【正文】 依據(jù)項目本身提出部分需要的政府支持，類似政府稅收、工商管理、工建要求等。十一、項目招商的工作一般步驟 G g172。通過相關網(wǎng)站、展覽會、研討會等各種渠道接觸、了解符合條件的零售商或其他服務商，并掌握其拓新店的計劃，最后再確定品牌主力店目標名單，并依據(jù)品牌號召力將其設立成高級、中級、普通級目標群，便于后期的規(guī)劃安排。房地產俱樂部,房地產銷售策劃,房地產策劃,房地產廣告策劃,物業(yè)管理,房地產論文,房地產知識,商業(yè)地產,建筑規(guī)劃w w8多渠道進行招商溝通房地產俱樂部,房地產銷售策劃,房地產策劃,房地產廣告策劃,物業(yè)管理,房地產論文,房地產知識,商業(yè)地產,建筑規(guī)劃,Es從總量來看，項目的商鋪數(shù)量是巨大的，有可能依靠當?shù)氐默F(xiàn)有商家去填補是很困難的，這要求我們必須引進新的業(yè)態(tài)和更多的未到當?shù)赝顿Y過的客戶群體。第四篇：商業(yè)地產開發(fā)的一般流程商業(yè)地產開發(fā)的一般流程市場條件判斷開發(fā)商需要在項目初期，首先對項目擬選擇地區(qū)的市場條件進行初步分析判斷。項目位置選擇商業(yè)房地產項目的位置選擇問題對于項目的成功將是決定性的。當一個商業(yè)房地產項目的客流發(fā)生倍增的時候，項目所在位置能否適應就成為一個重要的問題。例：位于北京崇文門的新世界商場一期可出租面積達74000平方米，二期可出租面積達43000平方米，一期1998年投入運營后，生意興隆，但二期2000年開業(yè)后，二期長期經(jīng)營狀況不佳，管理商開始認為是因為商品組合不同的原因，但一、二期商品組合調整后二期依然經(jīng)營狀況不良。不同的咨詢機構在進行上述分析時因為基礎數(shù)據(jù)信息取得的渠道不同，分析結果可能有很大的不同。在做完市場咨詢及可承受發(fā)展規(guī)模的研究后，需要依據(jù)項目特定位置、市場潛力、商圈分析等資料對項目的客戶定位進行階段性判斷。政府許可指向政府相關主管部門申請建設商業(yè)房地產項目，并得到政府相應計劃委員會、規(guī)劃局、商業(yè)委員會等政府機構的批準等。土地價格的高低將直接決定項目的競爭優(yōu)勢。反復探討，反復修改定位，定位的準確程度取決于市場。初步設計及施工圖設計可以稱之為微觀設計，即在方案設計基礎上進行純建筑工程角度的深化、細化。項目設計、市場調整方案及財務方案的系統(tǒng)化整合在完成了上述項目設計、市場調整方案及財務融資方案后，需要就以上方案進行調整，即系統(tǒng)整合問題。項目方案的政府許可過程，常規(guī)來講需要至少近半年的時間，需要認真對待。1）交通審批交通審批指規(guī)劃部門協(xié)助交通主管部門對該商業(yè)房地產項目的交通進行審批。對于商業(yè)房地產項目來講，良好的外部交通環(huán)境會有效引導客流進入項目地來消費，否則會大大降低到訪客戶的數(shù)量；良好的內部交通設置可以避免交通堵塞，促進項目的內部交通循環(huán)。面對這種沖突，開發(fā)商應探索雙方的平衡點。規(guī)劃審批的過程對于開發(fā)商極為關鍵：如果發(fā)生規(guī)劃審批方案和上報方案差距較大的情況，對投資商來說將面臨很多需要返工、損失利益的問題。這是投資商對項目進行投資的微觀量化的決策依據(jù)。1資金需求方案指財務融資機構結合項目的財務核算進一步細化項目的資金需求量及資金流量的工作。開發(fā)商在進行項目融資工作之前首先要進行項目融資的決策工作。