【正文】 結(jié)果存在問(wèn)題，那么需要回到設(shè)計(jì)階段進(jìn)行相關(guān)調(diào)整，并再循環(huán)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)整方案及財(cái)務(wù)融資方案，驗(yàn)證確定最終可行方案。該種組合即可以降低設(shè)計(jì)成本，又可以保證設(shè)計(jì)質(zhì)量。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)包括項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)等。項(xiàng)目定位細(xì)化徹底的，細(xì)致的研究分析項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)，市場(chǎng)定位，產(chǎn)品形式，特點(diǎn)，啟動(dòng)策略，財(cái)務(wù)測(cè)算等相關(guān)問(wèn)題。商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)土地規(guī)模的要求：要滿(mǎn)足該項(xiàng)目本身功能的需要，得夠用。項(xiàng)目土地取得及政府許可完成商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)前景及可發(fā)展規(guī)模的分析后，將面臨項(xiàng)目土地取得及政府許可的問(wèn)題。某些以市場(chǎng)調(diào)查為主業(yè)的咨詢(xún)機(jī)構(gòu)在做商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)分析時(shí)充分發(fā)揮其優(yōu)勢(shì)，依靠其大量調(diào)查信息，建立全方位分析模型對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)潛力進(jìn)行分析判斷，假設(shè)較少，結(jié)論更具有時(shí)效性。其實(shí)新世界二期運(yùn)營(yíng)不佳的原因在于市場(chǎng)規(guī)模判斷不準(zhǔn)確：崇文門(mén)地區(qū)在2000年尚不足以支撐面積十多萬(wàn)平方米的商業(yè)，這說(shuō)明開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)可支撐的發(fā)展規(guī)模的判斷不夠準(zhǔn)確。判斷可發(fā)展規(guī)模在完成商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目選址工作后，需要針對(duì)特定項(xiàng)目地址進(jìn)行市場(chǎng)前景及可發(fā)展規(guī)模的可行性分析。商業(yè)房地產(chǎn)鑒于其功能特點(diǎn)，對(duì)位置和周邊條件的要求與普通房地產(chǎn)相比有過(guò)之而無(wú)不及。和對(duì)該項(xiàng)目的定位有個(gè)宏觀(guān)的思考。m M商戶(hù)確定視招商懇談會(huì)的情況，在會(huì)后逐個(gè)向分層次的目標(biāo)群進(jìn)一步介紹項(xiàng)目情況及合作條件，采用每隔2~3天溝通一次的跟蹤辦法專(zhuān)人跟進(jìn)。召開(kāi)懇談會(huì)時(shí)，可邀請(qǐng)當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)領(lǐng)導(dǎo)或職能局的領(lǐng)導(dǎo)參加，并請(qǐng)他們?cè)跁?huì)上介紹當(dāng)?shù)氐耐顿Y情況和表示支持的態(tài)度。iv提前招租項(xiàng)目?jī)?nèi)的大型主力店,主力店市場(chǎng)定位和業(yè)態(tài)定位等設(shè)計(jì)前進(jìn)行商業(yè)調(diào)查定位，并將其作為招商工作的指導(dǎo)性文件；掌握正確的招商程序，并在規(guī)劃設(shè)計(jì)前完成主力店租賃工作。聘請(qǐng)商業(yè)管理公司需要在項(xiàng)目開(kāi)展初期就要介入。上述任何審批發(fā)生較大的變化都會(huì)影響項(xiàng)目的投資回報(bào)預(yù)測(cè)。如果上述判斷的結(jié)果存在問(wèn)題，那么需要回到設(shè)計(jì)階段進(jìn)行相關(guān)調(diào)整，并再循環(huán)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)整方案及財(cái)務(wù)融資方案，驗(yàn)證確定最終可行方案。必須注意是要把一個(gè)建筑藝術(shù)品轉(zhuǎn)化為商業(yè)產(chǎn)品必須將市場(chǎng)概念、功能概念融合進(jìn)去，否則該項(xiàng)目將面臨空前的市場(chǎng)壓力。X172。3?X39。在此階段要依據(jù)自身的開(kāi)發(fā)實(shí)力、現(xiàn)金流量考慮和目標(biāo)客戶(hù)群所在確定是否需要進(jìn)行項(xiàng)目融資或邀請(qǐng)合作伙伴進(jìn)行協(xié)作。 