(jié)中可以作出豐富和調(diào)整。項(xiàng)目土地取得有兩大標(biāo)準(zhǔn)：1）、土地規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)。尤其在項(xiàng)目運(yùn)做初期，土地價(jià)格越低，前期資金壓力越小。通常第四與第五步同時(shí)實(shí)施，在取地的過程中修正項(xiàng)目定位，在項(xiàng)目定位過程中取地工作已開始。一般開發(fā)商都委托外國(guó)的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行方案設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì)，委托國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行初步設(shè)計(jì)及施工圖的設(shè)計(jì)。這正是很多開發(fā)商忽略或不重視但又十分重要的環(huán)節(jié)。例：第五大街商業(yè)街坊。如果上述判斷的結(jié)果存在問題，那么需要回到設(shè)計(jì)階段進(jìn)行相關(guān)調(diào)整，并再循環(huán)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)整方案及財(cái)務(wù)融資方案，驗(yàn)證確定最終可行方案。上述任何審批發(fā)生較大的變化都會(huì)影響項(xiàng)目的投資回報(bào)預(yù)測(cè)。交通條件及交通組織對(duì)于其成功運(yùn)營(yíng)起決定性作用。該判斷可以稱之為初判斷：不進(jìn)行針對(duì)項(xiàng)目微觀角度的分析，僅從所在地區(qū)的市場(chǎng)狀況及潛力入手判斷該城市或地區(qū)發(fā)展相應(yīng)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性,和對(duì)該項(xiàng)目的定位有個(gè)宏觀的思考。一個(gè)住宅社區(qū)，一幢寫字樓所要解決的客流局限在一定范圍內(nèi)，但商業(yè)房地產(chǎn)則不同，所要解決的客流會(huì)隨著經(jīng)營(yíng)狀態(tài)的變化，會(huì)發(fā)生倍增，也會(huì)發(fā)生銳減。在做完市場(chǎng)咨詢及可承受發(fā)展規(guī)模的