【正文】 商業(yè)體系法務(wù)項(xiàng)目形象表情、主題、創(chuàng)意銷(xiāo)售中心、招商中心策劃中心表現(xiàn)確定、市場(chǎng)研究中心確定項(xiàng)目亮相方案市場(chǎng)：參與討論，提出建設(shè)性意見(jiàn)銷(xiāo)售中心、招商中心項(xiàng)目亮相細(xì)化方案確定策劃中心、市場(chǎng)研究中心項(xiàng)目亮相媒體確定策劃中心銷(xiāo)售中心項(xiàng)目形象出街，媒介組合應(yīng)用（戶(hù)外、報(bào)紙、電視、電企劃法務(wù)臺(tái)、車(chē)體、電梯）項(xiàng)目亮相項(xiàng)目亮相新聞媒體新聞信息亮相企劃新聞中心亮相慶典活動(dòng)及產(chǎn)品推介會(huì)企劃 商研發(fā)項(xiàng)目銷(xiāo)售的宣傳和安排業(yè)策劃房型、房號(hào)及面積對(duì)照表項(xiàng)目銷(xiāo)售銷(xiāo)售管理部 研發(fā)銷(xiāo)售內(nèi)部資料銷(xiāo)控銷(xiāo)管部市場(chǎng)研究中心、研發(fā)客戶(hù)接待、客戶(hù)問(wèn)題匯總及反饋市場(chǎng)：對(duì)客戶(hù)提出的相關(guān)問(wèn)題的反饋?lái)?xiàng)目銷(xiāo)售中心、工程、開(kāi)發(fā)等意向卡銷(xiāo)售，客戶(hù)梳理，意客戶(hù)積累項(xiàng)目銷(xiāo)售銷(xiāo)售管理部 外賣(mài)場(chǎng)向銷(xiāo)控制定，客戶(hù)關(guān)系維護(hù)法務(wù) 工程項(xiàng)目銷(xiāo)售交工標(biāo)準(zhǔn)確定研發(fā)部開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)研究?jī)r(jià)格體系確定市場(chǎng)：制定價(jià)格體系銷(xiāo)售中心中心銷(xiāo)售管理房型附圖研發(fā)部第 9 頁(yè)，共 22 頁(yè)主要工作內(nèi)容工作部門(mén)節(jié)點(diǎn)主要階段主辦部門(mén)工作內(nèi)容協(xié)辦部門(mén)工作內(nèi)容主辦部門(mén)協(xié)辦部門(mén)銷(xiāo)售管理交工標(biāo)準(zhǔn)法務(wù) 工程 研發(fā)部合同準(zhǔn)備銷(xiāo)售管理小區(qū)擺位研發(fā)部合同、附加協(xié)議等文本審查銷(xiāo)售管理法務(wù)確定部現(xiàn)場(chǎng)房型手冊(cè)深化版及最終企劃、商研發(fā)版業(yè)策劃樓書(shū)，宣傳海報(bào)、折頁(yè)，物企劃、商研發(fā)、物業(yè)公司業(yè)管理公約業(yè)策劃項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前準(zhǔn)備購(gòu)房須知，房型圖，詳細(xì)價(jià)企劃、商項(xiàng)目銷(xiāo)售 工程 研格表業(yè)策劃發(fā)售樓處內(nèi)外展示道具的統(tǒng)一企劃、商開(kāi)盤(pán)前銷(xiāo)售道具準(zhǔn)備更換（道旗、吊旗、背板業(yè)策劃等）企劃、商沙盤(pán)（細(xì)化景觀及外檐）研發(fā)業(yè)策劃樣板間、樣板環(huán)境的指示系企劃、商研發(fā)統(tǒng)的數(shù)據(jù)更新業(yè)策劃銷(xiāo)控表及銷(xiāo)控貼，認(rèn)購(gòu)書(shū)，企劃、商銷(xiāo)售管理部合同袋業(yè)策劃戶(hù)外媒體發(fā)布（項(xiàng)目形象及企劃、商核心理念鍛造與深化）業(yè)策劃報(bào)紙媒體發(fā)布（項(xiàng)目形象及企劃、商核心理念鍛造與深化）業(yè)策劃項(xiàng)目形象的提升及深化小眾媒體及創(chuàng)新媒體發(fā)布企劃、商（項(xiàng)目形象及核心理念鍛造業(yè)策劃與深化）媒介組合應(yīng)用（戶(hù)外、報(bào)紙企劃、商開(kāi)盤(pán)信息告知、電視、電臺(tái)、車(chē)體、電業(yè)策劃梯）銷(xiāo)售管理銀行大協(xié)議的簽訂財(cái)務(wù)中心部活動(dòng)形式（演出說(shuō)明會(huì)發(fā)布會(huì)）與會(huì)人員（演藝名人專(zhuān)家企劃商業(yè)開(kāi)盤(pán)開(kāi)盤(pán)慶典活動(dòng)項(xiàng)目銷(xiāo)售物業(yè)學(xué)者）策劃告知途徑（報(bào)廣 海報(bào) 