h五、研究項(xiàng)目的微觀(guān)及合作伙伴、項(xiàng)目融資渠道的確定中國(guó)地產(chǎn)商房地產(chǎn)論壇zgdcs..z s確定項(xiàng)目的主力定位布局后即需要解決項(xiàng)目的核心和整體的布局（即項(xiàng)目微觀(guān)），徹底的，細(xì)致的研究分析項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)，市場(chǎng)定位，產(chǎn)品形式，特點(diǎn)，啟動(dòng)策略，財(cái)務(wù)測(cè)算等相關(guān)問(wèn)題。項(xiàng)目公司主要執(zhí)行人員是各個(gè)工作單元的紐帶，是項(xiàng)目進(jìn)展的主要執(zhí)行者，需要對(duì)項(xiàng)目執(zhí)行、商業(yè)操作、地區(qū)形勢(shì)和政府公關(guān)等等都有一定能力。餐飲功能房地產(chǎn)現(xiàn)呈現(xiàn)獨(dú)體形式和融合發(fā)展的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，健身服務(wù)類(lèi)商業(yè)房地產(chǎn)和休閑類(lèi)房地產(chǎn)首先在國(guó)內(nèi)大城市發(fā)展兩者在項(xiàng)目中開(kāi)始發(fā)揮越來(lái)越重要的作用。i2w F二、依據(jù)市場(chǎng)調(diào)研確定商業(yè)類(lèi)型及詳細(xì)定位方案 r Q k I N E o Z商業(yè)房地產(chǎn)按照行業(yè)類(lèi)型可以分為批發(fā)物流功能房產(chǎn)、零售功能房地產(chǎn)、娛樂(lè)功能房地產(chǎn)、餐飲功能房地產(chǎn)、健身服務(wù)及休閑功能房地產(chǎn)等。其實(shí)新世界二期運(yùn)營(yíng)不佳的原因在于市場(chǎng)規(guī)模判斷不準(zhǔn)確：崇文門(mén)地區(qū)在2000年尚不足以支撐面積十多萬(wàn)平方米的商業(yè)，這說(shuō)明開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)可支撐的發(fā)展規(guī)模的判斷不夠準(zhǔn)確。?$_:bf }/z k可發(fā)展規(guī)模調(diào)查判斷房地產(chǎn)俱樂(lè)部,房地產(chǎn)銷(xiāo)售策劃,房地產(chǎn)策劃,房地產(chǎn)廣告策劃,物業(yè)管理,房地產(chǎn)論文,房地產(chǎn)知識(shí),商業(yè)地產(chǎn),建筑規(guī)劃5 ^1F J h9d r| D在完成商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目選址工作后，需要針對(duì)特定項(xiàng)目地址進(jìn)行市場(chǎng)前景及可發(fā)展規(guī)模的可行性分析。%z Y6 s1e X m*o { I項(xiàng)目位置可發(fā)展調(diào)查房地產(chǎn)論壇 l$` F Z*X S2M商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的位置選擇問(wèn)題對(duì)于項(xiàng)目的成功將是決定性的。而且，要重點(diǎn)對(duì)第一層目標(biāo)群的各個(gè)管理層進(jìn)行充分的溝通，加快其投資決策的步伐。當(dāng)然，最好能邀請(qǐng)當(dāng)?shù)赜杏绊懙拿襟w派記者參加懇談 會(huì)。具體的程序如下：商圈分析→市場(chǎng)定位→業(yè)態(tài)定位→主力店租賃→ 規(guī)劃設(shè)計(jì)→ 實(shí)施建設(shè)(主力店部分可在項(xiàng)目的條件下按主力店的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)和建造品牌商家的引進(jìn)和規(guī)劃按擬定的市場(chǎng)定位和業(yè)態(tài)定位確定初步品牌主 力店條件。聘請(qǐng)商業(yè)管理公司需要在項(xiàng)目開(kāi)展初期就要介入。上述任何審批發(fā)生較大的變化都會(huì)影響項(xiàng)目的投資回報(bào)預(yù)測(cè)。如果上述判斷的結(jié)果存在問(wèn)題，那么需 要回到設(shè)計(jì)階段進(jìn)行相關(guān)調(diào)整，并再循環(huán)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)整方案及財(cái)務(wù)融資方案，驗(yàn)證確定最終可行方案。八、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、市場(chǎng)調(diào)整方案及財(cái)務(wù)方案的系統(tǒng)化整合在 完成項(xiàng)目設(shè)計(jì)、市場(chǎng)調(diào)整方案及財(cái)務(wù)融資方案后，需要就以上方案進(jìn)行調(diào)整，即系統(tǒng)整合問(wèn)題。