項目商業(yè)計劃書是其他投資商及金融機構了解該項目的有效渠道。第一種融資操作對于初步進入商業(yè)房地產投資領域的投資商來講是必不可少的，因為專業(yè)商業(yè)房地產融資服務機構可以通過其特殊的操作渠道將該商業(yè)房地產項目與國際資本直接、快速兌接。有些開發(fā)商可能認為上述標準太高，但可以明確的是，%左右融資費用的融資服務機構其專業(yè)化能力絕大多數(shù)有問題，換言之，這種融資機構是不太可能完成項目的融資。贏得市場必須面對市場競爭的局面，避免競爭的市場策略是制勝的關鍵之舉。1價格策略對于采取商鋪出售方案的項目來講，開發(fā)商需要對商鋪的售價進行預測，并依據(jù)市場策略進行售價決策。1租金策略開發(fā)商在招商階段就需要對商鋪的租金進行科學預測。好的管理商對招商工作、融資工作、工程的進行都有積極影響及作用，其重要性遠遠不只對招商的影響。如果項目在項目剛開始運做時就談定了知名管理公司進行未來項目的管理，那么開發(fā)商在融資時更容易得到投資伙伴的認同，招商工作容易進行等。實際上，并不是所有的地方都適合做商業(yè)房地產的開發(fā)，只有某個地方具備了相應的條件后，才可以做。判斷可發(fā)展規(guī)模在完成商業(yè)房地產項目選址工作后，需要針對特定項目地址進行市場前景及可發(fā)展規(guī)模的可行性分析。項目土地取得及政府許可完成商業(yè)房地產項目市場前景及可發(fā)展規(guī)模的分析后，將面臨項目土地取得及政府許可的問題。商業(yè)房地產項目對土地規(guī)模的要求：要滿足該項目本身功能的需要，得夠用。項目定位細化徹底的，細致的研究分析項目的目標客戶，市場定位，產品形式，特點，啟動策略，財務測算等相關問題。其中，尤其以方案設計為重中之重：方案設計可以稱之為宏觀設計，將決定商業(yè)房地產項目的外部布局、內部功能、土地的利用效率、室內空間的利用效率、商鋪出租的價格潛力、室內空間的合理動線布局等。項目設計、市場調整方案及財務方案的系統(tǒng)化整合在完成了上述項目設計、市場調整方案及財務融資方案后，需要就以上方案進行調整，即系統(tǒng)整合問題。項目招投標在完成項目設計方案的深化后，在項目規(guī)劃得到審批、項目土地使用得到許可后，經(jīng)過招投標的程序確定項目的施工企業(yè)、監(jiān)理單位、工料測量師及后面階段的機電咨詢商等，以便做好項目施工準備的過程。1資金需求方案指財務融資機構結合項目的財務核算進一步細化項目的資金需求量及資金流量的工作。1項目融資除非開發(fā)商有足夠的資金做支持，除非項目采取出售的投資模式，投資商一旦完成對項目設計方案、財務融資方案的決策，就可以推進項目運做過程中最重要的工作，即項目融資工作。準確對商業(yè)房地產項目的融資策略及方案進行決策，可以最大限度保證融資工作的有效進行。1市場策劃項目的市場策劃對于項目的成功至關重要，高明的市場策略可以降低項目的成本，并有效打開市場空間，收益空間和利潤空間。通常招商咨詢機構更了解國際知名零售商的需求，所以委托專業(yè)咨詢機構進行項目的前期招商更能有效促進項目的進展。價格策略主要有三種：高開低走，平開平走，低開高走。1管理公司的選擇項目取得成功最重要的因素之一，是商業(yè)房地產的物業(yè)管理。管理商可以選擇的范圍比較小，國內商業(yè)地產管理商比較少，多為國際、香港、東南亞等國家地區(qū)的機構。預測必須依靠對現(xiàn)狀市場的研究，和對未來市場的預測，不僅考慮自身市場空間，而且要考慮競爭市場的影響力。