門(mén)開(kāi)盤(pán)票 DM單）第 10 頁(yè)，共 22 頁(yè)主要工作內(nèi)容工作部門(mén)節(jié)點(diǎn)主要階段開(kāi)盤(pán)主辦部門(mén)工作內(nèi)容協(xié)辦部門(mén)工作內(nèi)容主辦部門(mén)協(xié)辦部門(mén)明確合理流程，接待、回訪(fǎng)銷(xiāo)售管理客戶(hù)轉(zhuǎn)化、邀約客戶(hù),完成客戶(hù)轉(zhuǎn)協(xié)議財(cái)務(wù)項(xiàng)目銷(xiāo)售部、轉(zhuǎn)合同工作回款落實(shí)銷(xiāo)管部項(xiàng)目銷(xiāo)售根據(jù)公司資金情況與項(xiàng)目進(jìn)銷(xiāo)售管理月度指標(biāo)分解程，進(jìn)行月度指標(biāo)分解與調(diào)部整來(lái)電客戶(hù)分析、來(lái)訪(fǎng)客戶(hù)分析、成交客戶(hù)分析、未成交產(chǎn)品分析、聚焦銷(xiāo)售重客戶(hù)分析、滯銷(xiāo)產(chǎn)品分析、項(xiàng)目銷(xiāo)售企劃部，銷(xiāo)管部點(diǎn)、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)關(guān)注，對(duì)項(xiàng)部目所處銷(xiāo)售階段進(jìn)行準(zhǔn)確判斷和適時(shí)調(diào)整根據(jù)財(cái)務(wù)指標(biāo)，產(chǎn)品情況，月度操作手冊(cè)制定客戶(hù)情況，制定月度的推廣銷(xiāo)售體系策略、銷(xiāo)售策略和重大節(jié)點(diǎn)定期進(jìn)行價(jià)格測(cè)算，與銷(xiāo)售溝通，根據(jù)庫(kù)存產(chǎn)品和聚焦銷(xiāo)售管理價(jià)格監(jiān)控及調(diào)整銷(xiāo)售的重點(diǎn)及市場(chǎng)形勢(shì)變運(yùn)營(yíng)部、項(xiàng)目銷(xiāo)售部化，調(diào)整項(xiàng)目?jī)r(jià)格，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)最大化報(bào)紙媒體：樹(shù)立項(xiàng)目形象，企劃商業(yè)項(xiàng)目銷(xiāo)售宣泄產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)策劃戶(hù)外媒體：強(qiáng)化項(xiàng)目形象，企劃商業(yè)項(xiàng)目銷(xiāo)售聚焦重大節(jié)點(diǎn)策劃營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)：維系老客戶(hù)促進(jìn)企劃商業(yè)老帶新，制造新聞熱點(diǎn)烘托項(xiàng)目銷(xiāo)售策劃項(xiàng)目人氣月度推廣計(jì)劃執(zhí)行客戶(hù)中心：通過(guò)公益性活動(dòng)日常銷(xiāo)售企劃商業(yè)強(qiáng)化客戶(hù)品牌忠誠(chéng)度，加強(qiáng)項(xiàng)目銷(xiāo)售策劃項(xiàng)目口碑傳播效應(yīng)銷(xiāo)售道具支持：樓書(shū)、客戶(hù)企劃商業(yè)通訊、生活手冊(cè)折頁(yè)、道旗項(xiàng)目銷(xiāo)售策劃、吊旗客戶(hù)資源利用大客戶(hù)，社區(qū)項(xiàng)目銷(xiāo)售活動(dòng)，置業(yè)推薦，物業(yè)推薦企劃部部等工作帶來(lái)大批意向客戶(hù)外賣(mài)場(chǎng)客戶(hù)到訪(fǎng)銷(xiāo)售本部企劃部項(xiàng)目銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)利用電話(huà)回訪(fǎng)客戶(hù)到訪(fǎng)及接待成交工項(xiàng)目銷(xiāo)售老客戶(hù)，并進(jìn)行客戶(hù)接待成作部交工作第 11 頁(yè)，共 22 頁(yè)主要工作內(nèi)容工作部門(mén)作節(jié)點(diǎn)主要階段主辦部門(mén)工作內(nèi)容協(xié)辦部門(mén)工作內(nèi)容主辦部門(mén)協(xié)辦部門(mén)通過(guò)日常培訓(xùn)，提高銷(xiāo)售人項(xiàng)目銷(xiāo)售員的接待水平，現(xiàn)場(chǎng)通過(guò)電部話(huà)回訪(fǎng)，邀約客戶(hù)到訪(fǎng)促成成交企劃、商月度付款計(jì)劃及支付運(yùn)營(yíng)部 