【正文】 訂借款合同（審核匯35個工作日后，我們預約雙方辦理產權過戶手續(xù)）。執(zhí)管后１０個工作日，銀行通知放款。因為商業(yè)房地產的形式種類比較多，而且各種商業(yè)房地產形式都存在市場成熟性的問題。當一個商業(yè)房地產項目的客流發(fā)生倍增的時候，項目所在位置能否適應就成為一個重要的問題。直到最近，二期經營狀況才得到改觀。二、依據(jù)市場調研確定商業(yè)類型及詳細定位方案商業(yè)房地產按照行業(yè)類型可以分為批發(fā)物流功能房產、零售功能房地產、娛樂功能房地產、餐飲功能房地產、健身服務及休閑功能房地產等。餐飲功能房地產現(xiàn)呈現(xiàn)獨體形式和融合發(fā)展的經營特點，健身服務類商業(yè)房地產和休閑類房地產首先在國內大城 市發(fā)展兩者在項目中開始發(fā)揮越來越重要的作用。因此合理有序的工作次序是項目進展的基礎。反復探討，反復修改定位，定位的準確程度取決于市場。類似商業(yè)管理公司和融資伙伴要及時參與到項目設計中去。七、設計方案的多方討論方案提供給商業(yè)房地產市場專家或商業(yè)策劃公司，由市場專家或商業(yè)策劃公司針對此概念設計提出基于市場角度的修改建議，并且三方之間的溝通交流必須經過幾次循環(huán)，才可以最大限度保證最終設計方案的市場化理念，具有市場準確度。如何確定最合適的格局，需要讓政府、商業(yè)管理公司、物業(yè)管理公司和建筑設計院共同參與。判斷投資商自身資金、資源和其對股權的期望之間是否合理可行等。在上述政府許可的各項內容中，可行性批復、規(guī)劃審批、交通審批、消防審批及市政審批是比較核心的部分，影響到項目的最終規(guī)劃，項目 的交通條件保證，項目的方案能否滿足消防規(guī)范，以及項目是否有足夠的電力、其它市政配套條件。地產開發(fā)公司一般都不是商業(yè)操作公司，為讓項目獲得可持續(xù)發(fā)展可以聘請專業(yè)的商業(yè)管理公司進行合作。掌握正確的招商程序，并在規(guī)劃設計前完成主力店租賃工作。召開懇談會時，可邀請當?shù)卣嚓P領導或職能局的領導參加，并請他們在會上介紹當?shù)氐耐顿Y情況和表示支持的態(tài)度。商戶確定視招商懇談會的情況，在會后逐個向分層次的目標群進一步介紹項目情況及合作條件，采用每隔2~3天溝通一次的跟蹤辦法專人跟進。因為商業(yè)房地產的形式種類比較多，而且各種商業(yè)房地產形式都存在市場成熟性的問題。當一個商業(yè)房地產項目的客流發(fā)生倍增的時候，項目所在位置能否適應就成為一個重要的問題。直到最近，二期經營狀況才得到改觀。q sl {amp。有些采取獨體模式，有些與其他類型的商業(yè)房地產融合發(fā)展，其發(fā)展呈現(xiàn)大規(guī)模、復合度高、時尚化的特點。G T ^地產公司在項目地塊取得后要針對項目建立項目公司，確定專案組主要執(zhí)行人員。V$K172。同時將此研究作為招商銷售的重要參考。、營銷、策劃、銷售以及規(guī)劃設計、物業(yè)管理、業(yè)內交流等的在線討論與交流服務。初步設計及施工圖設計可以稱之為微觀設計，即在方案設計基礎上進行純建筑工程角度的深化、細化。建筑師的最大的長處是通過其建筑美學思路有效創(chuàng)造美學空間，而且不同建筑師將展現(xiàn)不同特點及風格的美學空間概念。通過調整整合，判斷項目規(guī)模和投資回報的關系是否合理；判斷項目投資規(guī)模和企業(yè)自身資金、資源背景是否符合投資規(guī)律；判斷投資商自身資金、資源和其對股權的期望之間是否合理可行等。