【正文】 較受市民歡迎。 （四）桐鄉(xiāng)市商業(yè)發(fā)展前景展望 東興商圈近北港河區(qū)域 中國最大管理資源中心 北港作為桐鄉(xiāng)傾力打造的景觀河，兩側(cè)的綠化景觀經(jīng)過多年建設已經(jīng)成型，依托老商圈的成熟商業(yè)環(huán)境、優(yōu)越的地理位置、良好的人氣，同時北港河北側(cè)有不少居民小區(qū)，因而這一地段的發(fā)展有著得天獨厚的優(yōu)勢。 中華路與慶豐南路交界處 中華路兩側(cè)為桐鄉(xiāng)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，以南為外商投資區(qū)。 （三） 桐鄉(xiāng)專業(yè)主題商業(yè)市場分析 區(qū)域分析 桐鄉(xiāng)目前大規(guī)模專業(yè)主題市場主要為： （ 1） 位于桐鄉(xiāng)東部的濮院鎮(zhèn)羊毛衫市場是全國最大的羊毛衫集散中心，擁有羊毛衫交易區(qū) 5 個，輔料、毛紗交易區(qū) 3 個，總建筑面積 30 余萬平方米，門面近 6000 余間，企業(yè) 3200 多家，約占全國毛針織服裝市場分額的 40﹪以上，年交易額在 150 億元以上。 （ 4） 位于城西南經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)的 桐鄉(xiāng)市鳳鳴裝飾材料市場緊鄰 320 國道，市場占 中國最大管理資源中心 地面積 40000 平方米，建筑面積 25000 平方米，項目于 2001 年 6 月底竣工，為桐鄉(xiāng)市重點專業(yè)市場。 經(jīng)營面積 桐鄉(xiāng)在經(jīng)營專業(yè)主題商業(yè)市場經(jīng)營面積及單間主力面積統(tǒng)計表 數(shù)據(jù)來源：各市場實地市調(diào)統(tǒng)計 項目 濮院鎮(zhèn)羊毛衫市場 崇福鎮(zhèn)皮草市場 南方家園商城(大型裝飾 建材五金市場 ) 鳳鳴裝飾城 副食品市場 合計 總經(jīng)營面積 30 萬㎡ 3 萬㎡ 8 萬㎡ 萬㎡ 3 萬㎡ 萬㎡ 單間主力面積 18 ㎡ 外 20 ㎡ 內(nèi) 40 ㎡ 30 ㎡ 18 ㎡ 80 ㎡ 注：※ 副食品市場 的單體主力面積部分為門面和倉庫集合在一起 ※ 南方家園商城 (大型裝飾建材五金市場 )體量為一期 ，規(guī)劃建設的二期還有 3萬㎡體量。 （ 2）經(jīng)營者實力 外地商家不但在數(shù)量上占優(yōu)勢，且他們普遍規(guī)模大、實力強，經(jīng)營方式多以批發(fā)為 中國最大管理資源中心 主 。 濮院鎮(zhèn)羊毛衫市場為全國性的大型批銷基地，產(chǎn)品全，價格廣。 有些街道如一區(qū)桂林街和五區(qū)部分位置較差街道年租金只有350 元 /㎡ ，但還是少有人問津。 皮草大世界： 市場占地面積 250 畝，是一個依托崇福地區(qū)厚實的皮毛加工產(chǎn)業(yè)基礎建辦的具有較強特色的工貿(mào)一體型重點專業(yè)性市場。目前門面供不應求 ,甚至有 兩家合做一個門面。 南方家園商城 (大型裝飾建材五金市場 )：該市場于 2020 年 4 月份建成交付，于 2020年 11 月 6 日正式開業(yè)。 中國最大管理資源中心 副食品市場： 該市場起建于 2002 年，經(jīng)營狀況一年不如一年，部分業(yè)態(tài)已撤走，如：蔬菜交易區(qū)，水果交易區(qū)也逐漸減少，現(xiàn)今已成為名副其實的副食品市場，業(yè)態(tài)以副食品為主，水果、糧油土特產(chǎn)為輔。 