財(cái)務(wù)業(yè)策劃銷(xiāo)售管理運(yùn)營(yíng)部 法務(wù) 銷(xiāo)合作方合同簽訂部、企劃售本部部銷(xiāo)售管理制定回款節(jié)點(diǎn)，協(xié)調(diào)銀行及財(cái)務(wù)回款部房管局保證按期回款運(yùn)營(yíng)部公司考核指標(biāo)完成及調(diào)整銷(xiāo)售管理部財(cái)務(wù)月度指標(biāo)考核市場(chǎng)：編制考核指標(biāo)，指導(dǎo)下步工作運(yùn)營(yíng)部項(xiàng)目考核指標(biāo)完成及調(diào)整市場(chǎng)研究中心銷(xiāo)售管理清盤(pán)后項(xiàng)目各種資料移交清盤(pán)綜合管理部部項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣效果的監(jiān)控、評(píng)估、修正，通過(guò)銷(xiāo)售體系清盤(pán)項(xiàng)目銷(xiāo)售、招商工作問(wèn)例會(huì)、項(xiàng)目協(xié)調(diào)會(huì)、部門(mén)例銷(xiāo)售體系題總結(jié)、匯報(bào)并存檔會(huì)、各種主題總結(jié)會(huì)等形式商業(yè)體系進(jìn)行工作總結(jié)，指導(dǎo)后期工作。報(bào)建委質(zhì)監(jiān)部門(mén)審定備工程綜合管理部案與物業(yè)進(jìn)行交接。工程報(bào)建委質(zhì)監(jiān)部門(mén)審定備案工程綜合管理部與物業(yè)進(jìn)行交接。因?yàn)樯虡I(yè)房地產(chǎn)的形式種類(lèi)比較多，而且各種商業(yè)房地產(chǎn)形式都存在市場(chǎng)成熟性的問(wèn)題：如果某個(gè)地區(qū)的社會(huì)生產(chǎn)力水平比較低，人們的收入水平不高的話(huà)，投資商再有實(shí)力，也不可以在該地區(qū)投資建設(shè)大型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。一個(gè)住宅社區(qū)，一幢寫(xiě)字樓所要解決的客流局限在一定范圍內(nèi)，但商業(yè)房地產(chǎn)則不同，所要解決的客流會(huì)隨著經(jīng)營(yíng)狀態(tài)的變化，會(huì)發(fā)生倍增，也會(huì)發(fā)生銳減。將確定該項(xiàng)目的市場(chǎng)基礎(chǔ)，周邊商圈覆蓋人口的情況，可能的客戶(hù)流量，客戶(hù)流產(chǎn)生的項(xiàng)目營(yíng)業(yè)額及項(xiàng)目的可發(fā)展規(guī)模等一系列相關(guān)問(wèn)題。該項(xiàng)工作屬于微觀判斷，很多咨詢(xún)機(jī)構(gòu)分析時(shí)使用的方法是：以市場(chǎng)調(diào)查為基礎(chǔ)，建立相關(guān)分析模型，測(cè)算出該項(xiàng)目地址可能發(fā)生的客戶(hù)流量，依據(jù)對(duì)所在地區(qū)人均零售消費(fèi)額的判斷，可以測(cè)算出該項(xiàng)目可能的零售額，再參照所在地區(qū)商業(yè)設(shè)施每平方米平均零售額，即可以得出該項(xiàng)目地可發(fā)展商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)模。個(gè)人認(rèn)為最好是上述兩種咨詢(xún)機(jī)構(gòu)的融合。土地取得指投資商按照與政府土地主管部門(mén)商定的價(jià)格從政府土地部門(mén)得到相應(yīng)地塊一定期限的土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)。2）、土地價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。此步驟是項(xiàng)目成功與否的重要因素，如果定位出現(xiàn)偏差，則項(xiàng)目沒(méi)有成功的可能。其中，尤其以方案設(shè)計(jì)為重中之重：方案設(shè)計(jì)可以稱(chēng)之為宏觀設(shè)計(jì)，將決定商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的外部布局、內(nèi)部功能、土地的利用效率、室內(nèi)空間的利用效率、商鋪出租的價(jià)格潛力、室內(nèi)空間的合理動(dòng)線(xiàn)布局等。