商鋪的售價首先由商鋪自身價值決定，其次，市場策略將有效提升商鋪的價值。1招商項目招商的方式主要有兩種，即：（1）、委托專業(yè)招商咨詢機構進行項目招商；（2）、自己搭建招商團隊進行招商工作。完成融資決策后，進行的首要工作是項目商業(yè)計劃書的編寫工作。主要形式有股權融資和債權融資。在此強調以投資商的自有資金狀況、企業(yè)自身資源和股權策略為參照對象，是因為任何金融工具的基礎都只能是企業(yè)自身資源，否則除非市場因素存在，企業(yè)是不可能有效得到金融支持的。這是投資商對項目進行投資的微觀量化的決策依據(jù)。如果上述判斷的結果存在問題，那么需要回到設計階段進行相關調整，并再循環(huán)進行市場調整方案及財務融資方案，驗證確定最終可行方案。設計方案的市場化商業(yè)房地產項目必須強調經(jīng)營，無論是百貨店、超市、專賣店或任何業(yè)態(tài)都對商業(yè)房地產里面的合理布局、客流有效引導有需求。反復探討，反復修改定位，定位的準確程度取決于市場。土地價格的高低將直接決定項目的競爭優(yōu)勢。政府許可指向政府相關主管部門申請建設商業(yè)房地產項目，并得到政府相應計劃委員會、規(guī)劃局、商業(yè)委員會等政府機構的批準等。在做完市場咨詢及可承受發(fā)展規(guī)模的研究后，需要依據(jù)項目特定位置、市場潛力、商圈分析等資料對項目的客戶定位進行階段性判斷。一個住宅社區(qū)，一幢寫字樓所要解決的客流局限在一定范圍內，但商業(yè)房地產則不同，所要解決的客流會隨著經(jīng)營狀態(tài)的變化，會發(fā)生倍增，也會發(fā)生銳減。該判斷可以稱之為初判斷：不進行針對項目微觀角度的分析，僅從所在地區(qū)的市場狀況及潛力入手判斷該城市或地區(qū)發(fā)展相應商業(yè)房地產項目的可行性,和對該項目的定位有個宏觀的思考。商業(yè)房地產管理公司介入的方式主要有1）、管理公司以管理參股；2）、聘請管理公司。租金判斷對于項目招商意義非常，準確的租金定位將提高項目的招商效率。售價決策的準確性將有利于項目的出售操作。對于商業(yè)房地產項目來講，將國際知名零售商請進來有利于整個項目的招商，也就是主力店。但是投資商自己進行融資操作也必須建立一個融資團隊，這個融資團隊并非簡單一兩個人就可以組成。當然委托專業(yè)融資服務機構進行項目融資服務時，開發(fā)商是需要付出融資成本，即需要向融資服務機構在支付一定融資啟動費用的同時，%的費用作為融資服務費。融資操作的形式主要有兩種：1）、委托專業(yè)融資服務機構進行融資；2）、自己組織融資團隊進行融資。如果開發(fā)商過高估計其在該項目中的股權期望，在融資過程中必然面臨失敗，最終嚴重影響融資工作的進程。項目融資包括項目開發(fā)階段的資金準備及項目運營期間的資金準備兩階段的內容。對于小型商業(yè)房地產項目，該項工作需要，但不需要做的很細。項目招投標指開發(fā)商完成項目設計方案的深化后，在項目規(guī)劃得到審批、項目土地使用得到許可后，經(jīng)過招投標的程序確定項目的施工企業(yè)、監(jiān)理單位、工料測量師及后面階段的機電咨詢商等，以便做好項目施工準備的過程。規(guī)劃審批的結果將是商業(yè)房地產項目操作過程中又一個對項目成功起決定作用的環(huán)節(jié)。如果消防部門最終否定了該項目的消防設計，那么將意味著前面所作的工作很大程度上需要返工，這將造成極大的浪費。交通條件及交通組織對于其成功運營起決定性作用。上述任何審批發(fā)生較大的變化都會影響項目的投資回報預測。如果上述判斷的