較強 產(chǎn)品檔次中上 南方家園商城 (大型裝飾建材五金市場 ) 市區(qū)居多，少量臨近鄉(xiāng)鎮(zhèn)、批發(fā)和零售并重 市 較強 注重品質(zhì)，價格也要適中 副食品市場 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，零售為主 市區(qū)臨近鄉(xiāng)鎮(zhèn)居 多，零售為主 一般 檔次一般，注重價格便宜 場地租金水平 各市場中場地租金由于位置、樓層的不同而有所差別，另外門面與倉庫也有不同。并且，依托該市場，周邊發(fā)展出了大量的規(guī)模加工企業(yè)。 崇福皮草交易市場： 崇福皮草交易市場已皮毛半成品交易為主，皮毛交易遠負盛名，同樣為全國性交易基地，有穩(wěn)定的客戶資源。其中崇福的桐鄉(xiāng)市建筑裝飾材料市場規(guī)模較小，經(jīng)營狀況不佳，多為低檔材料經(jīng)營及作坊型加工制作，只能為周邊鎮(zhèn)鄉(xiāng)居民提供簡單服務。值得注意的是目前桐鄉(xiāng)缺少家具專業(yè)市場，家具銷售零散，無規(guī)模，專業(yè)家具主題市場應該有較大的發(fā)展空間 。 1999 年以前桐鄉(xiāng)市區(qū)商品房價格不超過 1200 元 / m2，而 2001 年市商品房價格在 1600—1900 元 / m2，經(jīng)過 3 年來的發(fā)展，來自上海、杭州、臺州等的外地開發(fā)商和策劃 公司已經(jīng)全面進入桐鄉(xiāng)市場，目前桐鄉(xiāng)市在售眾多樓盤的均價都已經(jīng)接近 3000 元 / m2。 （ 2）需 求方面 （ 3）消費方面 桐鄉(xiāng)市購房者目前對東北方向發(fā)展前景較為看好，因此多愿意選擇該區(qū)域樓盤；而城西由于非規(guī)劃重點方向，有重工業(yè)企業(yè)，故而購房者興趣較低。區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)環(huán)境尚不成熟，商業(yè)多為社區(qū)底商，經(jīng)營狀態(tài) 不佳，缺乏可帶動人氣的大型商業(yè)百貨，主題商業(yè)街。 a、 潤豐商業(yè)步行街 ：主推“集合式商業(yè)街區(qū)”包裝概念，主要推廣內(nèi)容包括： A、B 兩區(qū)服裝為主，飾品、影像、化妝品、禮品、花卉等為輔 , C、 D 區(qū)規(guī)劃保羅大廈，為大型主題數(shù)碼城 等等。 項目分為 A、 B、 C、 D 四大功能區(qū)，集購物、休閑、餐飲、娛樂、觀光為一體的一站式商業(yè)購物中心。項目共規(guī)劃近 500 間步行街商鋪，已交付 A、 B 區(qū)共有 201 間。一期分為 A、 B、 C 三個區(qū)域，其中 A 區(qū)為 4 層專業(yè)皮革市場，共 1263 間商鋪；B 區(qū)為 4 層精品商業(yè)街區(qū)，共 156 間商鋪； C 區(qū)為 4 層的精品商業(yè)街區(qū)和局部 15層的商務中心，商鋪 140間，寫字間 270 間。②雙龍回讕經(jīng)營定位為特色水岸餐飲廣場，主要以大型餐飲，民族特色餐飲為主。項目預計 8 月份開盤。 4 層目前經(jīng)營方向未定。 2． 商業(yè)相關配套： C、 D 區(qū)規(guī)劃為大型的集餐飲、休閑、娛樂為一體的步行街區(qū)，可為 A、 B 區(qū)的消費者提供休息、進餐的場所；另中間步行區(qū)建有景觀小品和休憩木椅，可滿足消費者短暫的休息之需。 