但必須要與國(guó)外設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)明確方案設(shè)計(jì)的深度，否則方案設(shè)計(jì)的深度達(dá)不到應(yīng)有的要求，國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)將無(wú)法正確完成初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)，或者盡管完成，但會(huì)有大量潛在問(wèn)題遺留給開(kāi)發(fā)商。項(xiàng)目方案的政府許可指完成項(xiàng)目方案的系統(tǒng)化整合后，需要向政府計(jì)劃部門(mén)提交可行性研究報(bào)告，向規(guī)劃部門(mén)提交方案設(shè)計(jì)，向交通部門(mén)提交交通方案，向消防部門(mén)提交消防方案，向環(huán)保部門(mén)提交環(huán)境評(píng)估報(bào)告，向供電部門(mén)提交項(xiàng)目用電方案，向天然氣、自來(lái)水公司、市政管理部門(mén)提交相應(yīng)方案以及向其他主管部門(mén)提交別的文件，并得到上述部門(mén)認(rèn)可批準(zhǔn)的過(guò)程。在項(xiàng)目可行性審批過(guò)程中，需要合理安排與政府的公關(guān)活動(dòng)。交通問(wèn)題可以成為項(xiàng)目的障礙，也可以成為項(xiàng)目成功的瓶頸。一般來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案和目前國(guó)內(nèi)落后的消防規(guī)范之間存在沖突似乎是必然的事情，畢竟國(guó)內(nèi)的消防規(guī)范很保守，而作為當(dāng)今商業(yè)業(yè)態(tài)最復(fù)雜形式的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，不突破中國(guó)的消防規(guī)范的話(huà)，幾乎不可能真正按照其應(yīng)有的功能建設(shè)。規(guī)劃審批一旦定案，商業(yè)房地產(chǎn)的方案就基本確定，原則上不再修改，而且也最好不要再修改，否則浪費(fèi)太大。1項(xiàng)目的財(cái)務(wù)核算指開(kāi)發(fā)商在完成項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案后，建立或委托專(zhuān)門(mén)的財(cái)務(wù)融資機(jī)構(gòu)對(duì)該商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本、收益、投資回報(bào)率、投資回報(bào)的敏感性分析等進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化分析。尤其采取銷(xiāo)售模式的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，財(cái)務(wù)核算的工作很簡(jiǎn)化很多。主要形式有股權(quán)融資和債權(quán)融資。完成融資決策后，進(jìn)行的首要工作是項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū)的編寫(xiě)工作。這兩種融資方式相互之間并不沖突，如果協(xié)調(diào)好的話(huà)，會(huì)齊頭并進(jìn)。上述融資服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)是國(guó)際上融資通行的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。1市場(chǎng)策劃項(xiàng)目的市場(chǎng)策劃對(duì)于項(xiàng)目的成功至關(guān)重要，高明的市場(chǎng)策略可以降低項(xiàng)目的成本，并有效打開(kāi)市場(chǎng)空間，收益空間和利潤(rùn)空間。通常招商咨詢(xún)機(jī)構(gòu)更了解國(guó)際知名零售商的需求，所以委托專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目的前期招商更能有效促進(jìn)項(xiàng)目的進(jìn)展。價(jià)格策略主要有三種：高開(kāi)低走，平開(kāi)平走，低開(kāi)高走。