在上述政府許可的各項內容中，可行性批復、規(guī)劃審批、交通審批、消防審批及市政審批是比較核心的部分，影響到項目的最終規(guī)劃，項目的交通條件保證，項目的方案能否滿足消防規(guī)范，以及項目是否有足夠的電力、其它市政配套條件。地產開發(fā)公司一般都不是商業(yè)操作公司，為讓項目獲得可持續(xù)發(fā)展可以聘請專業(yè)的商業(yè)管理公司進行合作。z7B!~ x `。房地產俱樂部,房地產銷售策劃,房地產策劃,房地產廣告策劃,物業(yè)管理,房地產論文,房地產知識,商業(yè)地產,建筑規(guī)劃 p+l g6K%Rzg充分掌握客戶需求召開主力店招商懇談會，邀請前期已掌握的相關目標群所有的客戶參加，懇談會的內容主要是征求他們對項目主力店合作的條件、可能性及其他方面的建議，而這些建議均可用于制訂合理的招商條件和政策。招商建議從生產地、主要投資客戶來源地區(qū)、ROADSHOW、招商會、媒介宣傳、地產交流、博覽會、發(fā)布會、節(jié)日促銷、新聞事件行銷等入手。該判斷可以稱之為初判斷：不進行針對項目微觀角度的分析，僅從所在地區(qū)的市場狀況及潛力入手判斷該城市或地區(qū)發(fā)展相應商業(yè)房地產項目的可行性。實際上，并不是所有的地方都適合做商業(yè)房地產的開發(fā)，只有某個地方具備了相應的條件后，才可以做。針對不同的項目有不同的確定方案，開發(fā)商可以組織自己的團隊進行該項工作的研究分析，也可以委托專業(yè)咨詢機構進行選址。直到最近，二期經營狀況才得到改觀。比如，有些咨詢機構在為商業(yè)房地產項目做市場分析時采用政府年鑒作為基礎信息，并在分析過程中采用較多基于其市場經驗的假設，該種分析方法有其優(yōu)點，但缺點也是很明顯的。雖然在此階段完成該項工作有存在偏差的可能性，但需要做初步確定，同時在后面的環(huán)節(jié)中可以作出豐富和調整。項目土地取得有兩大標準：1）、土地規(guī)模標準。尤其在項目運做初期，土地價格越低，前期資金壓力越小。通常第四與第五步同時實施，在取地的過程中修正項目定位，在項目定位過程中取地工作已開始。一般開發(fā)商都委托外國的設計機構進行方案設計階段的設計，委托國內設計單位進行初步設計及施工圖的設計。通過調整整合，判斷項目規(guī)模和投資回報的關系是否合理；判斷項目投資規(guī)模和企業(yè)自身資金、資源背景是否符合投資規(guī)律；判斷投資商自身資金、資源和其對股權的期望之間是否合理可行等。在上述政府許可的各項內容中，可行性批復、規(guī)劃審批、交通審批、消防審批及市政審批是比較核心的部分，影響到項目的最終規(guī)劃，項目的交通條件保證，項目的方案能否滿足消防規(guī)范，以及項目是否有足夠的電力、其它市政配套條件。通常需要委托專業(yè)交通研究機構進行項目的交通分析和研究，對商業(yè)房地產項目建成后對周邊交通系統(tǒng)的影響及項目自身交通的組織進行方案設定及分析研究其可行性。2）消防審批指消防部門對該商業(yè)房地產項目的方案設計根據(jù)國家的消防規(guī)范進行審查，最終確定該方案是否符合國家消防規(guī)范，是否可以予以批準的過程。3）規(guī)劃審批指項目所在地區(qū)規(guī)劃管理部門依據(jù)開發(fā)商上報的項目方案設計，以項目的規(guī)劃使用條件為基礎，結合諸如交通審批、消防審批等專項審批的結果對項目的規(guī)劃方案進行批準的過程。要想保證規(guī)劃審批能按照計定目標實現(xiàn)，必須有效與政府各主管部門進行溝通，做好對政府的公共關系工作等。