無(wú)論是百貨店、超市、專(zhuān)賣(mài)店或任何業(yè)態(tài)都對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)里面的合理布局、客流有效引導(dǎo)有 需求，如果商業(yè)房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)不能最大限度滿(mǎn)足商戶(hù)的功能需求，那么商戶(hù)最簡(jiǎn)單的選擇就是不選擇該項(xiàng)目，所以任何商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)必須遵守市場(chǎng)需求。六、項(xiàng)目規(guī)劃進(jìn)行設(shè)計(jì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)包括項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)等。同時(shí)將此研究作為招商銷(xiāo)售的重要參考。四、確定主力商或核心并略微提前進(jìn)行主力戶(hù)的招商洽談項(xiàng)目進(jìn)行到設(shè)計(jì)，就可以提前與意向合作的類(lèi)似超市、百貨店等主力商戶(hù)進(jìn)行聯(lián)系，一方面了解合作意圖，一方面了解對(duì)方的工建要求，并可及時(shí)反饋到設(shè)計(jì)和更多的招商工作中去。如此眾多的商業(yè)類(lèi)型的確定基礎(chǔ)依托于所處地域、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)狀況、行業(yè)發(fā)展以及商業(yè)需求類(lèi)型等，所以要仔細(xì) 分析優(yōu)劣并確定項(xiàng)目的類(lèi)型。零售功能房地產(chǎn)又可以分為諸如百貨商場(chǎng)、超市、家居建材、商業(yè)街房地產(chǎn)、商品批發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)等功能房地產(chǎn)，以及將上述多功能集于一身的大型購(gòu)物中心和SHOPPING MALL類(lèi)型的商業(yè)房地產(chǎn)。其實(shí)新世界二期運(yùn)營(yíng)不佳的原因在于市場(chǎng)規(guī)模判斷不準(zhǔn)確：崇文門(mén)地區(qū)在2000年尚不足以支撐面積十多萬(wàn)平方米的商業(yè)，這說(shuō)明開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)可支撐的發(fā)展規(guī)模的判斷不夠準(zhǔn)確?？砂l(fā)展規(guī)模調(diào)查判斷在完成商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目選址工作后，需要針對(duì)特定項(xiàng)目地址進(jìn)行市場(chǎng)前景及可發(fā)展規(guī)模的可行性分析。項(xiàng)目位置可發(fā)展調(diào)查商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的位置選擇問(wèn)題對(duì)于項(xiàng)目的成功將是決定性的。土地證過(guò)戶(hù)買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)備材料：買(mǎi)方：①新產(chǎn)權(quán)證 ②準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)人身份證、本人到場(chǎng) 賣(mài)方：①舊土地證 ②準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)人身份證、本人到場(chǎng)結(jié)算：㈠買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)準(zhǔn)備材料：買(mǎi)方：①合同 ②麥田擔(dān)保公司代收款單據(jù)賣(mài)方：①合同 ②建行或招行銀聯(lián)卡 ③產(chǎn)權(quán)人身份證、本人到場(chǎng)物業(yè)交接：㈠買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)準(zhǔn)備材料：買(mǎi)方：①新產(chǎn)權(quán)證 ②產(chǎn)權(quán)人身份證、本人到場(chǎng)賣(mài)方：①收視證 ②用氣證（有管煤的）③煤氣產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)證明 ④電存折 ⑤附屬配套權(quán)利人身份證、本人到場(chǎng) ⑥房屋鎖匙（賣(mài)方應(yīng)在過(guò)戶(hù)前 確保相關(guān)的附屬配套設(shè)施不欠費(fèi)，如電費(fèi)，煤氣費(fèi)，否則無(wú)法順利過(guò)戶(hù)）退保證金 ㈠賣(mài)方應(yīng)準(zhǔn)備材料賣(mài)方：①產(chǎn)權(quán)人身份證 ②保證金單據(jù) ③建行或招行銀聯(lián)卡 ㈡戶(hù)口問(wèn)題必須經(jīng)買(mǎi)方確認(rèn)按照約定將押金退給房東。