1管理公司的選擇項(xiàng)目取得成功最重要的因素之一，是商業(yè)房地產(chǎn)的物業(yè)管理。其實(shí)管理公司應(yīng)該在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段就參與進(jìn)來(lái)，這對(duì)于項(xiàng)目的招商、融資都有很大的好處。項(xiàng)目位置選擇商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的位置選擇問(wèn)題對(duì)于項(xiàng)目的成功將是決定性的。當(dāng)一個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的客流發(fā)生倍增的時(shí)候，項(xiàng)目所在位置能否適應(yīng)就成為一個(gè)重要的問(wèn)題。雖然在此階段完成該項(xiàng)工作有存在偏差的可能性，但需要做初步確定，同時(shí)在后面的環(huán)節(jié)中可以作出豐富和調(diào)整。項(xiàng)目土地取得有兩大標(biāo)準(zhǔn)：土地規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)。尤其在項(xiàng)目運(yùn)做初期，土地價(jià)格越低，前期資金壓力越小。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)包括項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)等。如果商業(yè)房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)不能最大限度滿(mǎn)足商戶(hù)的功能需求，那么商戶(hù)最簡(jiǎn)單的選擇就是不選擇該項(xiàng)目，所以任何商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)必須遵守市場(chǎng)需求。項(xiàng)目方案的政府許可在完成項(xiàng)目方案的系統(tǒng)化整合后，需要向政府計(jì)劃部門(mén)提交可行性研究報(bào)告，向規(guī)劃部門(mén)提交方案設(shè)計(jì)，向交通部門(mén)提交交通方案，向消防部門(mén)提交消防方案，向環(huán)保部門(mén)提交環(huán)境評(píng)估報(bào)告，向供電部門(mén)提交項(xiàng)目用電方案，向天然氣、自來(lái)水公司、市政管理部門(mén)提交相應(yīng)方案以及向其他主管部門(mén)提交別的文件，并得到上述部門(mén)認(rèn)可批準(zhǔn)的過(guò)程。在財(cái)務(wù)分析核算過(guò)程中，財(cái)務(wù)融資機(jī)構(gòu)需要以項(xiàng)目市場(chǎng)前景及可發(fā)展規(guī)模的可行性為參考，并大量引用分析結(jié)論。有些國(guó)內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)投資商不懂得金融投資依附于企業(yè)資源的特點(diǎn)，所以在項(xiàng)目運(yùn)做時(shí)低估自身資源的重要性，過(guò)高評(píng)價(jià)自身在項(xiàng)目中的價(jià)值，并盲目產(chǎn)生對(duì)股權(quán)的過(guò)高期望，從而導(dǎo)致融資方案不可行。開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行項(xiàng)目融資工作之前首先要進(jìn)行項(xiàng)目融資的決策工作。項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū)是其他投資商及金融機(jī)構(gòu)了解該項(xiàng)目的有效渠道。對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)講，將國(guó)際知名零售商請(qǐng)進(jìn)來(lái)有利于整個(gè)項(xiàng)目的招商，也就是主力店。售價(jià)決策的準(zhǔn)確性將有利于項(xiàng)目的出售操作。租金判斷對(duì)于項(xiàng)目招商意義非常，準(zhǔn)確的租金定位將提高項(xiàng)目的招商效率。商業(yè)房地產(chǎn)管理公司介入的方式主要有：（1）、管理公司以管理參股；（2）、聘請(qǐng)管理公司。