烏鎮(zhèn)?黃金水岸 1． 交通配套：項目三面環(huán)路，一面臨水，東臨桐烏公路，南臨青鎮(zhèn)公路，西臨植材路，交通樞紐，為進入烏鎮(zhèn) 7 的門戶位置。 鳳凰新城 1． 交通配套：項目位于桐鄉(xiāng)新區(qū)，北臨振興東路，西接世紀大道，與市政廣場、大型城市公園相聯(lián)。 A 區(qū)為三層、 B 區(qū)為兩層，分為 1F+2F、 1F+2F+3F兩種對外銷售方式，余下的第三層可單獨銷售；招商、出租的形式與銷售方式一樣，可和一、二兩層；一、二、三整租或只租第三層。 烏鎮(zhèn)?黃金水岸 1．項目商鋪采用全部對外銷售方式，按一定的自營比例和劃分的區(qū)域經(jīng)營方向，統(tǒng)一進行招商，商鋪共 2 層， 1F 加 2F 一起對外銷售，三年包租，每年 %投資回報保證，其酒店為假日產(chǎn)權式酒店，反租形式未定。 聚寶商業(yè)廣場－桐鄉(xiāng)鞋業(yè)皮革城 大空間框架式結(jié)構(gòu)，層高 4 米，場內(nèi)寬 8 米走道，店鋪面積可自由分割組合。 中國最大管理資源中心 獨特銷售主張：新都市主義社區(qū)。 聚寶商業(yè)廣場－桐鄉(xiāng)鞋業(yè)皮革城 在售為一期 A 區(qū)專業(yè)皮革市場，共有 1263 間商鋪，面積范圍 30~70 ㎡，可自由分割組合，最大面積不限。 A、 B 段共有 201間，目前招商、出租 60 戶，效果差。 優(yōu)惠政策：按其當年上繳的增值稅、營業(yè)稅、所得稅、地方財政實得部分全額予以獎勵經(jīng)營者， 連續(xù)享受 3 年，工商管理費一年全免，兩年減半，地方行政規(guī)費三年內(nèi)減半收取。 聚寶商業(yè)廣場－桐鄉(xiāng)鞋業(yè)皮革城 以桐鄉(xiāng)、海寧的皮革廠及杭州、嘉興等地的購買客群為主，另有少量寧波、溫州及上海等地客群。經(jīng)營者以本地客群為主，外地為輔，為了擴大自己的生集中年齡段： 30－45 歲 少量客群： 25－ 30歲 45－ 57歲 認可。 以經(jīng)營者為主，多為 桐鄉(xiāng)、海寧 商人，本地的公務員、煙草以及私營老板為輔。 20 萬元起低廉的總價投入，三年包租， 每年 %投資回報保證！這樣的 位佳價廉，投資者當然居多。 新天地 以杭州、溫州客群為主， 外地來此經(jīng)商的私營企業(yè)主為主以杭州、溫州人居多，本地的工廠廚具私企老板為輔。 雖然該地段離振興東路新商圈近，但目前的人氣還不旺盛，且沒有太多的商業(yè)配套，使的該地段檔次屬中等偏上，沒有太多的投資價值。 雖然該地段離振興東路新商圈近，但目前的人氣還不旺盛，且沒有太多的商業(yè)配套，使的該地段檔次屬中等偏上， 中國最大管理資源中心 右年齡段客群次之 沒有太多的投資價值。 光大城市花園 酒店式公寓 共 132 套，總建筑面積約 ㎡ 項目 2020年 12 月發(fā)售，現(xiàn)基本售完。 專業(yè)的管理團隊，由原百盛購物中心，太平洋百貨等各百貨 企業(yè)的工作人員組建的專業(yè)團隊，以及星級物管上海陸家嘴物業(yè)管理公司。 聚寶商業(yè)廣場－桐鄉(xiāng)鞋業(yè)皮革城 項目地理優(yōu)越，緊鄰桐鄉(xiāng)客運中心，是全浙最大客運中心。 離市中心較遠，目前周邊也無其他商業(yè)配套，商業(yè)氛圍不濃。 低投資，高回報， 20 萬元起低額總價投資， 3 年包租，年 %投資回報保證 ,烏鎮(zhèn)旅游人氣飛漲，投資回報飆升可想而知。 