在財務分析核算過程中，財務融資機構需要以項目市場前景及可發(fā)展規(guī)模的可行性為參考，并大量引用分析結論。該項工作需要首先對項目的工程資金量及資金流進行宏觀的方案編制，再結合項目他項資金的需求，最終完成該項目的資金需求方案1項目融資除非開發(fā)商有足夠的資金做支持，除非項目采取出售的投資模式，投資商一旦完成對項目設計方案、財務融資方案的決策，就可以推進項目運做過程中最重要的工作，即項目融資工作。準確對商業(yè)房地產項目的融資策略及方案進行決策，可以最大限度保證融資工作的有效進行。在完成項目商業(yè)計劃書的編寫工作以后，開始該項目的融資操作工作。國際上從事商業(yè)地產投資的金融機構實際上局限在某個圈子里面，如果對這個金融圈子不了解、對這些機構不熟悉，盲目的沖撞只會耽誤時間，不會取得任何進展。第二種融資操作對于已經有商業(yè)房地產項目操作經驗、融資經驗的投資商來講，是可以采納的。1招商項目招商的方式主要有兩種，即：1）、委托專業(yè)招商咨詢機構進行項目招商；2）、自己搭建招商團隊進行招商工作。商鋪的售價首先由商鋪自身價值決定，其次，市場策略將有效提升商鋪的價值。預測必須依靠對現(xiàn)狀市場的研究，和對未來市場的預測，不僅考慮自身市場空間，而且要考慮競爭市場的影響力。管理商可以選擇的范圍比較小，國內商業(yè)地產管理商比較少，多為國際、香港、東南亞等國家地區(qū)的機構。第五篇：商業(yè)地產項目開發(fā)流程商業(yè)地產項目開發(fā)流程市場條件判斷(前期市場調研)在項目初期，首先對項目擬選擇地區(qū)的市場條件進行初步分析判斷。商業(yè)房地產鑒于其功能特點，對位置和周邊條件的要求與普通房地產相比有過之而無不及。將確定該項目的市場基礎，周邊商圈覆蓋人口的情況，可能的客戶流量，客戶流產生的項目營業(yè)額及項目的可發(fā)展規(guī)模等一系列相關問題。土地取得指投資商按照與政府土地主管部門商定的價格從政府土地部門得到相應地塊一定期限的土地開發(fā)使用權。土地價格標準。此步驟是項目成功與否的重要因素，如果定位出現(xiàn)偏差，則項目沒有成功的可能。初步設計及施工圖設計可以稱之為微觀設計，即在方案設計基礎上進行純建筑工程角度的深化、細化。通過調整整合，判斷項目規(guī)模和投資回報的關系是否合理；判斷項目投資規(guī)模和企業(yè)自身資金、資源背景是否符合投資規(guī)律；判斷投資商自身資金、資源和其對股權的期望之間是否合理可行等。1項目的財務核算在開發(fā)商在完成項目的設計方案后，建立或委托專門的財務融資機構對該商業(yè)房地產項目的成本、收益、投資回報率、投資回報的敏感性分析等進行專業(yè)化分析。該項工作需要首先對項目的工程資金量及資金流進行宏觀的方案編制，再結合項目他項資金的需求，最終完成該項目的資金需求方案1融資方案開發(fā)商結合其自有資金狀況、企業(yè)自身資源、股權策略等，以項目資金需求方案為參照對象，制定的資金供給計劃。項目融資包括項目開發(fā)階段的資金準備及項目運營期間的資金準備兩階段的內容。如果開發(fā)商過高估計其在該項目中的股權期望，在融資過程中必然面臨失敗，最終嚴重影響融資工作的進程。贏得市場必須面對市場競爭的局面，避免競爭的市場策略是制勝的關鍵之舉。1價格策略對于采取商鋪出售方案的項目來講，需要對商鋪的售價進行預測，并依據(jù)市場策略進行售價決策。1租金策略在招商階段就需要對商鋪的租金進行科學預測。好的管理商對招商工作、融資工作、工程的進行都有積極影響及作用，其重要性遠遠不只對招商的