因?yàn)樯虡I(yè)房地產(chǎn)的形式種類(lèi)比較多，而且各種商業(yè)房地產(chǎn)形式都存在市場(chǎng)成熟性的問(wèn)題：如果某個(gè)地區(qū)的社會(huì)生產(chǎn)力水平比較低，人們的收入水平不高的話(huà)，投資商再有實(shí)力，也不可以在該地區(qū)投資建設(shè)大型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。一個(gè)住宅社區(qū)，一幢寫(xiě)字樓所要解決的客流局限在一定范圍內(nèi)，但商業(yè)房地產(chǎn)則不同，所要解決的客流會(huì)隨著經(jīng)營(yíng)狀態(tài)的變化，會(huì)發(fā)生倍增，也會(huì)發(fā)生銳減。將確定該項(xiàng)目的市場(chǎng)基礎(chǔ)，周邊商圈覆蓋人口的情況，可能的客戶(hù)流量，客戶(hù)流產(chǎn)生的項(xiàng)目營(yíng)業(yè)額及項(xiàng)目的可發(fā)展規(guī)模等一系列相關(guān)問(wèn)題。該項(xiàng)工作屬于微觀判斷，很多咨詢(xún)機(jī)構(gòu)分析時(shí)使用的方法是：以市場(chǎng)調(diào)查為基礎(chǔ)，建立相關(guān)分析模型，測(cè)算出該項(xiàng)目地址可能發(fā)生的客戶(hù)流量，依據(jù)對(duì)所在地區(qū)人均零售消費(fèi)額的判斷，可以測(cè)算出該項(xiàng)目可能的零售額，再參照所在地區(qū)商業(yè)設(shè)施每平方米平均零售額，即可以得出該項(xiàng)目地可發(fā)展商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)模。個(gè)人認(rèn)為最好是上述兩種咨詢(xún)機(jī)構(gòu)的融合。土地取得指投資商按照與政府土地主管部門(mén)商定的價(jià)格從政府土地部門(mén)得到相應(yīng)地塊一定期限的土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)。2）、土地價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。此步驟是項(xiàng)目成功與否的重要因素，如果定位出現(xiàn)偏差，則項(xiàng)目沒(méi)有成功的可能。其中，尤其以方案設(shè)計(jì)為重中之重：方案設(shè)計(jì)可以稱(chēng)之為宏觀設(shè)計(jì)，將決定商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的外部布局、內(nèi)部功能、土地的利用效率、室內(nèi)空間的利用效率、商鋪出租的價(jià)格潛力、室內(nèi)空間的合理動(dòng)線(xiàn)布局等。但必須要與國(guó)外設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)明確方案設(shè)計(jì)的深度，否則方案設(shè)計(jì)的深度達(dá)不到應(yīng)有的要求，國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)將無(wú)法正確完成初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)，或者盡管完成，但會(huì)有大量潛在問(wèn)題遺留給開(kāi)發(fā)商。而建筑師的最大的長(zhǎng)處是通過(guò)其建筑美學(xué)思路有效創(chuàng)造美學(xué)空間，而且不同建筑師將展現(xiàn)不同特點(diǎn)及風(fēng)格的美學(xué)空間概念。項(xiàng)目設(shè)計(jì)、市場(chǎng)調(diào)整方案及財(cái)務(wù)方案的系統(tǒng)化整合在完成了上述項(xiàng)目設(shè)計(jì)、市場(chǎng)調(diào)整方案及財(cái)務(wù)融資方案后，需要就以上方案進(jìn)行調(diào)整，即系統(tǒng)整合問(wèn)題。項(xiàng)目方案的政府許可過(guò)程，常規(guī)來(lái)講需要至少近半年的時(shí)間，需要認(rèn)真對(duì)待。和對(duì)該項(xiàng)目的定位有個(gè)宏觀的思考。商業(yè)房地產(chǎn)鑒于其功能特點(diǎn)，對(duì)位置和周邊條件的要求與普通房地產(chǎn)相比有過(guò)之而無(wú)不及。