周邊的市政大樓，市政廣場，會展中心，矛盾中學都已投入使用，有發(fā)展?jié)摿Α? 。 目前周邊商業(yè)氛圍很淡，沒有什么購物中心、商場、特色街等可以聚覽人氣的商業(yè)，吸引不了投資商。 短期內(nèi)不會形成氣候，周邊多為有江南水鄉(xiāng)小鎮(zhèn)特色的民房， 3～ 5 年內(nèi)不會形成強大市場效應 鳳凰新城 項目集合多種功能的建筑，商業(yè)、辦公、公建、居住、休閑、娛樂混合布置，以避免街區(qū)功能的單一化和簡單化。 烏鎮(zhèn)?黃金水岸 該項目位于國家 AAAA 級旅游景點烏鎮(zhèn)鎮(zhèn)南側(cè)，東臨桐烏公路，為進入景區(qū)的門戶位置，人氣旺 目前項目周邊還沒 有類似的大型商業(yè)項目，商業(yè)氛圍較淡。 交通便利發(fā)達， 320 國道橫貫其中，滬杭甬高速公路穿越市境，東臨嘉蘇高速公路，可通達全國各地 科技引領市場，運用電子商務系統(tǒng)，成 為第六代專業(yè)市場。 目前該區(qū)域的商業(yè)氛圍一般，只有世紀聯(lián)化和即將改造的桐鄉(xiāng)中心市場。均價 3500 元/㎡。 項目交付標準為精裝修。 該項目為商住兩用樓，離振興東路新商圈較近，隨著潤豐商業(yè)街的開業(yè)， 該區(qū)域的商業(yè)氣氛也隨之濃厚起來，但價格較高，故多以自營者居多 集中年齡段： 35－45 歲。 該年齡段生意經(jīng)歷豐富，工作能力強，又有一定的經(jīng)濟實力， 30 歲以下和 50歲左右年齡段客群次之。 認可。 集中年齡段： 30－50 歲 少量客群： 25－ 30歲 50 歲以上 很認可。 中國最大管理資源中心 寧波、嘉興等地客群為主，桐鄉(xiāng)客群少。 購買：以溫州、杭州、外地來此經(jīng)商的私營企業(yè) 主占有相當大的一部分尤以溫州人居多，本地的公務員、煙草、教育等行業(yè)以及本地的私企老板也占有一部分。 購買：以溫州、杭州、寧波、嘉興等地客群為主，桐鄉(xiāng)客群少。 優(yōu)惠政策：知名商家或品牌免收半年或一年租 金；普通商家免收兩年物業(yè)管理費；為入住商家代辦一切手續(xù)，政府解決經(jīng)營戶子女入學問題。 新天地 范圍 101~720 ㎡，主力面積 238 ㎡ 鳳凰新城 項目規(guī)劃 160 間底層商鋪，面積范圍 40－ 500 ㎡ 中國最大管理資源中心 （ 9）價格分析 桐鄉(xiāng)在售商業(yè)樓盤面積設定配比表 案名 價格分析 潤豐商業(yè)步行街 售價：項目 A、 B 兩段已全部售完， C 段規(guī)劃建設中，未開盤銷售。 上、下三層： 75~92 ㎡ 173 戶 占 % 第三層面積 40 ㎡左右。 獨特銷售主張：聚龍?zhí)煜??財富海岸 新天地 底層商鋪層高 6 米，開間 米，大空間，適合汽車、櫥具等大體積產(chǎn)品展示銷售。 （ 7）產(chǎn)品特點（獨特銷售主張， UPS） 桐鄉(xiāng)在售商業(yè)樓盤產(chǎn)品獨特銷售主張分析表 案名 產(chǎn)品特點分析 潤豐商業(yè)步行街 綜合性商業(yè)步行街區(qū)全長 公里，為桐鄉(xiāng)第一個大型綜合性商業(yè)街區(qū)主力店層高 米，開間 4 米，進深 8 米。 中國最大管理資源中心 聚寶商業(yè)廣場－桐鄉(xiāng)鞋業(yè)皮革城 項目未開盤銷售，目前接受預定，客戶購 買后可自行經(jīng)營，也可交付給開發(fā)商進行統(tǒng)一的招商，但必須按照開發(fā)商規(guī)劃的業(yè)態(tài)分布進行。 2．商業(yè)