轉(zhuǎn)差額款、收件、抵押（強(qiáng)調(diào)重點(diǎn)環(huán)節(jié)）：十五個(gè)工作日定義：將銀行審批好的抵押材料準(zhǔn)備好，去交易中心辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)的收件手續(xù)，十五個(gè)工作日將產(chǎn)權(quán)證辦至買(mǎi)方名下，出稅單，完稅，交他項(xiàng)。公積金貸款流程基本流程：評(píng)估→申請(qǐng)→公積金中心審批→銀行簽約→抵押→放貸→還貸→清戶(hù)簽合同：重點(diǎn)要區(qū)別是市直還是省直，市直房齡在10年以?xún)?nèi)，且雙證齊全。㈡買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)準(zhǔn)備材料：買(mǎi)方：①首付款存折或卡 ②準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)人身份證及配偶身份證、戶(hù)口薄、結(jié)婚證、本人及配偶到場(chǎng) ③收入證明（收入證明的金額必須是月供金額的2倍以上，如之前還有未還清的月供，也必須計(jì)算在內(nèi)）賣(mài)方：①產(chǎn)權(quán)人身份證、本人到場(chǎng) ②貸款銀行的銀行存折或卡存差額款、收件㈠買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)準(zhǔn)備材料：買(mǎi)方：①差額款（存在建行卡或銀聯(lián)卡上）②準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)人身份證、本人到場(chǎng)賣(mài)方：①產(chǎn)權(quán)人身份證、本人到場(chǎng)我們準(zhǔn)備：①《買(mǎi)賣(mài)契約》《申請(qǐng)表》（交易所領(lǐng)?。谫J款銀行出具的審批材料（到乙方貸款銀行領(lǐng)?。墼u(píng)估報(bào)告 ④賣(mài)方產(chǎn)權(quán)證㈡存差額款：為了保障買(mǎi)賣(mài)雙方的利益，買(mǎi)方應(yīng)按合同約定在收件前將差額款（扣除簽約時(shí)已付的履約保證金）及交易和應(yīng)付相關(guān)費(fèi)用轉(zhuǎn)入銀行監(jiān)管帳 戶(hù)。㈢收件：所謂收件，即為買(mǎi)賣(mài)雙方攜相關(guān)材料到交易辦理過(guò)戶(hù)登記申請(qǐng)。存房款、收件㈠買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)準(zhǔn)備材料：買(mǎi)方：①購(gòu)房款 ②準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)人身份證、本人到場(chǎng)賣(mài)方：①產(chǎn)權(quán)人身份證、本人到場(chǎng) ②產(chǎn)權(quán)證《買(mǎi)賣(mài)契約》《申請(qǐng)表》（交易所領(lǐng)?。娲娣靠睿簽榱吮Ｕ腺I(mǎi)賣(mài)雙方的利益，買(mǎi)方應(yīng)按合同約定在收件前將全部購(gòu)房款及所有交易及應(yīng)付費(fèi)用一起轉(zhuǎn)入銀行資金監(jiān)管帳戶(hù)。存首付款、銀行審批㈠乙方應(yīng)到貸款銀行開(kāi)具首付款存折或卡、將首付款存入帳戶(hù)中。房屋交接、附屬配套過(guò)戶(hù)㈠買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)準(zhǔn)備材料：買(mǎi)方：①新產(chǎn)權(quán)證 ②產(chǎn)權(quán)人身份證、本人到場(chǎng)賣(mài)方：①房屋鎖匙 ②收視證 ③用氣證（有管煤的）④煤氣產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)證明 ⑤電存折 ⑥附屬配套權(quán)利人身份證、本人到場(chǎng)（賣(mài)方應(yīng)在過(guò)戶(hù)前確保相關(guān)的附屬配套設(shè)施不欠費(fèi)，如電費(fèi)，煤氣費(fèi)，否則無(wú)法順利過(guò)戶(hù)）結(jié)算（留下戶(hù)口等押金）㈠買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)準(zhǔn)備材料：買(mǎi)方：①合同 ②麥田擔(dān)保公司代收款單據(jù)賣(mài)方：①合同 ②建行或招行銀聯(lián)卡（有中信監(jiān)管的需帶之前開(kāi)的中信銀行卡）③產(chǎn)權(quán)人身份證、本人到場(chǎng)退保證金 ㈠賣(mài)方應(yīng)準(zhǔn)備材料賣(mài)方：①產(chǎn)權(quán)人身份證 ②保證金單據(jù) ③建行或招行銀聯(lián)卡（有中信監(jiān)管的需帶之前開(kāi)的中信銀行卡）㈡戶(hù)口問(wèn)題必須經(jīng)買(mǎi)方確認(rèn)按照約定將押金退給房東。銀行簽約（即簽借款合同），存首付款：五個(gè)工作日；公積金中心審核批準(zhǔn)（7個(gè)工作日）后，通知買(mǎi)方與銀行簽