判斷可發(fā)展規(guī)模在完成商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目選址工作后，需要針對(duì)特定項(xiàng)目地址進(jìn)行市場(chǎng)前景及可發(fā)展規(guī)模的可行性分析。比如，有些咨詢(xún)機(jī)構(gòu)在為商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目做市場(chǎng)分析時(shí)采用政府年鑒作為基礎(chǔ)信息，并在分析過(guò)程中采用較多基于其市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)的假設(shè)，該種分析方法有其優(yōu)點(diǎn)，但缺點(diǎn)也是很明顯的。雖然在此階段完成該項(xiàng)工作有存在偏差的可能性，但需要做初步確定，同時(shí)在后面的環(huán)節(jié)中可以作出豐富和調(diào)整。項(xiàng)目土地取得有兩大標(biāo)準(zhǔn)：（1）土地規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)。尤其在項(xiàng)目運(yùn)做初期，土地價(jià)格越低，前期資金壓力越小。通常第四與第五步同時(shí)實(shí)施，在取地的過(guò)程中修正項(xiàng)目定位，在項(xiàng)目定位過(guò)程中取地工作已開(kāi)始。一般開(kāi)發(fā)商都委托外國(guó)的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行方案設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì)，委托國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行初步設(shè)計(jì)及施工圖的設(shè)計(jì)。這正是很多開(kāi)發(fā)商忽略或不重視但又十分重要的環(huán)節(jié)。項(xiàng)目設(shè)計(jì)、市場(chǎng)調(diào)整方案及財(cái)務(wù)方案的系統(tǒng)化整合在完成了上述項(xiàng)目設(shè)計(jì)、市場(chǎng)調(diào)整方案及財(cái)務(wù)融資方案后，需要就以上方案進(jìn)行調(diào)整，即系統(tǒng)整合問(wèn)題。項(xiàng)目方案的政府許可過(guò)程，常規(guī)來(lái)講需要至少近半年的時(shí)間，需要認(rèn)真對(duì)待。（1）交通審批交通審批指規(guī)劃部門(mén)協(xié)助交通主管部門(mén)對(duì)該商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的交通進(jìn)行審批。對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)講，良好的外部交通環(huán)境會(huì)有效引導(dǎo)客流進(jìn)入項(xiàng)目地來(lái)消費(fèi)，否則會(huì)大大降低到訪(fǎng)客戶(hù)的數(shù)量；良好的內(nèi)部交通設(shè)置可以避免交通堵塞，促進(jìn)項(xiàng)目的內(nèi)部交通循環(huán)。面對(duì)這種沖突，開(kāi)發(fā)商應(yīng)探索雙方的平衡點(diǎn)。規(guī)劃審批的過(guò)程對(duì)于開(kāi)發(fā)商極為關(guān)鍵：如果發(fā)生規(guī)劃審批方案和上報(bào)方案差距較大的情況，對(duì)投資商來(lái)說(shuō)將面臨很多需要返工、損失利益的問(wèn)題。這是投資商對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資的微觀量化的決策依據(jù)。1資金需求方案指財(cái)務(wù)融資機(jī)構(gòu)結(jié)合項(xiàng)目的財(cái)務(wù)核算進(jìn)一步細(xì)化項(xiàng)目的資金需求量及資金流量的工作。項(xiàng)目的財(cái)務(wù)核算、資金需求方案及融資方案對(duì)于開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)確判斷項(xiàng)目的可操作性至關(guān)重要。主要形式有股權(quán)融資和債權(quán)融資。完成融資決策后，進(jìn)行的首要工作是項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū)的編寫(xiě)